อสังหาฯ ปี'65 ส่งสัญญาณฟื้นตัว

          ไตรมาสแรกปล่อยกู้พุ่ง 6.2 หมื่นล้าน

          กรุงเทพธุรุกิจ จัดเวทีสัมมนา PROPERTY FOCUS 2022 : MEGA TREND อสังหาฯ รุบ NEW NORM แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2022 มี อาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ปาฐกถาพิเศษ Property Outlook 2022 และ ฉัตรชัย ศิรไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ร่วมบรรยายพิเศษ แบงก์ปลดล็อกสินเชื่ออสังหาฯ รับตลัดฟื้น พร้อมเวทีเสวนาภาคเอกชน สิงห์ เอสเตท, พาร์ค ลักชัวรี่, วี บียอนด์ และเทอร์ร่า ในหัวข้อ Next Step ก้าวใหม่อสังหาฯ เชื่อมโลกดิจิทัล

          อาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวปาฐกถาพิเศษ Property Outlook 2022 ระบุว่า ขณะนี้ เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวภาคอสังหาริมทรัพย์ชัดเจนมากขึ้น สะท้อนจากยอดขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และการก่อสร้างที่เริ่มมีมากขึ้นในปี 2565 ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยพบว่า มีความต้องการใกล้เคียงกับซัพพลาย จึงยังไม่เห็นภาวะโอเวอร์ซัพพลายภาคอสังหาฯ และเห็นว่ายอดสินเชื่ออสังหาฯ จะเติบโตต่อเนื่องไปถึงปี 2566 การที่เศรษฐกิจจะฟ้นตัวหรือไม่นั้น ภาคอสังหาฯ เป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อน เนื่องจากมูลค่าอุตสาหกรรมอสังหาฯ ของไทย คิดเป็นสัดส่วน 4.8% ของจีดีพี แต่หากรวมซัพพลายเชนกลุ่มวัสดุก่อสร้าง จะมีมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 7.2% ของจีดีพี และหากรวมไปถึงกลุ่มเฟอร์นิเจอร์ หรืออุปกรณ์ตกแต่งบ้าน มูลค่ารวมเกือบ 10% ของจีดีพี

          “วันนี้เมื่อเศรษฐกิจฟื้น ภาคอสังหาฯ ก็จะฟื้นตาม เมื่อไหร่ก็ตามที่ดัชนีชี้วัดว่ามีการขออนุญาตการจัดสรรที่ดินและก่อสร้าง อีก 3 เดือนถัดมา ก็จะมีการลงทุนก่อสร้างตามมา ดังนั้น ภาคอสังหาฯ เป็นดัชนีชี้วัดว่า เศรษฐกิจจะฟื้นหรือไม่ เพราะเมื่ออสังหาฯ ฟื้นตัวอื่นก็จะฟื้นตามมา”

          อย่างไรก็ตาม จากสัญญาณการขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย โดยเฉพาะของสหรัฐที่ธนาคารกลางได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายล่าสุด 0.25% ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 0.5% และยังมีแนวโน้มปรับขึ้นอีกนั้น ก็เพื่อสกัดเงินเฟ้อที่ปรับขึ้นสูง ในส่วนของไทยเอง ล่าสุด กนง.ได้ตรึงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 0.5% เพื่อให้เอื้อต่อการฟ้นตัวของเศรษฐกิจ

          สั่ง ธอส.ตรึงดอกเบี้ยกู้ถึงสิ้นปี

          ช่วงที่ผ่านมาจะพบว่าการปล่อยสินเชื่อใหม่ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ปรับตัวเพิ่มขึ้นค่อนข้างดี เนื่องจากทิศทางดอกเบี้ยที่จะปรับเพิ่มขึ้น รวมทั้งธนาคารพาณิชย์ มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ลูกค้าระดับรายได้ปานกลาง หันมาใช้สินเชื่อของ ธอส. มากขึ้น จึงมีนโยบายให้ตรึงอัตราดอกเบี้ยให้นานที่สุด หรืออย่างน้อยภายในปี 2565

          อาคม กล่าวว่า ช่วงที่ผ่านมาได้ออกมาตรการช่วยเหลือภาคประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ผ่านมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ พักชำระหนี้ ขณะที่ ด้านผู้ประกอบการ ได้มีมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โครงการพักทรัพย์ พักหนี้ สำหรับผู้ประกอบการในภาคการท่องเที่ยว วงเงิน 1 แสนล้านบาท ซึ่งขณะนี้มีสถาบันการเงินเข้ามาขอสินเชื่อแล้ว 11 แห่ง มีลูกหนี้รวม 253 ราย คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 3.4 หมื่นล้านบาท

          นอกจากนี้ รัฐบาลยังได้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ลงเหลือ 0.01% รวมทั้งขยายโครงการบ้านล้านหลังเฟส 2 ซึ่งขณะนี้ มีผู้มาลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการจำนวนมาก แต่ยอดทำนิติกรรมจริงยังไม่เต็มวงเงิน เนื่องจากอาจรอประเมินสถานการณ์ก่อน

          ขณะที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สาเหตุที่รัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการ เนื่องจาก การปรับลดภาษีดังกล่าวในช่วงที่ผ่านถึง 90% นั้นส่งผลกระทบต่อรายได้ท้องถิ่นหายไปประมาณ 3.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งกระทบต่องบประมาณที่ใช้ในการพัฒนาท้องถิ่น ทั้งถนนหนทาง น้ำเสีย และสิ่งแวดล้อม ดังนั้น เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้น ภาคอสังหาฯ มีการลงทุนมากขึ้น รัฐบาลจึงไม่ต่ออายุมาตรการดังกล่าว

          ไตรมาสแรกปล่อยกู้พุ่ง 6.2 หมื่นล้าน

          ฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่าไตรมาสแรกปีนี้ ธอส. สามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ถึง 6.2 หมื่นล้านบาท สูงกว่าภาวะปกติ หากคิดรวม 4 ไตรมาส จะปล่อยได้ประมาณ 2.4 แสนล้านบาท แต่เชื่อว่าในปีนี้จะปล่อยสินเชื่อได้ราวประมาณ 2.7 แสนล้านบาท ถือเป็นการสร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้ประกอบการ และเป็นดัชนีชี้วัด การฟ้นตัวภาคอสังหาฯ

          อีกทั้ง จากที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ยังคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายและกระทรวงการคลังได้มีนโยบายให้ ธอส. ตรึงอัตราดอกเบี้ยไปถึงสิ้นปี 2565 นั้นถือเป็นช่วงที่ดีสำหรับผู้มีความพร้อมที่จะซื้ออสังหาฯ แต่ราคาของอสังหาฯ ที่มีการก่อสร้างใหม่ มีสิทธิปรับขึ้น ซึ่ง ธอส. พร้อมจะเข้าไปช่วยในเรื่องของดอกเบี้ยและวงเงินสินเชื่อ แม้รายได้ของผู้กู้จะลดลงก็ตาม และพร้อมปล่อยสินเชื่อ

          ชูเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ตอบโจทย์นักลงทุน

          สิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ ในเครือออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า อสังหาฯ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ หลังจากตลาดคอนโดมิเนียม ลักชัวรี่กลางเมือง และเมืองท่องเที่ยว หดตัวลง 50% ซึ่งบริษัทได้ศึกษาตลาด และพบโอกาสใหม่ พลิกการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไปสู่บริการ

          เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เพื่อตอบสนองนักลงทุนระยะยาว ที่แสวงหารายได้ค่าเช่า ซึ่งจะเป็นโอกาสใหม่ในภาคอสังหาฯ ไทย หลังปัจจัยต่างๆ คลี่คลาย เพราะเมื่อคำนวณอัตราเงินเฟ้อแต่ละปีโต 1.5% ขณะราคาคอนโดมิเนียมที่ถือไว้ มูลค่าเติบโตปีละไม่ต่ำกว่า 8% ทำให้นักลงทุนจากตลาดสินทรัพย์ต่างๆ เริ่มกลับมาลงทุนในคอนโดมิเนียมมากขึ้น

          คาดดีมานด์พลิกโตหนุนตลาดฟ้น

          ฐิติมา รุ่งขวัญศิริโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่า จากปัจจัยโควิดยาวนานที่สุดเท่าที่เคยเจอมา 28 เดือนแล้วยังไม่จบ ผลกระทบโดมิโนอาจยังมีต่อ แต่เชื่อว่าในภาคของอสังหาฯ ดีมานด์จะพลิกกลับมาได้ ทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยว ปลุกตลาดโรงแรม และตลาดที่อยู่อาศัย

          “วันนี้ลูกค้าจะดูว่าใครตอบโจทย์ที่สุด ความกังวลเดียว คือ การขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง จำเป็นต้องบริหารจัดการให้ดี โอกาสและทางออกอสังหาฯ จากนี้ไป จะต้องตามให้ทันเมกะเทรนด์”

          เมกะเทรนด์อสังหาฯ เช่น ดิจิทัลคอนเทนต์เพื่อเป็นทางเลือกให้ผู้บริโภคยุคใหม่ การผลักดันตัวเองไปสู่มิติธุรกิจสีเขียว ใส่ใจการออกแบบและการบริหารที่ถูกใจลูกค้า และมุ่งสนับสนุนสร้างการเปลี่ยนแปลงให้สังคม ทั้งหมดเป็นองค์ประกอบ ที่ทำให้พื้นฐานของธุรกิจแข็งแกร่งและจะเติบโตได้อย่างยั่งยืน

          ชงดึงกำลังซื้อต่างชาติกระตุ้นตลาด

          วรเดช รุกขพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี บียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า รัฐบาลควรเร่งผลักดันให้ไทย เป็นศูนย์กลางทางดิจิทัลของเอเชีย ด้วยการมีดิจิทัลฮับทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเมืองที่มีชื่อเสียงด้านการท่องเที่ยวระดับโลก เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติและจำเป็นต้องกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันที่มีมูลค่า 8 แสนล้านบาท จากการโอนกรรมสิทธิ์ต่อปี สู่เป้าหมายระดับ 1-3 ล้านล้านบาทต่อปี ด้วยการสร้างแรงซื้อใหม่จากชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ มากขึ้น

          โดยภาครัฐควรพิจารณาปลดล็อกการถือครองที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ไม่ต้องกังวลว่าจะเป็นนโยบายขายชาติ เพราะสามารถควบคุมได้ เช่น ให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านหรือที่ดินในลักษณะการเช่าซื้อระยะยาว และกำหนดว่าต้องขายคืนให้คนไทยเท่านั้น ไม่สามารถส่งต่อให้ชาวต่างชาติด้วยกันได้

          “หากภาครัฐสามารถปรับปรุงนโยบายและแก้ไขกฎหมายเพื่อเอื้อต่อการสร้างแรงซื้อใหม่ จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ เชื้อเชิญให้นักลงทุนและนักพัฒนาจากทั่วโลกซึ่งขณะนี้มุ่งเน้นฐานการลงทุนไปที่ประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม ให้กลับมาลงทุนที่ไทยอีกครั้ง”

          จากเมกะเทรนด์สู่นิวสแตนดาร์ด

          สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์คอนซัลติ้ง จำกัด หรือ เทอร์ร่า บีเคเค กล่าวว่า พฤติกรรมผู้บริโภคแต่ละเจนเนอเรชั่นมีความต้องการที่แตกต่างกัน ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านพักตากอากาศ โดยอิงไปกับเทรนด์สำคัญในเรื่องของการประหยัดพลังงาน เพื่อลดค่าใช้จ่าย ความคุ้มค่า และมาตรฐานด้านความปลอดภัย ที่ไม่ได้มีเพียงเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยแบบเดิมๆ เป็นองค์ประกอบสำคัญของการตัดสินใจซื้อมากขึ้น จากปัจจัยทางด้านราคา

          และทำเล ที่ลูกค้าพิจารณาเป็นลำดับแรกๆ ในอดีต โดยภาพรวมผู้บริโภคยุคใหม่ต้องการความเป็นส่วนตัว และต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น สมาร์ทโฮมเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ขณะที่ทำเลแนวรถไฟฟ้าหรือติดรถไฟฟ้าอาจไม่ใช่คำตอบแรกในการเลือกซื้อ แต่เน้นขยับพื้นที่อยู่อาศัยห่างออกไป เพราะต้องการหลีกเลี่ยงมลภาวะทางเสียงและฝุ่น ซึ่งเมกะเทรนด์ เหล่านี้จะนำสู่ “มาตรฐานใหม่” ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต

          “ภาคอสังหาฯ เป็นดัชนีชี้วัดว่าเศรษฐกิจจะฟื้นหรือไม่ เพราะเมื่ออสังหาฯ ฟื้น ตัวอื่นก็จะฟื้นตามมา”

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ