อสังหาฯปี 66 รีเทิร์น ผุดบัดเจ็ตคอนโดฯ รับ จ้างงาน รอบใหม่ฟื้น

          บิ๊กศุภาลัยเสนอแก้หมื่นตร.ม.ขึ้นเกิน 8 ชั้น

          อสังหาฯปี 66 รีเทิร์น ผุดบัดเจ็ตคอนโดฯ รับ‘จ้างงาน‘รอบใหม่ฟื้น บิ๊กศุภาลัยเสนอแก้หมื่นตร.ม.ขึ้นเกิน 8 ชั้น

          อสังหาริมทรัพย์

          ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ก่อนโควิด-19 แล้ว ที่เห็นได้ชัดเจนเลยว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) หรือประมาณ 2.1-2.2 ล้านบาทต่อยูนิตสำหรับคอนโดฯขนาด 30 ตารางเมตร (ตร.ม.) มีสัดส่วนที่เปลี่ยนแปลงค่อนข้างชัดเจนช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 และยังมีสัดส่วนที่ค่อนข้างคงที่ก่อนที่จะลดลงในปี พ.ศ.2563 - 2564 ซึ่งก็เป็นไปตามภาวะตลาดคอนโดฯ ที่ชะลอตัว และเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับตลาดคอนโดฯในระดับราคาอื่นๆ

          แต่พอสถานการณ์โควิด-19 เริ่มอยู่ในภาวะ ผ่อนคลายและคลี่คลายมากขึ้นในปีพ.ศ.2565 ตลาดคอนโดฯเริ่มมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้น สิ่งที่สังเกตได้ชัดเจนเลย คือ การที่สัดส่วนของคอนโดฯในระดับราคาต่ำกว่า 70,000 บาทต่อ ตร.ม.ลงไปมีมากขึ้นแบบชัดเจน มากกว่าจำนวนคอนโดฯในระดับราคาที่สูงกว่าค่อนข้างมาก ซึ่งไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในช่วงตั้งแต่ปี พ.ศ.2560 เป็นต้นมา

          บิ๊กศุภาลัย วิพากษ์ กม.อาคารชุด เสนอ พื้นที่หมื่น ตร.ม.สร้างเกิน 8 ชั้นได้

          ด้าน ดร.ประทีป ตังมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันกฎหมายควบคุมอาคาร มาตรฐานไม่สอดคล้องกับ ความเป็นจริงทางสมาคมอาคารชุดไทยควรนำสถิติ ของจริงมาแจงกันให้เห็น และอยากให้สมาคมฯคุยกับคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมฯ ควรแก้ไข เป็นการบังคับให้ทำ ซ้ำซ้อนกับการขออนุญาตปลูกสร้าง

          “อาคารชุด เคยได้รับการส่งเสริมบีโอไอเป็นบางช่วง ตรงนี้อยากให้สมาคมฯคุยกับ บีโอไอ ในการส่งเสริมเพื่อให้โอกาสคนสามารถซื้อได้ อาคารชุดมี ตั้งแต่ราคาต่ำกว่าล้านบาทไปจนถึงหลายร้อยกว่า ล้านบาท ตอบโจทย์ทุกคนของผู้มีรายได้ และเป็น อาคารชุดเป็นสินค้ายอดนิยมที่ตอบโจทย์ทุกคนใน รอบ 2 ทศวรรษ  ที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันอาคารชุดตอบสนองต่อกลุ่มคนรายได้น้อยได้ยากขึ้น เพราะการจะทำโครงการให้กับผู้มีรายได้น้อย ต้องทำกว่า ล้านต้นๆ หรือ 1.2 ล้านบาทลงมา เดียวนี้ทำได้ยากขึ้น ต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้น  ค่าก่อสร้าง วัสดุก่อสร้างปรับขึ้นค่าแรงเพิ่มขึ้น กฎหมายเข้มขึ้นตลอด การจะให้ผู้มีรายได้น้อยมีมาตรฐานการอยู่อาศัยที่ดี รัฐบาลก็ต้องเข้ามาช่วย”

          นอกจากนี้ กฎหมายควบคุมอาคาร อาคารขนาดไม่ใหญ่ไม่เกิน 10,000 ตร.ม. อสังหาฯรายกลางและเล็กชอบทำ เร็ว ลงทุนไม่เยอะ แต่กฎหมายบังคับความสูง ไม่เกิน 23 เมตร คือ ไม่เกิน 8 ชั้น (ห่างจากเขตข้างเคียง 3 เมตรไม่ต้องทำสปริงเกอร์) ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกในการดูแลผู้อยู่อาศัย เช่น มีบันไดหลัก บันไดหนีไฟ มีลิฟต์ต่างๆ ในแต่ละชั้น ก็ต้องมีอุปกรณ์ดับเพลิง ซึ่งตนมองว่าไม่คุ้ม

          “ขอเสนอให้แก้ไขกฎหมายควบคุมอาคาร เป็นความสูง 35-40 เมตรก็ได้ ซึ่งตอนนี้ อาคารหมื่น ตร.ม. ก็ปรับมาอยู่ในซอย แต่เวลาเกิดเหตุ รถดับเพลิงก็เข้าไม่ถึง ซึ่งนั่นคือ เหตุผลที่กฎหมายบังคับความสูงไม่เกิน 23 เมตร แต่คิดว่า หากเกิน 23 เมตร สิ่งที่ต้องทำ คือ สปริงเกอร์ มีผลต่อต้นทุนไม่มาก ตร.ม.ละ 1,000 บาท จ่ายแบบนี้คุ้มกว่า”

          ส.คอนโดฯเตรียมถก BOI เพิ่มเพดานเป็น 1.5 ล.

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่าทางสมาคมฯ  กำลังประสานงานไปยังคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เพื่อเข้าไปหารือ ถึงแนวทางในการขยายเพดานราคาของคอนโดฯบีโอไอ ซึ่งปัจจุบันได้กำหนดราคาขายของห้องชุดขนาดเริ่มต้น 24 ตร.ม.ไว้ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ส่วนต่างจังหวัดกำหนดราคาขายไว้ไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยจะเสนอขอปรับราคาขายเพิ่มเป็นไม่เกิน 1.5 ล้านบาทในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล

          ORI งัดแผนบุก ‘บัดเจ็ตคอนโดฯ’ อีกระลอก

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวว่า เศรษฐกิจตั้งแต่ปี พ.ศ. 2564 ต่อเนื่อง ถึงปี พ.ศ. 2566 จะมีแนวโน้มเติบโตต่อ ซึ่งภาคอสังหาฯชอบ จีดีพี เติบโต เราขอแค่ต่อเนื่องร้อยละ 3-4 ก็พอใจ ปี พ.ศ. 2566 จะเป็นปีเศรษฐกิจเติบโตสูงที่สุด ส่วนตัวมองถึงร้อยละ 5 ขณะที่ราคาห้องพักโรงแรมใน ภูเก็ต ที่กลุ่มออริจิ้นฯ บริหารอยู่ มี ADR ขึ้นมาอยู่ที่ 3,600 บาท ขึ้น 4 เท่า สะท้อนให้เห็นว่า ภาคท่องเที่ยวฟื้นตัวแรง ตลาดวิลล่า ภูเก็ต ทั้งแบบขายและเช่า ก็ดีขึ้นมาก ดังนั้น หากท่องเที่ยวฟื้นท่องเที่ยวจะโตไปด้วย

          นายพีระพงศ์ กล่าวถึงกลยุทธ์ของเครือออริจิ้นฯว่า สนใจในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากภาคบริการดี การจ้างงานดี กลุ่มกลางและล่างที่หายไป จะเริ่มกลับมาขอสินเชื่อกับภาคสถาบันการเงินได้ เราก็มองกลุ่มบัดเจ็ตคอนโดฯ ซึ่งเราจะไปตามรถไฟฟ้าทุกสายในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลแล้ว จะขยับไปจังหวัด ที่มีการจ้างงานสูง เช่น ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC หรือ ตามหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา หัวหิน เชียงใหม่ อยู่ในเป้าที่เราสนใจ

          ‘สุรเชษฐ’ ประเมินที่อยู่อาศัย ต่ำกว่า 2 ล. เป็นที่ต้องการ

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีพ.ศ.2566 ว่า แม้จะเป็นปีที่ปัจจัยบวกหลายๆ อย่างมีผลชัดเจนต่อการขยายตัว ทางเศรษฐกิจของประเทศไทย ทั้งในเรื่องของการลงทุนภาคเอกชนที่มากขึ้น ธุรกิจการท่องเที่ยวที่ดีขึ้นกว่า 2-3 ปีที่ผ่านมาแน่นอน เพราะจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ มีแนวโน้มมากขึ้นชัดเจน คาดว่าตัวเลขปีนี้ประมาณ 10 กว่าล้านคน และเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างมากในปี พ.ศ. 2566

          “แม้อสังหาฯจะมีปัจจัยบวกหลายอย่าง แต่ก็มีเรื่องที่ต้องจับตามอง โดยเฉพาะในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร ดอกเบี้ยธนาคารที่คงปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ตามทิศทางดอกเบี้ยในหลายประเทศทั่วโลก และเรื่องของเงินเฟอจากการผันผวนของราคาน้ำมันที่ยังคงมีอยู่ และมีผลต่อเนื่องมากระทบถึงราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง”

          ดังนั้น ราคาที่อยู่อาศัยในปีพ.ศ.2566 ปรับเพิ่มขึ้นแน่นอนอย่างน้อย 5-10% แล้วแต่ทำเล เพื่อรับกับต้นทุนใหม่ ซึ่งดูแล้วเป็นทิศทางที่อาจจะสวนทางกับกำลังซื้อของคนไทย ซึ่งผู้ประกอบการที่มีความพร้อมและมีรูปแบบ หรือระดับของโครงการที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย จึงพยายามเพิ่มสัดส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากขึ้น ซึ่งเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ปีพ.ศ.2565 โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ ซึ่งอาจจะไม่ใช่เรื่องที่แปลกใหม่อะไรในตลาด เพราะกลุ่มของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ที่มีความสามารถหรือกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด

          แต่กลุ่มที่อาจจะใหญ่กว่าและสามารถดึงดูดกำลังซื้อได้ชัดเจนที่สุด คือ กลุ่มของที่อยู่อาศัยในระดับราคาประมาณ 2 ล้านบาทต่อยูนิตหรืออยู่ในช่วงของคนที่มีรายได้ต่อเดือน 30,000-35,000 บาท ไม่ว่าจะเป็น รายได้ต่อคนหรือรายได้ครัวเรือนก็ตาม กลุ่มของกำลังซื้อระดับนี้ เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมาต่อเนื่อง เห็นได้ชัดเจนในปี พ.ศ.2565 และน่าจะต่อเนื่องไปปี พ.ศ.2566

          ที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิต สำหรับในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจจะพัฒนาได้แต่โครงการคอนโดฯ ซึ่งคงเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟาหรืออยู่ในซอยพอสมควร แต่ยังเดินทางเข้า-ออก แหล่งงานได้สะดวก หรืออยู่ในแหล่งงานสำคัญต่างๆ เลย เช่น อยู่ในโซนอุตสาหกรรมในจังหวัดสมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา ปทุมธานี แบบที่เห็นผู้ประกอบการหลายราย เปิดขายโครงการคอนโดฯราคาขายเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต ถ้าเป็นในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟา  ก็อาจจะเป็นเส้นทางรถไฟฟาที่อยู่นอกกรุงเทพฯ หรือพื้นที่รอบนอกเมืองของกรุงเทพฯ

          สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิตในต่างจังหวัด ยังมีทางเลือกที่มากกว่า เพราะสามารถพัฒนาได้ทั้งโครงการคอนโดฯและบ้านจัดสรร โครงการบ้านจัดสรรอาจจะเป็นทาวน์เฮาส์ 1-2 ชั้นในแหล่งชุมชนของเมือง เพียงแต่ไม่ได้อยู่ใจกลางเมือง  และโครงการบ้านจัดสรรน่าจะได้รับการตอบรับที่ดีกว่า เพราะปัจจัยสนับสนุนให้ซื้อคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดนั้นน้อยกว่ากรุงเทพฯที่มีปัจจัยสำคัญ ในเรื่องโครงข่ายรถไฟฟาที่ขยายออกไปอย่างต่อเนื่อง  ยกเว้นในหัวเมืองที่มีสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่ จังหวัดหรือหัวเมืองใหญ่ที่อาจจะเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เช่น จังหวัดชลบุรี, ระยอง, ฉะเชิงเทรา, ประจวบคีรีขันธ์ ,เพชรบุรี, นครศรีธรรมราช, สุราษฎร์ธานี  ภูเก็ต, สงขลา ,นครราชสีมา, ขอนแก่น ,อุดรธานี, อุบลราชธานี, บุรีรัมย์ ,พิษณุโลก, นครสวรรค์, เชียงใหม่ และเชียงราย เป็นต้น ซึ่งครอบคลุมทั้งหัวเมืองใหญ่ และหัวเมืองรองที่ อยู่อาศัยที่มีราคาไม่แพงหรืออยู่ในช่วงไม่มากกว่า 2 ล้านบาท ต่อยูนิต แม้ว่าจะสามารถสร้างความน่าสนใจและดึงดูดให้กับกลุ่มผู้ซื้อที่ใหญ่มาก เพราะจะได้กำลังซื้อที่เป็น ฐานใหญ่ที่สุดของประเทศไทย แล้วยังได้รับความสนใจจากกลุ่มของนักลงทุน

          ดังนั้น แม้ว่าผู้ซื้อกลุ่มนี้อาจจะมีปัญหาในเรื่องของขอสินเชื่อธนาคาร เพราะติดขัดจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการขาดการเตรียมตัวเพื่อขอสินเชื่อธนาคาร แต่ด้วยความที่เป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุด ก็ยังสามารถหาผู้ซื้อ รายใหม่เข้ามาเพิ่มเติมได้ อีกทั้งผู้ประกอบการก็ยังมี ความเข้าใจในลูกค้ากลุ่มนี้มากกว่าที่ผ่านมา จึงสามารถมีมาตรการรองรับและการให้ความรู้สนับสนุนการซื้อและการขอสินเชื่อกับกลุ่มลูกค้านี้ ผู้ประกอบการบางราย อาจจะมีการให้ลูกค้าทดลองขอสินเชื่อตั้งแต่ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายเลย เพื่อให้ลูกค้าได้รู้สถานะของตนเองก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย รวมไปถึงยังเป็นการช่วยให้ลูกค้าสามารถเตรียมตัวในเรื่องของการเงินได้อีกด้วย และที่สำคัญคือเพื่อเลี่ยงปัญหาการขอสินเชื่อธนาคารไม่ได้เมื่อโครงการพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ประกอบการ ที่ตัดสินใจพัฒนาโครงการในระดับราคานี้คาดว่ามีความเข้าใจ และความพร้อมในการรับมือปัญหานี้อยู่แล้ว

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา