คาดอสังหาฯโหมลงทุนปลายปี4.3แสนล. รับท่องเที่ยว-ยกเว้นวีซ่าดึงจีน เตือนระวัง3ปัจจัยกระทบการตัดสินใจซื้อลูกค้า

          อสังหาริมทรัพย์



          สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน มีทิศทางการปรับตัวลดลงจากปี 65 ที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีปัจจัยบวก จากแรงซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติเข้ามาช่วย รวมถึงการยังมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนองที่อยู่อาศัย สำหรับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และการจัดแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้ประกอบการอสังหาฯในตลาดอย่างหนักของผู้ประกอบการช่วยในการเร่งระบายที่อยู่อาศัยรอขายออกไป

          อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ดีมานด์ในตลาดได้ถูกดูดซับไป ค่อนข้างมา โดยเฉพาะในช่วงที่มีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ทำให้สถานการณ์การขายในขณะนี้ไม่ดีนักเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปีก่อน เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และมีหนี้ที่สูง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น มีผลต่อภาระผ่อนต่อเดือน และวงเงินสินเชื่อใหม่ โดยดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นในช่วง ก.ย. 65-ก.ค. 66 มีผลต่อภาระผ่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 13% ซึ่งส่งผลให้สถานการณ์ตลาดอยู่ในภาวะซึมๆ

          โดยในช่วง 7 เดือนแรกปีนี้ พบว่ามีการจองซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลปรับตัวลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า ขณะที่ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้หดตัวประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนเช่นกัน

          การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมาทำให้ตลาดอสังหาฯในปีนี้ยังฟื้นตัวได้ไม่ชัดเจนอย่างที่หลายคน คาดการณ์ไว้ เนื่องจากค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น มีผลต่อการตัด สินใจซื้อที่อยู่ของประชาชนมากขึ้ย โดยศูนย์วิจัย กสิกรไทย ระบุว่าดัชนีภาวะเศรษฐกิจและการครองชีพของครัวเรือน ณ ก.ค. 66 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 36.0 จาก 35.0 ในเดือน มิ.ย. 66

          ขณะที่ ศูนวิจัยกสิกรไทย คาดการณ์ว่าดัชนีภาวะเศรษฐกิจและการครองชีพของครัวเรือน 3 เดือนข้างหน้ายังคงทรงตัวที่ 38.8 จาก 38.6 ในเดือน มิ.ย. 66 โดยการเพิ่มขึ้นของดัชนีในเดือน ก.ค. เป็น ผลจากความกังวลของผู้บริโภคที่ปรับเพิ่มขึ้น ในทุกองค์ประกอบ ของดัชนีฯ สอดคล้องกับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย ซึ่งมีแรงหนุนจากการกลับมาฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นสำคัญ ซึ่ง ณ สิ้นเดือน ก.ค. 66 มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศราว 15.3 ล้านคน ซึ่งเป็นปัจจัยหนุนต่อเนื่องไปยังรายได้และการจ้างงานของครัวเรือนให้ปรับตัวดีขึ้น

          ทั้งนี้ จากผลสำรวจของศูนย์วิจัยกสิกรไทย ในเดือน ก.ค. 66 ครัวเรือนไทยมีระดับความกังวลเกี่ยวกับราคาสินค้าและค่าใช้จ่ายลดลง แม้ว่าราคาพลังงานในตลาดโลกยังคงผันผวน และปรับสูงขึ้นในเดือน ก.ค.66 แต่ราคาพลังงานเชื้อเพลิงส่วนใหญ่ในประเทศยังถูกตรึงไว้ที่ระดับเดิม เช่น ราคาก๊าซหุงต้มยังอยู่ที่ 423 บาท/ถัง 15 กิโลกรัม ราคาขายปลีกน้ำมันดีเซลอยู่ที่ 32 บาท/ลิตร และค่าไฟฟ้างวดเดือน พ.ค.-ส.ค. 66 อยู่ที่ 4.70 บาท/หน่วย และงวดเดือน ก.ย.-ธ.ค. 66 มีแนวโน้มจะปรับลดลงที่ระดับ 4.45 บาท/หน่วย

          อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้มีการสำรวจเพิ่มประเด็นความกังวลเกี่ยวกับภาวะการครองชีพของครัวเรือนในช่วงครึ่งหลังของปี 66 โดยประเด็นที่ครัวเรือนมีความกังวลมากที่สุด 3 อันดับ ได้แก่ 1) ค่าครองชีพที่ยังอยู่ในระดับสูง เช่น ค่าไฟฟ้า เป็นต้น 74.9% 2) รายได้และการจ้างงาน 50.7% และ 3) ภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น เช่น ก่อหนี้เพิ่ม อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูง เป็นต้น 38.1%

          จากปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อความกังวลของผู้บริโภคดังกล่าว ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดการณ์ว่าในช่วงที่เหลือของปี 66 ตลาดอสังหาฯ จะยังเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรง จากการชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคทำให้ดีมานด์ในตลาดมีอยู่อย่างจำกัด ซึ่งเป็นผลกระทบจากกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อปรับตัวสูงขึ้นและน่าจะยังยืนระดับสูงต่อเนื่อง ซึ่งคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะหดตัวราว 7.8%

          อย่างไรก็ตาม หากปัจจัยต่างๆ เริ่มดีขึ้น การโอนฯ อาจกลับมาเติบโตเป็นบวกที่ประมาณ 1.2-4.6% ในปี 67 เมื่อมองไปข้างหน้า ซึ่งอาจต้องมีการติดตาม สถานการณ์และปัจจัยลบ ปัจจัยบวกที่จะเข้ามากระทบ รวมถึงประสิทธิผลของการดำเนินมาตรการต่างๆ ของรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งในเบื้องต้น แผนการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่จะเน้นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงล่าง รวมทั้งมาตรการอื่นๆ ซึ่งอาจรวมถึงมาตรการเฉพาะที่สนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย หากสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็น่าจะช่วยหนุนสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 67

          อย่างไรก็ดี คาดหวังว่าในปี 67 ปัจจัยต่างๆ จะเป็นไปในเชิงบวก ซึ่งจะทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจพลิกกลับมาเติบโต 1.2-4.6% ในปี 67 โดยยังต้องติดตามรายละเอียดและจังหวะเวลาของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเน้นการช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงล่าง รวมถึงมาตรการต่างๆ ที่อาจเกี่ยวเนื่องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพก็น่าจะมีส่วนช่วยหนุนกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปี 67

          แม้บรรยากาศและสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปี67 อาจเริ่มบวกขึ้น แต่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยน่าจะยังต้องระมัดระวังในการลงทุนโครงการใหม่ เนื่องจากยังมีโจทย์ท้าทายที่สำคัญ 3 เรื่อง ประกอบด้วย

          1. ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จากที่อยู่อาศัยสะสมรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่อยู่ในระดับสูง กว่า 200,000 หน่วย เป็นเวลานานกว่า 6 ปีแล้ว โดยในช่วงครึ่งแรกปี 66 ที่อยู่อาศัยสะสมรอขาย ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 220,000 หน่วย ซึ่งอาจจะต้องใช้ระยะเวลากว่า 3 ปี ในการระบายซัปพลายที่มีอยู่ในตลาด

          ทั้งนี้ สัดส่วนที่อยู่อาศัยรอขาย ต่อจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากบริษัทอสังหาฯในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปัจจุบันอยู่ที่ 2.4 เท่า ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงขึ้นต่อเนื่อง แม้ทั้งว่าตัวเลขของยอดขายและที่อยู่อาศัยที่รอโอนกรรมสิทธิ์จะมีความเหลื่อมด้านเวลาของการจองซื้อ การผ่อนดาวน์ การก่อสร้าง ก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ แต่จากยอดจองซื้อโครงการเปิดตัวใหม่ที่ลดลง ทำให้มีซัปพลายสะสมในตลาดทยอยเพิ่มขึ้น

          “ในบางพื้นที่ที่ผู้ประกอบการหันมาลงทุนโครงการใหม่ในช่วงเวลาใกล้กัน อีกทั้งส่วนหนึ่งยังเป็นผลจากการแข่งขันกับที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายในตลาดเป็นจำนวนมากและก็ได้รับการตอบรับจากตลาดดีขึ้นเช่นกัน สะท้อนจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จากบุคคลธรรมดา ในช่วงครึ่งแรกปีนี้ ที่มีสัดส่วนกว่า 50% ของยอดโอนฯทั้งหมด (นิติบุคคล+บุคคลธรรมดา) เพิ่มขึ้นจากที่เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40% ในช่วงก่อนโควิด”

          2. ต้นทุนการดำเนินธุรกิจมีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการ บางส่วนอาจใช้กลยุทธ์การคงราคาขายราคาเดิม โดยใช้วิธีการลด พื้นที่ก่อสร้างเพื่อควบคุมต้นทุนให้ต่ำลงเพื่อให้ยังคงราคาขายใน ระดับเดิมได้ ทั้งนี้ราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นยังอาจมีผลต่อความสามารถในการระดมทุนของผู้ประกอบการบางราย ซึ่งต้อง หมุนสภาพคล่องให้ทันกับภาระทางการเงินต่างๆ

          โดยต้นทุนการทำธุรกิจ ที่สำคัญมีทิศทางปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ทั้งราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และอื่นๆเช่น ค่าการตลาด ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยเพื่อการกู้ยืมที่ปรับตัวสูงขึ้น และการนำเสนอผลตอบแทนที่จูงใจให้กับนักลงทุนในตลาดทุน

          ขณะที่ ในช่วงที่เหลือของปี 66 ยังมีหุ้นกู้และตั๋วแลกเงินที่จะทยอยครบกำหนดในกลุ่มพัฒนาอสังหาฯอีกประมาณ 59,000 ล้านบาท และในปี 67 อีกกว่า 116,000 ล้านบาท

          3. โครงสร้างประชากรที่มีแนวโน้มลดลงและเป็นสังคมสูงวัย โดยประชากรในกรุงเทพฯและปริมณฑล (ไม่นับประชากรแฝง) ลดลงติดต่อกัน 3 ปีแล้ว จากประชากรในกรุงเทพฯที่ลดลงเฉลี่ย 0.2% ต่อปี ส่วนปริมณฑลเพิ่มเฉลี่ยเพียง 0.6% ต่อปี และไปข้างหน้ายังมีความเสี่ยงที่ประชากรในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะลดลงต่อเนื่อง จากประชากรเกิดใหม่ที่ลดลงถึง 7% ต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงค่านิยมและวิถีการใช้ชีวิต รวมถึงปัจจัยความไม่แน่นอนด้านเศรษฐกิจและสังคมในยุคปัจจุบัน นอกจากนี้ แม้ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีประชากรแฝงเข้ามาทำงานหรือเรียนในพื้นที่เป็นจำนวนมาก แต่กลุ่มประชากรดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มที่มาอยู่อาศัยชั่วคราว มีการเคลื่อนย้ายได้ตลอดเวลาตามปัจจัยเศรษฐกิจและการมีงานทำ

          ดังนั้น ในช่วงที่เหลือของปีนี้ต่อเนื่องถึงปีข้างหน้า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องให้ความสำคัญมากขึ้นกับโจทย์ต่างๆ ดังกล่าว ส่งผลให้ผู้ประกอบการคงยังต้องระมัดระวังในการลงทุนโครงการใหม่ โดยเฉพาะในบางทำเลที่มีการเปิดตัวพร้อมๆ กันเป็นจำนวนมาก

          สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังต้องให้ความระมัดระวังในการลงทุนจะเป็นระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรอขายอยู่ที่ประมาณ 50% ของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งหมด นอกจากนี้ กลุ่มที่ยังต้องติดตามใกล้ชิด คือ ที่อยู่อาศัยรอขายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งก็มีสัดส่วนรอขายที่สูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายหันมาพัฒนาสินค้าในกลุ่มดังกล่าวพร้อมกันและมีแผนที่จะเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่กลุ่มลูกค้าดังกล่าวมีฐานตลาดที่จำกัด อีกทั้งที่ผ่านมายอดขายที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้ชะลอลง

          อย่างไรก็ตาม การขยายตัวทางด้านการท่องเที่ยวที่สูงเกินคาดการณ์ของปีนี้ ได้ส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาฯ มากขึ้นซึ่งสะท้อนผ่านในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ที่จะทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย  (ตลท.) โดยพบว่ากำไรกลุ่มพัฒนาอสังหาฯประเภทที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 66 ที่ประกาศจากจำนวน31 บริษัท อสังหาฯ มีกำไรสุทธิ 9,833.36 ล้านบาท ลดลง 7.03% ซึ่งแม้ว่าจะลดลงจากช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 10,576.51 ล้านบาทบ้างเล็กน้อย แต่จากแนวโน้มกำไรในครึ่งปีหลัง 66 ซึ่งนักวิเคราะห์คาดว่าจะมีการฟื้นตัวต่อเนื่องจากปัจจัยบวกของกำลังซื้อต่างชาติจะทำให้ตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลังฟื้นตัวมากขึ้น

          โดย นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย กล่าวว่า ภาพรวมกำไรสุทธิไตรมาส 2 ของหุ้นกลุ่มอสังหาฯออกมาดีกว่าคาด 3% ซึ่งแนวโน้ม ผลดำเนินงานครึ่งปีหลังคาดว่าจะเติบโต ต่อเนื่อง เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาฯมีความมั่นใจมากขึ้นจากการเมืองชัดเจนกำลังที่จะมีรัฐบาลใหม่ นักท่องเที่ยวต่างชาติ ยังเติบโต ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ มีแผน ที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง มีมูลค่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์ 3.08 แสนล้านบาท จากครึ่งปีแรกที่เปิดตัว ไปแล้ว 1.2 แสนล้านบาท เป็นผลจากที่ชะลอเปิดโครงการในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และราคาเฉลี่ยต่อยูนิตเพิ่มขึ้นจากเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบน แต่ยูนิตไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาก

          ซึ่งจะทำให้ทั้งปีนี้ มีการเปิดตัวโครงการสูงสุดเป็นประวัติการณ์เช่นกันที่ 4.3 แสนล้านบาท และทำให้ยอดขายของกลุ่มอสังหาฯ ปรับตัวขึ้นดีขึ้นและครึ่งปีหลังมียอดขายรอรับรู้ในครึ่งปีหลัง อย่างไรก็ตามผลดำเนินงานก็จะเติบโต ไม่มาก เพราะกำลังซื้อในกลุ่มระดับกลาง ถึงล่างยังฟื้นตัวไม่มากนัก และธนาคารพาณิชย์ ก็เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อทำให้กลุ่มนี้ มียอดปฏิเสธยังสูง ขณะที่คนจีนยังไม่ได้กลับมาซื้ออสังหาฯในไทยมากนัก จากที่เศรษฐกิจจีนที่ไม่ค่อยดี แต่ก็มีโอกาสเข้ามาซื้อได้จากภาคอสังหาฯจีนที่มีปัญหา ประกอบกับการเปิดฟรีวีซ่าหรือยกเว้นวีซ่าสำหรับนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งทำให้นักท่องเที่ยวจีนเดินทางมาท่องเที่ยวได้สะดวกขึ้น จะเป็นปัจจัยหนึ่งที่กระตุ้นให้นักลงทุนจีนกลับมาซื้อคอนโดฯในช่วงครึ่งหลังของปีนี้มากขึ้น

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา