สัญญาณอสังหาหดตัวแรงดอกเบี้ยขึ้น - เลิกLTV ทุบลงทุน40%

          LWS ส่งสัญญาณอันตรายอสังหาฯไตรมาสแรกหดตัวแรง ยอดเปิดโครงการใหม่กรุงเทพฯปริมณฑลติดลบ 19% มูลค่าลด 40% ชี้อัตราขายเป็นช่วงขาลง ทั้งคอนโดฯและแนวราบ 2 ปัจจัยตัวแปรหลัก “เลิก LTV-ดอกเบี้ยขาขึ้น” ผู้ประกอบการดัมพ์โปรโมชั่นกระตุ้นยอดขาย เผยไตรมาสสองเร่งแข่งระบายสต๊อกกำเงินสด ค่ายเอพีนำบ้านเดี่ยว 30 โครงการลดแหลก SC กดราคาขายจูงใจลูกค้า LPN ประกาศขายโฮมออฟฟิศราคาเดียว นายกสมาคมห้องชุดขอรัฐบาลใหม่ยืดอายุ LTV ฟื้นกำลังซื้อ

          นายประพันธุ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชัน จำกัด (LWS) บริษัทลูกในเครือ LPN เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1/66 พบว่า ภาพรวมมีการเปิดตัวบ้านและคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ลดลง 5% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 ในด้านมูลค่าลดลง 1% เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจซื้อ

          Q1/66-Q4/65 หนังคนละม้วน

          โดยไตรมาส 1/66 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ในเขตกรุงเทพฯปริมณฑล สะสมเดือนมกราคม-มีนาคม 2566 ทั้งสิ้น 21,935 หน่วย ลดลง 5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/65 มีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 79,675 ล้านบาท ลดลง 1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/65 (YOY)

          ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาส 4/65 (QOQ) พบว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 1/66 หน่วยเปิดตัวลดลง -19% ด้านมูลค่าเปิดตัวลดลง -40% โดยมีราคาขายต่อหน่วยเฉลี่ย 3.63 ล้านบาท

          สินค้าประเภทคอนโดฯเป็นโครงการที่มีจำนวนหน่วยเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 1/66 น้อยที่สุด จำนวน 23 โครงการ 11,758 หน่วย ลดลง -23% มูลค่า 28,330 ล้านบาท ลดลง -34%

          จุดโฟกัสอยู่ที่อัตราการขาย ณ วันเปิดตัว (เปิดพรีเซล) เฉลี่ย 31% ลดลงเมื่อเทียบกับอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยที่ 36% ในปี 2565

          บ้านแนวราบพรีเซลหด -6%

          ในขณะที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบ 65 โครงการ จำนวน 10,177 หน่วย เพิ่มขึ้น 28% คิดเป็นมูลค่า 51,334 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 37%

          อย่างไรก็ตาม บ้านแนวราบมีอัตราขาย ณ วันเปิดตัวโครงการ เฉลี่ยเหลือ 6% ลดลงจากอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยที่ 10% ในปี 2565

          โดยสินค้าทาวน์เฮาส์ช่วงราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดเมื่อเทียบกับทุกระดับ ราคาในกลุ่มสินค้าทาวน์เฮาส์ มีอัตราขายได้เฉลี่ย 5% ทำเลที่มีการแข่งขันเปิดตัวสูงสุด ได้แก่ “นวนคร เพชรเกษม พุทธบูชา อ้อมน้อย”

          สินค้าบ้านแฝด ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุด เมื่อเทียบกับทุกระดับราคาในกลุ่ม สินค้าบ้านแฝด มีอัตราขายได้เฉลี่ย 7% เปิดตัวชุกชุมในทำเล “บางใหญ่กาญจนาภิเษก ประชาอุทิศ-พุทธบูชา รังสิต”

          สำหรับตลาดบ้านเดี่ยวพบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่มากสุดในกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท มีอัตราขายได้เฉลี่ย 5% เปิดตัวสะสมในทำเล “บางใหญ่-กาญจนาภิเษก ลาดกระบัง”

          เช่นเดียวกับโครงการบ้านระดับ พรีเมี่ยม มีจำนวน 22 โครงการ มูลค่ารวม 16,958 ล้านบาท โดยประเภทบ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 97% ราคาขายอยู่ที่ 10-20 ล้านบาท ทำเลเปิดตัวมากที่สุด ได้แก่ “ทำเลรอบกรุงเทพฯ รังสิต ตลิ่งชัน วัชรพล”

          “อัตราการขาย ณ วันเปิดตัวโครงการที่มีแนวโน้มลดลงทั้งคอนโดฯ และบ้านแนวราบ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ บวกกับอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น รวมทั้งมาตรการผ่อนปรน LTV-loan to value ซึ่งปี 2565 สามารถกู้ได้ 100% แต่หมดอายุไปเมื่อสิ้นปี 2565 ปีนี้การขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยถูกบังคับเงินดาวน์แพงในการซื้อหลังที่ 2-3 ทำให้ผู้ซื้อชะลอแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกดังกล่าว”

          หน่วยโอนพุ่งรับโค้งสุดท้าย LTV

          นอกจากนี้ ไตรมาส 1/66 ยังพบด้วยว่า ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2565 ฟ้นตัวเพิ่มขึ้น 9.7% (YOY) เพิ่มสูงสุดในกลุ่มสินค้าคอนโดฯ 11.3% รองลงมาคือ บ้านปลูกสร้างเอง เพิ่ม 11.1% และบ้านจัดสรร เพิ่ม 6.3%

          ในขณะที่จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2565 อยู่ที่ 392,858 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.3% คิดเป็นมูลค่า 1,065,008 ล้านบาท เติบโต 13.3% เป็นผลจากผู้ซื้อเร่งโอนก่อนที่จะหมดมาตรการผ่อนปรน LTV ในวันที่ 30 ธันวาคม 2565

          ปัจจัยลบดันราคาวัสดุเพิ่ม 0.6%

          นายประพันธุ์ศักดิ์กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในไตรมาส 1/66 มีแนวโน้มดีขึ้น โดยอัตราเงินเฟ้อในเดือนมีนาคม 2566 ต่ำสุดในรอบ 15 เดือน อยู่ที่ 2.83% ผลมาจากราคาพลังงานและสินค้าในหมวดอาหารทรงตัว ทำให้อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยอยู่ที่ 3.88% กระทรวงพาณิชย์คาดการณ์ปี 2566 อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ย 2-3%

          ในด้านอัตราดอกเบี้ยนโยบายมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.25-0.5% ต่อเนื่องในไตรมาส 2/66 หลังจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 0.25% จาก 1.50% เป็น 1.75% ในการประชุมเมื่อ 29 มีนาคม 2566 นับเป็นการปรับขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่องเป็นครั้งที่ 5

          ในขณะที่ธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.25% เมื่อ 23 มีนาคม 2566 เป็น 4.75-5.00% ช่องว่างของอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวทำให้คาดการณ์ว่ามีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นดอกเบี้ยอีก 0.25% ในช่วงไตรมาส 2-3 ของปี

          ส่วนดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเดือนมีนาคม 2566 ปรับตัวสูงขึ้น 0.6% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 ผลจากต้นทุนแรงงาน ต้นทุนการผลิต และราคาพลังงานที่ยังทรงตัวในระดับสูง และดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคเดือนมีนาคม ปรับตัวลดลงจากเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งสูงสุดในรอบ 4 ปี อยู่ที่ 52.3 และดัชนีความเชื่อมั่นในอนาคต (3 เดือนข้างหน้า) ยังคงสูงกว่าระดับ 50 ผลจากการฟ้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศและการท่องเที่ยวที่ฟ้นตัว

          คอนโดฯกรุงเทพฯเปิดใหม่ -57%

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอนเอ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผยว่า สถิติไตรมาส 1/66 ของตลาดคอนโดฯ ในเขตกรุงเทพฯ มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ 4,920 ยูนิต ลดลง -57% เทียบกับไตรมาส 4/65 (QOQ) เนื่องจากหลายโครงการที่แกรนด์โอเพนนิ่งในไตรมาส 1/66 มีการเปิดขายแบบพรีลอนช์ หรือแบบไม่เป็นทางการ ตั้งแต่ปลายปี 2565 แล้ว

          ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว มีเพียง 1 โครงการที่อยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน โดยสัดส่วน 13% อยู่ในแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างใกล้เสร็จ และรอเปิดให้บริการในปีนี้ สัดส่วน 14.4% เปิดขายนอกเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งยังคงไม่แตกต่างจากยุคโควิด แต่แตกต่างอย่างชัดเจนเทียบกับยุคก่อนโควิดที่มีการลงทุนเปิดขายคอนโดฯใหม่เกือบทุกพื้นที่กรุงเทพฯ

          ข้อสังเกตก่อนยุคโควิดในปี 2562 ดีเวลอปเปอร์เปิดขายคอนโดฯโลว์ไรส์ ความสูง 8 ชั้น น้อยกว่า 50% แต่ยุคโควิดถึงปัจจุบัน โครงการเปิดขายใหม่เลือกทำเลอยู่ในซอย หรือทำเลศักยภาพไม่สูงมาก เพราะต้องการควบคุมต้นทุนราคาที่ดินไม่แพงเกินไป ทำให้ขายคอนโดฯ ราคาไม่สูงมาก ส่วนใหญ่ราคาต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร มีสัดส่วน 77% และราคาไม่เกิน 7 หมื่นบาท/ตารางเมตร มีสัดส่วน 51% จากจำนวน 3,810 ยูนิต แสดงถึงกำลังซื้อถดถอยลงชัดเจน

          สมาคมคอนโดฯขอตัวช่วย LTV

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ไตรมาส 1/66 ที่ผ่านมา ยอดขายคอนโดฯถือว่าดีกว่าปีที่แล้ว ก่อนหน้านี้ประเมินอยู่แล้วว่า ตลาดคอนโดฯปี 2566 ยอดขายน่าจะเติบโต 30-40% เทียบกับปี 2565 เป็นผลจากการเปิดประเทศ

          อย่างไรก็ตาม ความได้เปรียบในการแข่งขันยังเป็นของบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพราะมีความพร้อมทั้งด้านเงินทุน ประสบการณ์และเครือข่าย ทำให้บริษัทรายกลาง-รายเล็กเสียเปรียบอยู่ มีผลกระทบต่อการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ที่จะมารองรับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดแมส ดังนั้นมาตรการกระตุ้นอสังหาฯจึงมองว่ามีความจำเป็น

          โดยมีข้อเสนอ คือ 1.ขอให้ผ่อนปรน LTV (มาตรการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์) ต่อไปอีก 2 ปี ในปี 2566-2567 เพื่อเป็นตัวช่วยในฝั่งผู้ซื้อให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อ ได้ 2.มาตรการลดค่าโอน-จำนอง ขอให้ลดค่าโอนและจดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% กับขยายเพดานสินเชื่อจาก 3 ล้านบาท เป็น 10 ล้านบาท เพื่อเปิดโอกาสให้ คนอยากมีบ้านลดภาระค่าใช้จ่าย เพราะหลังจากซื้อบ้านแล้วมีความ จำเป็นต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ

          “LTV และมาตรการรัฐจะเป็นตัวช่วยฟ้นกำลังซื้อลูกค้าคนไทยโดยตรง ดูจากตำแหน่งงานที่มีการรับสมัครงานมากขึ้น เพราะเป็นช่วงขยายกิจการ ถ้าหากใครตกงานอยู่ให้มาหาผมได้เลย เพราะ ออริจิ้นฯเรากำลังขยายกิจการ ต้องการคนมาร่วมสร้างความสำเร็จไปด้วยกัน ความหมายคือเมื่อมีการจ้างงานมากขึ้น ทำให้ดีมานด์ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมากขึ้นเช่นกัน ในกลุ่ม first jobber จึงอยากขอการสนับสนุนจากรัฐบาลในการกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัย”

          เอพีขน 30 บ้านเดี่ยวลด 5 ล้าน

          นางพิมพรรณ ปรีชานนท์ ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานบริหารแบรนด์และพัฒนาสินค้าบ้านเดี่ยว บมจ.เอพี ไทยแลนด์ กล่าวว่า เอพีเดินหน้ากระตุ้นดีมานด์บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ไตรมาส 2/66 เปิดตัวแคมเปญ “#HUGEHOME โปรยักษ์บ้านใหญ่ แจกคลั่ง” เลือกรับ 4 แพ็กเกจ มูลค่าสูงสุด 4 แสนบาท ส่วนลดพิเศษสูงสุด 5 ล้านบาท ให้กับผู้ที่จองและโอนบ้านเดี่ยวเอพี 3 แบรนด์คุณภาพที่เข้าร่วมแคมเปญ 30 โครงการ ได้แก่ THE CITY บ้านเดี่ยวดีไซน์ใหม่เซ็กเมนต์ ไฮเอนด์, CENTRO บ้านเดี่ยวดีไซน์ โมเดิร์นสำหรับการเริ่มต้น และ MODEN บ้านเดี่ยวแบรนด์ใหม่เจาะลูกค้า Young Generation โปรโมชั่นมีผลตั้งแต่วันนี้ถึง 30 มิถุนายน 2566

          รายละเอียดแคมเปญ #HUGEHOME โปรยักษ์บ้านใหญ่ มี 2 ต่อ คือ ต่อที่ 1 แจกคลั่งกับ 4 แพ็กเกจที่เลือกเองได้ มูลค่า 1-4 แสนบาท แบ่งเป็นแพ็กเกจที่ 1 พักผ่อนสบายในโรงแรม 5 ดาว แพ็กเกจที่ 2 ผ่อนคลายด้วย Luxury Spa แพ็กเกจที่ 3 รับประทานอาหาร Michelin Star และแพ็กเกจที่ 4 กับทริปท่องโลกแบบ Exclusive

          ต่อที่ 2 ลดใหญ่ ลดจริงในทุกโครงการที่เข้าร่วมแคมเปญ สูงสุด 5 ล้านบาท กับแบรนด์ THE CITY, รับส่วนลดสูงสุด 2 ล้านบาท กับแบรนด์ CENTRO และบ้านเดี่ยวแบรนด์น้องใหม่ MODEN รับส่วนลดสูงสุด 5 แสนบาท พร้อมโปรลับ เฉพาะผู้ที่โอนกรรมสิทธิ์ภายในเวลาที่กำหนด รับเพิ่มฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอน ฟรีแอร์ และผ้าม่าน

          SC เทกระจาด 27 โครงการ

          ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หรือ SC จัดแคมเปญพิเศษ “คุ้มมากก ค่ะซิส” เอาใจคนอยากมีบ้าน นำบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม 27 โครงการ บนทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ มอบดอกเบี้ยพิเศษ 0.9% นาน 2 ปี ผ่อนต่ำล้านละ 2,000 บาท นาน 24 เดือน ราคาเริ่มต้น 2.39-70 ล้านบาท สำหรับลูกค้าที่จองซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 31 พฤษภาคมนี้

          บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN จัดโปรโมชั่นโฮมออฟฟิศ 4 ชั้น สไตล์โมเดิร์นลักเซอรี่ ยูนิตพิเศษในโครงการ “MAISON 168 Muangthong ราคาดี 15 ล้านบาท” รับฟรี ค่าโอน-แอร์-โซลาร์เซลล์ มูลค่ากว่า 1 ล้านบาท ตั้งแต่วันนี้ถึง 29 เม.ย.-15 พฤษภาคมนี้ มีพื้นที่ใช้สอย 370 ตารางเมตร บนที่ดินเริ่ม 28 ตารางวา หน้ากว้าง 8 เมตร ประกอบ ด้วย ชั้น 1-2 ส่วนออฟฟิศทำ ธุรกิจ ชั้น 3-4 ส่วนพักอาศัย 2 ห้องนอน 1 ห้องอเนกประสงค์ 5 ห้องน้ำ 1 ครัว และ 3 ที่จอดรถ ภายในบ้าน พร้อมที่จอดรองรับลูกค้าด้านหน้า 33 คัน

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ