อสังหาฯฝ่าด่านล็อกดาวน์ ตลาดทรงตัว-ตั้งการ์ดสูง-อึดรอ ศก.ฟื้น
เปิดศักราชปี 2564 รัฐบาลยกระดับมาตรการล็อกดาวน์พลิกโฉมปีวัวทองฝังเพชรกลายเป็นปีวัวดุขึ้นทันใด“ประชาชาติธุรกิจ” interview distancing 3 นายกสมาคมวงการธุรกิจที่อยู่อาศัย ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อค้นหามุมมองที่เราจะก้าวข้ามโควิดไปด้วยกันในปีนี้
Dead Lock แบงก์เข้มงวดสินเชื่อ
“พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมรัพย์ไทย มองเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปีใหม่นี้ว่า ภาพรวมสินค้าคอนโดมิเนียมยังไปไม่ค่อยได้ ส่วนสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) เป็นสินค้าที่มีอนาคตดีกว่า เพราะตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เริ่มตื่นตัวกับสถานการณ์โควิด และมองหาที่อยู่อาศัยที่มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น
“เทรนด์ปีนี้จะไม่แย่ไปกว่าปี 2563 เดิมมองว่าน่าจะฟื้นได้ตั้งแต่กลางปีจนถึงปลายปีนี้ แต่มาตรการล็อกดาวน์มีผลทำให้เทรนด์การฟื้นตัวจะยืดระยะเวลาออกไป”
ทั้งนี้ มี dead lock คือ สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อย สินเชื่อ 2 ขา ได้แก่ สินเชื่อพรีไฟแนนซ์ หรือสินเชื่อผู้ประกอบการ กับสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ ซึ่งปล่อยกู้ให้กับคนซื้อที่อยู่อาศัย
สภาพปัญหาคือสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ ดีเวลอปเปอร์มีการกู้เพื่อซื้อที่ดินกับก่อสร้างโครงการ ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนทั้งค่า การตลาด เงินเดือนพนักงาน ฯลฯ ถ้ายอดขายไม่เดินไปตามเป้า จะมีปัญหาจ่ายคืนเงินกู้ ขณะที่สินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ถูกตรวจสอบ เข้มข้น จนทำให้การยื่นกู้ 10 ราย กู้ไม่ผ่าน 6 ราย
“เทรนด์อสังหาฯต้องดูเทรนด์มาตรการทางการเงินด้วย แบงก์พาณิชย์มีความระมัดระวังสูงมากตั้งแต่ปีที่แล้ว ตอนนี้ ยิ่งระมัดระวังมากกว่าเดิม อสังหาฯตึงแน่นอน แย่แน่นอน ถ้าแบงก์เรียกคืนเงินกู้จากผู้ประกอบการ ในขณะที่ไม่ปล่อยกู้ รายย่อยด้วย”
หวั่น กม.จัดสรร-ผังเมืองทุบซ้ำ
อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยบวกจากการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐทั้งรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยาย รถไฟความเร็วสูง ทางด่วน มอเตอร์เวย์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่จะเปิดบริการใน 1 ปี จากนี้ดึงดูดให้นักลงทุนต่างชาติหันกลับมาโฟกัสประเทศไทยมากขึ้น
สำหรับข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ “พรนริศ” ระบุว่า มีสิ่งหนึ่ง ที่กำลังเกิดขึ้นคือในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ แต่กลายเป็นว่า หน่วยงานรัฐมีการออกกฎระเบียบข้อบังคับที่ทำให้การพัฒนาโครงการทำได้ยากขึ้น อาทิ กฎหมายบ้านจัดสรร มีมาตรการใหม่ ๆ ที่ทำให้เป็นอุปสรรคเพิ่มขึ้น รวมทั้งผังเมืองจังหวัด ในภูมิภาคที่มีการทำประชาพิจารณ์แบบรวบรัด เป็นต้น
“ณ วันนี้ไม่มีกฎระเบียบใหม่ออกมาก็ทำยากอยู่แล้ว อย่าเพิ่ง ออกมาได้ไหม เรื่องเก่าอย่างมาตรการ LTV-loan to value ขอให้ยกเลิกชั่วคราวก็ไม่ได้รับการตอบสนอง เครดิตบูโรที่แม้จะจ่ายหนี้หมดแล้ว แต่ยังติด blacklist อีก 3 ปี ทำให้ขอสินเชื่อ ไม่ได้ ที่ผ่านมาก็ประสานกับภาครัฐเยอะ แต่ก็ยังไม่มีข่าวดี”
“ปัจจัยลบสะสม” อุปสรรคปี’64
ถัดมา “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า negative issues ในปี 2563 ยังอยู่ครบ ไม่ว่าจะเป็นการเมืองในประเทศ ภาระจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มาตรการ LTV และแบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดกู้ ไม่ผ่านสูงกว่าปกติ ล่าสุดมีมาตรการล็อกดาวน์ระลอกใหม่ ในขณะที่มีปัจจัยบวกเพียงเรื่องเดียว คือ ภาวะดอกเบี้ยต่ำ
ทั้งหมดนี้ทำให้เทรนด์อสังหาฯปี 2564 อย่างเก่งคือทรงตัว ในขณะที่ดีเวลอปเปอร์มีการปรับตัวด้วยการไม่ลงทุนเกินตัว มีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้ไม่ซ้ำเติมภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาด ถือเป็นข้อดีสำหรับตลาดรวม
มุมมองเชิงบวกยังมีเรื่องวัคซีนเป็นตัวช่วยให้แนวโน้มดีขึ้น อย่างเร็วสุดคาดว่าภายในไตรมาส 2/64 ประเทศไทยได้ฉีดวัคซีนเข็มแรก แต่ก็ต้องใช้เวลาในการประมวลผลอยู่ดี คิดในแง่บวกถ้าใช้ได้ผลก็จะทำให้เป็นข่าวดีในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 ที่อาจจะเริ่มต้นนับ 1 ของโอกาสฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
แนะเตรียมความพร้อมรับ ศก.ขาขึ้น
“ผมยังลังเลจีดีพีจะสามารถพลิกฟื้นเป็นบวก 3-4% ได้จริงหรือไม่ เพราะปี 2563 ติดลบ -6% ถึง -7% แล้วจะกลับมาได้ขนาดนี้เลยเหรอ เพราะฉะนั้น สิ่งที่ดีเวลอปเปอร์ทำเหมือนกันคือจำศีล เมื่อรายได้ลดก็ตัดรายจ่าย เน้นบริหารกระแสเงินสด”
ทั้งนี้ทั้งนั้น สิ่งที่อยากฝากถึงผู้ประกอบการคือ หากมองจีดีพีเป็นตัวตั้ง รัฐบาลชี้นำว่ามีแนวโน้มกลับมาเป็นบวก 3% ย่อมหมายถึงมีโอกาสในการลงทุนรอบใหม่ ดีเวลอปเปอร์ควรเตรียมความพร้อมที่จะเดินหน้าลงทุนด้วยเช่นกัน
“ปี 2563 เทรนด์เป็นเรื่องการ downside แต่ปีนี้น่าจะมองเรื่อง upside gain ไว้ด้วย อย่างน้อยก็มีปัจจัยบวกวัคซีนเพิ่มขึ้นมา ภายในกลางปีสถานการณ์โควิดคลี่คลาย ทุกอย่างเริ่มกลับมาดีขึ้น เราก็ต้องพร้อมที่จะเทกออฟไปกับ curve เศรษฐกิจขาขึ้นด้วย”
โครงการใหม่ระมัดระวังเพิ่ม 2-3 เท่า
สุดท้าย “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ออกตัวว่าเพิ่งสัปดาห์แรกของปีใหม่ 2564 มาตรการล็อกดาวน์ เป็นเรื่องที่ต้องเฝ้าติดตามต่ออย่างใกล้ชิด ยังเร็วไปที่จะพูดว่า ส่งผลกระทบต่อเทรนด์ปีนี้ทั้งปีอย่างไรบ้าง แต่ที่แน่ ๆ ดีเวลอปเปอร์ต้องพยายามประคองกิจการ บริหารจัดการ cash flow อย่าให้ขาดมือ รวมทั้งการลงทุนใหม่ ๆ ก็จะต้องระมัดระวังยิ่งขึ้นเป็น 2-3 เท่า
หมวกอีกใบในฐานะประธานกรรมการกลุ่มริชี่เพลซ 2002 บนความยากลำบากของสถานการณ์โควิด แต่บริษัทก็มีการวางแผนเปิดตัวใหม่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 9,000 ล้านบาทในปีนี้ ซึ่งบรรยากาศล็อกดาวน์ข้ามปี 2563-2564 อาจต้อง wait & see เพื่อทบทวนแผนลงทุนได้เช่นกัน
“การเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้ต้องเฟ้นทำเลที่ดีจริง ๆ ซึ่ง เชื่อมั่นว่าจะขายได้จริง ๆ สำหรับอาคารชุด โครงการที่ทำเล ติดสถานีรถไฟฟ้าก็ยังขายได้อยู่ เพียงแต่ว่าขายน้อยลง อย่างของพี่ก็ยังขายได้อยู่เรื่อย ๆ ไม่ได้หยุดนิ่งไปอะไรอย่างนี้ เพราะว่า real demand ก็ดี investor ที่มีเงินสดพร้อมในมือตัดสินใจซื้อในช่วงนี้เพราะเป็นช่วงที่น่าซื้อมาก ซื้อได้ของที่มีคุณภาพสูง ราคาพูดคุยกันได้ ต่อรองกันได้มากกว่าช่วงตลาดฮอตฮิต”
หวั่นกระทบโมเดลฟื้นตัว ศก. “L-shape”
“ดร.อาภา” เปิดมุมมองว่าปัจจุบันพฤติกรรมการซื้อคอนโดฯเป็น “ที่อยู่อาศัยจำเป็น” ไม่ใช่ “สินค้าฟุ่มเฟือย” เพราะการทำงานในเมืองแต่อาศัยนอกเมืองทำให้คุณภาพชีวิตขาดหายไป ดังนั้น จึงมีเรียลดีมานด์อยู่ตลอดเวลา แต่ถ้าล็อกดาวน์เข้มข้นอาจกระทบต่อกำลังซื้อจากรายได้ลดลงด้วยสาเหตุต่าง ๆ นานา
ในขณะที่ภาพใหญ่ของเศรษฐกิจมหภาคประเมินว่า มาตรการล็อกดาวน์ถ้ากินเวลา 3-4 เดือนจะกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่เคยคาดหวังให้เป็น U-shape อาจต้องกลายเป็นการฟื้นตัวในโมเดล L-shape ซึ่งหมายถึงโอกาสฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจะทอดยาวออกไปอีก กลยุทธ์ของดีเวลอปเปอร์หันไป โฟกัสแพลตฟอร์มออนไลน์มากขึ้น เป็นโมเดลที่มีการปรับตัวล่วงหน้า 2 ปีมาแล้ว ปีนี้ก็จะเห็นมากขึ้น
“ผลกระทบล็อกดาวน์ธุรกิจขนาดกลาง-ย่อมที่มีพลังน้อยอยู่แล้วก็คงจะเหนื่อยอีกรอบ ในส่วนตลาดคอนโดฯปีนี้ ไม่คิดว่าจะมีการแข่งกันเปิดโครงการ แต่อาจจะมีสต๊อกที่ดินที่ซื้อไว้แล้วจำเป็นต้องพัฒนาต่อ ซึ่งเป็นการเปิดโครงการเพื่อประคับประคองงบการเงิน แต่ไม่ใช่เปิดเพราะอยากจะแข่งว่าใครใหญ่กว่าใคร ใครมากกว่าใคร”
ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
