โจทย์หิน อสังหาฯ หลังยุคโควิด 2565 ปีแห่งการโจทย์หิน อสังหาฯ หลังยุคโควิด 2565 ปีแห่งการเฟ้นทำเล-คุมต้นทุนทำเล-คุมต้นทุน

        สถานการณ์โควิด 2 ปีที่ผ่านมา บนความคาดหวังเศรษฐกิจต้องไปต่อได้แล้วในปี 2565 หลังจากเปิดเมือง 1 พฤศจิกายน 2564 ปลุกความเชื่อมั่นในการทำธุรกิจขึ้นมาได้ระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นคือ “ราคาที่ดิน” ซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการบ้านและคอนโดมิเนียม พบว่ายังคงปรับตัวแพงขึ้นทุกปี

          ล่าสุด “AREA-เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส” สำนักสำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า แนวโน้มปี 2565 ราคาที่ดินจะเพิ่มสูงขึ้น 5% จากปี 2564 มาจากหลายเหตุผล รวมทั้งมีรถไฟฟ้าสายใหม่ “สีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง” กับ “สีชมพู มีนบุรี-แคราย” ทยอยสร้างเสร็จและเปิดบริการ ทำให้ที่ดินในแนวทำเลรถไฟฟ้าดังกล่าวดีดตัวขึ้นมาอีก

          สำหรับดีเวลอปเปอร์ ราคาที่ดินที่ขึ้นไม่หยุดกลายเป็นโจทย์หินในการลงทุน เพราะไม่สามารถขึ้นราคาบ้านได้ตามต้องการ เนื่องจากต้องรักษาความสามารถในการแข่งขัน “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษผู้บริหาร 3 บริษัท จะมีทางเลือก ทางรอดได้อย่างไรบ้าง

          วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต

          กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค

          ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา บริษัทไม่ค่อย ได้ซื้อที่ดิน เนื่องจากเรามีแลนด์แบงก์ ในมือค่อนข้างเยอะ ส่วนใหญ่จะใช้แลนด์แบงก์ที่มีพัฒนาโครงการไปก่อน อาจมีการซื้อที่ดินแปลงเล็กเพื่อแต่ง รูปร่างแปลงที่ดินให้สวยเท่านั้น ไม่ได้ซื้อแปลงใหญ่แปลงหลัก

          ปี 2565 จะมีการซื้อที่ดินเพิ่มเติมสำหรับพัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลักเพื่อรองรับการขยายตัว ซึ่งจะซื้อในช่วงครึ่งปีหลัง เพราะครึ่งปีแรกมีแลนด์แบงก์เพียงพอต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ตามที่วางแผนไว้อยู่แล้ว ส่วนแนวสูงต้องดูอีกทีว่าตลาดจะ กลับมาหรือไม่ ถ้าตลาดคอนโดฯกลับ มาดี เราก็มีแลนด์แบงก์ที่จะเปิด คอนโดฯได้

          ขณะเดียวกันแม้ว่าราคาที่ดินสูงขึ้น เราก็ต้องมองที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโตต่อไปในอนาคตได้ เช่น คาดว่า ทำเลนั้นภายใน 5 ปีจะมีการเปลี่ยนแปลง มีรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ อยู่ใกล้ห้าง สรรพสินค้า โรงเรียน โรงพยาบาล หรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ทำให้แม้จะซื้อที่ดินแพง แต่ก็ยังสามารถทำโครงการได้ราคาอยู่

          รวมทั้งที่ผ่านมาบริษัทซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 200-300 ไร่หลายทำเล อยู่กลางทุ่งนา เมื่อเวลาผ่านไปไม่นานมีการ สร้างถนนตัดผ่าน เราก็ได้ต้นทุนที่ ต่ำมาก คุ้มที่จะซื้อเก็บไว้ แต่ถ้าเป็นทำเลที่มีถนนผ่านอยู่แล้ว เราไม่ซื้อที่ดินแปลงใหญ่

          กรณีทำบ้านแนวราบขนาดที่เหมาะสม 30-40 ไร่ เมื่อซื้อแล้วก็พัฒนาเลย ไม่มีการซื้อเก็บไว้เป็นแลนด์แบงก์ เพราะที่ดินหาซื้อไม่ยากเกินไปนัก ขณะเดียวกันการสะสมแลนด์แบงก์ ทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยโดยใช่เหตุ

          โจทย์ยากของดีเวลอปเปอร์คือเรื่องกำลังซื้อของผู้บริโภค เรื่องอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้างแพงขึ้น ดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ไม่น่าเป็นห่วง เราสามารถปรับตัวได้ แต่ถ้ากำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอจะแก้ยาก

          เราคงไม่ได้อยู่ในสถานะที่จะเพิ่มกำลังซื้อได้ ก็ต้องปรับโปรดักต์ให้เหมาะสมกับอำนาจซื้อของผู้บริโภค โดยรีไซซิ่ง ปรับเซ็กเมนต์ใหม่ ใช้วัสดุที่เหมาะสม ใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างที่สามารถลดต้นทุนได้ เพื่อคงราคาไว้ไม่ให้สูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคสามารถเอื้อมถึงได้

          ทั้งนี้ มองว่าปี 2565 เซ็กเมนต์ที่กำลังซื้อยังดีอยู่จะเป็นตลาดบน ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อที่แข็งแรง

          ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต

          ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

          บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์

          อนันดาฯมีแลนด์แบงก์ 11 แปลงมูลค่ารวม 12,000 ล้านบาท รอพัฒนา ดังนั้นจึงไม่มีแผนจัดซื้อ ที่ดินในปี 2565 ส่วนใหญ่อยู่ใน กรุงเทพฯ ทำเลใจกลางเมือง ซึ่งเพียงต่อการพัฒนาต้นทุนไปถึงปี 2566 จากนั้นปี 2566 จึงจะกลับมาซื้อที่ดินเพิ่ม

          การบริหารจัดการที่ดิน เราพยายามละลายแลนด์แบงก์เดิม โดยจะเห็นว่า สถานการณ์โควิดไม่ได้ทำให้ราคา ที่ดินลดลงเลย วันนี้เรา do the right thing at the right time ใน 6 โครงการใหม่ เป็นแลนด์แบงก์ที่อยู่ในสัดส่วนในบาลานซิ่ง

          ส่วนคำถามต้นทุนที่ดินแพงมีผลต่อการขึ้นราคาที่อยู่อาศัยหรือไม่นั้น ภาพรวมเศรษฐกิจวันนี้ด้วยสภาพตลาดที่ยังไม่เอื้ออำนวยต่อการปรับราคา คิดว่ายังเป็นโอกาสของผู้บริโภค เพราะเศรษฐกิจยังไม่ค่อยฟื้นตัว ก็ยังเป็นโอกาสของผู้บริโภคในการซื้อ RTM (ready to move in) โครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เพราะได้ที่อยู่อาศัยราคาเดิม

          โครงการใหม่บางคนอาจจะยังไม่เห็นของแล้วยังไม่อยากตัดสินใจ ต้องมีตลาดเฉพาะเจาะจง เราจึงปรับไปทำโครงการที่เป็นบลูยูนิต เป็นบลูมาร์เก็ตในเซ็กเมนต์ใหม่ ๆ เป็นอสังหาฯซูเปอร์ลักเซอรี่เลย ระดับราคายูนิตละ 100-200 ล้านบาท

          ผมมองว่าปีหน้ายังเป็นโอกาสของ ผู้บริโภค ในด้านราคาก็อาจจะมีการ ปรับบ้าง แต่ไม่เยอะนัก 2-4% เพราะต้นทุนไม่ว่าจะเป็นค่าที่ดินหรือวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นจากช่วงก่อนโควิดแล้ว ถ้าใครเป็น (ลูกค้า) เรียลดีมานด์ หรือมีเงินเย็น หรือเป็นลูกค้าซื้อลงทุน เป็นโอกาสที่ดีที่เรียกว่าเป็นโอกาสสุดท้ายแล้วที่จะได้ซื้อ

          โจทย์ธุรกิจยากวันนี้คือตลาด (กำลังซื้อฝืด) ไม่ใช่ต้นทุน เป็นเรื่องการฟื้นตัวของความเชื่อมั่น เพราะฉะนั้น เราก็ต้องมอนิเตอร์โควิด 6 เดือนแรก (มกราคม-มิถุนายน 2565)

          ซึ่งผมยังคิดว่าตอนนี้เห็น สัญญาณเศรษฐกิจ rebound แล้ว ซึ่งจริง ๆ เห็นมาตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2564 แล้ว

          วรยุทธ กิตติอุดม

           ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจเรียลเอสเตท จำกัด หรือ RK

          กลยุทธ์การซื้อที่ดินของบริษัทคือ อาศัยความรวดเร็วในการซื้อที่ดินด้วยเงินสด ช่วยให้เราสามารถต่อรองราคาและเงื่อนไขกับแลนด์ลอร์ดได้มาก และสามารถโอนเงินได้ทันที ถือเป็น การสร้างความมั่นใจให้กับเจ้าของที่ดิน บางแปลงอาจจะมีการต่อรองเรื่องค่าโอนหรือราคาบ้าง ทั้งนี้ ก็เพื่อให้เราได้ที่ดินมาอย่างรวดเร็ว และได้ในราคาที่ถูกลง

          ส่วนการเลือกทำเลซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในสภาวะที่ราคาที่ดินสูงขึ้น ต้องดูจังหวะว่าจะสามารถ absorb ไปได้ในระยะเวลาเท่าไหร่ กับราคาขายที่เหมาะสม อย่างในช่วงโควิดการเร่งพัฒนาโครงการมากไปอาจไม่ได้ทำให้ผลตอบรับกับมาร์จิ้น ของโครงการนั้น ๆ ดีที่สุด การซื้อที่ดินเร็ว ก่อสร้างเร็ว แต่ขายได้ไม่เร็ว ในสภาวะแบบนี้ เพราะคนซื้อใช้เวลาในการตัดสินใจมากกว่าที่ผ่านมา เนื่องจากเศรษฐกิจฝืดเคือง

          จึงคิดว่าสปีดในการซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการต้องมีในระดับหนึ่ง แต่ไม่จำเป็นต้องเร็วเกินไป เพราะถ้าขายได้ไม่เร็วก็ไม่ได้ช่วยอะไร พร้อมทั้งเลือกทำเลที่มั่นใจว่ามีดีมานด์มากพอที่จะทำให้เราปิดการขายได้ในเวลาที่กำหนด

          ตอนนี้ผมเชื่อว่าทุกทำเลมีดีมานด์อยู่แล้ว เช่น กรุงเทพฯโซนตะวันออกมีดีมานด์ต่อเนื่อง เพียงแต่ความสามารถในการขอสินเชื่อต่ำลง ธนาคารมีการป้องกันความเสี่ยงมากขึ้น ทำให้อัตราการดูดซับช้าลง ปกติลูกค้ามาเยี่ยมชม โครงการและตัดสินใจซื้อเลยวันนี้ เปลี่ยนเป็นตัดสินใจซื้อในเดือนถัดไปแทน

          รวมทั้งเวลาในการประเมินสินเชื่อของลูกค้า ปกติ 7 วันก็อาจขอเอกสารเพิ่มเติมทำให้นานขึ้นเป็น 15-30 วัน เมื่อเวลาถูกยืดออกไปทำให้สปีดการขายบ้านลดน้อยลง

          ทั้งนี้ ต้นทุนที่ดินคิดเป็น 35-40% ของราคาขายบ้านแนวราบ การที่ราคาที่ดินสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาสินค้าสูงขึ้นแน่นอน เพราะต้นทุนทุกอย่างในการพัฒนาโครงการมีผลต่อราคาขายทุกบาท ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ราคาเหล็กสูงขึ้น ค่าแรงสูงเพราะแรงงาน มีจำนวนจำกัด รวมทั้งต้นทุนดอกเบี้ย สูงขึ้น ทำให้ราคาบ้านในปี 2565 น่าจะสูงกว่าปี 2564 ไม่ต่ำกว่า 5-7%

          โจทย์ยากของดีเวลอปเปอร์ตอนนี้คือการขอสินเชื่อของลูกค้า และกฎระเบียบภาครัฐ อย่างการขออนุญาตก่อสร้างมีความเข้มงวดมากขึ้น มีกรอบ การพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น เช่น หมู่บ้านจัดสรรต้องมีพื้นที่เก็บขยะเพิ่มขึ้นมา ต้องมีการติดกล้อง CCTV ต้องมีไฟส่องสว่างที่เป็น LED แบบประหยัดพลังงาน มีถังบำบัดน้ำเสียรวม ทำให้ต้นทุนพัฒนาเพิ่มขึ้นเกือบ 1% และมีผลต่อราคาขาย

          รวมถึงขั้นตอนการขออนุญาตพัฒนาโครงการจากหน่วยงานรัฐที่มีความล่าช้า ทำให้ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการคลาดเคลื่อนไปจากแผนธุรกิจ ส่วนกำลังซื้อลูกค้าที่อ่อนแรงยอมรับว่าต้องทำใจส่วนหนึ่ง

          กลยุทธ์รับมือมีการปรับดีไซน์ฟังก์ชั่น หาวิธีทำบ้านให้มีความน่าสนใจ สร้างบ้านให้มีคุณภาพเพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ ให้กับผู้บริโภค ซึ่งจะทำให้ลูกค้ากล้าตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น

          ปิยะ ประยงค์

          ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท

          ปี 2565 เตรียมงบฯซื้อที่ดิน 7,000 ล้านบาท รองรับการพัฒนาบ้านแนวราบ 80% คอนโดฯ 20% ปีหน้ายังเน้นแนวราบเป็นหลัก เพราะคอนโดฯ ช่วงนี้ยังมีปัญหาอยู่ในแง่ดีมานด์

          ยกตัวอย่างที่ดินล่าสุดที่เราได้มา สำหรับทำบ้านแนวราบอยู่โซนบางนา สุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นโลเกชั่นที่แนวราบขึ้นเยอะ ราคาเหมาะสม ในการซื้อขายจะคิดเป็นไร่ ตกไร่ละ 6-7 ล้านบาท ถ้าสามารถหาซื้อได้ในราคานี้ กับทำเลอย่างนี้ สามารถพัฒนาเจาะลูกค้าได้ทุก segment ตั้งแต่ 2-20 ล้านบาท

          โดยพฤกษาฯโฟกัสทำเลยุทธศาสตร์การลงทุนของพฤกษาฯ 4 โซน ได้แก่ 1.suburban โซนชานเมือง 2.CBD โซนศูนย์กลางธุรกิจ 3.in town โซนในเมือง และ 4.connecting โซนรอบนอกเมือง

          เทรนด์ราคาที่ดินไม่เคยลดลงก็จริง แต่ทุกทำเลก็ไม่ได้ขึ้นเหมือนกันหมด ในโลเกชั่นดี ๆ ที่ราคาที่ดินทรงตัวหรือไม่ได้ขึ้นเยอะก็ยังหาได้อยู่ หลังจากช่วงก่อนยุคโควิดขึ้นมาเยอะแล้ว (หัวเราะ)

          กลยุทธ์บริษัทไม่ตุนแลนด์แบงก์ เมื่อซื้อที่ดินแล้วเราซื้อแล้วรีบพัฒนาเลย ทำเลและราคาที่เวิร์กในช่วงนี้คงเป็น connecting ที่มีคนค่อนข้างอาศัยอยู่เยอะ โดยเฉพาะสินค้าแนวราบ ส่วนคอนโดฯสนใจแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวโซนพหลโยธิน, รัชดาฯ, ห้วยขวาง กับรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดใหม่ คำนวณต้นทุนที่ดินแล้วสามารถทำห้องชุดราคา 3-5 ล้านได้

          การจัดซื้อแลนด์แบงก์เพื่อนำมา พัฒนาโครงการขึ้นอยู่กับว่าเราต้องการเจาะลูกค้าเซ็กเมนต์ไหน ถ้าเป็น คอนโดฯคงเน้นราคาขาย 3-5 ล้านบาท และเป็นตึกที่ไม่ใหญ่มากนัก ราคาที่ดินในทำเลตกตารางวาละ 1 แสนต้น ๆ

          ส่วนประเด็นต้นทุนที่ดินแพงแล้วจะขึ้นราคาบ้าน-คอนโดฯได้ไหม… คิดว่ายังขึ้นไม่ได้ ผมคิดว่าวิธีที่ ดีเวลอปเปอร์เลือกใช้คงต้องบริหารต้นทุน บริหารแพ็กเกจสินค้าให้ เหมาะสมมากกว่า

          ราคาที่อยู่อาศัยคงขึ้นไม่ได้เยอะ ปีหน้าเศรษฐกิจก็ไม่ใช่ว่าจะดี GDP อาจจะ 3% กว่า ๆ อสังหาฯอาจโตสัก 10% ต้น ๆ แต่ในแง่ของราคาก็คงเพิ่มขึ้นเยอะไม่ได้ อาจจะ 2-3%

          โจทย์ใหญ่ปี 2565 เราคงต้องเลือก segment เลือกโลเกชั่น ว่าเราจะเลือก segment ไหนโลเกชั่นแถวไหนที่กำลังซื้อยังมีอยู่ เพราะกำลังซื้อตลาดระดับล่าง ๆ ค่อนข้างมีปัญหาปฏิเสธสินเชื่อสูง

          เซ็กเมนต์ที่ปลอดภัยปีหน้า ถ้าแนวราบสินค้าระดับกลาง-บน สำหรับสินค้าทาวน์เฮาส์ราคา 2-5 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวราคา 5-15 ล้านบาท ยอดขายกับกำลังซื้อจะค่อนข้างดี ส่วนคอนโดฯจะเป็นเซ็กเมนต์กลาง ๆ ราคา 3-5 ล้านบาท

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ