คาดปี66ต่างชาติทะลักซื้อคอนโด จีนมาแน่-จับตาไทยเหมาะ บ้านหลังที่สอง
นายกสมาคมอาคารชุดไทย ประเมินเศรษฐกิจปี 66 พลิกฟื้นเติบโตดีขึ้น บวกเปิดประเทศหนุนให้ภาคท่องเที่ยวเกิดการจ้างงานมากขึ้น เกิดดีมานด์ใหม่ ซื้อบ้านและคอนโดฯ หวังแบงก์หนุนสินเชื่อสร้างครอบครัว สินเชื่อการมีบุตร เพิ่มจำนวนประชากร สร้างศักยภาพในการแข่งขันในอนาคต มั่นใจกลางปีหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดสะพัดกว่า 5 หมื่นล บ. บิ๊กที่ปรึกษาการลงทุนระดับโลก ฟันธงคอนโดฯปี 66 กลับมาคึกคัก จีนยังเป็นผู้ซื้อหลัก
นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ว่า จากการประเมินเศรษฐกิจไทยจะเติบโตเฉลี่ย 4.7% ซึ่งส่วนตัวผมมองไปที่ 5% ซึ่งการเติบโตที่ 3-4% เราก็ถือว่าเติบโตอยู่แล้ว โดยภาคอสังหาฯจะขยายตัวตามการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ การเปิดประเทศจะมีผลให้ปีหน้ามีนักท่องเที่ยวเดินทางมาไม่ต่ำกว่า 20 ล้านคน การจ้างงานจะมากขึ้น เนื่องจากคนไทยอยู่ในภาคท่องเที่ยวและอุตสาหกรรมการบริการเยอะ ตรงนี้จะเป็นแรงสำคัญที่จะทำให้กลุ่มผู้ที่อยู่ในภาคบริการท่องเที่ยวจะมาซื้อบ้านและคอนโดฯ มากขึ้น ซึ่งมองว่าคอนโดฯ ระดับราคา 2-3 ล้านบาทจะเติบโตเยอะสุด เพราะมีเรื่องของการจ้างงานมากขึ้น หรือในบางพื้นที่ หากสามารถพัฒนาโครงการระดับราคาล้านกว่าบาท ก็จะดี ซึ่งเรามองว่า บัดเจด คอนโดฯ ปีหน้าจะมาแรง ไม่ใช่แค่จะอยู่ในกรุงเทพฯที่มีรถไฟฟ้า แต่จะไปถึงหัวเมืองพักผ่อน ไม่ว่า จะเป็นจังหวัดเชียงใหม่, พัทยา, หัวหิน, ภูเก็ต จะได้รับอานิสงส์ เชิงบวกจากการจ้างงานเต็มประสิทธิภาพในภาคการท่องเที่ยวมากขึ้น
“เราจะเห็นว่า กิจกรรมของชาวยุโรปมาซื้อคอนโดฯ มากขึ้น อานิสงส์เหล่านี้จะส่งผลถึงเมืองท่องเที่ยวต่างๆ รวมถึงพื้นที่กรุงเทพฯด้วย การที่จีนทยอยฟื้นตัวจากโควิด จะเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดในไตรมาส 2 ปี 66 จะส่งผลต่อระดับราคาในการซื้อขายคอนโดฯ มากขึ้นในระดับ 4-5 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่เคยขึ้นไปสูงถึง 9 หมื่นล้านบาทต่อปี”
ในประเด็นเรื่องการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนั้น คิดว่าอาจจะมีผลต่อการพัฒนาโครงการระดับหนึ่ง แต่โดยภาพใหญ่แล้ว ผู้ประกอบการชอบการเติบโตของ จีดีพี กำลังซื้อ และการเปิดประเทศมากว่า และการที่ต้นทุนจากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1-2% แต่หากผู้ประกอบการสามารถบริหารจัดการได้ดี ราคาอสังหาฯ อาจจะไม่ต้องปรับราคาได้ เพียงแต่เราไปบริหารต้นทุนแทน
ทั้งนี้ ในประเด็นการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่ยังคงอยู่ถึงสิ้นปี 2565 นั้น ก็ต้องขอบคุณทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เข้ามาช่วยในช่วงเกิด โควิด-19 ส่งผลบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 รวมถึงบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท กลุ่มที่มีศักยภาพและมีเงินฝาก ก็เข้ามาซื้ออสังหาฯ ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการก็มีการลดราคาลงในช่วงโควิด กิจกรรมเหล่านี้ ทำให้ภาคอสังหาฯ ไม่ได้รับผลกระทบในช่วงโควิดที่ผ่านมา
“แม้จะหมด LTV ปีหน้า ก็ยังมีปัจจัยบวกเรื่องอื่นมากลบเรื่อง LTV ไม่น่าจะเป็นอุปสรรคทำให้อสังหาฯมีปัญหามากนัก เรามองว่าการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในปีหน้าจะกลับมาใกล้เคียงก่อนเกิดโควิด และหากได้รับการสนับสนุนจากภาคสถาบันการเงินในเรื่องอัตราดอกเบี้ยเกี่ยวกับบ้าน เนื่องจากบ้านเป็นทุนทรัพย์ หากมีเรื่องสินเชื่อเพื่อการมีครอบครัว สินเชื่อเพื่อการมีบุตร ซึ่งประเทศ ไทยต้องให้ความกังวลในเรื่องจำนวนประชากร และหากมีการสนับสนุนเรื่องการมีบุตร คนที่ 2 คนที่ 3 เรื่องพวกนี้จะมากระตุ้นในการสร้างครอบครัว มีผลบวกบ้านและคอนโดฯ และมีผลต่อภาคการก่อสร้างด้วย การเพิ่มจำนวนประชากร จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันให้กับประเทศไทย”
โจนส์ แลงฯ เผย8เดือนโอน คอนโดฯ พุ่ง 1.5 แสน ล.จีนซื้อเยอะ มูลค่าน้อยกว่า สหรัฐฯเขมร พม่า
นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงตลาดต่างประเทศกับตลาดคอนโดมิเนียมในไทย พบว่า ตัวเลขการโอน (Transfers) ในรอบ 8 เดือน (ม.ค.-ส.ค. 65) ดีมากขึ้น ซึ่งเป็นผลจากการเปิดประเทศในช่วงที่ผ่านมาจนถึงขณะนี้ โดยมีตัวเลขถึง 58,078 ยูนิต เป็นส่วนของโควต้าต่างชาติสัดส่วน 10% หรือประมาณ 5,800 ยูนิต มูลค่าการโอนประมาณ 150,683 ล้านบาท เป็นส่วนของต่างชาติสัดส่วน 20% ประมาณ 30,000 ล้านบาท
โดย 10 อันดับต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทย อันดับ 1 ยังมาจากประเทศจีน ใน 3 ไตรมาสมีมูลค่าเกือบ 15,000 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยที่ซื้อมากที่สุดอยู่ที่ 5 ล้านบาท แต่เราพบว่า ชาวสหรัฐฯ, กัมพูชา, พม่า, ไต้หวัน, อังกฤษ และอินเดีย ราคาซื้อต่อยูนิตสูงมากกว่าชาวจีน แต่ปริมาณน้อยกว่าชาวจีน เราอาจจะไม่จำเป็นต้องมุ่งชาวจีนอย่างเดียวก็ได้ อย่างเช่น มอง 2 ประเทศในเพื่อนบ้าน คือ กัมพูชา และ เมียนมา ซื้อ คอนโดฯ ราคาเฉลี่ยถึง 15 ล้านบาท
นอกจากนี้ หากเรามองเรื่องการเปลี่ยนแปลงของเงินดอลลาร์กับค่าเงินบาท การแข็งค่าของเงินดอลลาร์ส่งผลให้กำลังซื้อได้เปรียบ ได้ราคาส่วนลดหากซื้ออสังหาฯไทยในตอนนี้ประมาณ 10%
“ตอนนี้ การที่ลูกค้าต่างชาติจะหาคอนโดฯ ใหม่ที่มีพื้นที่เยอะขึ้น คงจะลำบาก ราคาแพง ทำให้ตลาดคอนโดฯ รีเซลเป็นที่ต้องการของลูกค้าต่างชาติ สามารถตอบสนองได้” นางสุพินท์ กล่าว
ดัชนีท่องเที่ยว-FDI ดีดขึ้น สะท้อนดีมานด์ซื้ออสังหาฯ ไทย
นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงตลาดคอนโดฯ กับลูกค้าชาว ต่างชาติว่า สามารถวัดได้จาก 2 ดัชนีที่สำคัญ คือ 1. การเข้ามาของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ และ เม็ดเงินจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) สะท้อนให้เห็นว่าในขณะนี้ตัวเลขดีขึ้น โดยตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาประเทศ ไทย 5 อันดับแรก จะเป็น มาเลเซีย, อินเดีย, ลาว, สิงคโปร์ และเวียดนาม ต่างจากช่วงก่อนโควิด ชาวจีนจะเป็นนักท่องเที่ยวหลักที่เข้ามาประเทศไทยมากถึง 10 ล้านคน (27%) ของจำนวนท่องเที่ยวทั้งหมด 36.5 ล้านคน
ในส่วนของดัชนี FDI ในปี 2565 พบว่า ช่วง 9 เดือนมีมูลค่า 275,651 ล้านบาท ประเทศหลักๆที่เข้ามาลงทุนในไทย อันดับ 1 คือ ไต้หวัน รองลงมาเป็น ญี่ปุ่น จีน ออสเตรีย และสิงคโปร์ แต่หากพิจารณาเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ (ทั่วประเทศ) ชาวจีนถือครองในสัดส่วน 59% รัสเซีย สัดส่วน 5% สหรัฐฯ 3% บริติช 3% และ เยอรมัน 2% โดยพื้นที่ ห้องชุดที่คนต่างชาติถือครอง ทั่วประเทศ พบว่า กรุงเทพฯ จะเป็นทำเลหลัก รองลงมา ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต สมุทรปราการ และประจวบคีรีขันธ์ เป็นต้น
ซีบีอาร์อี ชี้ไทยมีเสน่ห์ ต่างชาติ นิยมมาซื้ออสังหาฯ
นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศ ไทย) จำกัด ปัจจัยที่มีผลต่อมุมมองและตัดสินใจเลือกประเทศไทย พบว่า มีหลายอย่างที่ไทยมีเสน่ห์ ทั้งเรื่องของค่าใช้จ่ายในการรักษาพยาบาลที่ถูก ต่างชาติได้สิทธิ์ ในการครอบครองอาคารชุดถึงสัดส่วน 49% สิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองต่อชาวต่างชาติ มีเรื่องของสถาบันการศึกษารองรับ มีรถไฟฟ้าขยายไปหลายเส้นทาง ซึ่งเป็นสิ่งที่ดี ทำให้ราคาคอนโดฯกระจายไปหลากหลายพื้นที่มากขึ้น ทำให้เราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติในหลายระดับราคาเข้ามาซื้อได้ มี 6 สนามบินให้บริการทั่วประเทศ
“เรื่องความขัดแย้งของบางประเทศ ก็มีผลต่อเรื่องดีมานด์ความต้องการที่มองหา เซฟเฮาส์ ที่ปลอดภัยในประเทศไทย อีกทั้ง ผู้ซื้อกับกำลังเงินที่จะซื้อ ก็จะมีผลต่อขนาดของห้องชุด เช่น ถ้ามีเงินอยู่ 35 ล้านบาท ถ้าเป็นคนฮ่องกงมาซื้ออสังหาฯไทยจะได้ห้องชุด ระดับลักชัวรี ขนาด 100 ตารางเมตร 2-3 ห้องนอน เพราะราคาห้องชุดในเซี่ยงไฮ้แพงกว่าบ้านในไทยถึง 2.5 เท่า”
ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา
