EIA รื้อเกณฑ์สิ่งแวดล้อม 'ตึกสูง-คอนโด' ห้ามบังลม-บังแดด

          วงการพัฒนาที่ดินร้อนเป็นไฟทันที เมื่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เตรียมพร้อมรับมือกับภาวะโลกร้อนและสิ่งแวดล้อมที่กำลังเปลี่ยนไป ภายใต้ความเจริญและการพัฒนาในทุกรูปแบบ

          ด้วยการกำหนดแนวทางป้องกันและแก้ไขผลกระทบ สิ่งแวดล้อม โดยปรับเกณฑ์บางเงื่อนไขให้เหมาะสมกับยุคสมัย ผ่านการจัดทำ “รายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม” หรือ EIA : Environmental Impact Assessment ซึ่งเป็นรีพอร์ตการประเมินผลกระทบที่ผู้ประกอบการต้องนำเสนอต่อ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อขออนุญาตก่อสร้างโครงการใหม่ตามที่กฎหมายกำหนด

          เกณฑ์ใหม่ประเด็นร้อน

          ประเด็นร้อนอยู่ที่ “เกณฑ์ใหม่ EIA” ห้ามอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่ สร้างบังทิศทางแสงแดดและทิศทางลม ที่ทำให้บริเวณบ้านข้างเคียง หรือชุมชนย่านนั้น ๆ ไม่มีกระแสลม พัดผ่านเหมือนที่ผ่านมา ซึ่งเจ้าของบ้านและคนในชุมชนสามารถร้องเรียนคัดค้านการขึ้นโครงการใหม่นั้น ๆ ได้

          ที่สำคัญ สผ.ยังกำหนดให้ “เจ้าของอาคาร” ใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) โดยใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารให้เสมือนจริง เพื่อทำให้เห็นว่า เงาของอาคารนั้น ๆ ตกสะท้อนทอดยาวไปยังทิศทางใด ขณะที่เจ้าของโครงการที่จะก่อสร้างอาคารใหม่ ต้องประมวลทั้งปีว่า “ทิศทางลม” ในทำเลนั้น ๆ จะไปในทิศทางไหน

          แน่นอน “ต้นทุน” ในการจัดทำรายงานอาจเพิ่มขึ้น แต่ถ้า เกณฑ์การพิจารณาผ่านขั้นตอนจริง เมื่อนั้นเอกชนคงต้อง รับภาระต้นทุนเพิ่มอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และผู้ที่จะต้องรับภาระสุดท้าย หนีไม่พ้นคือ “ผู้บริโภค” ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ในรูปแบบตึกสูงตามที่นิยม

          ทั้งนี้ สผ.ได้จัดทำเอกสารเผยแพร่ “แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคาร สำหรับรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม โครงการอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน” เมื่อเดือนมีนาคม 2564

          ซึ่งมีรายละเอียดในเชิงเทคนิคและการอธิบายความในเชิงวิชาการ จำนวน 10 หน้าเต็ม จัดทำโดยผู้เข้าประชุม 100 คน ประกอบด้วย ผู้ทรงคุณวุฒิในคณะกรรมการผู้ชำนาญการ หน่วยงาน อนุญาต หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เจ้าของโครงการ นิติบุคคล ผู้จัด ทำรายงาน และเจ้าหน้าที่ สผ. โดยกองวิเคราะห์ผลกระทบฯ ได้รับความคิดเห็น และข้อเสนอแนะ พร้อมปรับปรุงรายละเอียด มาเป็นระยะ ก่อนสรุปผลเป็นแนวทางฉบับสมบูรณ์

          แสดงว่า เป็นประเด็นที่ถกกันมานาน และในห้วงเวลาการพิจารณาก่อนปรับเกณฑ์ใหม่นั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังขับเคลื่อนไปได้ดี โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยในเมือง ทำเลแนวรถไฟฟ้าที่เบ่งบานเต็มที่ ซัพพลายคอนโดฯยัง ไม่ล้นปรี่เท่าปัจจุบัน ที่ตลาดพลิกกลับจากภาวะอิ่มตัว และวิกฤต โควิด-19 ทั้ง 3 ระลอก

          3 สมาคมออกโรงค้าน

          ล่าสุดบรรดาดีเวลอปเปอร์ในนาม 3 สมาคม ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ต่างไม่เห็นด้วยกับแนวทางเกณฑ์ใหม่ของ สผ. โดยเฉพาะอาคารที่เข้าเกณฑ์อาคารชุดพักอาศัยสูงระดับ 23 เมตรขึ้นไป จำนวนหน่วย 80 ห้องขึ้นไป จะมีความเสี่ยงสูง หากไม่ผ่านความเห็นชอบจากผู้อยู่อาศัยในพื้นที่รัศมีของทำเลที่ตั้งโครงการ รวมถึงคณะกรรมการผู้ชำนาญการเฉพาะด้าน

          และมีแนวโน้มส่งผลให้โครงการใหม่ที่เตรียมลงทุนก่อสร้างอาจต้องเลิกล้มกลางคัน ขณะเดียวกันเอกชนต้องปรับแผนการลงทุนใหม่ทั้งหมดให้ทันท่วงที รวมถึงการทบทวนการซื้อที่ดินเตรียมขึ้นโครงการใหม่ด้วย

          ในปัจจุบันผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา รอบด้าน ทั้งสถานการณ์การระบาดโควิด-19 ทำให้กำลังซื้อจากต่างชาติชะงักไป การบังคับใช้มาตรการ LTV รวมถึงกำลังซื้อ ภายในประเทศที่ถดถอยลงเกินความคาดหมาย เมื่อต้องมาเผชิญกับ “ข้อกำหนด” กับการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ อีก ซึ่งเป็นข้อปฏิบัติตามกฎระเบียบข้อบังคับจากหลายหน่วยงานย่อมส่งผลให้เกิดต้นทุนที่มองเห็นและมองไม่เห็นตามมา

          ซึ่งนักพัฒนาที่ดินเข้าใจและให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม เพราะการก่อสร้างอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ย่อมมีผลกระทบ ไม่ทางตรงก็ทางอ้อม ยิ่งเป็นโครงการใหม่ใจกลางเมืองและชุมชนย่อมมีผลกระทบสูง ซึ่งเป็นประเด็นอ่อนไหวมากในเชิงสังคมและคนหมู่มาก ทั้งถนน ตรอก ซอกซอยที่ใช้ในกิจสาธารณะร่วมกัน ไม่นับจำนวนรถยนต์ น้ำเสีย ปัญหาขยะ ที่มีผลกระทบ ต่อสิ่งแวดล้อม สะท้อนถึงความเจริญของเมืองที่ขยายตัว อย่างรวดเร็ว เช่น ทำเลในกรุงเทพฯ ทั้งสุขุมวิท พระราม 4 รัชดาภิเษก พระรามเก้า ฯลฯ

          สผ.แจง เปิดรับฟัง

          เมื่อวันที่ 12 มิ.ย. ดร.รวีวรรณ ภูริเดช เลขาธิการ สผ. เปิดเผยถึงประเด็นร้อนดังกล่าวว่า จากกรณี 3 สมาคมนำโดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร รวมถึงสมาคมบริษัทที่ปรึกษา ขอทบทวน การบังคับใช้เกณฑ์ การจัดทำรูปเล่ม เพื่อประกอบการยื่นขอจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ตามเกณฑ์แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบ สิ่งแวดล้อม ด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคารตามนโยบาย สผ.นั้น

          พร้อมขอชะลอการบังคับใช้เกณฑ์ดังกล่าว เนื่องจากไม่ได้รับทราบว่า มีการเปิดรับฟังเสียงผู้ประกอบการ จึงเกรงว่าจะสร้างผลกระทบต่อการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ภายในชุมชนที่ต้องทำอีไอเอเปิดรับฟังเสียงของคนในชุมชน ภายใต้แบบจำลอง 3D และอาจนำมาซึ่งการคัดค้านห้ามก่อสร้างอาคาร หรืออาจจะใช้ดุลพินิจนำมาประกอบการพิจารณาว่า อนุญาตหรือไม่อนุญาต เนื่องจากคอนโดมิเนียมจะต้องอยู่กลางชุมชนใหญ่ที่มีความเจริญ แม้จะมีต้นทุนที่ดินสูงก็ตาม

          ในประเด็นเหล่านี้ เลขาธิการ สผ.ชี้แจงว่า ประเด็นที่ 1  แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบ สิ่งแวดล้อม ด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคาร สำหรับรายงานการประเมิน ผลกระทบสิ่งแวดล้อมโครงการอาคารดังกล่าว มิใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายที่ใช้ห้ามไม่ให้ก่อสร้างอาคารหรืออาคารสูง แต่อย่างใด

          ประเด็นที่ 2  แนวทางการศึกษาดังกล่าว เป็นเอกสารข้อมูลทางวิชาการที่กำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นเกณฑ์เบื้องต้นสำหรับการศึกษาและประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อใช้ประโยชน์ในการจัดทำและประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม รวมทั้งการกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อม และมาตรการติดตามตรวจสอบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ถูกต้อง เหมาะสม และเป็นไปตามหลักทางวิชาการ

          ประเด็นที่ 3  เรื่องแนวทางการศึกษาดังกล่าว ยังไม่ได้ประกาศใช้อย่างเป็นทางการ และ สผ.กำหนดให้มีการรับฟังความคิดเห็น ในวันที่ 18 มิถุนายน 2564 เพื่อรับฟังข้อมูล เพิ่มเติม รวมทั้งข้อเสนอแนะ เพื่อให้ได้ข้อสรุปก่อนการนำไปประกาศใช้เป็นทางการต่อไป ดังนั้น การสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องจะทำให้เกิดการขับเคลื่อนและการพัฒนาอย่างยั่งยืนต่อไป

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ