2567 อสังหาฯผ่อนคันเร่งลงทุน ปีแห่งการประคองตัว ฝ่าวิกฤตเศรษฐกิจ

          พี่ใหญ่วงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย ค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ส่งสัญญาณแรงในการจัดทำแผนธุรกิจปี 2567 ไม่มีความจำเป็นต้องลอนช์โครงการใหม่ให้มีการเติบโต ตราบใดที่โลกทั้งใบยังเต็มไปด้วย Unknown Factor หรือปัจจัยที่คาดเดาไม่ได้

          คอนเฟิร์มซ้ำด้วยค่ายโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ที่ยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า บริษัทจัดทำแผนธุรกิจภายใต้โมเดลประคองตัวหรือ Recovery Plan ถึงแม้ผลประกอบการ ปี 2566 ถือว่าจบสวย เพียงแต่รายได้ไม่ได้โตถึงขีดที่ คาดหวังอยากให้โตมากกว่านี้ ที่สำคัญ เทรนด์ของการทำ ธุรกิจแบบเศรษฐกิจพลิกฟ้นหรือประคองตัวไม่ได้จบแค่ปีนี้ หากแต่ประเมินว่าจะเป็นเทรนด์สำคัญที่ส่งต่อไปถึงปี 2568 อีกด้วย

           แลนด์ลดสเกลยอด Project Launch

         ประเดิมการประกาศแผนธุรกิจเป็นรายแรกของปีมังกรทอง “นพร สุนทรจิตต์เจริญ” ประธานกรรมการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) สรุปผลงานปี 2566 เปิดครบ 17 โครงการ มีเพียง 1 คอนโดมิเนียม ที่เหลือเป็นบ้านแนวราบ มูลค่าโครงการรวม 43,460 ล้านบาท

         ย้อนกลับไปเปรียบเทียบตอนต้นปี 2566 กลุ่มแลนด์ฯประกาศแผนเปิดตัวใหม่ 17 โครงการ แต่มูลค่าโครงการ รวมอยู่ที่ 34,960 ล้านบาท ในขณะที่ตอนสิ้นปี มีมูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มเป็น 43,460 ล้านบาท คำอธิบายมาจากเหตุการณ์พิเศษเพราะสลับร่างการเปิดตัวคอนโดฯ จากเดิมวางแผนเปิดตัวแบรนด์ เดอะคีย์ ศรีนครินทร์ เกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง มูลค่า 6,500 ล้านบาท แต่ตัดสินใจ ระงับโครงการไม่มีกำหนด เพราะมีแนวโน้มการแข่งขันสูง อาจต้องไปแข่งขันทำสงครามราคา

         จากนั้น มีการสลับแผนลงทุนหันมาเปิดตัวคอนโดฯ ริมเจ้าพระยาแบรนด์เฉพาะกิจ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” มูลค่าโครงการ 15,000 ล้านบาทแทน ทำให้มูลค่าโครงการรวมทั้งบริษัทเพิ่มอีก 8,500 ล้านบาท จากเดิมตั้งเป้า เปิดตัว 34,960 ล้านบาท ขยับเป็นมูลค่าโครงการรวม 43,460 ล้านบาท

         จุดโฟกัสดีกรีการลงทุนปี 2567 อยู่ที่แผนธุรกิจปีใหม่ (Project Launch) ตั้งเป้าเปิดตัว 11 โครงการ เป็นบ้านแนวราบทั้งหมด มูลค่าโครงการรวม 30,200 ล้านบาท ซึ่งจะเห็นว่าหากเทียบกับยอดเปิดตัวใหม่ของปี 2566 จำนวน 43,460 ล้านบาท เท่ากับปีนี้ลดสเกลการลงทุนลง -30% แต่หากเทียบกับเป้าเปิดตัวครั้งแรกในตอนต้นปีที่วางแผน ไว้ 34,960 ล้านบาท ถือว่าก็ยังเป็นแผนลดสเกลการลงทุน หรือแผนธุรกิจแบบผ่อนคันเร่งการลงทุนอยู่ดี โดยลดลง -12%

          นิยามแผนธุรกิจแบบประคองตัว

         โดย “นพร” ตอบคำถามว่าแผนลงทุนปีนี้ไม่ใช่แผนธุรกิจแบบทรงตัว แต่เรียกว่าเป็นแผนธุรกิจประคองตัวมากกว่า

        “ปี 2566 ภาคเอกชนคาดหวังหลังการเลือกตั้งทั่วไปเรียบร้อย น่าจะมีอะไรดูดีขึ้น แต่ก็อย่างที่ทราบกัน ปีนี้มองจากนโยบายรัฐ การดึงดูดลงทุนจากต่างประเทศ นโยบาย เงินดิจิทัล คาดหวังว่าเศรษฐกิจภาพรวมจะดีขึ้น มองเชิง ดอกเบี้ย เฟด (ธนาคารกลางสหรัฐ) พูดถึงการชะลอขึ้นดอกเบี้ย น่าจะเห็นอเมริกาลงดอกเบี้ยในไตรมาส 2/67 หรือช้าหน่อย ก็กลางปี ก็ต้องมาดูบ้านเราว่าดอกเบี้ยจะเป็นยังไง”

          CEO แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวต่อว่า ความคาดหวังเศรษฐกิจปีนี้ น่าจะมีภาพที่ดีขึ้น มีการสเปนดิ้ง (ยอดจับจ่ายใช้สอย) ที่ดีขึ้น นักท่องเที่ยวต่างชาติเดิมตั้งเป้า 25 ล้านคน แต่ก็มามากกว่าที่คิด 28 ล้านคน ทำให้โรงแรมกลุ่มแลนด์ฯในกรุงเทพฯ และพัทยามีอัตราเข้าพัก (Occupancy Rate) 90% เท่ากับยุคก่อนโควิด ค่อนข้างโอเค

         แต่ยังเป็นห่วงปัญหาหนี้ครัวเรือน กับแบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมในฝั่งของโพสต์ไฟแนนซ์ และการปล่อยกู้ผู้ประกอบการในฝั่งของพรีไฟแนนซ์ เพราะฉะนั้น การประเมินแนวโน้มปีนี้ต้องเรียกว่าเดา และเดาว่าน่าจะมีความหวังที่ดีได้

         “ในด้านปัจจัยเสี่ยงในการทำธุรกิจ มีอิมแพ็กต์แบบที่เราไม่รู้ตัว สงครามรัสเซีย-ยูเครน กับอิสราเอล-ฮามาส เป็นปัจจัยคาดเดาไม่ได้ ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาหลังสถานการณ์ โควิด เราปรับแอสเซตโลเกชั่นมากขึ้น เริ่มก่อสร้าง โรงแรมอีก 3-4 แห่ง ซึ่งโมเดลธุรกิจของแลนด์ฯอาจมีความ แตกต่างจากดีเวลอปเปอร์อื่น ๆ เพราะมีลักษณะกึ่งโฮลดิ้ง เรามีรายได้ 3 ทาง มาจากคอร์บิสซิเนสธุรกิจที่อยู่อาศัย แบบโอนกรรมสิทธิ์ ธุรกิจให้เช่าจากโรงแรม ห้างอพาร์ตเมนต์ ในอเมริกา และธุรกิจอินเวสต์เมนต์ เราคิดเยอะ ทุก ๆ บาทที่ลงทุน สร้างรีเทิร์นระยะกลางกับระยะยาว อะไร มากกว่ากัน จึงต้องพยายาม Adjust Port ลงทุนอยู่ตลอด เวลา”

โนเบิลฯเปิดโครงการใหม่ -38%

           ถัดมา “ธงชัย บุศราพันธุ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ประกาศ Business Direction 2024 ตั้งเป้าสร้างยอดรายได้รวม 14,000 ล้านบาท เป้ายอดขาย 18,000 ล้านบาท ด้านแผนลงทุน ตั้งเป้าเปิดตัว 7 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 14,310 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,230 ล้านบาท และบ้านแนวราบ 3 โครงการ มูลค่ารวม 4,080 ล้านบาท

          โดยมีพระเอกเป็นโครงการบนทำเลซูเปอร์ไพรม ทำห้องชุดซูเปอร์แบรนด์ “ดิ เอมบาสซี ไวร์เลส” ร่วมทุนกับ กลุ่มฮ่องกงแลนด์ จำนวน 757 ยูนิต บนที่ดิน 3 ไร่เศษ มูลค่าโครงการ 9,550 ล้านบาท และมีสัญญาณบวกมาจากยอดเปิดพรีเซลล่าสุด ณ ต้นไตรมาส 1/67 มียอดจองซื้อตอบรับเข้ามาแล้ว 2,200 ล้านบาท เกินระดับความ คาดหมายของบริษัท ในราคาเมจิกนัมเบอร์เฉลี่ยตารางเมตรละ 3 แสนบาทบวกลบ

          ทั้งนี้ ย้อนกลับไปดูแผนลงทุนตอนต้นปี 2566 ประกาศเปิดตัว 10 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 23,300 ล้านบาท ตอนสิ้นปีเปิดได้จริงมูลค่ารวม 18,900 ล้านบาท โดยเลื่อนอย่างน้อย 2 โครงการคอนโดฯ มาเปิดตัวในปีนี้ เมื่อเทียบกับแผนลงทุนปี 2567 ที่ตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่มูลค่ารวม 14,310 ล้านบาท เท่ากับผ่อนคันเร่งการลงทุนลง 8,990 ล้านบาท หรือลดลง -38%

         “ปีนี้นิยามการทำธุรกิจยังเป็นแผน Recovery ซึ่งปี 2566 เราน่าจะพ้นจากวิกฤตแล้ว และโนเบิลฯรีคัฟเวอร์อย่างจริงจัง ตัวเลขขายกำไร ก็เพิ่มขึ้นมา แต่มันยังไม่ดีอย่างที่เราคิด ต้นปีที่แล้วผมอาจจะคาดหวังว่ามันดีกว่านี้ แต่พอจบปีแล้วย้อนกลับไปดู ถ้าเราหวังไว้ 100% อาจจะได้สัก 70% ปีนี้ อาจจะได้สัก 80% เหลืออีก 20% ที่ยังไม่กลับมา สำหรับ เทรนด์ปี 2568 ผมมองว่าก็ยังอยู่ในช่วงรีคัฟเวอรี่อยู่ ตราบใดที่ยังไม่เห็นทัวริสต์กลับมาเต็มที่ ไม่เห็นเศรษฐกิจกลับมา เต็มสูบ”

รุกธุรกิจบริการ-รักษาที่มั่นลูกค้าต่างชาติ

          การปรับตัวในภาวะแผนธุรกิจ Recovery หรือแผนธุรกิจในภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟ้นตัว กลุ่มโนเบิลฯเลือกที่จะขันนอตโมเดลธุรกิจ ด้วยการแตกบริษัทลูก “บริษัท เซิร์ฟ โซลูชั่นจำกัด” วัตถุประสงค์เพื่อเก็บเกี่ยวรายได้บริการหลังการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด อาทิ ธุรกิจบริหารนิติบุคคลบ้านและคอนโดฯ ธุรกิจบริการฝากขาย-ปล่อยเช่า ธุรกิจจัดหาเฟอร์นิเจอร์ ธุรกิจไฟเบอร์ออปติกในโครงการที่อยู่อาศัย ธุรกิจบริการอีวีชาร์จเจอร์ ธุรกิจติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ บนหลังคาโครงการที่อยู่อาศัย เป็นต้น รวมทั้งมองหาดีล M&A

         ควบคู่กับการปรับโครงสร้างองค์กร ด้วยการโปรโมต 2 ผู้บริหารคนสำคัญของบริษัท “ศิระ อุดล” ดำรงตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการ กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กับ “อรรถวิทย์ เฉลิมทรัพยากร” ดำรงตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการ กลุ่มธุรกิจใหม่ รับผิดชอบบริหารบริษัทเซิร์ฟ โซลูชั่น

          ในฐานะอดีต CFO ของโนเบิลฯ “อรรถวิทย์” รับมอบหมายให้ขับเคลื่อนบริษัทลูก เซิร์ฟ โซลูชั่น ปั้นรายได้จาก 100 ล้านบาท สู่รายได้ 500 ล้านบาท ก่อนจะนำเข้า จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ หรือ Spin off ภายใน 3 ปี ตามแผนการเติบโตระยะกลางปี 2567-2569

          รวมทั้งการเพิ่มบทบาทของตลาดลูกค้าต่างชาติ ภายใต้ การดูแลของ “แฟรงก์ ข่าน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม ของโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จากผลงานมียอดขายลูกค้า ต่างชาติ 5,700 ล้านบาทในปี 2566 เป้าใหม่ในปีนี้วางไว้ที่ 6,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 30% ของเป้ายอดขายรวมทั้งบริษัทที่ตั้งไว้ 18,000 ล้านบาท และถือเป็นเป้าหมายที่ท้าทาย เพราะเทรนด์ปี 2567 ลูกค้าหลักคือจีนยังกบดานอยู่ในประเทศตัวเอง 

          หนึ่งในไฮไลต์ของโนเบิลฯ อยู่ที่การออกหุ้นกู้วงเงิน รวม 3,600 ล้านบาท แต่อาศัยดวงตาที่ 3 ต้องการป้องกันความเสี่ยงในปีนี้ จึงตัดครึ่งหนึ่งวงเงิน 1,800 ล้านบาทไป ออกหุ้นกู้ในไตรมาส 4/66 ที่ผ่านมา ซึ่งมีผลตอบรับเป็นอย่างดี

          ส่วนปีนี้วางแผนออกหุ้นกู้อีกครั้งวงเงิน 1,800 ล้านบาท ในไตรมาส 4/67 โดยเผื่อเหลือเผื่อขาด 3 ไตรมาสแรกให้กับอุบัติเหตุทางเศรษฐกิจ (ถ้ามี) ดังนั้น การระดมทุนผ่านหุ้นกู้ในไตรมาสสุดท้ายของปี น่าจะเป็นระยะเพลย์เซฟสำหรับการทำธุรกิจปีมังกรทอง



 

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ