ส่อง'ราคาที่ดิน'ทำเลรถไฟฟ้า

         ว่ากันว่า “ราคาที่ดิน” มีแต่ปรับขึ้น ไม่มีลง ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดี ยิ่งทำเลไหน มีรถไฟฟ้าพาดผ่านและโครงข่ายถนนตัดใหม่ ยิ่งทำให้ราคาที่ดินแพงระยับ แซงหน้าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ไปไกลหลายเท่าตัว

         สะท้อนจากผลการจัดอันดับใหม่หมาดจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิด 10 อันดับทำเลที่ดินแพงสุด ถูกสุด ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ในปี 2567

         โดยราคาสูงที่สุดยังคงเป็นสยาม ชิดลม เพลินจิต 3.75 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) เพิ่มขึ้นจากปี 2566 ซึ่งราคาอยู่ที่ 3.6 ล้านบาท/ตร.ว. ขณะที่ราคาประเมินรอบปี 2566-2569 สูงสุดย่านนี้อยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ยังตามหลังราคาตลาดอยู่หลายเท่าตัว ส่วนราคาถูกที่สุดอยู่เลียบถนนรังสิตคลอง 13 กม.5 อยู่ที่ 4,200 บาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้นจากปี 2566 ซึ่งราคาอยู่ที่ 3,900 บาทต่อ ตร.ว.

จับตา'เพลินจิต'พุ่งวาละ4ล้าน

          ล่าสุดกำลังเป็นที่จับตาที่ดินไข่แดง ติดเซ็นทรัลชิดลมและเซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ เนื้อที่กว่า 2 ไร่ หลังมีข่าวสะพัดกลุ่มเซ็นทรัลกำลังเจรจาซื้อ ด้วยราคาสูงลิ่วทะลุ 4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. จากเดิมก่อนหน้านี้ได้เช่าทำเป็นลานจอดรถ ในราคาหลักล้านบาทต่อเดือน และเพิ่งมายกเลิกสัญญาเช่าเมื่อไม่นานมานี้ หลังเจ้าของที่ดินขอขยับค่าเช่าเพิ่ม ถ้าหากสามารถปิดดีลได้สำเร็จ จะสร้างสถิตินิวไฮมีราคาซื้อขายที่สูงที่สุดในประเทศไทย

          สำหรับที่ดินแปลงนี้ ถือกว่าเป็นที่ดินฟรีโฮลล์ที่เหลืออยู่แปลงเดียวใจกลางกรุง ถ้าไม่นับที่ดินกว่า 12 ไร่ ในรัศมี 0 เมตรจากรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีชิดลม ที่ตั้งเดิมของสำนักงานทีโอที ที่สำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์กำลังเปิดให้ผู้สนใจเช่าพัฒนาโครงการระยะยาว

จากที่ดินใจกลางกรุง ลัดเลาะไปยังโซนทำเลรอยใจกลางเมือง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกช่วง “ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี” มีระยะทาง 22.57 กิโลเมตร จำนวน 17 สถานี ที่กำลังนับถอยหลังเปิดหวูดบริการในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

          ปฏิเสธไม่ได้ว่าการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีส้มได้สร้างจุดเปลี่ยนให้กับทำเล โดยเฉพาะ “สถานีศูนย์วัฒนธรรม” ซึ่งเป็นจุดไข่แดง จะกลายเป็นซุปเปอร์ สเตชั่น เพราะเป็นจุดต่อเชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดิน 2 สาย 2 สี ทั้งสายสีส้มและสายสีน้ำเงิน ทำให้บิ๊กธุรกิจเข้ามาปักหมุดลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อย่างคึกคัก ล่าสุดราคาซื้อขายที่ดินพุ่งทะลุ 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว.เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

ทำเล'สายสีส้ม'ราคาเริ่มแพง

         ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า รถไฟฟ้าสายสีส้มที่คาดว่าจะเปิดบริการในปี 2568 ส่งผลให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางมีการเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก สำหรับราคาที่ดินเริ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนเทียบจากในอดีตที่มีราคาที่ดินอยู่ที่ 50,000-200,000 บาทต่อ ตร.ว. โดยปัจจุบันที่ดินตามแนวถนนรามคำแหงมีราคาเสนอขายอยู่ที่ 150,000-250,000 บาทต่อ ตร.ว. ขณะที่ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ในรอบปี 2566-2569 ถนนรามคำแหง อยู่ที่ 110,000-170,000 บาทต่อ ตร.ว. โดยเติบโต 6.25-40.12% ในรอบ 10 ปี เมื่อเทียบกับปี 2555-2558 ที่ราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 78,500-160,000 บาทต่อ ตร.ว.

       “ภัทรชัย” บอกอีกว่า นอกจากนี้ที่เห็นได้ชัดเจนคือมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตั้งแต่สถานีศูนย์วัฒนธรรม ไปจนถึงสถานีลำสาลี และสถานีมีนบุรีซึ่งเป็นสถานีปลายทาง ไม่ใช่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทุกสถานี แต่บางพื้นที่ เช่น พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาก่อนหน้านี้เป็น 10 ปีแล้ว

       “พบว่าช่วง 10 ปี มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมประมาณ 23,084 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนร่วม 61,172 ล้านบาท และเมื่อสิ้นปี 2566 ที่ผ่านพบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 81.05% จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 15,721 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุน 40,088 ล้านบาท และสามารถขายได้แล้ว 12,742 ยูนิต ด้วยมูลค่า 32,492 ล้านบาท เหลือยูนิตรอการขาย 2,979 ยูนิต ด้วยมูลค่า 7,596 ล้านบาท” ภัทรชัยกล่าว

“ภัทรชัย” กล่าวย้ำว่า โดยภาพรวมของตลาดถือว่าได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อเป็นอย่างดี โดยเฉพาะโครงการอยู่ในพื้นที่โดยรอบถนนรามคำแหงไปถึงบางพื้นที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรม อาจจะเป็นเพราะหลายโครงการมีราคาขายไม่สูงมาก ซึ่งบางโครงการราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) เท่านั้น แต่มีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 120,000 บาทต่อ ตร.ม. และยังมีคอนโดมิเนียมอีกไม่น้อยกว่า 2,500 ยูนิต รอเปิดขายใหม่ในพื้นที่โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าลำสาลี ซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าร่วมของเส้นทางสายสีส้มและสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าวสำโรง

      “ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงเริ่มเปลี่ยนแปลงไป ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา ซึ่งมีผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เข้าไปหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด หลังจากนั้นตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมา เริ่มมีเปิดขายโครงการมากขึ้น” ภัทรชัยกล่าวพร้อมฉายภาพภายหลังจากที่เมื่อการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความคืบหน้าเป็นรูปธรรมและมีกำหนดเปิดให้บริการที่ชัดเจน ทำให้ผู้พัฒนาเกิดความมั่นใจและเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมากขึ้น โดยในช่วงปี 2560-2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกันมากกว่า 10,160 ยูนิต มากที่สุดในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหัวหมาก ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในปี 2561 มากถึงกว่า 5,225 ยูนิต

ค้าปลีก-โรงแรมทุ่มลงทุนใหญ่

      นอกจากความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังมีความเคลื่อนไฟของศูนย์การค้า ล่าสุดกลุ่มเดอะมอลล์อยู่ระหว่างทำแบบพัฒนาโครงการเดอะมอลล์รามคำแหง รับรถไฟฟ้าสายสีส้ม คาดว่าจะสรุปแผนลงทุนโครงการได้ภายในปี 2567

      สอดรับกับ “ภัทรชัย” ที่ระบุว่า เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่มากกว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากขึ้น ซึ่งก่อนหน้านี้เดอะมอลล์รามคำแหงเตรียมจะพลิกโฉมใหม่ศูนย์การค้าเดิมที่เปิดให้บริการมายาวนานเพื่อพัฒนาใหม่ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพของที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก

      นอกจากนี้ยังมีโรงแรมและอาคารสำนักงานใหม่ของกลุ่มเออร์เบิน ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป หรือ UHG ที่จะพัฒนาบนที่ดินเช่าจากกลุ่มเดอะมอลล์ รวมไปถึงที่ดินหลายแปลงที่อยู่ในระหว่างการเจรจาระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการ แต่อาจจะชะงักไปในช่วงที่มีโควิด-19 แต่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีก 2,500-3,000 ยูนิต ในช่วง 1-2 ปีนี้

       “อีกทั้งราคาที่ดินที่เริ่มสูงขึ้นแบบชัดเจนจากในอดีตที่มีราคาที่ดินอยู่ในช่วง 50,000-200,000 บาทต่อ ตร.ม. สำหรับที่ดินตามแนวถนนรามคำแหง ขณะที่ที่ดินที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีศูนย์วัฒนธรรม มีราคาซื้อขายไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว.ไปแล้ว เพราะการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีส้มที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลง รวมถึงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่จะมีการปรับศักยภาพในการพัฒนาที่ดินตลอดแนวเส้นทางของสายสีส้มสีตะวันออก โดยเฉพาะถนนรามคำแหงให้สูงขึ้น จะมีผลให้มีการพัฒนาเพิ่มขึ้น” ภัทรชัยทิ้งท้าย

ที่มา: หนังสือพิมพ์มติชน