คอนโดสร้างใหม่สถิติลดฮวบในรอบ10ปี
จับสัญญาณดีมานด์-ซัพพลายตลาดคอนโดฯ ปี 2564 เผยห้องชุด สร้างใหม่ในเขตกรุงเทพฯ บอบช้ำหนัก ยุคโควิดทุบสถิติเปิดโครงการใหม่วิกฤตสุดในรอบ 10 ปี “คอลลิเออร์สฯ” เผยปีก่อนซัพพลายติดลบ 51% เทรนด์ปีนี้ยังติดลบต่อเนื่อง ผุดไม่เกิน 20,000 ยูนิต จับตากลุ่มทุนย้ายทำเลปักหมุด 4 แนวรถไฟฟ้า “ส้ม-เหลือง-ชมพู-ทอง” บิ๊กแบรนด์ขอ wait & see สถานการณ์
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เทรนด์ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2564 โฟกัสพื้นที่กรุงเทพมหานคร ทิศทางตลาดยังเป็นช่วงขาลงต่อเนื่องจากปี 2563 เป็นผลมาจากรับผลกระทบการระบาดโควิด-19 ระลอกใหม่
ปี 2563 ยูนิตใหม่ลด -50%
สำหรับปี 2563 ที่มีการระบาดครั้งแรก ของไวรัสโควิด-19 มาตรการควบคุมและป้องกันโควิดทำให้กำลังซื้อตกต่ำเป็นประวัติการณ์ ดีเวลอปเปอร์มีการแข่งขันสงครามราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่โดยลดราคา 30% บวกลบ สถิติหนักหน่วงสุดคือยอดเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึง -51.5% จากทั้งหมด 56 โครงการ 21,643 ยูนิต
ในด้านมูลค่าโครงการลดเหลือเพียง 32% จำนวน 66,490 ล้านบาท หรือมูลค่าการลงทุนลดลง -149,480 ล้านบาทเทียบกับปี 2562 ที่มีมูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่ 215,970 ล้านบาท
ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 101,790 บาท/ตารางเมตร ลดลง -17.33% เทียบกับปี 2562 เนื่องจากสัดส่วนเกินครึ่งหรือ 51% พัฒนาโครงการโดยดีเวลอปเปอร์รายกลาง-เล็กเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีราคาขายต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร ทำเลอยู่กรุงเทพฯชั้นนอกเป็นหลัก
ยุคโควิดตกต่ำสุดรอบ 10 ปี
นายภัทรชัยกล่าวว่า สถิติปี 2552-2562 ภาพรวมตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯมีซัพพลายเปิดขายใหม่ 429,927 ยูนิต เฉลี่ยปีละ 42,992 ยูนิต ในขณะที่สถานการณ์โควิดทำให้ปี 2563 ยอดรวมติดลบ -51.5% เหลือ 21,643 ยูนิต ในขณะที่การระบาดระลอกใหม่ต้นปี 2564 ทำให้เทรนด์ปีฉลูทั้งปีประเมินว่ายังเป็นขาลง โดยคาดว่ายอดเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 20,000 ยูนิต ติดลบ -7.6% เทียบกับปี 2563
“ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของคอนโดฯ หันไปเน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรองโดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC สาเหตุเพราะสถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดฯใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของลูกค้าต่างชาติและลูกค้าไทยยังอยู่ในภาวะชะลอตัว”
จับตา “คอนโดฯสร้างเสร็จ”
ในด้านซัพพลายสะสม สถิติตั้งแต่ปี 2541-ไตรมาส 3/63 พบว่ามีจำนวน 656,260 ยูนิต กระจายทำเลโดยอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากที่สุด 51% รวม 386,394 ยูนิต, ทำเลกรุงเทพฯชั้นใน 269,866 ยูนิต แบ่งเป็นโซนรัชดาฯ- พหลโยธิน) 14% รวม 92,924 ยูนิต โซนสีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น 9V,019 ยูนิต และโซนสุขุทวิท 53,485 ยูนิต
อีกตัวเลขที่ต้องจับตา คือ สถิติ 11 เดือนแรกปี 2563 มีคอนโดฯสร้างเสร็จ 54,591 ยูนิต คาดว่าถึงสิ้นปี 2563 มีซัพพลายสร้างเสร็จรวม 55,000 ยูนิต ถือเป็นตัวเลขที่สูงมาก ส่วนปี 2564 ยังคงมียูนิตสร้างเสร็จมาเติมอีก 35,000 ยูนิต ซึ่งเป็นผลจากการเปิดขายในยุคบูมเมื่อปี 2560-2561 จึงเป็นอนาคตของปีนี้ที่ท้าทายผู้ประกอบการว่าลูกค้าจะรับโอนมากน้อยแค่ไหน
ทำเลแข่งขัน 4 รถไฟฟ้า
นายภัทรชัยกล่าวว่า แนวโน้มปี 2564 ทำเลการแข่งขันสูงคาดว่าอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง โฟกัสมี 3+1 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง-ลำสาลี, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โซนถนนลาดพร้าว-ศรีนครินทร์, รถไฟฟ้าสายสีชมพู ถนนรามอินทรา อีก 1 เส้นทาง ที่ต้องจับตา คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีทอง ที่คาดว่าจะมีการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่คึกคักขึ้นในปีใหม่นี้
ในด้านราคาขายพบว่าสัดส่วนเกิน 50% หรือ 10,894 ยูนิต อยู่ในกลุ่มราคา 5 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางเมตร, สัดส่วน 30% จำนวน 6,513 ยูนิต มีราคา 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร ที่น่าสนใจคือราคา ต่ำกว่า 5 หมื่นบาท/ตารางเมตร มีสัดส่วน 8% 1,779 ยูนิต หลังจากเซ็กเมนต์ตลาดล่าง หายไปจากตลาดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
ส่วนตลาดลักเซอรี่ราคา 2 แสนบาท/ตารางเมตร คาดว่าจะเห็นการเปิดตัว โครงการใหม่น้อยลง เพราะไม่ตอบโจทย์กับสถานการณ์โควิดในปัจจุบัน
“ปัจจัยบวกสำคัญที่สุดสำหรับภาค อสังหาฯ คือ วัคซีนป้องกันโควิด-19 หากใช้งานได้จริงภายในครึ่งปีหลัง 2564 จะเป็นตัวช่วยสำคัญนอกเหนือจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯทั้งจากภาครัฐและเอกชน” นายภัทรชัยกล่าว
ดีเวลอปเปอร์ Wait & See
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ในฐานะประธานกรรมการ บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) กล่าวเพิ่มเติมว่า แผนลงทุนปี 2564 ตั้งเป้าเปิดคอนโดฯ 4 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 9,000 ล้านบาท โดยเปิดจากความจำเป็นเพราะมีต้นทุนในการพัฒนาโครงการเกิดขึ้นแล้ว บางส่วนต้องชะลอเปิดตัวจากมาตรการ LTV-loan to value กับสถานการณ์โควิด
อย่างไรก็ตาม ต้องรอประเมินผล กระทบมาตรการล็อกดาวน์ระลอกใหม่ว่ามีความรุนแรงมากน้อยแค่ไหน ซึ่งมองว่าปีนี้มีตัวช่วย คือ วัคซีน ทำให้อนาคตยังมีโอกาสฟี้นตัวทางเศรษฐกิจได้เร็วขึ้น
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่าปีนี้โควิดยังไม่จบ แม้มีมาตรการล็อกดาวน์ก็ไม่ได้เหนือความคาดหมาย แต่จะมีการทบทวนแผนลงทุนหรือไม่นั้น ยังเร็วไปที่จะตอบแต่ก็มีความเป็นไปได้หากมีผลกระทบทำให้กำลังซื้อตกต่ำมากกว่าปีที่แล้ว
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาฯปีนี้ต้องรอดูว่าโควิดระลอกใหม่จะจบได้เร็วหรือช้า ถ้าจบได้เร็วย่อมคาดหวังได้ว่าตลาดรวมปีนี้จะใกล้เคียงกับปี 2563 ทั้งนี้ แผนพัฒนาโครงการใหม่ยังวางเป้าตามปกติ
ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
