อสังหาฯอีสานหวั่นสงครามราคารายใหญ่ปั๊มยอดขายทำตลาดเสีย

          อสังหาฯอีสาน ยันโควิด -19 กระทบตลาดเล็กน้อย “โคราช” ชี้เมกะโปรเจกต์ มอเตอร์เวย์-รถไฟความเร็วสูงดันราคาที่ดินพุ่ง อสังหาฯ ท้องถิ่นคุมราคาขายให้เหมาะกับกำลังซื้อยาก ต้องขยายทำเลพัฒนาเพิ่ม หวั่นอสังหาฯในตลาดฯดัมป์ราคาขายปั้นยอด วอนอย่าวางราคาขายต่ำ ทำราคาเสีย เหตุอสังหาฯ ท้องถิ่นมาร์จิ้นต่ำ ส.อสังหาฯขอนแก่น แนะลดภาษีที่ดินโครงการระหว่างก่อสร้าง ระบุเป็นการผลักภาระให้ผู้ประกอบการที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้ท้องถิ่น

          นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือว่า การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 กระทบต่อธุรกิจในจังหวัดนครราชสีมา (โคราช) ไม่มากนัก เพราะกิจกรรมทางเศรษฐกิจส่วนใหญ่ในโคราชเป็นกลุ่มอุตสาหกรรม ซึ่งแม้แรงงานโดยมากอยู่ในธุรกิจบริการ แต่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มหลักอยู่ในภาคอุตสาหกรรม ซึ่งมีความมั่นคงด้านอาชีพ ทำให้ผลกระทบไม่ส่งผลต่อตลาด มากนัก

          ทั้งนี้ โคราชมีโครงการที่อยู่อาศัยรวม 268 โครงการ 20,000 หน่วย มูลค่า 74,000 ล้านบาท (ไม่นับเขาใหญ่ และปากช่อง) ซึ่งปิดการขาย 193 โครงการ เหลือโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 75 โครงการ 5,400 หน่วย ทั้งนี้ โคราชเป็นตลาดบ้านเดี่ยวชั้นเดียวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่ภายหลังเกิดโครงการมอเตอร์เวย์ และรถไฟความเร็วสูง ประกอบกับแหล่งงานใหม่ๆ เกิดขึ้น ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ผู้ประกอบการกำหนดราคาบ้านให้เหมาะกับกำลังซื้อในตลาดได้ยาก ทำให้มีการกระจายทำเลการพัฒนาโครงการออกไปพื้นที่ใหม่ เช่น ด่านเกวียน-โชคชัย จากเดิมที่มีทำเลหลักอยู่ 4-5 ทำเล

          สำหรับการขยายตลาดเข้าสู่โคราชของ บริษัทอสังหาฯ จากส่วนกลาง เน้นจับกลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดกลาง-บน เนื่องจากสมาคมอสังหาฯ ขอความร่วมมือให้บริษัทที่เข้ามาพัฒนาโครงการ อย่าตั้งราคาขายต่ำจนเกินไป เนื่องจากผู้ประกอบการในท้องถิ่นมีกำไรต่ำ (มาร์จิ้น) อยู่แล้ว จะส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวม ทำให้ราคาเสียได้ ดังนั้น ทางสมาคมฯจะมีการหารือกับบริษัทที่จะเข้ามาในตลาดโคราชก่อน

          สำหรับโครงการบ้านเดี่ยว ถือว่ายังเป็นตลาดหลักของโคราช ขณะที่ทาวน์เฮาส์เป็นตลาดเล็กมาก มีส่วนแบ่งตลาดเพียง 4-5% แต่หลังจากการปรับตัวของราคาที่ดินทิศทางการขยายตัวของทาวน์เฮาส์เริ่มปรับตัวสูงขึ้น ส่วนกลุ่มบ้านแฝด เป็นตลาดปราบเซียน ไม่ได้รับความนิยมในช่วงที่ผ่านมา แต่หลังจากที่บริษัทอสังหาฯรายใหญ่จากส่วนกลางเข้ามาพัฒนาบ้านแฝด ทำให้ตลาดเริ่มตอบรับดี โดยเฉพาะในทำเลย่านหัวทะเลใกล้นิคมสุรนารี ทำเลจอหอ ขยายตัวดีในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว

          ด้านนายชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น กล่าวเสนอรัฐบาลว่า ควรพิจารณาในเรื่องการลดภาษีที่ดินโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา โครงการที่มีมูลค่าต่ำ หรือโครงการที่รอการพัฒนา เพราะผู้พัฒนากำลังสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับท้องถิ่น เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จแล้ว จะทำให้ท้องถิ่นมี รายได้ ขณะเดียวกันรัฐก็ไม่ควรจัดเก็บภาษีในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งเป็นการผลักภาระให้ผู้ประกอบการ ทำให้ดำเนินธุรกิจลำบาก โดยเฉพาะในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การขายโครงการต้องใช้เวลาที่นานขึ้นเพื่อให้สามารถปิดการขายได้

          นอกจากนี้ ภาครัฐควรพิจารณาเรื่องการลดค่าธรรมเนียมภาษีในการขายโอนโครงการ การขายควบรวมกิจการ ซึ่งเป็นเรื่องจำเป็นในภาวะปัจจุบัน ซึ่งเศรษฐกิจชะลอตัวและภาวะเศรษฐกิจไม่ดี เพื่อแก้ปัญหาที่จะเกิดในอนาคต เช่นเดียวกับการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ในปี 40 ซึ่งต้องรอให้เกิดหนี้เสีย ฟ้องร้องและบังคับคดีก็แล้วจึงลดค่าธรรมเนียมภาษีในการขายโอนโครงการให้ แต่ในภาวะปัจจุบันนี้ รัฐบาลเข้าใจอยู่แล้วว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่ดี ควรลดให้ตั้งแต่วันนี้ก่อนที่จะมีปัญหาในอนาคต ซึ่งจะช่วยผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายเล็กในขณะนี้ได้

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา