เอกชนชี้ปีทองผู้ซื้อรอบ30ปีวอนรัฐลดอุปสรรค แอลทีวี
อสังหาฯแนะปีทอง ผู้ซื้อรอบ 3 ทศวรรษ ปัจจัยดอกเบี้ยต่ำสุด มาตรการรัฐหนุน ผู้ประกอบการวอนรัฐลดอุปสรรคแอลทีวี ชี้ไม่ใช่ตลาดเก็งกำไร กระตุ้นซื้อบ้านหลังที่สอง พร้อมดึงกำลังซื้อ ต่างชาติสร้างแรงซื้อใหม่ ฟื้นเศรษฐกิจ
เวที “Property Focus 2021” จัดโดย กรุงเทพธุรกิจ วานนี้ (31 มี.ค.) ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ร่วมวงเสวนา “เทรนด์ อสังหาฯ ยุคโควิด ปีทองผู้ซื้อ?” และ “คอนโดพลิกเกมรอดยุคเน็กซ์นอร์มอล"สถานการณ์ที่อยู่อาศัยภายใต้วิกฤติ โควิด-19 ที่ส่งผลกระทบทั้งฟากผู้ขาย และตลาดผู้ซื้อที่มีความเปราะบาง จะพลิกฟื้นตลาดและมูฟออนอย่างไร ในปีนี้
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า อสังหาฯได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบ หลายมิติ แต่ราคาอสังหาฯเป็นเพียงการ ลดลงตามโปรโมชั่นไม่ได้ลดลงอย่างมี นัยสำคัญ จะเห็นว่ากราฟที่ดินยังคงพุ่งขึ้น อย่างต่อเนื่อง ขณะที่แลนด์ลอดร์ดไม่ได้ ลดมากนัก ภาวะที่ดินหายากและราคาสูง
แนวทางการแก้ไขเยียวยาธุรกิจอสังหาฯ ไม่สามารถทำแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป ไม่ว่า จะเป็นการพัฒนาผังเมืองทั้งในกรุงเทพฯ ต่างจังหวัด การปรับเกณฑ์แอลทีวี ลดอุปสรรค และเอื้อให้เกิดการกระตุ้นตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาที่ดินในทำเลต่างๆ โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยว ตามคาแรคเตอร์หรือจุดแข็ง เช่น การยกระดับ ภูเก็ตสู่เวลเนสแบบไทย
“การแก้ปัญหาต้องพิจารณาเป็นพื้นที่เฉพาะ เหมือนแอลทีวีผู้ประกอบการลุ้นกันอยู่ อยากให้เลิก แต่ต้องถามแบงก์ชาติจะเอายังไง เหมือนเป็นมะเร็งจ่ายยาแรงหรือทำคีโมเท่ากับตายไปทั้งตัว อยากให้จ่ายยาเป็นจุดๆ เป็นการแก้ปัญหาให้ถูกจุด”
รอเวลาฟื้นตัวแบบไนกี้เคิร์ฟ
นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีก่อนจีดีพีติดลบ 6% เนื่องจากมีเครื่องยนต์เดียว คือ การใช้จ่ายของภาครัฐ แต่ปีนี้ คาดว่า ทั้ง 4 เครื่องยนต์ไม่ว่าจะเป็น การบริโภค, การลงทุน, การใช้จ่ายของภาครัฐ และการส่งออก โดยเฉพาะการใช้จ่ายภาครัฐ ด้านการคมนาคม ที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไต่ระดับฟื้นตัวหลังจากได้รับผลกระทบจากภาคการท่องเที่ยว เกิดเงินเฟ้อเพราะ ผู้บริโภคไม่กล้าใช้จ่าย หนี้ครัวเรือนสูง 86.6%
ปัจจุบัน สถาบันการเงินเข้มงวด การปล่อยสินเชื่อจนทำให้การปฎิเสธ สินเชื่อ สูงขึ้นจากเดิม 30% เป็นกว่า 50% ในปีที่ผ่านมา สังเกตได้ว่า คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ระดับกลาง-ล่างจะได้รับผลกระทบมาก กลุ่มลูกค้าบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด ได้รับผล กระทบน้อยสุดเพราะเป็นยังมีกำลังซื้อ และมีงานทำ ทำให้ตลาดระดับกลาง บน เริ่มตั้งแต่ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 2.5 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 8 ล้านบาทยังเป็นตลาดที่ยังไปได้
กุญแจความสำเร็จของโครงการขายดี ในปีนี้ต้องปรับดีไซน์ ฟังก์ชันให้สามารถรองรับกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคในยุค นิวนอร์มอล ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเกี่ยวดิจิทัล เฮลท์แคร์ เพื่อรองรับกับสังคมผู้สูงวัย หรือการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยใหม่ให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ และจับกลุ่มคนทำงานอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่กลุ่มลงทุนเก็งกำไร
นายแสนผิน กล่าวว่า วัคซีนเป็นปัจจัยบวก ที่ทำให้อสังหาฯ กลับมา รวมทั้งปัจจัย ในเรื่องของดอกเบี้ยลดลง มาตรการ พักชำระหนี้ การแข่งขันด้านราคาและ โปรโมชั่น การลงทุนสาธารณูโภคภาครัฐ เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน และนโยบายการกระตุ้น ของภาครัฐ ค่าธรรมเนียม และจดจำนองเหลือ 0.01%
“แม้วิกฤติโควิดจะกระทบตลาดอสังหาฯ แต่เป็นโอกาสที่ทำให้ธุรกิจกลับมาฟื้นตัวแบบยั่งยืน อสังหาฯไม่มีวันตายหรือล่มสลาย อาจต้องรอเวลาฟื้นตัวแบบไนกี้เคิร์ฟ”
ปีทองผู้ซื้อรอบ30ปี
นายวรเดช รุกขพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี บียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า มองว่าโอกาสเดียวในการฟื้นอสังหาฯคือการสร้างแรงซื้อใหม่จากตลาดต่างประเทศ เพื่อกระตุ้นซึ่งมีมูลค่ากว่า 8 แสนล้านบาท
แม้ในช่วงนี้ยังมีข้อจำกัดด้านการเดินทาง ระหว่างประเทศ แต่เมื่อเปิดประเทศ ถ้ารัฐบาล ออกมาตรการใหม่ๆ อาทิ อนุญาตให้ชาวต่างชาติ สามารถถือครองคอนโดได้เพิ่มขึ้นจากสัดส่วน 51% เป็น 70-80%, ให้สัญญาเช่าระยะยาวเพิ่มขึ้น, ปลอดภาษีบางอย่าง รวมถึง การให้สิทธิประโยชน์อื่นๆ เพิ่มเติม เช่น ด้านวีซ่า เพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทางเข้าไทย ก็จะเป็นตัวช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯได้ดี
อย่างตลาดอสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยวหลายจังหวัดขณะนี้ พบว่าทั้งกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต และเชียงใหม่ ชาวต่างชาติถือว่าเงียบกริบ จึงขอเสนอให้ดึงนักลงทุนต่างชาติเข้ามาเป็นแรงซื้อใหม่
“ปีนี้ถือเป็นปีทองในรอบ 30 ปีของผู้ซื้อ ได้ราคาคุ้มค่า ดอกเบี้ยต่ำสุด มีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐต่างๆ ยืดระยะเวลาชำระได้นานขึ้น อย่างไรก็ตามต้องการให้ รัฐบาลผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อปรับปรุงเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ อำนวยความสะดวกแก่ผู้ซื้อซึ่งยังมีกำลังซื้ออยู่ และสนใจอสังหาฯที่โครงสร้างพื้นฐาน ขยายไปตามเมืองรองมากขึ้น”
คอนโดจำเป็นเจาะกลุ่มกำลังซื้อจำกัด
นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวรับกับการเปลี่ยนแปลงทั้งกำลังซื้อ พฤติกรรมการใช้ชีวิต หลายรายทำตลาดแนวราบมากขึ้น ทำให้การเปิดตัวโครงการคอนโดปี 2563 ลดลง แต่คอนโดยังคงเป็นความต้องการและความจำเป็น โดยเฉพาะกลุ่มคนที่มีรายได้เดือนละ 2 หมื่นบาท ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่สามารถเดินทาง ไปทำงานในเมืองได้สะดวก
เสนาฯ จึงยังคงให้ความสำคัญกับ คอนโด โดยปรับราคาที่สามารถตอบโจทย์ กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจำกัดมากขึ้นแทนที่จะ ทำตลาดคอนโดราคาแพง ทั้งนี้คอนโดไม่ใช่ แฟชั่นแต่คือความจำเป็นและไลฟ์สไตล์ของคน
ส่วนกลยุทธ์ที่ทำให้ผู้ประกอบการก้าวข้ามวิกฤติให้เร็วที่สุดคือการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงิน การมีความ สัมพันธ์ที่ดีกับสถาบันการเงิน การปรับลด ต้นทุนที่ไม่จำเป็น การทำให้รอบของโครงการหมุนเร็วขึ้นจากเดิม หาทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์ในการทำโครงการที่เหมาะสมและปรับปรุงการทำงาน โครงการองค์กรให้มีความแข็งแกร่งขึ้น
เพราะในอนาคต 10-20 ปีข้างหน้าอาจเจออีกวิกฤติ 3-4 รอบ ฉะนั้นต้องระมัด ระวังไม่ลงทุนเกินตัว และแนวโน้มการฟื้นตัว ตลาดอสังหาฯแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่า ที่กลับมาฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด
ยันอสังหาฯปัจจัยสำคัญในชีวิต
นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า วัคซีนทำให้เกิดความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น ทำให้ อสังหาฯ ซึ่งเป็นปัจจัย 4 จะดีกว่าปีที่แล้วปัจจุบันราคาอสังหาฯ ชะลอการปรับราคา ขณะที่ราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักปรับราคาขึ้นไปแล้ว จึงเป็นช่วงเวลาที่ดีสำหรับ ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะปัจจัยบวกทั้งเรื่องราคา ดอกเบี้ยต่ำ และมาตรการรัฐที่เข้ามาช่วยทำให้ผู้ซื้อสามารถซื้ออสังหาฯได้ในราคาที่ดี
ทั้งนี้วิกฤติโควิด ผู้ประกอบการที่จะอยู่รอดได้ต้องปรับตัวรวดเร็ว และปรับแพลตฟอร์มการซื้อขายและบริการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไต์ผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปแทนที่จะใช้วิธีการเดิมๆ ในส่วนของ แอสเซทไวส์ มีจุดแข็งในเรื่องของราคา คอนโดที่ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ ระดับราคา ไม่เกิน 1แสนบาท/ตร.ม.และการสร้าง มูลค่าเพิ่ม เช่น พื้นที่ส่วนกลาง บริการที่ตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป อาทิ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส โคเวิร์กกิ้ง สเปซ ห้องประชุม เธียเตอร์รูม เป็นต้น
“อยากให้รัฐขยายมาตราการลด ค่าธรรรมเนียมโอนและจดจำนอง ในระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาทเพราะเป็นการช่วย ทั้งผู้ประกอบการอและกลุ่มผู้ซื้อบ้านมากขึ้น รวมทั้งปลดล็อคมาตรการแอลทีวี เพื่อทำให้คนสามารถซื้อบ้านหลังที่สองได้ง่ายขึ้น”
พลิกเกมรุกบลูโอเชี่ยน
นายอรรถนพ พันธุกำเหนิด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซิซซา กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ เพื่อการลงทุน เป็นตลาดใหม่ จึงตัดสินใจกระโดดจากตลาดคอนโดมิเนียมและบ้าน มาสู่บ่อน้ำใหม่แห่งนี้ ถือเป็นบลูโอเชี่ยนที่มีความหลากหลาย
โมเดลการลงทุนจะมุ่งเก็บไว้บางส่วน และอีกส่วนขายให้นักลงทุน โดยตอนนี้ ซิซซากรุ๊ปทำโรงแรมที่ภูเก็ตและพังงา พอเจอวิกฤติโควิด-19 ต้องปรับตัวหลายด้าน ทั้งการลดต้นทุนด้านพนักงาน และการหารายได้ด้วยการขายวอยเชอร์สำหรับเข้าพัก 2 คืน ราคา 2,200 บาท ใช้ได้นาน 2 ปี จากปกติขายราคาหลักหมื่นบาทต่อคืน ส่วนการเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยว ต่างชาติ ล่าสุดทางรัฐบาลระบุว่าจะนำร่องโครงการภูเก็ต ทัวริสซึ่ม แซนด์บ็อกซ์ แบบไม่ต้องกักตัว เริ่มวันที่ 1 ก.ค.เป็นมาตรการที่ช่วยส่งสัญญาณบวกแก่ตลาดมากๆ ลูกค้าต่างชาติต่างติดต่อว่าพร้อมเดินทางมา
เกาะเทรนด์สุขภาพ-ธรรมชาติ
นายกิตติพันธุ์ อุยยามะพันธุ์ ผู้อำนวยการ อาวุโส โครงการ เดอะ ฟอเรสเทียส์ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาโครงการ เดอะ ฟอเรสเทียส์ ได้วางมาตรฐานใหม่เรื่องสุขภาพ เพื่อสร้างความแตกต่างให้เป็นจุดขายหลัก ชูธรรมชาติเป็นจุดศูนย์กลาง โดยคำนึงถึงเรื่องสุขภาพทุกมิติ ตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบก่อสร้าง การเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่ลดโอกาสการก่อสารพิษมาสู่คน และมีคุณสมบัติที่ช่วยฆ่าเชื้อโรคไปในตัว
นอกจากนี้ยังวางมาตรฐานใหม่ เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคนิวนอร์มอล เช่นลดการสัมผัส ตั้งแต่การเข้าออกอาคาร สุขอนามัยในลิฟต์โดยสารที่ต้องมีอุปกรณ์ทำความสะอาดและหมุนเวียนอากาศภายใน รวมถึงการเว้นระยะห่างทางสังคม การออกแบบพื้นที่ใช้สอยภายในคอนโดฯเพื่อรองรับเทรนด์การทำงานที่บ้าน
“การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในยุคนี้ จึงต้องคำนึงถึงเรื่องสุขภาพทุกมิติ ต้องนำเรื่องนี้มาสร้างมาตรฐานใหม่ รองรับคนที่หันมาดูแลร่างกายตัวเองมากขึ้น เทรนด์สังคมผู้สูงอายุ และเทรนด์ความต้องการของเด็กรุ่นใหม่ๆ เพื่อนำมาปรับใช้”
ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
