ตลาดอสังหาฯ ไตรมาสแรกฟื้น ท่องเที่ยว-ไมซ์-บ้านหรู ปลุกกำลังซื้อ

          “สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีสัญญาณเชิงบวกจากโครงการใหม่หลายแห่งที่รอเปิดตัว ซึ่งเป็นผลมาจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่สูงขึ้น การเลือกตั้งทั่วไปที่กำลังจะเกิดขึ้น และการเปิดประเทศจีน คาดว่าเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่อง”

          ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมาแรงต่อเนื่อง เห็นได้จากการประกาศเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการตั้งแต่ต้นปี 2566 เป็นต้นมา โดยข้อมูลจากไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2565 ต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกของปี 2566 ฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยมีสัญญาณบวกจากกำลังซื้อระดับบน ที่ผลักดันให้ตลาดบ้านหรูในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดขายโต 19,476 ยูนิต พร้อมกันนี้ยังคงต้องจับตาวิลลาและคอนโดฯ ภูเก็ตร้อนแรงจากกลุ่มลูกค้ารัสเซียและจีน ส่วนตลาดโรงแรมผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และเริ่มขยับรับการขยายตัวของตลาดไมซ์

          นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีสัญญาณเชิงบวกจากโครงการใหม่หลายแห่งที่รอเปิดตัว ซึ่งเป็นผลมาจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่สูงขึ้น การเลือกตั้งทั่วไปที่กำลังจะเกิดขึ้น และการเปิดประเทศจีน คาดว่าเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่อง

          ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่ม Branded Residence ยังมีอัตราการขายได้ดี เนื่องจากลูกค้าเป็นกลุ่มกำลังซื้อสูง อาทิ คนไทย สิงคโปร์ และฮ่องกง เป้าหมายเพื่อการลงทุนระยะยาวและซื้อเพื่ออยู่อาศัย ทำเลหายาก ประทับใจการให้บริการระดับ 5-6 ดาว เพราะมองว่าอนาคตราคามีความเติบโตอย่างต่อเนื่อง

          ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่และการขายต่อคอนโดมิเนียมหรูหลายแห่ง มีผลประกอบการที่ดีและเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 การขายต่อคอนโดมิเนียมมีความต้องการและยอดขายสูงในทำเลวิทยุ หลังสวน และเอกมัย ซึ่งได้รับอานิสงส์กำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นจากต่างชาติหลังการผ่อนคลายมาตรการ โควิด-19 และส่วนใหญ่กระตุ้นการขายด้วยส่วนลดประมาณ 15%

          ทั้งนี้ อุปทานรวมของธุรกิจอสังหาฯ มีทั้งสิ้น 8,953 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในชานเมืองกรุงเทพฯ โดยที่การเปิดตัวใหม่นั้นมีการ ปรับตัวลดลง 9.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 และลดลง 20.4% เทียบ กับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ในด้านความต้องการโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ก็ลดลงเช่นกัน เหลือเพียง 28.8% จาก 30.7%  ในไตรมาสที่ 3 ปี 2565 ซึ่งราคาขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 4 ปี 2565 ปรับตัวลดลงเล็กน้อยในทุกพื้นที่เฉลี่ย 0.29%  เนื่องจากรัฐบาลยุติมาตรการ LTV (Loan to Value : LTV) โดยที่ลูกค้ากลุ่มหลักของตลาดนี้ยังเป็นนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า

          บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-20 ล้านบาทเติบโตสูง

          สำหรับผลสำรวจบ้านระดับบนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทถึง 100 ล้านบาทขึ้นไป มียอดขาย 19,476 ยูนิต คิดเป็นยอดขาย 79.2% จากทั้งหมด 24,602 ยูนิต ทั้งนี้ อัตราการขายจะลดลง 3.9% จากครึ่งแรกของปี 2565 แต่ก็เพิ่มขึ้น 1.9% เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 ซึ่งเป็นผลจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นสองเท่าของอุปทานที่มีเหลืออยู่

          คาดอีก 1-2 ปีคอนโดฯ ภูเก็ตฟื้นตัวสู่สภาวะปกติ

          จังหวัดภูเก็ตยังเป็นตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อพักผ่อนที่ได้รับอานิสงส์ จากการฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่อยู่บริเวณหาดบางเทามากถึง 45% รองลงมาเป็น หาดลายัน 31% และอื่นๆ โดยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ตช่วงปลายปี 2565 คอนโดมิเนียมขายได้ 18,613 ยูนิต จาก 24,211 ยูนิต คิดเป็นยอดขาย 76.9% ลดลงจากปี 2564 ณ ปัจจุบันมียูนิตเหลือขายอยู่ในตลาด 5,598 ยูนิต โดยภาพรวมคาดว่าตลาดจะกลับสู่ภาวะปกติเหมือนช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 ได้ภายใน 1-2 ปี

          นักท่องเที่ยวชาวรัสเซียแห่ซื้อวิลลาภูเก็ต

          ด้านทิศทางตลาดวิลลาก็มีแนวโน้มสดใส อุปสงค์และอุปทานเติบโตทั้งการซื้อและเช่า จากกำลังซื้อที่เกิดขึ้นพบว่าชาวต่างชาติบางคนสนใจซื้อบ้านที่ภูเก็ตไว้เป็นบ้านหลังที่สอง ในขณะที่บางคนสนใจเช่าวิลลามากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะต้องการสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัยสำหรับครอบครัว และยังสามารถปล่อยเช่า สร้างผลตอบแทนได้ 8-10% ต่อปี โดยในช่วงปลายปี 2565 วิลลาในภูเก็ตขายได้ 3,595 จากทั้งหมด 4,375 ยูนิต คิดเป็นอัตราขาย 82.1% เพิ่มขึ้น 1% จากปี 2564 ที่มียูนิตใหม่ขายได้ 341 หลัง

          จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นในตลาดวิลลา เป็นผลมาจากนักท่องเที่ยวรัสเซียเดินทางเข้ามาในไทย ด้วยเหตุผลต้องการหนีภาวะสงคราม และเพื่อท่องเที่ยวในช่วงไฮซีซั่น ประกอบกับความกังวลเกี่ยวกับนโยบายของประเทศที่จะประกาศห้ามโอนเงินข้ามประเทศหรืออายัดบัญชี ซึ่งจะทำให้ไม่สามารถทำธุรกรรมประเภทเดบิตได้ในอนาคต โดยทำเลที่ได้รับความนิยมในการพัฒนาวิลลามากที่สุดอยู่ในพื้นที่ตำบลเชิงทะเล แม้ไม่ติดชายหาด แต่เป็นทำเลใกล้ภูเขาและป่าไม้ บรรยากาศโดยรวมเงียบสงบกว่าและเหมาะแก่การพักผ่อน

          นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้รับประโยชน์จากการท่องเที่ยว โดยชาวรัสเซียมีสัดส่วนมากถึง 40-60% จากลูกค้าทั้งหมด หากเทียบกับเมื่อก่อนจะมีสัดส่วนเพียง 10-15% เท่านั้น โดยความสนใจจะอยู่ที่ทำเลหาดกะตะ หาดกะรน หาดป่าตอง หาดกมลา หาดบางเทา เชิงทะเล (ลากูนา) และหาดในทอน ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดังกล่าวขยับขึ้นอีก 15-20%

          ทั้งนี้ คาดว่าความต้องการของลูกค้ารัสเซียจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีก 1-2 ปีข้างหน้า โดยการตัดสินใจซื้อจะมองเรื่องทำเล ราคาขาย และชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งนอกจากชาวรัสเซียแล้ว ยังมีความต้องการจากลูกค้าชาวจีนสนับสนุนเข้ามาอีกทางหนึ่ง

          โรงแรมกับนักท่องเที่ยวต่างชาติในไทย

          นายคาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา กล่าวว่า การเปิดประเทศทำให้อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยฟื้นตัวเฉลี่ย 27% จากปี 2562 ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก 23% และคาดว่าในปี 2566 อุตสาหกรรมท่องเที่ยวจะฟื้นกลับมาได้ 70% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 ที่มีตัวเลขนักท่อง เที่ยว 40 ล้านคน

          สำหรับภาพรวมตลาดโรงแรมไทยในปี 2566 คาดว่าจะเป็นไปในเชิงบวกจากการยุติของโรคระบาด ความต้องการเดินทางของผู้คนที่อัดอั้นมานาน และการเติบโตของเศรษฐกิจที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 3-4% โดยจำนวนผู้เดินทางเข้าประเทศในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2566 อยู่ที่ 60% ของตัวเลขก่อนโควิด-19 และมีระดับการเข้าพักโรงแรมเฉลี่ยอยู่ที่ 72% เพิ่มขึ้นจาก 36% ในปี 2565

          อย่างไรก็ดี คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติประมาณ 28 ล้านคน แม้ว่าระดับการเข้าพักโรงแรมในปี 2566 จะยังไม่กลับมาเต็มร้อย แต่ราคาห้องพักก็อยู่ในระดับที่ใกล้เคียงหรือสูงกว่าช่วงก่อนหน้าโควิด-19 โดยโรงแรมที่ได้รับผลบวกนั้นจะครอบคลุมทั้งระดับบน โรงแรมขนาดกลาง และขนาดเล็ก จากลูกค้ากลุ่มทัวร์และนักท่องเที่ยวกลุ่มไมซ์ ที่เข้ามาประชุมและจัดสัมมนา

ที่มา: หนังสือพิมพ์ไทยโพสต์