กลุ่มอสังหาฯQ1 ฟื้นตัวแกร่ง คาดยอดโอนเพิ่มหนุนสถานการณ์โควิดคลาย

          โบรกฯ มองผลประกอบการไตรมาสแรก กลุ่มอสังหาฯ ฟื้นอย่างแข็งแกร่ง และรายใหญ่ได้เปรียบ ขณะมูลค่าโครงการเปิดใหม่ไตรมาสแรก 3.97 หมื่นล้านบาท แนวราบนำร่องเพิ่มขึ้น 135% เทียบปีก่อนแต่ลดลง 16% จากไตรมาสก่อน คาดกำไรปกติรวมในไตรมาสแรกที่ 6.3 พันล้านบาท เพิ่มจากปีก่อน 16% แต่ลดลง 19% จากไตรมาสก่อน คาดยอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น หนุนจากภาพรวมสถานการณ์โควิด-19 ดีขึ้น เชียร์ AP, LPN, SIRI และ SPALI รวมทั้ง CPN

          บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ บล.เคจีไอฯ มองยอดเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสแรกปี 65 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 178% จากปีก่อน แต่ลดลง 10% เทียบไตรมาสก่อน มูลค่าโครงการที่เปิดใหม่ในไตรมาสแรกอยู่ที่ 3.97 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 2.6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 135% เทียบปีก่อนแต่ลดลง 16% เทียบไตรมาสก่อน และโครงการคอนโดมิเนียม 1.37 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 328% จากปีก่อนและเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน ซึ่งในภาพรวมแล้ว โครงการแนวราบยังคงเป็นสัดส่วนหลัก คิดเป็น 66% ของมูลค่าโครงการที่เปิดใหม่ทั้งหมดในไตรมาสแรกปีนี้

          ขณะเดียวกัน ผลประกอบการเพียง 3 บริษัทที่เปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาแรกปีนี้ ท่ามกลางยอดผู้ติดเชื้อรายใหม่ที่เร่งตัวขึ้นใหม่นั้นทั้งโครงการที่เปิดใหม่ของ AP (Thailand) (AP.BK/AP TB)* และ Origin Property (ORI.BK/ORI TB)* มีอัตรา take-up rate น่าประทับใจโดยมีค่าเฉลี่ยสูงกว่า 40% คาดยอด Presales ในไตรมาสแรกปีนี้เพิ่มขึ้น 11% จากปีก่อนและ 20% จากไตรมาสก่อน

          บล.เคจีไอฯ คาดยอด presales รวม (Figure 2) ที่ 5 หมื่นล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11% จากปีก่อน และ 20% จากไตรมาสก่อน แบ่งเป็นยอดแนวราบที่ 3.51 หมื่นล้านบาท  และคอนโดมิเนียมที่ 1.49 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ presales แนวราบของผู้ประกอบกาหลักยังแข็งแกร่งเห็นได้จากการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ขณะที่การระบาดของสายพันธุ์ Omicron ส่งผลกระทบในวงจำกัด ส่วน presales ของคอนโดมิเนียมของผประกอบการแต่ละรายแตกต่างกันไป โดยมีผู้ประกอบการบางรายระบาย backlog ที่ไม่มีคุณภาพออกไปได้ในไตรมาส 4 ปี 64 ทำให้ยอด presales ของโครงการอาคารสูงเพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งเทียบไตรมาสแรกปี 65 จากฐานต่ำ

          อย่างไรก็ดี บล.เคจีไอฯ คาดกำไรปกติรวมในไตรมาสแรกที่ 6.3 พันล้านบาท เพิ่มจากปีก่อน 16% แต่ลดลง 19% จากไตรมาสก่อน โดยกำไรทำได้เพิ่มขึ้นจากปีก่อน มาจากยอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น หนุนจากภาพรวมสถานการณ์ โควิด-19 ดีขึ้น และการเปิดโครงการโครงการแนวราบ ขณะเดียวกันกำไรที่ลดลงจากไตรมาสก่อน เพราะยอดโอนโครงการอาคารสูงลดลงอย่างมาก เนื่องจากจากโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มีกำหนดสร้างเสร็จตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 65 เป็นต้นไป

          บล.เคจีไอฯ คาดอัตรากำไรขั้นต้นยังคงแข็งแกร่งที่ 30.7% ทรงตัวจากปีก่อน ซึ่งเป็นสิ่งที่ช่วยยืนยันมุมมองของ บล.เคจีไอฯ ว่ากลุ่มอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากต้นทุนค่าวัสดุที่แพงขึ้นสำหรับบริษัทในกลุ่มที่ ผลประกอบการออกมาโดดเด่นเทียบปีก่อนและไตรมาสก่อน ส่วนไตรมาสนี้ AP (Thailand) (AP.BK/AP TB)* และ LPN Development (LPN.BK/LPN TB) จะเติบโตอยางแข็งแกร่งยังคงให้น้ำหนักกลุ่มอสังหาฯ Overweight โดยหุ้นเด่นในกลุ่มคือ Origin Property (ORI.BK/ORI TB)* แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 14.50 บาท, AP แนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย 12.80 บาท และPruksa Holding (PSH.BK/PSH TB)* แนะนำซื้อราคาเป้าหมาย 17.50 บาท

          บล.ทิสโก้ มองกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ผู้เล่นรายใหญ่ได้เปรียบ เพราะตัวเลขยอดจองไตรมาสแรกปี65 ของผู้ประกอบการภายใต้การวิเคราะห์ของ บล.ทิสโก้ อยู่ที่ 5.3 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.8% จากปีก่อน และทรงตัวเทียบไตรมาสก่อน โดยรวมทำได้ตามเป้าเพียง 22.7% ของประมาณการทั้งปี ส่วนกลุ่มที่ทำได้ดีกว่า ได้แก่ SPALI, AP และ LH ผู้พัฒนาอื่นๆ มีแนวโน้มที่จะเปิดตัว โครงการเพิ่มขึ้นในไตรมาส 2 และ 3 ปี 65 ยอดจองทั้งหมดในไตรมาส 1 มีสัดส่วนโครงการแนวราบคิดเป็น 71% ตามแนวทางเน้นโครงการแนวราบ SPALI, AP และ SIRI คาดเห็นสัดส่วนคอนโดฯเพิ่มขึ้นเทียบกับผู้พัฒนารายอื่น สำหรับโครงการคอนโดฯ คาดเห็นสัดส่วนเพิ่มขึ้นในครึ่งหลังของปีนี้ แต่ยังเห็นสัดส่วนของชาวต่างชาติต่ำ บล. ทิสโก้ แนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AP

          ทั้งนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การวิเคราะห์ของ บล.ทิสโก้ ในปีนี้ยังคงมุ่งเน้นกลุ่มต่างจังหวัด (โครงการแนวราบ) โดยมีสัดส่วนพิ่มขึ้น และเห็นมูลค่าเพิ่มขึ้น 196% เทียบปีก่อน ขณะที่ทั้งแนวราบและคอนโดฯของกลุ่มต่างจังหวัดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่คอนโดมีเรทการติบโตต่ำสุดตามอัตรายอดขายที่ช้า บล.ทิสโก้ คาดเห็นยอดจองที่แข็งแกร่งช่วงไตมาส 2 และ 3 มากขึ้น โดยไตรมาสนี้คิดเป็น 60% ของยอดจองทั้งหมด นำโดย AP, SIRI และ SPALI

          และตามรายงานของ Agency for Real Estate Affairs การเปิดตัวไตรมาสแรกปีนี้ มีแนวโน้มแบ่งเป็นคอนโดแนว ราบ 44% มูลค่าการเปิดตัวรายไตรมาสอยู่ที่ 8.0 หมื่นล้านบาท ลดลง 15% เทียบไตรมาสก่อนแต่เพิ่มขึ้น 14% จากปีก่อน ขณะอัตรายอดขายรายไตรมาสสำหรับ คอนโดฯแนวราบเพิ่มขึ้นในเดือนกุมภาพันธ์ แต่การเปิดตัวและอัตรายอดขายลดลงในเดือนมีนาคม อัตรายอดขายเฉลี่ยต่อเดือนมีแนวราบที่ 10-15%

          โดยมีคอนโดมิเนียมสูงกว่าช่วงปี 64 เล็กน้อย ส่งสัญญาณการปรับปรุงตัวช่วงครึ่งปีหลัง ส่วนช่วงไตรมาส 1 ผู้ประกอบการที่จดทะเบียนคิดเป็น 63% ของตลาด vs. ปี 64 ที่ 76% ราคาเฉลี่ยดูมีแนวโน้มลดลงจาก 4.9 ล้านบาท/หน่วย ในปี 64 เหลือ 3.5 ล้านบาท/หน่วย ช่วงไตรมาสแรกปี 65 ตามข้อมูลจาก AREA โครงการ CBD ยังคงมีจำกัด โดยคิดเป็น 10% ของการ เปิดตัวโครงการทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลราคาเฉลี่ยของโครงการคอนโดที่ขายในไตรมาสส่วนใหญ่อยู่ที่ 1-2 ล้านบาทต่อหน่วย สะท้อนแรงซื้อในประเทศมากกว่าต่างประเทศ

          ดังนั้น จึงแนะนำ “ซื้อ” AP โดยมีมูลค่าที่เหมาะสม 13.00 บาท คงคำแนะนำ “ซื้อ” AP และเป็น Top pick ของ บล. ทิสโก้ มูลค่าเหมาะสมสะท้อน PE เฉลี่ย ตามแนวโน้มการเติบโตเชิงบวกของภาค บล.ทิสโก้ ยังคงแนะนำ “ถือ” CPN โดยมีมูลค่าที่เหมาะสม 54.00 บาท

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา