อสังหาฯ มั่นใจโอมิครอนกระทบเล็กๆ คาดปี65 ตลาดโตขั้นต่ำ10%

           บ้าน-ทาวน์โฮม 3-5 ล้านแรงรับ Work From Home

          อสังหาริมทรัพย์

          แม้ว่าสถานการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอน ในประเทศไทยจะยังมีจานวน ผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้น แต่ดูเหมือนว่าสถานการณ์จะยัง ไม่วิกฤต เพราะยังอยู่ในระดับที่รัฐบาลประเมินว่าสามารถควบคุมได้ ประกอบกับนโยบายที่ชัดเจน ในเรื่องของการล็อกดาวน์ที่ถูกประกาศออกมาแล้วว่าจะไม่มีการล็อกดาวน์ประเทศแม้ว่าสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 จะรุนแรงขึ้น โดยรัฐจะใช้เครื่องมือและมาตรการควบคุมแบบเข้มงวดตาม ระดับหากมีการแพร่ระบาดมากขึ้น สถานการณ์ การแพร่ระบาดที่ถือว่ายังอยู่ในขั้นการควบคุมได้ ประกอบกับทิศทางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจทาให้บริษัทอสังหาฯ ในตลาดยังคงเชื่อมั่นและพร้อม ที่จะขยายการลงทุนในปีนี้เพิ่มขึ้น

          โดย นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PSH ประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 65 ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ยังคงมีทิศทางปรับตัวดีขึ้นตามแนวโน้มเศรษฐกิจ ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยว นักลงทุนและนักธุรกิจชาวต่างชาติ แม้ว่าจะยังมีปัจจัยลบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอนที่ยังทวีความรุนแรงขึ้น แต่เนื่องจากสายพันธุ์โอมิครอนนั้น ผู้ติดเชื้อไม่มีอาการรุนแรงเหมือนกับสายพันธุ์อื่นๆ จึงไม่กระทบต่อความ เชื่อมั่นและความกังวลของผู้บริโภคมากนัก ดังนั้น การแพร่ระบาดของสายพันธุ์โอมิครอนจึงไม่น่าจะส่งผล ต่อตลาดมากนักทำให้แนวโน้มตลาดในปี 65 ดีกว่าปีที่ผ่านมา

          ทั้งนี้ตลาดอสังหาฯ นั้นมีอัตราการขยายและหดตัวล้อไปกับเศรษฐกิจของประเทศ ขณะที่คาดการณ์ตัวเลขจีดีพีในปี 65 จากธนาคารแห่งประเทศไทยในเบื้องตนอยู่ในระดับ 3.3% โดยคาดการณ์ได้ว่าในปี 65 นี้ ตลาด อสังหาฯ น่าจะขยายตัวระดับต่ำสุดประมาณ 10% และขยายตัวในระดับที่ดีประมาณ 13-14% โดยตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ยังคงเป็นกลุ่มตลาดที่มีอัตราการขยายตัวที่ดี ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นตลาดที่ ชะลอตัว รอสถานการณ์เศรษฐกิจกลับมาดีกว่าในปัจจุบันคอนโดฯ น่าจะขยายตัวได้มากขึ้น

          “ในปีนี้กลุ่มกำลังซื้อระดับกลางจะเป็นกลุ่มที่ ขับเคลื่อนตลาด ทำกลุ่มตลาดที่อยู่แนวราบประเภท ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาทยังคงเป็นตลาดที่ขยายตัวได้มากที่สุด ส่วนกลุ่มกำลังซื้อในตลาดล่างยังคงมีปัญหาการขออนุมัติสินเชื่อทำให้ตลาด ที่อยู่อาศัยระดับล่างเป็นตลาดที่ขยายตัวต่ำที่สุด ขณะที่กลุ่มกำลังซื้อตลาดบนจะมองหาบ้านเดี่ยวแนวราบ มากขึ้น ต้องการความเป็นส่วนตัวและที่อยู่อาศัยที่มีความเป็นสัดส่วนมากขึ้น พื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น”

          สำหรับปี 65 นี้บริษัทคาดการณ์กว่าจะมียอดขายเติบโตจากปีที่ผ่านมา 17-18% โดยมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 31 โครงการ มูลค่ารวม 29,000-30,000 ล้านบาท โดยจะเน้นการเปิดบ้านแนวราบมากขึ้น เพื่อ จับกลุ่มลูกค้าฐานรายได้ 40,000-200,000 บาทต่อ เดือน เนื่องจากเป็นกลุ่มโปรดักต์ที่มีความต้องการขยายตัวสูง โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวจะเน้นพัฒนากลุ่มระดับราคา    5-7 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดฯ คาดว่ากลุ่มลูกค้า ต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนน่าจะทยอยกลับเข้ามาได้ ในช่วงกลางปี ดังนั้น ในปีนี้จึงยังไม่เน้นคอนโดฯ มากนัก

          “อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงให้ความสนใจใน กลุ่มลูกค้าต้องการซื้ออาศัยจริง (Real Demand) กลุ่มเซกเมนต์ล่างระดับราคา 2 ล้านบาท หรือผู้มี รายได้ 1-2 หมื่นบาท ซึ่งหากภาครัฐบาล หรือธนาคารปล่อยสินเชื่อในกลุ่มดังกล่าว จะช่วยหนุนบริษัทอีกทาง”

          นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 65 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายและเป็นปีแห่งความหวัง โดยปัจจัยที่ทุกคนยังคงกังวล และระมัดระวังคือสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอน ซึ่งก่อให้เกิดสภาพเศรษฐกิจที่เปราะบาง ขณะเดียวกัน ความหวังในการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจก็ยังมีอยู่จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งคาดว่ารัฐจะมีมาตรการกระตุ้นต่างๆ ออกมาอย่างต่อเนื่อง

          ทั้งนี้ ทิศทางตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ยังคงเติบโต ไปกับอัตราการขยายตัวของจีดีพี โดยในปีที่ผ่านมา จีดีพีไทยขยายตัวที่ 1% ขณะที่ตลาดอสังหาฯ จะขยายตัวมากกว่าจีดีพีประมาณ 1.5 เท่า ส่วนในปี 65 นี้รัฐ คาดการณ์ว่า จีดีพีไทยจะขยายตัวที่ 3% ดังนั้น ในปีนี้ คาดว่าตลาดอสังหาฯ น่าจะขยายตัวอยู่ที่ประมาณ 7-8% หรือขยายตัวสูงกว่าจีดีพีประมาณ 1.5 เท่าเช่นกัน อย่างไรก็ตาม การขยายตัวดังกล่าวจะมากหรือน้อย ต้องจับตาดูปัจจัยเสี่ยงที่จะเข้ามากระทบตลาด เช่น การค้าในตลาดโลก การแพร่ระบาดของโควิด-19 และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล

          ด้าน นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการบริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) (LPN) กล่าวว่าตลาดอสังหาฯ ปี 65 มีแนวโน้มเติบโต 15-20% ตามการคาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจที่คาดว่าจะเติบโต 3.5-4% ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดประเทศ และการ ผ่อนคลายมาตรการและหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ชั่วคราว โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% สำหรับที่อยู่อาศัยทุกประเภท ซึ่งมีผลจนถึงวันที่ 31 ธ.ค.65

          แนวโน้มดังกล่าว LPN Wisdom คาดว่าในปี 65 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 78,000-90,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 305,000-318,000 ล้านบาท หรือเติบโตเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 15-20% หลังจากผู้ประกอบการอสังหาฯ เริ่มมีความมั่นใจและทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งที่เป็นโครงการที่ถูกเลื่อนการเปิดตัวในปี 64 มาเปิดตัวในปี 65 และโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นในปี 65

          โดยกลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ยังคงเป็นกลุ่มสินค้าที่จะมีการเปิดตัวมากในปี 65 โดยจะเพิ่มขึ้นประมาณ 40-50% เมื่อเทียบกับปี 64 เพื่อตอบรับกับความต้องการบ้านพักอาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่าง ต่อเนื่องจากลักษณะการทำงาน work from home ที่ปรับเปลี่ยนพฤติกรรมผู้อยู่อาศัย โดยคาดว่าจะมียูนิตบ้านพักอาศัยเปิดตัวใหม่ 46,800-54,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 183,000-190,800 ล้านบาท

          ในขณะที่ตลาดคอนโดฯ เปิดใหม่ในปี 65 มี แนวโน้มที่เพิ่มขึ้น 10-15% จากปี 64 เนื่องจากที่ผ่านมา ผู้ประกอบการชะลอแผนการเปิดตัวและเร่งขายคอนโดฯที่ค้างสต๊อกออกมาเป็นจำนวนมาก ทำให้มีจำนวนหน่วยเหลือขายคอนโดฯ ในตลาดลดลง ซึ่งในไตรมาส 3 ปี 64 พบว่ามียูนิตคอนโดฯ เหลือขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลกว่า 83,914 ยูนิต หรือลดลง 7.6% จาก สิ้นปี 63 ซึ่งมีหน่วยเหลือขายในตลาดประมาณ 90,841 ยูนิต

          สำหรับสถานการณ์ด้านกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดในปี 65 นั้น คาดว่าที่อยู่อาศัยทั้ง แนวราบและคอนโดฯ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ยังเป็นที่ต้องการของตลาด โดยเฉพาะในทำเลที่อยู่ใกล้กับ แนวรถไฟฟาทั้งสายใหม่และสายเก่า โดยทำเลที่ได้รับการตอบรับจากตลาดได้แก่ ทำเลที่ติดกับส่วนต่อขยายรถไฟฟาสายสีเขียว สีแดง และสายสีเหลือง เช่น ย่านรังสิต- นวนคร, ศรีนครินทร์-สุวรรณภูมิ, อ่อนนุช-บางนา, ดอนเมือง-พหลโยธิน เป็นต้น

          ขณะที่ระดับราคาที่อยู่อาศัยในปี 65 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นตามระดับราคาที่ดินที่ขยับเพิ่มขึ้น ตามการพัฒนาของระบบขนส่งในระบบรางที่เชื่อมต่อ พื้นที่ระหว่างกรุงเทพฯ ชั้นในกับกรุงเทพฯ ชั้นนอก รวมไปถึงราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น โดยประมาณว่า ราคาที่อยู่อาศัยจะมีการปรับตัวขึ้นมาประมาณ 5-10% ขึ้นอยู่กับทำเล อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อยังคงสามารถต่อรองได้ขึ้นอยู่กับสภาพการแข่งขันของผู้ประกอบการในแต่ละทำเล

          นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า ในปี 65 นี้ ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงซึ่งจะส่งผลกระทบ ต่อกำลังซื้อและความมั่นใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ความ เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบัน การเงิน และแนวโน้มการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอน ถ้าเกิดการแพร่ระบาดอย่างรุนแรงอีกรอบ อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในปี 65

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวว่า  การเปิดประเทศ และการผ่อนคลายมาตรการ LTV จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนให้ตลาดอสังหาฯ ในปี 65 ขยายตัวได้ดีขึ้น โดยบริษัทคาดยอดขายจาก กลุ่มลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้นประมาณ 10% ซึ่งในปีนี้บริษัทเตรียมขยายโครงการเพิ่ม 30% หรือมีมูลค่าประมาณ 26,000 ล้านบาท โดยบริษัทมีสต๊อกสินค้าในส่วนของคอนโดมิเนียม 11,000 ล้านบาท บ้านจัดสรรรอการ สร้าง 8,000 ล้านบาท ซึ่งเตรียมพร้อมที่ส่งมอบให้กับลูกค้า  ซึ่งจะสนับสนุนให้รายได้ของบริษัทขยายตัวถึง 15%

          “ในปี 65 นี้บริษัทยังคงมองหาการร่วมมือกับพันธมิตรร่วมทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ ทั้งในส่วนคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน มิกซ์ยูส บ้านจัดสรร ไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ ซึ่งอยู่ระหว่างการศึกษาเพิ่มเติมกับพันธมิตร ส่วนธุรกิจใหม่อื่นๆ ของบริษัททั้งกรณีการออกโทเคน หรือ Digital Access ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเตรียมงานให้สามารถพร้อมใช้กับกลุ่มสินค้า และบริการอื่นๆ ในกลุ่ม เช่น การออกโทเคนให้กลุ่มลูกค้าซื้อบ้าน เพื่อสามารถนำไปใช้การตกแต่งบ้านเพิ่มเติม เป็นต้นโดยคาดว่าจะสามารถเปิดใช้ได้ในช่วงมกราคมนี้” นายพีระพงศ์ กล่าว

          ด้าน นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ไทยปี 65 เป็นปีแห่งการฟื้นตัว หลังจากเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงปลายปี 64 จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาด การกระจายวัคซีนที่ดีขึ้น และสภาพเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัว คาดว่าจะมีจำนวนซัปพลายใหม่เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 65 ทั้งจากผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มีสินค้าอยู่ในมือ เพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อ และโครงการที่พัฒนาใหม่

          “ปัจจัยบวกที่สำคัญ ที่มีผลต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ คือการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี และการเปิดประเทศที่นำกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาอีกครั้ง โดยระดับราคายังคงมีแนวโน้มขยับขึ้น พร้อมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากราคาอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้วในปี 64 หลังจากที่ผู้ประกอบการจัดแคมเปญ “ลด แลก แจก แถม” และโปรโมชันต่างๆ กระตุ้นการตัดสินใจซื้อเพื่อระบายสต๊อกในปีที่ผ่านมา ทำให้ในปีนี้จะมีโครงการจัดแคมเปญลดราคาในบางทำเลตามดีมานด์ตลาดเท่านั้น”

          “ในปี 65 ยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม เพราะการผ่อนคลายมาตรการ LTV เอื้อต่อกลุ่มผู้ซื้อ และนักลงทุน โดยที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ มีแนวโน้มที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้น จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น และความคืบหน้าของเส้นทางรถไฟฟ้าครอบคลุมพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และชานเมือง ส่งผลต่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคา อสังหาฯ” .

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา