เน็กซัสฯ ฉายภาพอสังหาฯ 2 ทศวรรษ ดีเวลลอปเปอร์ คึกรับปีเสือ

          มั่นใจครึ่งปีหลังตลาดฟื้นเต็มตัว

          อสังหาริมทรัพย์

          การหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมาหลังจากได้รับผลกระทบจากปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทาให้หลายค่ายอสังหาฯยังคงจดๆ จ้องๆ ดูสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะบริษัทที่ต้องประสบปัญหากระแสเงินสดและสต๊อกติดมือ ขณะที่หลายๆ บริษัทเตรียมประกาศแผนลงทุนโครงการใหม่ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาหลังจากตัวเลขจานวนการฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 ของประชาชนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ยังมีอีกหลายๆบริษัทที่ยังต้องการข้อมูลเพื่อประกอบแผนการลงทุนในปี 65

          ล่าสุด บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ออกมาเสนอข้อมูลตลาดอสังหาฯ พร้อมกับไซเคิลตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดย นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ กล่าวว่ากว่า 20 ปี ที่เน็กซัสฯ ให้บริการที่ปรึกษาด้านการตลาด การขาย ให้กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในทุกกลุ่ม ทั้งอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัย การพาณิชยกรรม รวมถึงงานวิจัยและประเมินราคาอสังหาฯ ทำให้บริษัทเห็นการเติบโต และการเปลี่ยนแปลงของตลาดตามลักษณะของ สินค้า โดยการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดที่สุด คือปี 63 เป็นต้นมา ซึ่งเป็นช่วงโควิด-19 เกิดการแพร่ระบาดไปทั่วโลก โดยเน็กซัสฯได้นำข้อมูลและไซเคิลตลาดตลอด 20 ปี สะท้อนถึงการเติบโต หดตัว และคาดการณ์แนวโน้มตลาดอนาคตให้แม่นยำมากยิ่งขึ้น

          ทั้งนี้ ตลอด 20 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปลี่ยนที่ชัดเจนมาก ทั้งในแง่ของซัปพลาย ดีมานด์ ราคา ทำเล และพฤติกรรมผู้บริโภค ซึ่งบริษัทเชื่อว่าทิศทางของตลาดจะยังคงปรับเปลี่ยนตามพฤติกรรมของผู้บริโภค และอุบัติการณ์โรคระบาดที่ทำให้การคาดการณ์ตลาดเป็นไปได้ยากขึ้น

          จากผลวิจัยข้อมูลช่วง 20 ปีพบว่า ณ สิ้นปี 64 ซัปพลายคอนโดฯใน กทม.และปริมณฑล มีทั้งสิ้น 694,000 หน่วย การเติบโตของซัปพลาย แบ่งออกเป็น 3 ไซเคิลหลัก โดยในช่วงแรกคือ ปี 44-52 การพัฒนาคอนโดฯส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใจกลางเมือง และรอบใจกลางเมืองจำนวนหน่วยที่พัฒนาสะสมมีอยู่ 123,000 หน่วย และตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน ในไซเคิลที่ 2 ช่วง ปี 53-61 โดยการพัฒนาขยายตัวออกไปในทำเลรอบนอกและมีบริษัทอสังหาฯรายใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น ทำให้ ซัปพลายขยายตัวอย่างก้าวกระโดด โดยมีซัปพลายสะสมในช่วง 8 ปีเพิ่มขึ้น 482,000 หน่วย และในช่วงไซเคิล ที่ 3 ช่วงปี 62-64 ตลาดหดตัวอย่างหนัก จากผลกระทบทางเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดย ช่วง 3 ปีมานี้มีซัปพลายเพิ่มขึ้น 80,100 หน่วย ซึ่งใน ปี 64 มีคอนโดฯเปิดใหม่ 16,800 หน่วย ซึ่งต่ำที่สุดใน รอบ 12 ปี

          ขณะที่ราคาคอนโดฯกรุงเทพฯช่วง 20 ปี มีการ ปรับตัวสูงสุด 3 เท่า จากราคาเฉลี่ยตารางเมตร (ตร.ม.) ละ 48,000 บาท ในปี 44 และปรับขึ้นสูงสุดในปี 62 โดยมีราคาเฉลี่ย 141,800 บาทต่อตร.ม. แต่ผลกระทบของ โควิด-19 ทำให้บริษัทอสังหาฯปรับรูปแบบสินค้า ให้เข้ากับความต้องการของตลาด ทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงมา อยู่ที่ 128,600 บาทต่อ ตร.ม. เมื่อสิ้นปี 64 ขณะที่บริษัทอสังหาฯกลับมาทำคอนโดฯในราคาที่ลูกค้าสัมผัสได้มากขึ้น จากผลวิจัยพบว่าคอนโดฯ เปิดใหม่ในปี 64 มีราคาเฉลี่ย อยู่ที่ 86,100 บาทต่อ ตร.ม.

          ส่วนของดีมานด์ในตลาดคอนโดฯนั้น ยอดขาย ที่เกิดขึ้นระหว่างปี เป็นยอดขายจากความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจในช่วง ปีที่ผ่านมา ยังคงเป็นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ที่ราคาเหมาะสม อย่างไรก็ตาม ปี 64 ที่ผ่านมา นับว่ามียอดขายคอนโดฯ ต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี โดยมียอดขาย 23,400 หน่วย หรือมีอัตราการขายในตลาดที่ 94%

          นางนลินรัตน์ กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มตลาด คอนโดฯ ปี 65 คาดการณ์ว่าคอนโดฯในไซเคิลปัจจุบัน จะค่อยๆ ขยับกลับมาเติบโตอย่างช้าๆ ราคาตลาดรวมอาจทรงตัว หรือปรับขึ้นไม่มาก เนื่องมาจากคอนโดฯ ที่พัฒนาใหม่ๆ จะเจาะกลุ่ม บัดเจ็ต คอนโดฯ มากขึ้น เรื่อยๆ นอกจากนี้คอนโดฯจะเปลี่ยนรูปแบบไปอย่างรวดเร็วซึ่งในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา พบว่าตลาดเติบโตอย่างก้าวกระโดด ความต้องการอยู่อาศัยเติบโต และผลักดันให้ราคาคอนโดฯเติบโตสูงกว่าเศรษฐกิจ และรายได้จริง ดังนั้น จากปี 65 เป็นต้นไป ในระยะกลางการเติบโตตลาดคอนโดฯจะมีเสถียรภาพมากขึ้น ราคาที่เติบโตจะสะท้อนความต้องการจริงมากยิ่งขึ้น สำหรับในปี 65 คาดว่าตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ จะมีโครงการเปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 30,000 หน่วย และซัปพลายจะเติบโตใน 2 ตลาดหลัก คือ ตลาดลักชัวรี ใจกลางเมือง และตลาดซิตี้คอนโดฯ และคอนโดฯ ราคาย่อมเยารอบนอกเมือง

          ทั้งนี้ การเติบโตจะมาจาก 2 ปัจจัยหลักที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ได้แก่ คอนโดฯกลางเมือง เกิดจากความต้องการบ้านหลังที่ 2 ที่ใกล้ที่ทำงานใกล้โรงเรียน หรือเมื่อสูงวัยขึ้น ต้องการย้ายเข้ามาอยู่ในเมือง เพื่อความสะดวกในการเดินทาง การดูแลที่อยู่อาศัยขนาดกะทัดรัดปลอดภัย และสะดวกสบายมากขึ้น และตลาดซิตี้ คอนโดฯเกิดจากปัจจัยการขยายตัวของเมืองและรถไฟฟ้าต่างๆ รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า เพื่อความสะดวกสบายในการเดินทางและทำงาน

          ด้าน นายธีระวิทย์ ลิมทองสกุล กรรมการผู้จัดการบริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม มีการเปลี่ยนแปลงไปในหลายด้าน ทั้งในเรื่องของจำนวนพื้นที่เช่า พฤติกรรมการเช่า และราคาค่าเช่า รวมถึงปัจจัยอื่นที่มีผลต่อ การขยายตัวของตลาด เช่น การสร้างรถไฟฟ้า ปัจจุบัน ตลาดอาคารสำนักงานและตลาดศูนย์การค้าได้รับผลกระทบจากโควิด-19 อย่างหนัก

          จากผลสำรวจตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ในช่วง 20 ปี พบว่าตลาดอาคารสำนักงานมีการขยายตัวมากและมีการเติบโตที่ดีมาโดยตลอด ปัจจัยที่ส่งผลให้เกิดการกระจายตัวของอาคารสำนักงานคือ การสร้างรถไฟฟ้าทำให้เกิดอาคารสำนักงานตามแนวเส้นรถไฟฟ้ามากขึ้น โดยสามารถแบ่งได้เป็น 2 ช่วงหลัก ได้แก่ ในช่วงแรกปี 44-52 เป็นช่วงขาขึ้นของตลาดจากการฟื้นตัวของวิกฤตต้มยำกุ้ง ตลาดมีการดีดตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในปี 47 จากนั้นเศรษฐกิจโลกชะลอตัวจากวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์และความไม่สงบทางการเมืองในประเทศทำให้ตลาดอาคารสำนักงานได้รับผลกระทบไปด้วย ตลาดจึงหดตัวลงเล็กน้อยในปี 52 โดยทั้งช่วงที่ 1 มีอุปทานใหม่เข้ามาในตลาดเฉลี่ย 8% ต่อปี และตลาดมีการเติบโตถึงประมาณ 1.5 เท่าตัว จากนั้นเข้าสู่ช่วงที่ 2 คือระหว่างปี 53-64 ตลาดเริ่มกลับมาขยายตัวอีกครั้ง โดยมีอุปทานใหม่ๆ เข้ามาเติมในตลาดเฉลี่ยปีละ 2-3% อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ ตลาดชะลอตัวลงอีกครั้ง และนับเป็นการหดตัวสูงสุด ในรอบ 20 ปี โดยอุปทานทั้งกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 64 มี จำนวนทั้งสิ้น 6.3 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.3 เท่าจาก ปี 44

          ในแง่ของอัตราการเช่า จากการฟื้นตัวของวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงที่ 1 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าที่สูงมากมาโดยตลอด โดยในช่วงที่ 1 มีอัตราเช่าประมาณ 70% ในช่วงต้น จากนั้น มีการดีดตัวสูงขึ้นอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 90-95% แม้จะมีอุปทานเพิ่มขึ้นมาในตลาดอย่างมากในเวลาต่อมา ขณะที่ใน ช่วงที่ 2 อัตราการเช่ายังคงทรงตัวอยู่ระดับเดิมที่ประมาณ 90-95% ตลอดเกือบ 10 ปี และหดตัวลงอีกครั้งจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยอัตราการเช่าลดลงอยู่ที่ 88% ถือเป็นอัตราต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 47

          ทั้งนี้ ราคาค่าเช่าสอดคล้องกับอัตราการเช่า โดยในรอบ 20 ปี ราคาค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 1 เท่าตัวจากราคา 380 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือนในปี 44 มาอยู่ที่ประมาณ 800 บาท/ตร.ม. ณ สิ้นปี 64 โดยค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3-5% ต่อปีมาโดยตลอด แต่จากการระบาดของโควิด-19 รวมถึงอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาค่าเช่าปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 1% เมื่อเทียบปีต่อปี ซึ่งเป็นการหดตัวต่ำที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอาคารสำนักงาน

          “เน็กซัสฯ คาดการณ์ว่าตลาดรวมยังคงมีซับพลายเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งคาดว่าจะมีอุปทานใหม่รวมถึง 1.9 ล้าน ตร.ม.ในอีก 5 ปีข้างหน้า คิดเป็นพื้นที่สำนักงาน  เกรดเอ กว่า 90% ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากอาคารใหม่ๆ รวมถึงอาคารสำนักงานเก่าที่จะหายไปในอนาคตตามอายุอาคาร อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลอย่างมากในแง่ของการใช้งานพื้นที่สำนักงาน ทำให้การคาดการณ์ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานได้ยาก“นายธีระวิทย์ กล่าวสรุป

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าทิศทางของตลาดสำนักงานเช่าในปี 65 จะยังคงมีซัปพลายไหลเข้าตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากการทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จของโครงการสำนักงานเช่าที่เปิดตัวและเริ่มก่อสร้างในช่วง 2-3 ปี ก่อนหน้า ซึ่งเป็นช่วงที่ยังไม่มีปัจจัยลบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 เข้ามากระทบ แต่ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ น่าจะเป็นช่วงของการฟื้นตัวของตลาดที่ชัดเจนมากกว่าปีก่อนหน้า หลังจากที่บริษัทอสังหาฯชะลอแผนลงทุนโครงการใหม่ เพื่อเน้นระบายสต๊อกเก็บกระแสเงินสดไว้ในมือให้มากที่สุด

          โดยสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน คือการเริ่มประกาศแผนลงทุนโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯท่ามกลางการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ โอมิครอน หลังค่ายอสังหาฯต่างๆ ประเมินสถานการณ์แล้วว่าการระบาดของสายพันธุ์โอมิครอนจะไม่รุนแรงมากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เริ่มที่ ค่ายอสังหาฯรายใหญ่อย่าง แสนสิริ ซึ่งปีก่อนหน้านี้ ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่แม้แต่โครงการเดียว โดยในปีนี้ แสนสิริ มีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 46 โครงการ มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 28 โครงการ และคอนโดฯ 18 โครงการ ซึ่งครอบคลุมทุกSegment โดยเน้นไปที่ตลาดแนวราบและที่น่าสนใจ คือ การดึงบ้านเดี่ยวแบรนด์บุราสิริกลับมาขายอีกครั้งถึง 2 โครงการโดยปีนี้ แสนสิริ ตั้งเป้ายอดขายและยอดโอนไว้ที่ 35,000 ล้านบาท

          ขณะที่ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในปีนี้เน้นกลยุทธ์ขยายธุรกิจเชิงรุกเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต โดยมีแผนเปิดตัว 18 โครงการใหม่มูลค่า 47,700 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบและโครงการคอนโดฯ Low Rise 12 โครงการ มูลค่า 18,800 ล้านบาท และโครงการแนวสูง 6 โครงการ มูลค่า 28,900 ล้านบาท โดยวางเป้าหมายเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบและคอนโดฯ Low Rise รองรับกลุ่มลูกค้าได้หลากหลายกระจายทำเล และสินค้าให้ครอบคลุมความต้องการ มากขึ้น โดย โนเบิล ตั้งเป้าว่าจะมียอดขายรวม 28,000 ล้านบาท และคาดว่าจะมียอดโอน 13,000 ล้านบาท มียอดรับรู้รายได้ไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท

          ด้านบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เจ้าตลาดอสังหาฯ รอบนอกพื้นที่ กทม. มีแผนจะเปิดโครงการ แนวราบ 6 โครงการ มูลค่ารวม 4,700 ล้านบาท ซึ่งเป็น การเปิดโครงการใหม่ ทั้งในทำเลเดิม และขยายไปใน ทำเลใหม่ๆ นอกจากนี้ยังมีแผนเปิดแบรนด์ใหม่ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ระดับกลาง-กลางบน เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าให้ครอบคลุม และขยายฐาน การสร้างรายได้ให้กว้างขึ้น ซึ่งจะทำให้ในปี 65 นี้ กานดาฯจะมีทั้งโครงการใหม่และโครงการที่อยู่ระหว่างการขายรวม 6 โครงการ ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและภูมิภาคโดยตั้งเป้ายอดขายที่ 3,300 ล้านบาท และเป้ารายได้ 2,500 ล้านบาท

          ส่วน บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) มีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการริชตัน พัฒนาการ สวนหลวง โครงการทาวน์โฮม 2 ชั้น โครงการริชตัน ดอนเมือง เพิ่มสินทาวน์โฮม 2 ชั้น และโครงการคอนโดฯใหม่อีก 2 โครงการ ขณะที่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งประสบความสำเร็จกับโครงการ แนวราบในปี 64 ที่ผ่านมาอย่างสวยงาม ในปีนี้มีแผนจะเปิดตัวโครงการเพิ่มเติมอีก 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 7,000-8,000 ล้านบาท โดยตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 8,500 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ 7,200 ล้านบาทเติบโตขึ้น 10% จากปีก่อน

          ด้าน บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)ในปีนี้ยังคงเน้นโครงการแนวราบเป็นหลัก เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าปัจจุบัน ซึ่งมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แนวราบมากขึ้น ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ โดย เพอร์เฟคฯมีแผนเปิดโครงการใหม่ 15 โครงการ มูลค่า 25,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยว แบ่งเป็นโครงการที่พัฒนาเอง 12 โครงการ มูลค่า 14,700 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยวระดับบนที่พัฒนาร่วมกับฮ่องกงแลนด์ 3 โครงการ มูลค่า 10,900 ล้านบาท

          ขณะที่พี่ใหญ่อย่าง บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทจำกัด (มหาชน) ซึ่งต้องปรับตัวอย่างหนักหลังจากได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยในปีนี้ ตั้งเป้าว่าจะมีอัตราการเติบโตของรายได้มากกว่า 10% โดยมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 31-35 โครงการ มูลค่ากว่า 25,000-30,000 ล้านบาท โดยจะเน้นเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวให้มากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าฐานรายได้ใน ช่วง 40,000-200,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นโปรต์ที่มีความต้องการสูง ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม ทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน และบ้านเดี่ยว 5-7 ล้านบาท

          แม้ว่าจะอยู่ท่ามกลางภาวการณ์แพร่ระบาดของ โควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอนที่ยังทรงตัวอยู่ในขณะนี้ แต่ค่ายอสังหาฯต่างยังมั่นใจ และพร้อมจะขยายการ ลงทุนโครงการใหม่ๆ หลังจากได้รับปัจจัยบวกจากการผ่อนคลายมาตรการ LTV และการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการลดค่าจดจำนองที่อยู่อาศัยออกไปอีก 1 ปี ขณะเดียวกันก็ยังมีความหวังจากการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ต่อเนื่องของรัฐบาลจะกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวของกำลังซื้อ และ เรียกคืนความเชื่อมั่นนักลงทุนและผู้บริโภคในประเทศ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในระดับต่ำ จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯกลับมาฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนในช่วง ครึ่งหลังของปีนี้ .      

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา