กลุ่มอสังหาฯปีนี้สัญญาณฟื้น หุ้นบางตัวป้องกันความเสี่ยงเงินเฟ้อ

        โบรกเกอร์มองหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ฟื้นชัด หลังรัฐปลดล็อกดาวน์และขยายเวลาการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนองบ้าน, คอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่ให้เก็บหุ้น LH, SPALI เข้าพอร์ต และประกอบการที่เน้นกลุ่ม Low Tier จะได้ประโยชน์จากมาตรการภาครัฐ แถมหุ้นอสังหาฯ บางตัวเก็บเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ ขณะทริสฯ คาดรายได้-EBITDA กลุ่มอสังหาฯ ปีนี้ดี เพราะผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งน่าจะปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนได้ ส่งผลต่อรายได้น่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% EBITDA น่าจะเติบโตระดับ 10-15% จากการมีอัตรากำไรที่ดีขึ้น

          ตลาดเงิน โบรกเกอร์มองหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ฟื้นชัด หลังรัฐตลาดทุนปลดล็อกดาวน์และขยายเวลาการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนองบ้าน, คอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่ให้เก็บหุ้น LH, SPALI เข้าพอร์ต และประกอบการที่เน้นกลุ่ม Low Tier จะได้ประโยชน์จากมาตรการภาครัฐ แถมหุ้นอสังหาฯ บางตัวเก็บเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ ขณะทริสฯ คาดรายได้-EBITDA กลุ่มอสังหาฯ ปีนี้ดี เพราะผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งน่าจะปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนได้  ส่งผลต่อรายได้น่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% EBITDA น่าจะเติบโตระดับ 10-15% จากการมีอัตรากำไรที่ดีขึ้น

          หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจขึ้นมาอีกครั้ง และข้อมูลอสังหาฯ เดือน ก.พ. 2565 สะท้อนการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้นทั้งใน ด้านอุปสงค์และอุปทาน การเปิดโครงการใหม่ฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งหลังการล็อกดาวน์และอัตรา การขายแตะระดับสูงสุดในรอบเกือบ 2 ปี อีกทั้งยังได้รับผลดีจากการที่รัฐขยายเวลาการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนองบ้าน, คอนโดมิเนียม ไม่เกิน 3 ล้านบาทถึงสิ้นปี 2565 ภายหลังจากคณะรัฐมนตรีมีมติอนุมัติขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียม การจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ว่าจะสร้าง Sentiment บวกระดับปานกลางให้กับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการลดค่าธรรมเนียมโอนฯ และจดจำนองเหลือ 0.01% เป็นการช่วยลดค่าใช้จ่ายให้กับคนซื้อบางส่วน (กรณีบ้านราคา 1 ล้านบาท จ่ายเพียง 150 บาท และบ้านราคา 3 ล้านบาท จ่าย 450 บาท) ซึ่งมาตรการดังกล่าว ช่วยให้ Backlog ของกลุ่มอสังหาฯ ระบายได้ง่ายขึ้น ณ สิ้นไตรมาสที่ 3/2564 อยู่ที่ระดับ 2.1 แสนล้านบาท เป็นส่วนที่พร้อม ส่งมอบในไตรมาส 4/2564 ประมาณ 6.33 หมื่นล้านบาทปี 2565 อีก 1.03 แสนล้านบาท ที่เข้าข่ายเกณฑ์ราคาตามมาตรการสามารถโอนได้ง่ายขึ้น รวมถึงกระตุ้นให้เกิดการระบายสต๊อกคงค้างของผู้ประกอบการที่มีอยู่ รวมกว่า 5 แสนล้านบาท (เป็นสต๊อกคอนโดฯ สร้างเสร็จ 1.1 แสนล้านบาท)

          โบรกเกอร์หลายแห่ง ประเมินอัตราการขายของอสังหาริมทรัพย์จะ คึกคักมากขึ้น จากมาตรการผ่อนคลายของรัฐ และการระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้คนต้องการที่อยู่อาศัยแบบเป็นสัดส่วนมากขึ้น นั่นหมายถึงบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยวจะได้รับความนิยมมากขึ้นกว่าคอนโดมิเนียม ดังนั้น บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ จึงได้รับอานิสงส์แตกต่างไปตามลักษณะการก่อสร้างเพื่อขาย

          ทริสฯ คาดรายได้-EBITDA กลุ่มอสังหาฯ ปีนี้ดี

          ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยในประเทศไทยปี 2565 น่าจะเติบโตได้ 5-10% หากไม่มีการระบาดซ้ำของโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่ๆ ที่มีความร้ายแรงถึงแก่ชีวิตอีก โดยยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะยังคงเติบโตได้ดีอย่างต่อเนื่อง  ขณะที่ยอดขายคอนโดมิเนียมจะยังไม่น่าเห็นสัญญาณ ฟื้นตัวที่ชัดเจนจนกว่าจะถึงช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ขณะปัจจัยท้าทายสำหรับปีนี้คือภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ตลอดจนอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัว เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการและต้นทุนทาง การเงินของผู้ประกอบการ รวมทั้งการระบาดที่ยืดเยื้อของโรคโควิด-19 อย่างไรก็ดี อัตราการฉีดวัคซีนในประเทศไทยที่ค่อนข้างสูง รวมถึงมาตรการสนับสนุนของภาครัฐ ก็น่าจะเป็นปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2565 ได้

          ทั้งนี้ ผลการดำเนินงานโดยรวมของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยที่ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตในปี 2564 นั้นต่ำกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ 5-10% เพราะการระบาดซ้ำของโรคโควิด-19 ในปี 2564 ได้ส่งผลกระทบต่อการเปิดโครงการใหม่และการโอนที่อยู่อาศัยในหลายๆ โครงการ ส่วนยอดขายสุทธิของคอนโดมิเนียมลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่สาม โดยมีมูลค่าอยู่ที่ระดับเพียง 25% ของยอดขายสูงสุดที่ทำได้ในปี 2561 ซึ่งส่งผลให้ยอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายรวมกันลดลงเหลือเพียง 1.60 แสนล้านบาท โดยลดลงไปอีก 20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งหากยอดขายคอนโดมิเนียมยังคงชะลอตัวต่อไปอีกก็จะส่งผลต่อการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการในอีก 1-2 ปีข้างหน้า

          ในทางตรงกันข้าม ที่อยู่อาศัยแนวราบกลับยังคงมีการเติบโตที่แข็งแกร่ง ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าจะต่อเนื่องมาจนถึงปีนี้ แม้ว่าจะมีการเปิดโครงการลดลงในปี 2564 แต่ยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบก็ยังคงเติบโตได้ดี โดยปีที่ผ่านมายอดขายเติบโตเกือบ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ดี การรับรู้รายได้ในปี 2564 อาจได้รับผลกระทบจากการระบาดซ้ำของโรคโควิด-19 ที่ทำให้ต้องมีการปิดพื้นที่ก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2564 ดังนั้น รายได้รวมของ ผู้ประกอบการทั้ง 23 รายในปี 2564 จึงอาจจะทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับ ในปี 2563

          อย่างไรก็ดี อนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งน่าจะปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนได้ โดยคาดว่ารายได้น่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% ขณะที่กำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) น่าจะเติบโตระดับ 10-15% จากการมีอัตรากำไรที่ดีขึ้น อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของกำไรที่จะไปอยู่ในระดับเดียวกับในปี 2562 นั้นอาจจะต้องรอไปอีกจนถึงปี 2566  และทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อโครงสร้างเงินทุนโดยเฉลี่ยของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายนั้นน่าจะอยู่ที่ประมาณ 50-53% ในช่วง 2 ปีข้างหน้า ซึ่งลดลงเล็กน้อยจากปี 2563-2564 เนื่องจากการพัฒนาโครงการแนวราบใช้เงินทุนน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม หากอุปสงค์คอนโดมิเนียมฟื้นตัวอย่างรวดเร็วก็อาจจะเห็นภาระหนี้ของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากได้เช่นกัน

          บล.กรุงศรี จำกัด (มหาชน) หรือ บล.กรุงศรี คงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่ม อสังหาฯ โดยเลือก LH และ SPALI เป็นหุ้นเด่น อย่างไรก็ตามต้องติดตามอย่างใกล้ชิดและอาจปรับคำแนะนำ ของกลุ่มขึ้นหากอัตราการขายที่แข็งแกร่งสามารถทรงตัวได้อยู่ในระดับสูงได้ต่อเนื่อง การเปิดโครงการใหม่ฟื้นตัวต่อเนื่องหลังมาตรการล็อกดาวน์ Agency for Real Estate (AREA) รายงานข้อมูลตลาดอสังหาฯ เดือน ก.พ. 2565 ข้อมูลแสดงให้เห็นการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 11% mom และ 53% เทียบปีก่อน แตะระดับ 8,272 หน่วย โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 1,282 หน่วย (ลดลง 29% เทียบเดือนก่อน และ ลดลง 35% จากปีก่อน) และคอนโดมิเนียม 6,990 หน่วย (เพิ่มขึ้น 24% เทียบเดือนก่อน และเพิ่มขึ้น 103% จากปีก่อน) การเปิดโครงการใหม่เริ่มแสดงให้เห็นการฟื้นตัวอย่าง ต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2564  หลังตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากมาตรการปิดแคมป์คนงานและการล็อกดาวน์เมืองในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564

          ขณะที่สัดส่วนการเปิดโครงการใหม่เริ่มเอนไปทางคอนโดมิเนียม เพราะผู้ประกอบการเริ่มแสดงถึงความมั่นใจต่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯมากขึ้นสะท้อน จากสัดส่วนของการเปิดโครงการใหม่ในเดือน ก.พ. ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียม ถึง 85% ของอุปทานจากโครงการเปิดใหม่ในเดือน ก.พ. เทียบกับ 40% ปีในช่วงที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามซัปพลายใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในตลาดระดับล่าง (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) โดยราคาเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่เพียง 2.2 ล้านบาท ใน ก.พ. 2565 เทียบจาก 3.7 ล้านบาท ใน 2564 สะท้อนโทนเชิงบวกที่ยังระมัดระวังอัตราการขายเพิ่มแตะระดับสูงสุดในรอบเกือบ 2 ปี

          ทั้งนี้ ประเด็นที่ดีประเด็นหนึ่งในเดือน ก.พ. ที่ผ่านมาคืออัตราการขายที่แข็งแกร่งถึง 52% ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดในรอบเกือบ 2 ปี โดยเฉพาะในส่วนคอนโดมิเนียมที่มีอัตราการขายสูงถึง 58% เทียบกับ 20% ใน ม.ค. 2565 และ 33% ใน FY 2564 และโครงการในกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท มีอัตราการขายสูงถึง 71% ดีที่สุดในรอบมากกว่า 6 ปี ทั้งนี้ใน ส่วนคำแนะนำของกลุ่มอสังหาฯ บล.กรุงศรี ยังคงมุมมองเป็นกลางโดยเลือก LH และ SPALI เป็นหุ้นเด่น เพราะมองว่าตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น อย่างไรก็ดี ยังติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิด และอาจ ปรับคำแนะนำของกลุ่มขึ้นหากอัตราการขายมีสัญญาณการฟื้นตัวในระดับสูงได้อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะช่วงที่ผู้ประกอบการมีการเปิดโครงการใหม่ จำนวนมากในปีนี้

          สำนักวิจัย บล.ทิสโก้ ประเมินจากตัวเลขยอดจองรวมสำหรับปี 2564 สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ 1.63 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 9% จากปีก่อน ดีกว่าที่ บล.ทิสโก้ คาดไว้ 7% โดยมาจาก LH และ SIRI ซึ่ง LH ดีกว่า ที่คาด 2% และ SIRI ดีกว่าคาด 27% ต่างจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่ออกมาแย่กว่าคาด เช่น AP แย่กว่าคาดเล็กน้อย ในขณะที่ SPALI แย่กว่าคาด 14% แต่ในส่วนนี้จะกระทบผลประกอบการ 2565-2567 F ไม่มาก เนื่องจากการเลื่อนการเปิดตัวโครงการเป็นปี 65 และด้วยการเปิดตัวโครงการที่สูงใน ปีนี้ทำให้ยอดจองกระทบไม่มาก และ บล.ทิสโก้ คาดว่าจะเน้นโครงการ แนวราบมากขึ้น เนื่องจากอุปสงค์คอนโดฯ ของต่างชาติที่ต่ำ การปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำลังเจรจากับภาครัฐฯในเดือนก่อน ครม.ได้อนุมัติให้ใช้ฐานภาษีเดิมในปี 2563-2564 แต่ไม่ได้คุยในเรื่องส่วนลด 90% ของภาษีในช่วงของโควิด

          โดย นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รมว.คลัง เผยว่าจะไม่มีการให้ส่วนลดเนื่องจากคิดเป็นต้นทุน 3 หมื่นล้านบาทต่อปี และภาษีที่เก็บเป็นภาษีท้องถิ่น ที่หากไม่เก็บจะต้องไปหาในส่วนอื่นมาแทน ขณะที่ภาคธุรกิจได้อัตราภาษีพิเศษ 3 ปี สำหรับการใช้ที่ในเชิงพาณิชย์ ทำให้คาดว่าจะมีแรงเร่งขายที่ดินเพื่อลดภาษีจ่าย แต่อย่างไรก็ตาม โดยปกติราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4-5% สูงกว่าภาษี ที่ดินเปล่าที่ 0.3-0.7% ราชกิจจานุเบกษาได้ผ่านภาษีเฉพาะของกลุ่มอสังหาฯ และค่าโอน

          แม้ว่าการปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะยังมีความเสี่ยง แต่การลดค่าโอนและจดจำนองจะมีผลตั้งแต่ 18 ม.ค.-ธ.ค. 2565 โดยค่าโอนจะลดลงจาก 2% เป็น 0.01% และค่าจดจำนองลดลงจาก 1% เป็น 0.01% เช่นเดียวกับปี 2563-2564 โดยใช้ได้ทั้งบ้านเก่าและใหม่ รวมไปถึง การรีไฟแนนซ์ที่มูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท บล.ทิสโก้มองว่าผู้ประกอบการ ที่เน้นกลุ่ม Low Tier จะได้ประโยชน์ในส่วนนี้เช่น PSH, QH, PN, SPALI, SIRI ซึ่งเป็นไปในทางเดียวกับ LTV 100% จนถึงสิ้นปีของ ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ในการกระตุ้นกลุ่มอสังหาฯ บล.ทิสโก้ เลือก AP, SPALI และ LH เป็นหุ้นแนะนำ ให้ “ซื้อ” คือ AP มูลค่าที่เหมาะสม 10.00 บาท, SPALI 22.90 บาท และ LH 9.30 บาท

          บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)  หรือ  บล.เคจีไอ ฯ มองกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ช่วยป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้เพราะจากการศึกษาตัวชี้วัดหลายด้าน พบว่า หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ถูกมองเป็นการลงทุนที่ใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ แม้จะไม่สามารถป้องกันความเสี่ยงได้อย่างสมบูรณ์แบบ แต่การที่ราคาที่อยู่อาศัยขยับสูงขึ้น ประกอบกับความยืดหยุ่นในการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปให้ลูกค้าจะช่วยชดเชยความเสี่ยงจากเงินเฟ้อโดยรวมได้ ประเด็นสำคัญ ที่พบได้คือ ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีสหสัมพันธั์เชิงลบกับราคาวัสดุก่อสร้าง (Figure 1) ซึ่งหมายความว่าต่อให้ราคาวัสดุก่อสร้างผันผวนมากก็ไม่ได้เป็นเหตุให้ตามปกติแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล มักจะปรับขึ้นมากกว่าอัตราเงินเฟ้อรายปี และอัตรากำไรขั้นต้นของกลุ่มค่อนข้างผันผวนน้อยในช่วงสิบปีที่ผ่านมาแสดงถึง ความสามารถในการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

          ทั้งนี้ บล.เคจีไอฯ  พบว่ามีหุ้นเพียงบางตัวในกลุ่มที่จะป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ บล.เคจีไอฯ  ชอบหุ้นที่มี Return On Invested Capital (ROIC) สูง เพราะหุ้นที่มี ROIC สูงกว่า มักจะมีอัตรากำไรและสัดส่วน capital turnover ที่สูงกว่า ซึ่งทำให้มีความยืดหยุ่นมากกว่าในการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากเงินเฟ้อไปให้กับผู้ซื้อบ้าน ดังนั้น เมื่ออิงจากการวิเคราะห์ ROIC พบว่า Origin Property (ORI.BK/ORI TB), Supalai (SPALI.BK/SPALI TB), AP (Thailand) (AP.BK/AP TB) และ Land and Houses (LH.BK/LH TB) ดังนั้น บล.เคจีไอฯ ให้น้ำหนักกลุ่มนี้ที่ Overweight จากภาวะอุปสงค์-อุปทานที่สมดุลกันมากขึ้น ทั้งนี้ ท่ามกลางสภาวะเงินเฟ้อที่มีแนวโนมสูงตลอดทั้งปี และผลการศึกษาของ บล.เคจีไอฯ พบว่าหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ของไทยสามารถป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ เลือกแนะนำ “ซื้อ” ORI ราคาเป้าหมาย 14.50 บาท AP ราคาเป้าหมาย 12.80 บาท และ Pruksa Holding ราคาเป้าหมาย 17.50 บาท เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา