อสังหาฯ ปี 66 เคลื่อนทัพฝ่าปัจจัยลบ แนะรัฐหนุนมาตรการเร่งฟื้นตลาด
กรุงเทพธุรกิจ จัดเสวนา “Property Focus 2023 : BIG CHANGE TO FUTURE #โอกาสและความท้าทาย” โดยมีภาครัฐและเอกชน ร่วมกันจับสัญญาณอสังหารมทรัพย์ปี 2566 รวมถึงเมกะเทรนด์แห่งอนาคตของการพัฒนาภาคอสังหารมทรัพย์ และที่อยู่อาศัย
ภาคอสังหาริมทรัพย์หนึ่งในเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างมากบนเส้นทางที่มีทั้ง “โอกาส” และ “ความเสี่ยง” จากปัจจัยลบรอบด้านที่มีผลต่อการฟื้นตลาด ไม่ว่าจะกำลังซื้อและเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยและต้นทุนปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง เศรษฐกิจโตดันอสังหาฯ ฟื้น
อาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวปาฐกถาพิเศษ “เศรษฐกิจกับโอกาสภาคอสังหาฯ” ระบุถึงทิศทางธุรกิจอสังหาฯ เริ่มปรับตัวดีขึ้น ผู้ประกอบการมีการลงทุนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ซึ่งภาคธุรกิจอสังหาฯ ถือเป็นดัชนีชี้วัดภาพรวมเศรษฐกิจไทยว่าจะขยายตัวได้ดีหรือไม่
สำหรับการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยนั้น จะเห็นได้ว่ามีลักษณะการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไปในระดับ 3-4% สอดคล้องกับความเห็นของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่มองเศรษฐกิจอาเซียนเติบโตสวนทางกับประเทศขนาดใหญ่ ประเทศไทยจึงเป็น power house ของโลก จะต้องดึงดูดนักลงทุนให้มากที่สุด
“ภาคธุรกิจหลักที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในปีนี้ คือ ภาคการท่องเที่ยว และการบริโภค ซึ่งจะสนับสนุนให้ธุรกิจอสังหาฯ เติบโตได้ต่อเนื่อง ช่วยทดแทนภาคธุรกิจส่งออกที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว เผชิญกับปัญหาความขัดแย้งระหว่างประเทศทั้งสหรัฐกับจีน รวมถึง ยูเครนกับรัสเซีย”
ทั้งนี้ นโยบายของภาครัฐพร้อมให้การสนับสนุนการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ ทั้งการลดค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอน โดยค่าธรรมเนียมการโอนแม้จะไม่ต่ำสุด รวมถึงการเพิ่มทางเลือกในการระดมทุน ล่าสุดคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ออกมาตรการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลและมูลค่าเพิ่มให้ผู้ออกโทเคนดิจิทัล ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ สามารถใช้ช่องทางดังกล่าวในการระดมทุนได้
คาดอสังหาฯ ใช้เวลา 2-3 ปีฟื้นตัว
มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ฉายภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ จะฟื้นตัวเต็มที่ต้องใช้เวลา 2-3 ปีขึ้นไป แม้ว่าบางเซ็กเตอร์ เช่น บ้านหรู มีทิศทางการขยายตัวที่ดี แต่ภาพใหญ่ธุรกิจอสังหาฯ ยังคงชะลอตัวจากปัจจัยลบ รายได้ผู้บริโภคชะลอตัว การปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อบ้านลดลงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง
“อสังหาฯ เวลานี้ฟื้นตัวระยะสั้นในเซ็กเมนต์กลางบน หรือบ้านแพง ส่วนตลาดต่างจังหวัดซบเซา กำลังซื้อระดับล่างยังไม่ดี ยิ่งกว่านั้นคือ โครงสร้างเศรษฐกิจที่เป็น K-Shaped ทำให้น่าเป็นห่วง เพราะไม่รู้ว่าตลาดจะฟื้นตัวเมื่อไร ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้าง ปัญหาหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือเอ็นพีแอลพุ่งต่อเนื่องตามมากระทบตลาดอสังหาฯ”
มาตรการรัฐไม่เอื้อการฟื้นตัว
วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า แม้ทิศทางตลาดอสังหาฯ แนวราบไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ปี 2565 จะเติบโต แต่เพราะฐานตลาดช่วงโควิด-19 ค่อนข้างต่ำ รวมถึงมีตัวเร่งตลาด ไม่ว่าจะเป็นมาตรการแอลทีวี การลดหย่อนภาษีซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ดึงกำลังซื้อผู้บริโภคปี 2566 ล่วงหน้า ส่งผลให้ตลาดแนวราบปีนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ อยู่ที่ 264,571 หน่วย ลดลง 7.4% เชิงมูลค่าอยู่ที่ 753,628 ล้านบาท ลดลง 2.9% และการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้ผู้ซื้อใหม่ (Post Finance) มีมูลค่า 650,764 ล้านบาท ลดลง 6.8%
“การเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ปี 2566 กว่า 58,000 หน่วย สะท้อนตลาดกลับสู่ ความสมดุลเหมือนก่อนช่วงโควิดระบาด ซึ่งตอนนั้นโครงการเปิดใหม่หายไปค่อนข้างมาก หากดูใบอนุญาตการจัดสรร เพิ่มขึ้นเพียง 0.3% ภาพรวมตลาดจึงอยูในภาวะทรงตัว”
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2566 เผชิญ “ปัจจัยลบ” มากกว่าปัจจัยบวก ไม่ว่าจะเป็นเงินเฟ้อสูง ดอกเบี้ยขาขึ้น ที่คาดว่าจะขยับกว่า 2% หนี้ครัวเรือนสูง การปฏิเสธสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย ต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการหายากมากขึ้น สิ่งสำคัญ “มาตรการภาครัฐ” ไม่สอดคล้องกับกลไก การทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัว อย่างเช่น การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะหากดีเวลลอปเปอร์ยังไม่นำที่ดินสะสมมาใช้ จะมีภาระเพิ่มขึ้น “เท่าตัว” จาก 0.3% เป็น 0.6% เป็นต้น
กำหนดแนวทางชัดต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไทย
พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า หลังโควิดคลี่คลาย คอนโดมิเนียมกลับมาคึกคักมากขึ้นจากหลายปัจจัย เช่น ความเป็นเมือง ผู้บริโภคต้องการอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ผู้คนกลับเข้าทำงานที่ออฟฟิศ จึงมองหาคอนโดฯเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยและการทำงาน คาดการณ์โครงการคอนโดฯเปิดใหม่ปี 2566 ขยายตัว 20% จากปีก่อน โดยเฉพาะแรงส่งจากซิตี้คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ส่วนหนึ่งมีกำลังซื้อจากต่างชาติเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง รวมถึงแหล่งท่องเที่ยว ภูเก็ต ที่วิลล่า ขายดีมาก ส่วนเชียงใหม่ผู้บริโภคชาวจีน นิยมซื้อคอนโดฯ
อย่างไรก็ตาม การฟื้นตลาดอสังหาฯ ต้องใช้เวลา และต้องการอำนาจซื้อจากต่างชาติ ทำให้ 3 นายกสมาคมอสังหาฯ เสนอภาครัฐหาข้อสรุปในการกำหนดแนวทางในการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ที่ควรมีการกำหนดเงื่อนไขชัดเจน เช่น ให้ซื้อระดับราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไป การแก้โจทย์ดังกล่าว จะมีผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจไทยในระยะยาว
แพลตฟอร์มอสังหาฯ มาแรง
วรเดช รุกขพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วีบียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัดกล่าวว่า เทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่ เป็นการแข่งขันด้วยการสร้างโมเดลใหม่ให้เกิดการลงทุนในประเทศ และเทคโนโลยีการตลาดดิจิทัล ที่จะมาพลิกโฉมหน้าอสังหาฯ เข้าสู่ยุค 5.0 ภายใต้การพัฒนาแพลตฟอร์มอสังหาฯ ที่เป็นแหล่งหมุนเวียนการซื้อขายอสังหาฯ ทำให้เกิดกลไกราคา รวมถึงใช้เทคโนโลยีมาช่วยในการตัดสินใจของผู้ซื้อ
“คาดว่าไม่เกิน 5 ปีข้างหน้า การซื้อขายอสังหาฯ บนออนไลน์จะได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น หลังจากได้เริ่มต้นแล้วในช่วงโควิดแพร่ระบาด”
เช่นเดียวกับในต่างประเทศเทรนด์นี้เป็นที่นิยมมาก โดยเฉพาะในยุโรป แนวโน้มการซื้อขายอสังหาฯ บนออนไลน์มีสัดส่วนถึง 70% ทั้งการซื้อขาย และออกใบจอง
ปี 66 โอกาสการลงทุน
กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากการพูดคุยนักลงทุนในเอเชีย พบว่า ปัจจัยที่มีผลต่อภาคอสังหาฯ คือ การกลับมาเปิดประเทศจีน เป็นบวกกับกลุ่มโรงแรม รีเทล และที่อยู่อาศัย รวมถึงการปรับขึ้นดอกเบี้ยเฟดในระยะ 12-24 เดือนข้างหน้า จะมีผลต่อการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของไทย ที่ขณะนี้ยังอยูในระดับต่ำ แม้จะมีส่วนทำให้ต้นทุนปรับเพิ่มขึ้นและยังเป็นโอกาสรับค่าเช่าสูงขึ้นด้วย
“ปีนี้เป็นจังหวะที่ดีต่อการลงทุนในคอนโดฯ และบ้านทำเลในเมือง ตามเทรนด์ต่างชาติกลับมา สอดคล้องกับคนจีนที่กลับมาท่องเที่ยวและลงทุนอสังหาฯ ในไทยมากขึ้น”
ชู ESG ขับเคลื่อนธุรกิจยั่งยืน
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทวางแผนขับเคลื่อนองค์กรเพื่อมุ่งสร้างความยั่งยืนในระยะยาว หรือ ESG (Environment, Social, และ Governance) โดยมุ่งสู่การเป็น ไลฟ์สไตล์ ดีคาร์บอนไนเซชั่น (Lifestyle Decarbonize) ที่จะมีการขยายธุรกิจใหม่ ที่เกี่ยวกับธุรกิจเฮลท์แคร์ ธุรกิจเวลเนส ธุรกิจพลังงานโซลาร์ ธุรกิจคาร์บอน
พร้อมเตรียมงบลงทุนในธุรกิจใหม่ประมาณ 9,000 ล้านบาท อาทิ นวัตกรรมในโซลาร์ รูฟทอป การพัฒนาบ้านที่มีการใช้พลังงานเป็นศูนย์ เพื่อสอดรับกับเทรนด์ในโลกที่มุ่งไปสู่การสร้างความยั่งยืน
ขยายแบรนด์ใหม่ตอบทุกไลฟ์สไตล์
อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปีนี้มีแนวโน้มที่ดีต่อเนื่องจากสถานการณ์ต่างๆ ที่เริ่มคลี่คลาย และตลาดท่องเที่ยวที่กลับมาแล้ว ทำให้บริษัทจะเดินหน้าขยายโครงการใหม่ให้สอดรับกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า
โดยจะมีการเปิดตัวแบรนด์ใหม่ทั้งบ้าน คอนโดฯ ซึ่งจะแบ่งตามซีรีส์ของแบรนด์ ให้สอดรับกับกลุ่มเป้าหมายและไลฟ์สไตล์ในแต่ละกลุ่ม รวมทั้งชาวต่างชาติ
เดินหน้าสร้างเทรนด์ใหม่
กีรติ ศตะสุข ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายกลยุทธ์ บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ซี.พี.แลนด์ พร้อมเร่งขยายธุรกิจอสังหาฯ หลังจากช่วงโควิดที่ผ่านมาได้มีการปรับแผนธุรกิจและเตรียมองค์กรมาโดยตลอด โดยการขยายธุรกิจ จะมีทั้งกลุ่มอสังหาฯ โรงแรม ค้าปลีก และสำนักงาน ทั้งการลงทุนเอง หรืออาจใช้แนวทางเข้าไปซื้อธุรกิจและพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสมากขึ้น เพื่อรองรับความต้องการและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มลูกค้า
“ความท้าทายในตลาดกำลังซื้อถูกเปลี่ยนไปอยู่ในเจนใหม่ จึงต้องสร้างคอนเทนต์ให้ตรงกับเจนใหม่ เราอยากเป็นผู้นำในด้านนี้ พร้อมร่วมผลักดันให้ไทยเป็นศูนย์กลางอสังหาฯ”
ภูเก็ตคึกคักขุมทรัพย์ต่างชาติ
อรรถนพ พันธุกำเหนิด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซิซซา กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ เพื่อการลงทุนในปีนี้ มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง หลังจากสถานการณ์ท่องเที่ยวขยายตัวด้วยดี โดยจังหวัดภูเก็ต เป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวรัสเซีย ที่ให้ความสนใจเข้ามาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในไทย หลังเกิดสงครามรัสเซีย-ยูเครน พร้อมยังได้รับผลดีจากตลาดใหม่ที่เข้ามาทั้งตะวันออกกลางและอินเดีย รวมถึงมีตลาดจีนที่กลับเข้ามาในประเทศไทยแล้ว ทำให้การลงทุนอสังหาฯ ในภูเก็ตมีการขยายตัวต่อเนื่อง ทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย และการซื้อเพื่อการลงทุน
ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
