เน็กซัสแนะวิธีการเลือกคอนโดลีสโฮลด์เพื่อการลงทุน
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยถึงผลการสำรวจข้อมูลผู้บริโภคที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงโควิด-19 พบว่า ทั้งหมดเป็นกลุ่ม Real Demand โดยเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่จริงถึง 80 เปอร์เซ็นต์ และซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาวอีก 20 เปอร์เซ็นต์ โดย กลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวนั้น เพราะต้องการกระจายความเสี่ยง ในการลงทุน อีกทั้งหวังผลตอบแทนจากการลงทุนในแบบพาสซีฟอินคัม (Passive Income)
สำหรับการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนระยะยาวนั้น ผู้ลงทุนต้องศึกษาเกี่ยวกับตัวโครงการ, ความน่าเชื่อถือของ ผู้ประกอบการ, สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และอีกองค์ประกอบหนึ่งที่สำคัญ คือ ต้นทุนห้องชุดที่ได้มา โดยห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมในแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) ส่วนใหญ่จะมีราคาถูกกว่าห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมในแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) เรามักจะพบเป็นประจำว่า นักลงทุนที่เชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะหันมาสนใจลงทุนคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) เพราะส่วนใหญ่คอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) ราคาถูกกว่าคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) ประมาณ 30-40% ทำให้ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ดีกว่า
จากผลการสำรวจของเน็กซัส พบว่า คอนโดมิเนียมประเภทลีสโฮลด์ส่วนใหญ่จะอยู่ในเขต CBD อาทิ ราชดำริ สามย่าน หลังสวน สีลม สาทร พระราม 4 และเมื่อเจาะลึกลงไปในทำเลย่านนี้ พบว่ามีคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์อยู่ถึง 25 โครงการ ปิดการขายไปแล้ว 21 โครงการ และยังคงเหลือขายอยู่เพียง 4 โครงการเท่านั้น ซึ่งผู้ที่ซื้อโครงการในย่านนี้ จะมีทั้งผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่เองและเพื่อการลงทุน สำหรับผู้ที่ซื้อเพื่อการลงทุน พบว่า การลงทุนย่านนี้ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนเฉลี่ยจากการปล่อยเช่าห้องชุด ในโครงการลีสโฮลด์ในย่านนี้เฉลี่ย (Yield) สูงถึง 6.2% ต่อปี ในขณะที่โครงการแบบฟรีโฮล์ในโซนเดียวกัน สามารถสร้างผลตอบแทนเฉลี่ย (Yield) อยู่ที่ 4.5% ต่อปี
สำหรับโครงการลีสโฮลด์ในโซนสามย่าน ปัจจุบันโครงการที่เปิดขายจะมีเพียงโครงการเดียว คือ โครงการทริปเปิ้ล วาย เรสซิเดนซ์ (Triple Y Residence) ปัจจุบันมีผลตอบแทน (Yield) สูงสุดอยู่ที่ 8.6% ต่อปี และคาดว่าผลตอบแทนจะเติบโตได้ดีอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากบนทำเลนี้ในช่วงระยะเวลา 3 ปีจากนี้ไป จะยังไม่มีซัพพลายใหม่ใดๆ เข้ามาเติม
นางนลินรัตน์ ยังให้ข้อมูลเกี่ยวกับเรื่อง Capital Gain อีกกว่า “การลงทุนในคอนโดฯ ไม่ว่าจะเป็นแบบลีสโฮลด์ หรือฟรีโฮลด์ นอกจากเรื่องผลตอบแทนเฉลี่ยจากการปล่อยเช่า (Yeild) แล้ว ยังได้กำไรจากการขายต่อ (Capital Gain) อีกด้วย เช่น โครงการประเภทลีสโฮลด์โซนสามย่านที่เปิดขายในปี 2555 ด้วยราคาขาย 52,000 บาท/ตร.ม. และปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 82,000 บาท/ตร.ม.ด้วยระยะเวลาเพียง 8 ปี ราคาต่อตารางเมตรเติบโตขึ้นถึง 57% หรือโครงการฟรีโฮลด์ (Freehold) ย่านเดียวกัน ที่เปิดขาย ในระยะเวลาใกล้เคียงกัน ปัจจุบันราคาขายต่อตารางเมตรก็เพิ่มขึ้นถึง 20% แล้ว ดังนั้น จะเห็นได้ว่าราคาคอนโดฯ แต่ละทำเลเมื่อระยะเวลาผ่านไป จะมีราคาต่อตารางเมตรก็จะเพิ่มขึ้นไปในทิศทางเดียวกัน”
“ข้อดีของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภท ลีสโฮลด์ (Leasehold) คือ 1) ราคาที่ขายให้กับผู้เช่าซื้อจะถูกกว่าคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ หมายความว่า บนพื้นที่ใกล้เคียงกัน เช่น โครงการที่เราต้องการซื้อเป็นประเภท ลีสโฮลด์ ขายในราคา 3,600,000 บาท อีก 1 โครงการที่เป็นฟรีโฮลด์ข้างๆ จะขายในราคาถึง 6,000,000 บาท เพราะว่าราคาต้นทุนที่ดินที่ต่างกัน โดยเราสามารถนำเงินส่วนต่างอีก 2,400,000 บาท ไปลงทุนประเภทอื่นได้ 2) ทำเล ที่ตั้งโครงการ สำหรับโครงการที่เป็น ลีสโฮลด์ จะเป็นโครงการ ที่อยู่ใน CBD ซึ่งปัจจุบันที่ดินกลางเมืองมีน้อยลงไปทุกวัน ทำให้มั่นใจได้ว่าหากคุณเลือกลงทุน จะเป็นโครงการที่อยู่ใน Prime location อย่างแท้จริง
3) ฟังก์ชั่นห้องตอบโจทย์ลูกค้า เนื่องจากต้นทุนไม่สูงทำให้ออกแบบห้องได้กว้างขวาง และมีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น เมื่อต้องการปล่อยเช่าก็จะสามารถเรียกราคาค่าเช่าได้สูงกว่าห้องขนาดเล็ก หรือมีโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากกว่า 4) ผู้ประกอบการ ที่จะได้พัฒนาโครงการบนพื้นที่ลีสโฮลด์ ต้องเป็นผู้ประกอบการที่แข็งแกร่ง มีชื่อเสียงมานานมีความน่าเชื่อถือ 5) การดูแลหลังการขายโดยผู้ประกอบการเองซึ่งเป็นเรื่องที่สำคัญเพราะโครงการจะยังคงสวยงาม และได้รับการดูแลอย่างดีตลอดอายุสัญญา 6) ต่างชาติสามารถถือครองได้ 100% เนื่องจากเป็นสิทธิ์การเช่าซื้อ ดังนั้น เมื่อมีการขายต่อไม่ต้องกังวลว่าสิทธิของต่างชาติจะเต็ม” นางนลินรัตน์ กล่าวทิ้งท้าย
ที่มา: บางกอกทูเดย์
