อสังหาฯ เพื่อเช่าบูมรับท่องเที่ยว ห้องชุดพร้อมอยู่เฮ!!! รอ พี่จีนชอปช่วยระบายสต๊อกตลาดรวม

อสังหาริมทรัพย์

          ภาพรวมการท่องเที่ยวของประเทศไทย ณ เวลานี้ เรียกได้ว่ากลับมาคึกคักอย่างชัดเจนเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส 3/2565 ซึ่งโดยประมาณแล้วคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวน่าจะกลับมาอยู่ในระดับ 60-70% ของช่วงก่อนที่จะเกิดสถานการณ์ การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 ในปี 2562 ซึ่งสถานการณ์เช่นนี้ สะท้อนให้เห็นได้เป็นอย่างดีว่าการฟืนตัวของการท่องเที่ยวไทย เป็นไปในทิศทางที่ดีกว่าที่หลายๆ ฝ่ายคาดการณ์เอาไว้ และหากแนวโน้มการท่องเที่ยวยังดีอย่างต่อเนื่องเชื่อว่าจะทำให้ในปี 2566 นี้ การท่องเที่ยวไทยจะกลับมาฟืนตัวได้เกือบ 100% หรือดีกว่า

          โดยเฉพาะหลังจากที่ประเทศจีนคลายความ เข้มงวดมาตรการซีโร่โควิด และเปิดให้ประชาชนจีนเดินทางท่องเที่ยวในต่างประเทศได้ตามปกติในเดือน ม.ค.นี้ จะยิ่งทำให้การท่องเที่ยวไทยกลับมาขยายตัวอย่าง เต็มที่ เพราะประเทศที่เป็นจุดหมายปลายทางของ นักท่องเที่ยวจีนอันดับต้นๆ เลยคือประเทศไทย ซึ่งแน่นอนว่าการท่องเที่ยวไทยจะได้รับอานิสงส์ในช่วงปลายไตรมาส 1/2566 ไปเต็มๆ และเมื่อสถานการณ์การท่องเที่ยวกับมาขยายตัว กลุ่มธุรกิจแรกๆ ที่จะได้รับประโยชน์คือ กลุ่มธุรกิจโรงแรม อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และห้องชุดปล่อยเช่า

          แน่นอนว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ก็จะเป็นอีกหนึ่งกลุ่มธุรกิจที่จะได้ประโยชน์จากการฟืนตัวของการท่องเที่ยว โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดอยู่อาศัย หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งต้องยอมรับว่าก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 คอนโดฯ เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่นักลงทุน นักท่องเที่ยวจีนซื้อไว้พักอาศัยในช่วงเดินทางมาท่องเที่ยวในไทย และซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า นักท่องเที่ยวจีนด้วยกันเองมากที่สุด

          การกลับมาของกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนในช่วงไตรมาส 2/2566 นี้ ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายๆ รายมีความหวังต่อตลาดคอนโดฯ มากขึ้น หลังจากที่คอนโดฯ ซบเซามานานกว่า 2 ปี และทำให้หลายๆ บริษัทมีสต๊อกห้องชุดติดมือ ขณะที่ในตลาดรวมยังมีซัปพลายคอนโดฯ สะสมอยู่ค่อนข้างมาก ดังนั้น แม้ว่าแนวโน้มคอนโดฯ ในปี 2566 นี้จะดีขึ้น แต่จะสังเกตได้ว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงระมัดระวังในการ พัฒนาคอนโดฯใหม่ โดยจะเห็นได้ว่าบริษัทที่มีการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงเป็นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ๆ ในตลาด

          ดังนั้นในปี 2566 นี้ ตลาดคอนโดฯ ใหม่ยังคงเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสภาพคล่องที่ดี และมีแบรนด์เป็นที่ยอมรับของลูกค้าต่างชาติ อย่างไรก็ตาม ผลดีของการกลับมาของนักท่องเที่ยวจีนจะทำให้ซัปพลายสะสมในตลาดลดลง เนื่องจาก คอนโดฯ ค้างสต๊อกในตลาดคือ สินค้าพร้อมขายพร้อมอยู่ และยังมีส่วนลด และราคาขายที่ย่อมเยากว่าคอนโดฯ ใหม่ๆ ดังนั้นคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมอยู่ระดับราคา 2-3 ล้านบาทจึงเป็นสินค้าเปาหมายของชาวต่างชาติมากกว่าคอนโดฯ เปิดใหม่ ซึ่งจะต้องใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างอย่างน้อย 1-2 ปี

          ขณะที่ผู้บริโภคคนไทย โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่นั้น ยังคงได้รับผลกระทบจากปัญหาการ ปรับตัวของเงินเฟอ และราคาสินค้า ค่าครองชีพ รวมถึงแนวโน้มการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย ทำให้กำลังซื้อยังคงหดตัว ประกอบกับสถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่เศรษฐกิจโลกอยู่ในภาวะถดถอยต่อเนื่อง ซึ่งมีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและกลุ่ม นักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือทำกำไรระยะยาวชะลอการตัดสินใจลงทุน และทำให้ผู้บริโภคคนไทยยังคงชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ แต่จะเปลี่ยนมาเป็นการเช่าห้องพักแทน ซึ่งแนวโน้มเช่นนี้จะทำให้ ในปี 2566 นี้ ตลาดเช่ากลับมาขยายตัวได้มากขึ้น

          นอกจากนี้การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้นักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไป ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย หลังจากที่มีการเร่งตัดสินใจซื้อในช่วงปลายปี 2565 ที่ผ่านมา เนื่องจากมองว่ามีภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในการวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัย แนวโน้มดังกล่าวทำให้คอนโดฯ ระดับกลาง-ล่าง ราคา 2-5 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการ เพราะเป็น กลุ่มตลาดที่นิยมซื้อเพื่อลงทุน ทั้งการปล่อยเช่า และเก็งกำไร โดยเฉพาะคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนปล่อยเช่าในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากใช้เงินลงทุนไม่มากนัก และมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้นด้วยอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงจนเกินไป โดยเฉพาะในทำเลที่เป็นแหล่งงาน และสถานศึกษาขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมต่อทั้งผู้ลงทุนและผู้เช่า

          โดยก่อนหน้านี้ พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ออกมาคาดการตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ว่าตลาดอสังหาฯ จะกลับมาฟืนตัวสู่ภาวะปกติ แม้จะได้รับผลกระทบจากแนวโน้มการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยช่วงขาขึ้น และอัตราเงินเฟอ ซึ่งอาจจะส่ง ผลกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภคบ้าง ขณะที่กำลังซื้อของชาวต่างชาติจะทยอยกลับมาอีกครั้ง หลังภาครัฐเปิดประเทศเต็มรูปแบบ และจากทิศทางการฟืนตัวดังกล่าวทำให้เห็นว่ามีเปิดตัวคอนโดฯ โครงการใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลให้เห็นมากขึ้น

          อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดฯ จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะราคาที่เข้าถึงง่ายหรือไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะผลกระทบราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการเดินทางสูงกลุ่มคนทำงานส่วนหนึ่งจึงเลือกซื้อ คอนโดฯ ใกล้ที่ทำงานมากกว่าบ้านแนวราบซึ่งอยู่ห่างจากเมืองออกไป แต่สิ่งที่น่าจับตาคือคอนโดฯ ปล่อยเช่าเริ่มกลับมาอีกครั้ง เห็นได้จากธุรกิจรับบริหารการเช่าคอนโดฯ ของออริจิ้นฯซึ่งมีอัตราค่าเช่าคอนโดฯ ปรับขึ้นเป็น 2 เท่าจากก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะทำเลที่มีต่างชาติเข้ามาทำงานอยู่ในไทย สังเกตจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เริ่มมีผู้เช่าเต็ม ชาวต่างชาติจึงต้องเช่าคอนโดฯ แทน

          ขณะที่พักอาศัยในกลุ่มเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เริ่มลดจำนวนผู้เช่าระยะยาวลงและเพิ่มกลุ่มผู้เช่าระยะสั้นแทนหรือให้เช่ารายวันสำหรับนักท่องเที่ยวมากขึ้น เนื่องจากทำราคาได้ดีกว่า เช่น โครงการสเตย์บริดจ์ สวีท แบงค็อก ทองหล่อ ของ “ออริจิน” ซึ่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้เช่าย่านทองหล่อ ปัจจุบันมีอัตราเข้าพักสูงถึง 90% โดย 70% เป็นลูกค้าเช่าระยะยาว แต่นโยบายของออริจิ้นต้องการลดสัดส่วนผู้เช่าระยะยาวลง เพื่อ รับลูกค้ารายวันที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เพราะได้ค่าบริการ ห้องพักเฉลี่ยต่อวันสูงกว่าเท่าตัว

          ขณะที่ มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า กำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มชะลอตัว คนทำงานรุ่นใหม่เริ่มปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมาเป็นการเช่าอยู่แทนมากขึ้น โดยเฉพาะการเช่าคอนโดฯ เพราะสามารถเปลี่ยนที่อยู่ไปได้เรื่อยๆ ไม่ต้องแบกรับภาระเงินกู้ในระยะยาว แนวโน้มดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันไปพึ่งพากำลังซื้อของชาวต่างชาติ หรือมองกลุ่มชาวต่างชาติเป็นกลุ่มลูกค้าสำคัญมากขึ้น ซึ่งก็ถือเป็นทางเลือกในการกระตุ้นให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ กลับมาฟืนตัวได้มากขึ้น เพราะกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มีมูลค่าสูงถึง 150,000 ล้านบาทต่อปี โดยชาวจีนยังให้ความสนใจซื้อคอนโดฯ ในไทยมากกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเอเชีย

          “ภาพตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 จะได้รับปัจจัยบวกจากภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟืนตัว ทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดที่ยังเติบโตได้ดี คือ คอนโดฯ ระดับราคา 1-2 ล้านบาท ส่วนกลุ่มที่จะปรับตัวเป็นบวกคือ บ้านเดี่ยวซึ่งแนวโน้มยอดขายจะเติบโตต่อเนื่องในรูปแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยแยกเป็นคอนโดฯ กลุ่มตลาดราคาต่ำยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด ขณะที่บ้านเดี่ยวราคาระดับ 6-10 ล้านบาท ยังไปได้ดี เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าว

          สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ระดับราคา 1-2 ล้านบาทที่ค่อนข้างสดใสมากกว่ากลุ่มอื่นๆ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของ ผู้บริโภคในปัจจุบันมากกว่ากลุ่มอื่นๆ ทำให้คอนโดฯ ในตลาด 1-2 ล้านบาทได้รับความสนใจมากขึ้น โดยดีมานด์ส่วนหนึ่งที่ไหลเข้าสู่ตลาดนี้ มาจากกลุ่มลูกค้าคอนโดฯ 2-3 ล้านบาทที่ได้รับผลกระทบจากอัตราเงินเฟอที่ปรับตัวสูง ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลงและหันมาพิจารณาซื้อห้องชุดในราคาที่ต่ำลงแม้ว่าจะมีทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ห่างออกไปจากศูนย์กลางธุรกิจบ้าง แต่ความสะดวกสบายจากการเปิดทางด้วยระบบรถไฟฟาเข้าสู่แหล่งงานยังสามารถทดแทนปัญหาทำเลได้ ทำให้กลุ่มลูกค้าในตลาดระดับ 2-3 ล้านบาทเปลี่ยนไปซื้อห้องชุดในราคาที่ย่อมเยาและเหมาะกับกำลังซื้อ มากขึ้น

          อย่างไรก็ตาม พฤติกรรมการอยู่อาศัยและไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการอยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้แหล่งงาน ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกในย่านศูนย์กลางเมือง ทำให้คนทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองยังคงเลือกที่จะชะลอแผนการซื้อคอนโดฯ ในย่านใจกลางเมืองออกไป และหันไปเช่าแทน เพื่อรอจะกลับมาซื้อห้องชุดใกล้ แหล่งงานในอนาคตเมื่อมีกำลังซื้อและความพร้อม เพียงพอ ประกอบกับแนวคิดเกี่ยวกับการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนไป โดยมองว่าการซื้ออสังหาฯ คือการสร้างภาระผูกพันระยะยาว ซึ่งมีผลต่อไลฟ์สไตล์และค่าใช้จ่าย และอาชีพ การทำงานในอนาคตทำให้ในปัจจุบันคนรุ่นใหม่ นิยมการเช่าห้องชุดอยู่อาศัยในเมืองเพิ่มมากขึ้น

          จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ตลาดคอนโดฯ ในปี 2566 จะไม่ฟืนตัวและกลับมาขยายตัวร้อนแรงได้ทันที แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกจากการฟืนตัวทางเศรษฐกิจในประเทศ และการขยายตัวของตลาดท่องเที่ยว รวมถึงกลับเข้ามาท่องเที่ยวและความต้องการห้องพักอาศัยของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน เนื่องจากปัญหาเงินเฟอปรับตัวสูง และแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นจะยังเป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในประเทศ ขณะที่การถดถอยของเศรษฐกิจโลกยังคงเป็นปัจจัยลบต่อการตัดสินใจซื้อของกลุ่มนักลงทุน

          อย่างไรก็ตาม การขยายตัวของการท่องเที่ยวและการกลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยของชาวจีนในช่วงไตรมาส 2/2566 แม้จะไม่สามารถทำให้ตลาดคอนโดฯ กลับมาขยายตัวได้ทันที แต่ก็จะมีส่วนช่วยในการระบายสต๊อกคอนโดฯ สร้างเสร็จแล้วในตลาดให้มีจำนวน ลดลงไปได้ไม่มากก็น้อย และเมื่อซัปพลายใน ตลาดคอนโดฯ ลดลงเชื่อว่าในช่วงไตรมาส 4 ถึงปลายปี 2566 นี้ จะมีผู้ประกอบการอสังหาฯ จำนวนไม่น้อยเริ่มทยอยกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ให้เห็นมากขึ้น

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา