3 สมาคมอสังหาโอดกำลังซื้อถดถอยหนักจี้ปลดล็อกภาษีที่ดิน
3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์เผยสารพัดปัญหารุมเร้า กระทบกำลังซื้อในประเทศฤดถอยหนัก หวั่นปีนี้ถูกเก็บภาษีที่ดินเต็ม 100% หลังผ่อนผันมาระยะหนึ่ง โอดทำให้ต้นทุนพุ่ง ดิ้นหาทางเจรจา แนะเชื่อมระบบประกันสุขภาพ แก้จุดบอดไม่จูงใจ
นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยเปิดเผยว่า ตั้งแต่ปลายปี 2564 ชึ่งเกิดการระบาดระลอกใหม่ของโอไมครอน เกิดภาพหลายบริษัทยังคงประกาศนโยบาย Work from Home จนถึงสถานการณ์ความตึงเครียดของสงคราม รัสเซีย-ยูเครน ซึ่งส่งผลต่อราคาพลังงานนั้น กลายเป็นปัจจัยภายนอกที่กระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2565 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่นับรวมปัจจัยลบเก่า อย่างเศรษฐกิจระดับรากหญ้า และธุรกิจขนาดเล็กยังไม่ฟื้นตัว ภาพรวมกำลังซื้อที่อยู่อาศัยปีนี้น่าจะอ่อนตัวลงอีก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่กระทบทั้งฝั่งผู้ซื้อคนไทยและผู้ซื้อต่างชาติ โดยชาวจีน 10% ของการขายทั้งหมด ยังไม่กลับมาทำให้ตลาดสินค้าระดับกลาง-สูงยังมีสต็อกคงค้าง ส่วนภาวะหนี้ครัวเรือนสูง 90% ต่อจีดีพี ทำให้ภาคธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลอัตราการปฏิเสธยังอยู่ในระดับสูงมาก สิ่งที่น่าหดหู่มากกว่า คือ ภาระด้านต้นทุนจากเงินเฟ้อ วันนี้พบราคากระเบื้องขยับตัว 20% และราคาเหล็กพุ่ง รวมถึงยังมีปัญหาเรื่องแรงงานที่โก่งค่าตัวจากภาวะขาดแคลน พร้อมจะทิ้งงานหากได้รับข้อเสนออื่นที่ดีกว่า ทำให้กระทบต่อต้นทุนพัฒนาโครงการใหม่ คาดปีนี้จากสต็อกที่รอขาย ทั้งคอนโดฯ และแนวราบ จะทำให้ตลาดมีการแข่งขันที่รุนแรงอีกปีหนึ่ง
ทั้งนี้ แม้ปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยต่ำจะจูงใจผู้ซื้อ ช่วยให้ผู้ประกอบการเร่งขายของได้ต่ออีก 1 ปี อีกทั้งรัฐบาลเร่งกระตุ้นผลักดันการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจใหม่ โดยอสังหาฯมีบรรยากาศเอื้อจากการที่รัฐยอมขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน กรรมสิทธิ์ และจดจำนองให้กับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ไปจนถึงสิ้น ธ.ค. 2565 แต่ประเมินแล้วคงไม่เพียงพอต่อ ปัจจัยลบที่ภาคอสังหาฯ ต้องเผชิญ จึงอยากเสนอให้รัฐออกมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาฯ
นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่าปัจจุบันประเทศไทยมีความไม่แน่นอนสูง ว่าภาคอุตสาหกรรมยังจะสามารถเป็นเครื่องยนต์ที่สำคัญทางเศรษฐกิจของไทยได้หรือไม่เพราะความสามารถในการแข่งขันลดลง ขณะโครงการอีอีซี, อุตสาหกรรม 4.0 ยังไม่ได้รับการตอบรับเท่าที่ควร อย่างไรก็ดีประเทศไทยมีดีในสายตาชาวโลกหลายด้าน ทั้งสภาพอากาศเหมาะกับการอยู่อาศัยอยู่ได้ทั้งปี, อาหารอร่อย และเปิดรับวัฒนธรรมที่หลากหลาย รวมถึงมีจุดเด่นด้านยุทธศาสตร์การค้า และศูนย์กลางของกลุ่มประเทศ CLMV และมีความโดดเด่นในระบบสาธารณสุขในสายตาชาวต่างชาติ นับเป็น “น่านน้ำ” ศักยภาพใหม่ที่สำคัญ ในการเรียกแขกเข้ามาพำนักอยู่อาศัยระยะยาว แบบถูกกฎหมายอย่างจริงจัง โดยเฉพาะคนจีน ที่มีความต้องการสูง ช่วยสร้างโอกาสสร้างเม็ดเงินไหลเข้าประเทศ ฟื้นฟูเศรษฐกิจระดับท้องถิ่นได้โดยตรง ต่างจากภาคอุตสาหกรรมที่มีเพียงแรงงานที่ได้รับค่าแรง ซึ่งสิ่งที่รัฐบาลต้องเร่งทำ คือการเชื่อมโยงระบบประกันสุขภาพ เพื่อให้เอื้อต่อการเข้ามาอยู่อาศัย ดูแลสุขภาพทางการแพทย์ระยะยาวของคนต่างชาติ คล้ายความสำเร็จช่วงการผลักดันนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นชีบอร์ดในอดีต มีการผูกโยงประกันของต่างชาติในโรงพยาบาลชั้นนำ ทำให้คนญี่ปุ่นสนใจเข้ามาอยู่อาศัย
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคม ธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปีนี้สิ่งที่ผู้ ประกอบการกังวลมากที่สุด คือแนวโน้มการเรียกเก็บภาษีเต็มอัตรา 100% หลัง จากได้รับการผ่อนปรนมาระยะหนึ่ง โดยเป็นการเรียกเก็บตั้งแต่การนับหนึ่งซื้อที่ดิน เช่น หากผู้ประกอบการซื้อที่ดิน 30 ไร่ ประการแรกต้องเสียภาษีแง่ที่ดินเปล่า 0.3% เปรียบเป็นเงิน 1.8 ล้านบาทต่อปี และหากภายใน 2 ปี ยังไม่มีการพัฒนาการจ่ายภาษีก็ถูกเรียกเพิ่มเป็น 2 เท่า เป็นภาวะลำบากใจไม่น้อย กรณีอยากซื้อที่ดินตุนไว้ และยังต้องมาเผชิญกับราคาที่ดินที่ขึ้นต่อปีราว 15% ค่าวัสดุ ค่าแรงงาน และราคาน้ำมันที่สูงขึ้นอีก หลายคนบอกว่าตลาดแนวราบคึกคัก ขายดีแต่ไส้ในไม่ได้ดีมากนัก ปีที่ผ่านมาอยู่ในภาวะทรงตัวหรือโตเพียง 0.7% เท่านั้น โดยมีหน่วยใหม่ทะลักเข้ามา 4.6 หมื่นหน่วย หรือโต 83.4% กำลังซื้อ ถ้าให้เดินหน้าต้องมีตัวช่วย รัฐเปรยอยากเห็นอสังหาฯ จ้างงานเป็นดาวเศรษฐกิจ แต่ถ้าไม่เข็นก็ยาก ซึ่งเรื่องภาษีที่ดิน เราพยายามจะบอกรัฐว่าเป็นภาระที่หนักมากมาโดยตลอด แม้เข้าใจว่าการจะให้ลด 90% รัฐก็คงมีปัญหา
ทั้งนี้ 3 สมาคม จะพยายามหาแนวทางพูดคุยถึงรูปแบบการเรียกเก็บแบบขั้นบันได้ เช่น ปีนี้ 25% ปี 2566 ที่ 50% และ ปี 2567 ที่ 70% ก่อนเก็บเต็มอัตราในช่วงที่เศรษฐกิจกลับมาปกติแล้ว อยากให้ผู้ประกอบการรักษา สภาพคล่องให้ดีในปี 2565 เลือกขนาด ของโครงการให้เหมาะกับการขาย เพื่อสร้างเงินทุนหมุนเวียน
ที่มา: หนังสือดอกเบี้ยธุรกิจ
