ปัจจัยบวก-ลบ บ้านจัดสรรปี'66 

           งานสัมมนาส่งท้ายปีเสือต้อนรับปีเถาะ หัวข้อ “Housing Market Outlook Opportunities&Challenges-ปัจจัยบวกและปัจจัยลบต่อตลาดบ้านจัดสรร ปี 2566” จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2565 ที่ผ่านมา ครอบคลุมครบถ้วนทุกด้านโดยมีวิทยากรรับเชิญระดับประเทศ “ดร.ดอน นาครทรรพ” จากธนาคารแห่งประเทศไทย และ “อิสระ บุญยัง” ดีเวลอปเปอร์ฉายาดาต้าเบสเคลื่อนที่ของวงการบ้านแนวราบเมืองไทย
          ‘บ้านแนวราบมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน’ ‘อิสระ บุญยัง’ นายกกิตติมีศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  กรรมการผู้จัดการ บริษัทในเครือกานดา พร็อพเพอร์ตี้
          หัวข้อปัจจัยบวกและปัจจัยลบต่อตลาดที่อยู่อาศัย โฟกัสกฎหมายและการกำกับดูแล จริง ๆ มีเป็น 10 ข้อ อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นเรียล เป็นของจริงหมดเลย จากปัจจัยที่เห็นเป็นลบ 8-9 ข้อ ปัจจัยบวกมีนิดเดียว
          ชำแหละไส้ใน “ยอดกู้ไม่ผ่าน”
          ข้อมูลของธนาคารกรุงไทย คอมพาส วิเคราะห์หากไม่ต่อ (LTV) แล้วจะมีผลทำให้สินเชื่อลดลง1 หมื่นล้าน หรือ 2% จากประมาณการเดิม เมื่อย้อนกลับไปดูสัญญาที่ 1 (สินเชื่อซื้อบ้านหลังแรก) ไม่กระทบเลย
          สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมีการสำรวจจากผู้ซื้อ 927 ราย ในจำนวนนี้โดนปฏิเสธสินเชื่อ 42% ถ้าเป็นอาคารชุดยอดปฏิเสธสินเชื่อน่าจะมากกว่านี้
          ตัวเลขที่น่าสนใจคือปัญหาผู้กู้ร่วมมียอด 23% ที่หาผู้กู้ร่วมไม่ได้ กลุ่มนี้ก็จะเข้าไม่ถึงสินเชื่อเลย แล้วตัวเลขก็จะไม่ไปปรากฏที่ธนาคารแห่ง ประเทศไทย ไม่ไปปรากฏในแบงก์ไหนเลย คาดว่าน่าจะเป็นสัดส่วน 9% ของสินเชื่อรวมทั้งหมด
 ตลาดล่างเข้าไม่ถึงสินเชื่อ
          เข้าใจดีว่า LTV เป็นเรื่องผล กระทบของภาพโดยรวม แต่กลุ่มผู้กู้ระดับล่างเข้าไม่ถึงสินเชื่อเลย และซื้อบ้านไม่ได้เลย รวมถึงบ้านบีโอไอด้วย (บ้านราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อย) ที่ชลบุรีมีทำเยอะมากเลย เขาบอกว่าปฏิเสธสินเชื่อเกินกว่าครึ่งหนึ่ง แต่มีดีมานด์กลุ่มนี้สูงมาก
          และกลุ่มนี้ไม่มีทางที่จะมีเงินดาวน์บ้านพร้อมกับเช่าอพาร์ตเมนต์ได้ ซึ่งบ้าน บีโอไอทางธนาคารอาคารสงเคราะห์พยายามขอบีโอไอขยับราคาขึ้นไป ไม่เช่นนั้นบ้านบีโอไอไม่สามารถที่จะอยู่บ้าน 70 ตารางเมตร 3 ห้องนอน 1 ครอบครัวได้เลย บ้านราคา 1 ล้านเศษ ๆ ไม่มีในตลาดแล้ว แล้วถูกทดแทนด้วยคอนโดมิเนียมแค่ 20 กว่าตารางเมตรเท่านั้นเอง อันนี้คือคุณภาพชีวิต พูดในเชิงสังคมด้วย
          และผมเชื่อว่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ด้วยแรงกดดันต่าง ๆ ที่จะพูดถึงต่อไปนี้ จะทำให้ บ้าน 2 ล้านบาทที่เป็นทาวน์เฮาส์จะไม่มีในตลาดด้วย แล้วก็จะถูกทดแทนด้วยคอนโดมิเนียม 30 ตารางเมตร ซึ่งอยู่เป็นครอบครัวไม่ได้
          ค่าแรงขั้นต่ำ-ปัญหาโลกแตก เรื่องค่าแรงขั้นต่ำมีการปรับไปแล้วตั้งแต่ตุลาคม 2565 ในภาคอสังหาฯมีปัญหาเรื่องการขาดแคลนแรงงาน
          ทั้งนี้ เรากำลังจะมีการเลือกตั้งทั่วไปในเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2566 ถ้าค่าแรงปรับขึ้นไปแบบนั้น (นโยบายหาเสียงวันละ 600 บาท) จริง ผมคิดไม่ออก เพราะเราเคยเผชิญปัญหา รปภ. 9,000 บาท เพิ่มเป็น 18,000 บาทกันมาแล้ว แต่เก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นไม่ได้ มันคือตัวเลขจริงที่มันเกิดขึ้นทุกบริษัท
          ผมคิดว่าถ้าเศรษฐกิจมันแก้ง่ายขนาดนั้น ทำไมไม่ไปที่ค่าแรงขั้นต่ำ 1,000 บาทเลย
          ราคาวัสดุ “ทรงตัวสูง“ในด้านราคาน้ำมันมี 2 ปัจจัย คือ ใช้เป็นปัจจัยผลิตทางตรง และใช้เป็นปัจจัยผลิตทางอ้อม อย่างค่าขนส่ง วัสดุก่อสร้าง จะมีผลตั้งแต่เรื่องค่าถมดิน อิฐ หิน ดิน ทราย ปูน ทำถนน จนกระทั่งถึงคอนสตรักชั่น คอสต์เรต กระทบกับการขนส่ง ยังไม่ได้พูดถึงรัสเซีย-ยูเครน ถ้าราคาน้ำมันยังทรงตัวในราคาสูง ดิน 1 คัน 500 บาท แต่ดินที่มาถึงเรา 3,000 บาท บวกเป็นค่าขนส่งหมดเลย ราคาวัสดุยังทรงตัวในราคาสูงทุกรายการ เป็นสิ่งที่เราต้องเผชิญหน้ากับมัน
          พื้นที่ส่วนกลางแบกภาษีที่ดิน ประเด็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งราคาประเมินที่ดินปรับแน่นอน เรื่องที่ 1 เราต้องการสาธารณูปโภค ที่ดินเป็นสาธารณูปโภค ก่อนหน้านี้ทุกคนเข้าใจว่าได้รับยกเว้น บ้านจัดสรรที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคได้รับการยกเว้น แต่ซุ้มโครงการ ที่ตั้งนิติบุคคล ไม่ได้รับการยกเว้น
          2.บริการสาธารณะ สโมสร สระว่ายน้ำ ไม่ได้รับการยกเว้น ในการเก็บภาษีที่ดิน 3 ปีที่ผ่านมา รัฐผ่อนคลายโดยลด 90% เลยไม่รู้สึกว่ากระทบอะไร แต่ปี 2565 หลายท่านทราบแล้วว่าทำไมภาษีมันขึ้นไปเยอะจัง สโมสร สระว่ายน้ำหลายแห่งคิดค่าภาษี บรรทัดฐานแต่ละท้องถิ่นไม่เท่ากัน แต่หน่วยงานการปกครองส่วนท้องถิ่นบอกว่าคิดเต็มจากฐานภาษีประเภทอื่น ๆ ล้านละ 3,000 บาท ไม่ใช่ฐานภาษีที่อยู่อาศัยที่จ่ายล้านละ 200 บาท
          3.ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกโครงการที่ไม่ใช่สาธารณประโยชน์มีกฎกระทรวงบอกว่าพื้นผิวถนนได้รับการยกเว้น ก่อนหน้านี้เขาเก็บล้านละ 3,000 บาท แต่เรื่องนี้ในปี 2564 ได้มีวินิจฉัยอุทธรณ์แล้วว่า ที่ดินที่ใช้เป็นทางเข้าออกโครงการจัดสรรและอาคารชุด ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ไม่ให้เก็บล้านละ 3,000 บาท ให้เก็บล้านละ 200 เพราะถือว่าเกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัย ถือเป็นบรรทัดฐานที่ดีที่จะวินิจฉัยต่อไปได้ คิดแบบที่อยู่อาศัยได้ไหม
          ผังเมืองใหม่ กทม.ยื้ออีก 2 ปี แล้วก็สิ่งที่ผู้ว่าราชการ กทม. (ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์) เข้ามาก็จะเลื่อนการบังคับใช้ผังเมืองออกไปอีก ถ้าผังเมืองมีการผ่อนคลายก่อนในเรื่องของการใช้ประโยชน์ ในเรื่องของการเทรด FAR ซึ่งผมคิดว่าการเทรด FAR มันไม่ควรเทรดข้ามโซน ไม่ใช่เอา FAR ของมีนบุรีมาใส่ในกรุงเทพฯ มันจะทำให้เดนซิตี้ (กฎความหนาแน่นพื้นที่) เพี้ยนไปหมดเลย
          ผังเมืองกรุงเทพฯ ก็เป็นครั้งแรกที่ใช้ 9 ปีแล้ว อันนี้ก็เป็นผลมาจาก พ.ร.บ.ผังเมืองที่ออกมาใหม่ปี 2558 ที่บอกว่าผังเมืองต่อไปไม่มีการหมดอายุ แต่ให้ทบทวนในช่วงเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่ทบทวนแล้วไม่ได้บอกว่าเมื่อไหร่แล้วเสร็จ เพราะฉะนั้น ตอนนี้ทั่วประเทศผังเมืองทบทวนแล้วยังไม่เสร็จจำนวนมากมาย ซึ่งมีทั้งผลบวกผลลบ
          ผลบวกคือเรายังใช้ผังเมืองเดิมโดยไม่มีความเสี่ยงว่าผังเมืองจะเปลี่ยนแปลงยังไง ผลลบคือรถไฟฟ้าไปแล้วผังเมืองยังเหมือนเดิม สถานีรถไฟฟ้ามีเพิ่ม 5 สถานีแล้ว ผังยังเป็นสีเขียวลาย บังคับทำบ้าน 1,000 ตารางวาอยู่เลย
          ผังเมืองที่จริงเตรียมคลอดอยู่แล้ว ท่านผู้ว่าฯ (ชัชชาติ) บอกว่าจะทบทวนใหม่ ใช้เวลาอีก 2 ปี เราก็จะใช้ผังเมืองกรุงเทพฯของเดิมเป็นเวลา 11 ปี พื้นที่ทางน้ำหลากหรือฟลัดเวย์ ได้แก่ คลองสามวา มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง สุวรรณภูมิ ตอนนี้มี 150,000 ไร่ ทุกท่านรู้อยู่แล้วว่าใครทำจัดสรรต้อง 1,000 ตารางวาต่อแปลง แต่ผังเมืองใหม่ที่อยู่ระหว่างร่าง ลดเหลือ 50,000 ไร่ ถ้าออกมาแล้วเป็นผลบวก
          ปีหน้าอสังหาไร้ปัจจัยบวก
          ข้อสังเกตที่อยากให้ทุกบริษัทระวังก็คือ 1.ในระหว่างนี้ทั่วประเทศมีการทบทวนผังจังหวัด 2.เวลาผ่านมา 5-6 ปีแล้วมีการออกผังเฉพาะ ยกตัวอย่างผังจังหวัดสีเขียวก็ทำทาวน์เฮาส์ได้ แต่ทำตึกแถวไม่ได้ สีชมพูทำคอนโดมิเนียม 100 ชั้นก็ได้ ได้หมดเลย แต่พอผังเมืองที่ออกมาเฉพาะพื้นที่สีเขียวเหมือนกัน แต่ทำจัดสรรไม่ได้เลย
          เป็นความเสี่ยงมาก ๆ ของบริษัทที่ซื้อแลนด์แบงก์ไว้แล้วบนพื้นฐานของผังเมืองเดิมเป็นข้อสังเกตสำหรับทุกท่านที่ทำทั่วประเทศ ควรจะไปขอดูร่างผังเมืองที่ออกมามันขัดต่อผังเมืองจังหวัด ขัดกับผังเมืองเดิมรึเปล่า เพราะเขาถือร่างสุดท้ายเป็นเกณฑ์ ก็เป็นความเสี่ยงเหมือนกัน
          ความเห็นของผมนะ ผังเมืองกรุงเทพฯ กว่าจะบังคับใช้ผังเมืองปี 2567 สถานการณ์โควิดที่ผ่านมา บวกกับสถานการณ์อะไรที่จะเกิดขึ้นที่ไม่แน่นอน มันสะท้อนมาแล้วว่าต้องรักษาระยะห่าง ดังนั้น ข้อที่จะเสนอผังเมืองคือต้องมีความยืดหยุ่นจริง ๆ เพราะบางพื้นที่ที่กำหนดในกรุงเทพฯนั้น บางพื้นที่เราบอกว่าทำที่อยู่อาศัยได้ ห้ามทำสำนักงาน ห้ามมีร้านค้า แล้วเทรนด์ปัจจุบันเราทำงานที่บ้านก็ไม่รู้จะเรียกอะไร มันจะได้พึ่งพาตัวเองได้แล้วก็ไม่ว่าชานเมืองหรือในเมืองก็เช่นเดียวกัน
          ผังเมืองควรมี ความยืดหยุ่นพอสมควรในการที่จะเป็นที่อยู่อาศัยได้ เป็นพันธมิตรกันได้ หรือเป็นที่ตั้งสำนักงานขนาดเล็ก ๆ ได้
          ผมมองว่ามีปัจจัยบวกน้อยมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ถือเป็นความท้าทายที่ดีเวลอปเปอร์ต้องบริหารจัดการ
          ‘ปลด LTV หวั่นวินัยการเงินพัง-เก็งกำไรฟื้น’
          ‘ดร.ดอน นาครทรรพ’  ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน
          สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย
          ถ้าพูดถึงปัจจัยบวกและปัจจัยลบ ที่มีผลต่อธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2566 ปัจจัยหลักในด้านบวกเราเริ่มที่แนวโน้มเศรษฐกิจ ความเสี่ยงของเศรษฐกิจค่อนข้างสูง ข้อมูลล่าสุดของแบงก์ชาติ คือเศรษฐกิจอยู่ในแนวโน้มที่เติบโตต่อเนื่อง ส่วนปัจจัยที่ 2 การกลับมาของ ลูกค้าต่างชาติ เกี่ยวเนื่องกับการเปิดประเทศของจีนด้วย ปัจจัยที่ 3 การเพิ่มขึ้นของความต้องการบ้านแนวราบ
         ส่วนปัจจัยด้านลบมีแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและการสิ้นสุดมาตรการภาครัฐ ผมคิดว่าโดยรวมเป็นปัจจัยลบ ถ้าด้านลบจะหนักกว่า เรามาคุยกันว่าทำไมแบงก์ชาติคิดว่าการสิ้นสุดมาตรการสินเชื่อ LTV เป็นเรื่องที่เหมาะสม ในภาพรวมปัจจัยทั้งหมดมีทั้งบวกทั้งลบ เราประเมินแล้วถ้าตอบด้านอสังหาริมทรัพย์ ...ด้านลบจะมีน้ำหนักมากกว่า
          ศก.ไทยลำบากปีนี้-ปีหน้ายิ้มได้
          สำหรับปัจจัยบวก เราจะเริ่มที่เศรษฐกิจโลกก่อน ในประมาณการเศรษฐกิจโลกยังไม่เข้าสู่ภาวะถดถอย แต่ก็มีหลายคนที่บอกว่าเศรษฐกิจปีหน้าจะเข้าสู่สภาวะถดถอย ทั้งโบรกเกอร์ในต่างประเทศและในประเทศไทย ผมบอก ไม่ได้ว่าเศรษฐกิจโลกจะถดถอยหรือไม่ มันชะลอลงแน่นอนอยู่แล้ว และก็จะชะลอลงเร็วด้วย
          ดัชนีของฝ่ายจัดซื้อที่เรียกว่า PMI เป็นข้อมูลรายเดือนที่นิยมใช้ใน การติดตามกิจกรรมเศรษฐกิจในระดับ โลก เขาจะรวบรวมจากหลาย ๆ ประเทศ ช่วงโควิดที่เศรษฐกิจหยุดชะงักกัน ทั่วโลก เวลาอ่านข้อมูลดัชนีพวกนี้คือ ถ้าสูงกว่าระดับ 50 แสดงว่าเศรษฐกิจ ยังขยายตัวดี ถ้าอยู่ที่ 50 ก็เสมอตัว ถ้าต่ำกว่า 50 คือเศรษฐกิจมีแนวโน้ม ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า
          ตั้งแต่โควิด กราฟเราลงไปเยอะแล้วมันก็เด้งขึ้นมา ปี 2564 เป็นปีที่เศรษฐกิจโลกดีมาก รวมปี 2565 นี้ด้วย แต่ของไทยไม่ค่อยรู้สึก ปี 2564 เราลำบากกว่าคนอื่นในโลก ปีนี้เศรษฐกิจโลกก็เริ่มลงมาแล้วในช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมา ตัวดัชนี PMI เข้าสู่แนวที่ต่ำกว่า 50 นั่นคือเศรษฐกิจโลกมีการหดตัวเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า
          การหดตัวของ PMI ไม่จำเป็นว่าเศรษฐกิจโลกเข้าสู่ภาวะถดถอย มันขึ้นว่าจะหดตัวลึกแค่ไหน หดตัวนานเท่าไหร่ แต่จากที่เราเห็นแล้วทิศทางน่าจะเป็นลบพอสมควร
          อย่างไรก็ดี แม้ว่าเศรษฐกิจโลกจะตกต่ำลง แต่เศรษฐกิจไทยไม่เหมือนชาวบ้าน ข้อมูลสถิติของ Consensus Forecasts รวบรวมความเห็นของนักวิเคราะห์ที่ประมาณการเศรษฐกิจไทยแล้วก็หลาย ๆ ประเทศในปีนี้ ปีหน้า แต่ของไทยเขาจะไปเอาตัวประมาณการเศรษฐกิจของนักวิเคราะห์สำนักต่าง ๆ ของธนาคารมาเฉลี่ยรวม มีนักวิเคราะห์ประมาณ 18 รายในประเทศไทย
          สถิติในปี 2564 นี่ของจริง 1.5% ของปี 2565 นี้ก็ 3% กว่า ๆ นั่นคือนักวิเคราะห์เห็นร่วมกันว่ามีไทยประเทศเดียวที่อัตราการขยายตัวของปี 2565 สูงกว่าปี 2564 แนวโน้มปี 2566 สูงกว่าปี 2565
          LTV ก็มีต้นทุนสูง
          สำหรับการยกเลิกผ่อนปรนมาตรการ LTV-loan to value จริง ๆ พวกมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองก็เป็นภาษีของประชาชน ถ้าเทียบแล้วเขาอาจช่วยคนกลุ่มล่างมากกว่ากลุ่มปานกลาง มาตรการ LTV เหมือนจะช่วยคนกลุ่มล่างได้แค่ 2% ไม่ได้เยอะ แต่ที่สำคัญคอสต์ของ LTV หลายท่านอาจจะมองไม่เห็น การคงมาตรการมันมีแต่ข้อดีนะ ไม่ได้มีข้อเสียสำหรับเรา แต่ว่าหลายท่านอาจจะยังไม่รู้ ปี 2564 ที่เราผ่อนปรน LTV พวกบริษัทบัตรเครดิตมาเพ่งเล็งเราเยอะมาก
          จากข้อมูลในหลาย ๆ ประเทศ ของเราก็เหมือนกัน สินเชื่อที่ LTV สูงมันจะเป็นสินเชื่อที่หลายปีผ่านไปแล้ว NPL ก็สูงด้วย ในอดีต NPL ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าเครดิตการ์ด สินเชื่อส่วนบุคคลอีกนะ ระยะหลังมันสูงขึ้นมาก่อนจะออกมาตรการ LTV
          ที่แบงก์ชาติไปออกมาตรการ LTV เพราะเห็นว่าสินเชื่อที่ปล่อย LTV เยอะ ๆ กลายเป็นสินเชื่อเสีย (NPL) มากกว่า เป็นความเสี่ยงต่อคุณภาพสินเชื่อระบบสถาบันการเงิน เราก็พยายามชี้แจงไปว่ามันเป็นสิ่งที่จำเป็น เราทำชั่วคราว เราดูแลเศรษฐกิจประเทศก่อน แล้วเรามั่นใจว่าธนาคารพาณิชย์น่าจะมีความรัดกุมพอในภาวการณ์เช่นนี้ ขอให้วางใจได้ เขาฟังเขาก็โอเค เขาก็บอกว่าขอให้จบตามเวลาที่คุณบอกว่าจะจบนะ เราก็บอกไปว่าเราจะพยายาม เราขอดูสถานการณ์ก่อน
          เพราะยังงั้นคอสต์ของ LTV อันแรกเลยคือมันมีผลต่อคุณภาพสินเชื่อของสถาบันการเงินในอนาคตข้างหน้า สินเชื่อเราปล่อยปีละ 6-8 แสนล้านบาท พอบุ๊กไปแล้วมันอยู่กับธนาคารอีกหลายสิบปีเลย สำหรับผู้ประกอบการ สบายแล้วขายบ้านได้มันก็จบแล้ว
          ซึ่งที่ผ่านมาเราคิดว่าโอเค แต่ถ้าปล่อยไปเราเริ่มไม่ค่อยอยากเสี่ยงเพราะเราไม่อยากเอาเครดิตประเทศไปเสี่ยง ถ้าเขางดเครดิตสถาบันการเงินอีก แล้วไปกระทบเครดิตเรตติ้งประเทศ มันเป็นเศรษฐกิจโดยรวม
          หวั่นวินัยการเงินพัง-เก็งกำไรฟ้น
          คอสต์อันที่ 2 คือเรื่องวินัยทางการเงิน อยากให้มีการออมเงินก่อนที่จะกู้ ไม่ใช่กู้ได้ 100% ในเฉพาะในบ้านหลังที่ 2-3 ขึ้นไป หลังที่ 1 ไม่เป็นไรเราปล่อยให้
          คอสต์ที่ 3 คือ วัดความเสี่ยงในการเก็งกำไรในอนาคต ต้องบอกว่าในช่วงที่ผ่านมาเราไม่เห็นการเก็งกำไรเลยนะ เพราะโควิดทำให้ตลาดเก็งกำไรแย่ แต่การที่ไม่เห็นการเก็งกำไรในปัจจุบันไม่ได้หมายความว่าในอนาคตเราจะไม่เห็น สิ่งที่เราเห็นในหลาย ๆ ประเทศก็คือว่า หลายประเทศเปิดประเทศก่อนเรา แล้วเศรษฐกิจไปได้ดี ตอนนี้เศรษฐกิจเขากำลังวิ่ง ราคาบ้านขึ้นกันเยอะ ประเทศไทยสวนกับคนอื่นทั้งโลก เราจะคล้าย ๆ กับจีน แต่ถ้าเทียบกับคนอื่นทั่วโลก ราคาอสังหาฯเราขึ้นช้ามาก
          อีกเรื่องที่เรามีข้อสังเกตคือ ตอนที่เราปลด LTV คนที่ซื้อบ้าน 10 ล้านขึ้นไป จากเดิมสมัยก่อนสัดส่วนครึ่งหนึ่งเขาซื้อเงินสด เราเห็นคนพวกนี้มาใช้ประโยชน์ของ LTV มากขึ้น คนที่ซื้อราคา 10 ล้านได้ต้องรวยระดับหนึ่ง เราคิดว่าคนที่รวยเราไม่จำเป็นต้องช่วยเขาแล้ว อันนี้ที่ คิดว่าเห็นร่วมกัน
          ตัวที่ไม่เห็นร่วมกันคือการขอสินเชื่อซื้อหลังที่ 2-3 หรือราคา 10 ล้านลงมา สิ่งที่เราเข้าไปดูหลังที่ 2-3 ถ้าราคา 5 ล้านขึ้นไป สินเชื่อขยายตัวดีกว่ายุคก่อนที่จะเกิดโควิดแล้วนะ เราก็แสดงให้กรรมการเห็นด้วย ตัวที่ไม่ค่อยดีคือหลังที่ 2-3 ที่ราคา 5 ล้านลงมาอาจจะมีประเด็นอยู่ เราก็ไปดูว่าถ้าเราผ่อนปรน LTV ต่อ มันจะช่วยคนกลุ่มไหนได้บ้าง มากน้อยแค่ไหน อาจจะช่วยได้ไม่เยอะแล้ว พอมองในแง่นี้เราเลยเสนอยุติมาตรการผ่อนปรน LTV
          อสังหาฯต้องอดทนในปี 2566
          ปีหน้าต้องอย่าลืมว่ามันไม่ได้มีแค่ปัจจัยลบ ปัจจัยบวกก็มี ผู้ประกอบการหลาย ๆ รายอาจจะเป็นโอกาสที่ดีกว่าปีนี้ก็ได้ ที่สำคัญคือมีแนวโน้มเศรษฐกิจที่ฟ้นตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะระดับบนเราคิดว่ายังมีดีมานด์พอสมควรแม้การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมันจะเป็นผลลบในระยะสั้นแน่ ๆ ในปี 2566 แต่ประเมินแล้วว่าไม่น่าจะทำให้อสังหาฯเข้าสู่ภาวะวิกฤต การฟ้นตัว คงล่าช้าออกไป
          ในภาพรวมเราคิดว่าภาคอสังหาฯสามารถรองรับได้ ปกติแล้วหลักการสิ้นสุดมาตรการในแต่ละปีจากข้อมูล ในอดีตเราชอบเห็นการเร่งขึ้นในท้ายปี ในปี 2565 นี้ ก็น่าจะเห็น มันเป็น การดึงดีมานด์ในอนาคตมา เพราะเราต้องการสร้างนาทีทอง ปกติปีหน้าเราก็จะเห็นตัวเลขติดลบ แต่จากข้อมูลในอดีตเช่นกัน ถ้าเราดูเฉลี่ย 2 ปี แม้ปีหน้าอาจจะติดลบ อีก 2 ปีมันจะเป็นบวก การที่ 2 ปี (2567-2568) เป็นบวก เราคิดว่าภาค อสังหาฯสามารถไปต่อได้
          เราขอให้ภาคอสังหาฯ อาจจะยอมลำบากอีกสักปีในปี 2566 ในปี 2567 น่าจะโอเค เพื่อเศรษฐกิจโดยรวม ของประเทศที่เราประมาณการไว้
 

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ