ห้าแยกลาดพร้าว สี่แยกรัชโยธิน บูมสนั่น

            พื้นที่ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวขึ้นไปทางถนนพหลโยธินจนถึงพื้นที่รอบ สี่แยกรัชโยธินมีการเปลี่ยนแปลง และพัฒนาการมาตั้งแต่ก่อนหน้านี้มากกว่า 10-20 ปีแล้ว มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่ง คือ เซ็นทรัล ลาดพร้าว และยูเนี่ยนมอลล์ รวมไปถึงเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน ซึ่งช่วยกระตุ้นความน่าสนใจ และมีศักยภาพให้กับพื้นที่นี้มาตั้งแต่ก่อนหน้านี้แล้ว จากนั้นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหมอชิตซึ่งเป็นสถานีเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทางได้กลายเป็นอีก หนึ่งปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่รอบห้าแยกลาดพร้าวให้เปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้นแบบชัดเจน ยังไม่รวมการเปิดให้บริการของสถานีกลางบางซื่อ ที่แม้ว่าจะไกลออกไปและยังไม่เห็นถึงผลกระทบต่อพื้นที่โดยรอบในปัจจุบัน แต่ถ้าในอนาคต เมื่อสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการแบบครบวงจรก็อาจะเห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่โดยรอบที่มากกว่าปัจจุบัน โครงการมิกซ์ยูส หรืออาคารสำนักงานหลายอาคารเกิดขึ้นในพื้นที่รอบๆ หรือไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าหมอชิต และเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่โดยรอบแบบชัดเจน

          “พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ” วิเคราะห์ว่า ส่วนต่อขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวขึ้นมาตามถนนพหลโยธินที่เปิดให้บริการไม่นานมานี้ สร้างการเปลี่ยนแปลงขึ้นอีกครั้งในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทาง โดยเฉพาะที่เห็นได้ชัดเจนในช่วงต้นของส่วนต่อขยาย คือ พื้นที่รอบๆ สถานีห้าแยกลาดพร้าว พหลโยธิน 24 รวมไปถึงสถานีรัชโยธิน โดยสถานีห้าแยกลาดพร้าวเป็นสถานีที่เป็นจุดเชื่อมต่อเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทางแบบเดียวกับสถานีหมอชิต คือ เป็นสถานีเชื่อมต่อระหว่างสายสีเขียว และสายสีน้ำเงิน ซึ่งในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายหลายโครงการ แม้ว่าหลายโครงการจะเปิดขายมาก่อนที่จะเริ่มการก่อสร้างเส้นทางรถฟ้า แต่ก็มีไม่มากนัก แต่พอการก่อสร้างเริ่มขึ้นจึงเริ่มเห็นโครงการคอนโดมิเนียมเข้ามาเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวขึ้นไปถึงรอบๆ สี่แยกรัชโยธินมากขึ้นอีกครั้ง คอนโดมิเนียม รวมในพื้นที่ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไปถึงพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าพหลโยธิน 24 อยู่ที่ประมาณ 13,900 ยูนิต ถ้ารวมถึงสี่แยกรัชโยธินก็มากกว่า 25,000 ยูนิต แต่อัตราการขายก็ค่อนข้างสูง เพราะมีอัตราการขายเฉลี่ยที่เกือบๆ 90% ไปแล้ว

          พื้นที่นี้ก่อนหน้านี้มีความพร้อมและมีศักยภาพมากเพียงพอที่จะกลายเป็นจุดศูนย์รวมของการอยู่อาศัยอยู่แล้ว เพราะมีทั้งศูนย์การค้า สถาบันการศึกษาหลายระดับ และไม่ไกลจากสถาบันการศึกษาระดับอุดมศึกษาที่มีชื่อเสียง รวมไปถึงมีแหล่งงานขนาดใหญ่เพราะมีอาคารสำนักงานจำนวนมากในรัศมีไม่เกิน 3 กิโลเมตรจากห้าแยกลาดพร้าว ยังมีอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างอีก ความพร้อมต่างๆ มีอยู่แล้ว แต่อาจจะขาดแคลนที่ดินเพื่อการพัฒนา เพราะที่ดินต่างๆ มีการพัฒนามาต่อเนื่องตั้งแต่ในอดีตแล้ว แทบจะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ยากมากในพื้นที่โดยรอบห้าแยกลาดพร้าว ราคาที่ดินก็ค่อนข้างสูง เพราะที่ดินมีน้อย และศักยภาพเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอด โดยเฉพาะในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นมามากกว่าเท่าตัวจากช่วง 4-5 ปีก่อนหน้านี้ บางพื้นที่เช่น รอบๆ ห้าแยกลาดพร้าวราคาที่ดินขึ้นไปมากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว รัชโยธินก็มากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้วเช่นกัน ซึ่งมีผลต่อการตั้งราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ด้วยเช่นกัน คอนโดมิเนียมในพื้นที่ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไปถึงสี่แยกรัชโยธิน ถ้าเป็นโครงการที่ติดกับถนนพหลโยธินล้วนมีราคาขายที่มีมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว หลายโครงการมีราคาขายมากกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าจะเป็นโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้ 3-4 ปีแล้วก็ตาม

          การเปลี่ยนแปลงที่แท้จริงของพื้นที่ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวต่อเนื่องไปถึงสี่แยกรัชโยธินน่าจะเริ่มชัดเจนในปีพ.ศ.2565 เพราะการที่กลุ่มเซ็นทรัลประกาศว่าจะพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ในพื้นที่เดิมของกลุ่มจีแลนด์ และบีทีเอส ซึ่งหลังจากที่กลุ่มเซ็นทรัลเข้าเทกโอเวอร์กลุ่มจีแลนด์ จากนั้นซื้อหุ้นในบริษัทที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงใหญ่ประมาณ 46 ไร่มาจากกลุ่มบีทีเอส และได้ที่ดินแปลงนี้มาเป็นเจ้าของเพียงคนเดียว จึงเริ่มชัดเจนในทิศทางการพัฒนาโครงการนี้ ซึ่งแบ่งการพัฒนาเป็นหลายเฟส โดยเฟสที่ 1 เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่จะเข้ามาเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ จากนั้นเฟสต่อๆ ไปจะเป็นเรื่องของอาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัย ซึ่งคาดว่าอาจจะต้องรออีก 3-4 ปีจึงจะเสร็จทุกเฟส แต่เพียงเท่านี้ก็เห็นได้ชัดเจนแล้วว่าพื้นที่นี้มีศักยภาพสูงเพียงใด ก่อนหน้านี้มีที่ดินอีก 1 แปลงที่เคยเป็นแดนเนรมิตเก่าขนาดประมาณ 33 ไร่ที่มีความเป็นไปได้ว่าจะมีการพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่คงต้องรอไปอีกสักระยะ เพราะเปลี่ยนการใช้ประโยชน์เป็นตลาดกลางคืน “จ๊อดแฟร์” ไปแล้ว ซึ่งเป็นรูปแบบการใช้ประโยชนัที่ดินที่ได้รับความสนใจจากเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงในกรุงเทพมหานครพูดถึงตลาดกลางคืน ยังมีอีก 1 ตลาดที่น่าสนใจในพื้นที่ใกล้ๆ คือ ตลาดกรีนวินเทจที่สี่แยกรัชโยธิน

          ถ้าพิจารณาเฉพาะปัจจัยต่างๆ ในปัจจุบันเท่านั้น ไม่ต้องรวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตเมื่อที่ดินเช่าหลายแปลงครบกำหนดสัญญาเช่า เฉพาะโครงการปัจจุบันนี่ก็เห็นได้ชัดเจนถึงศักยภาพของพื้นที่ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไปถึงสี่แยกรัชโยธินแล้ว เพียงเท่านี้ก็อาจจะเรียกได้ว่าพื้นที่นี้มีศักยภาพสูงที่สุดแล้วในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นกลาง

ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ