ดีลร่วมทุนอสังหาฯ ปี65คึกคัก ตลาดคอนโดฯ พลิกเป็นบวก ศุภาลัย-เอพี ขึ้นโครงการใหม่ ราคาจับต้องได้

          อสังหาริมทรัพย์

          เข้าสู่ปีใหม่ ปีเสือ (ปี2565) หลายคนคาดหวัง จะขอให้เป็นปีใหม่ ปีขาลที่ขานรับแต่สิ่งดีๆ เข้ามา เช่น เดียวกับทางผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ ต่างหวังว่า ปีนี้เศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น หลังจากก่อนหน้าสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย แต่การเกิดขึ้นของ “โอมิครอน” อาจส่งผลต่อภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแน่นอนผู้ประกอบการ ต้องระมัดระวังในการลงทุน เน้นเปิดโครงการ ที่สามารถเพิ่มยอดขายได้ดี ในภาวะที่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน

          อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดมิเนียม ช่วง 2 ปีที่ ผ่านมา (2564-2563) โครงการใหม่เปิดตัวไม่มาก ส่งผลให้หน่วยเปิดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง ซึ่งเป็นไปตาม สภาพตลาด โดยที่ผู้ประกอบการเร่งปิดการขายและ เร่งโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอย่างเต็มที่ เพื่อสร้างกระแสเงินสดเข้าสู่บริษัทให้มากที่สุด พร้อมปรับพอร์ตมาให้ น้ำหนักกับโครงการแนวราบ ที่ระยะเวลาการขายสั้น แต่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้ฉายภาพรวมและแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ปี พ.ศ. 2564 ว่า อุปทานเปิดขายใหม่ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 หลังจากในปีพ.ศ. 2561 ซึ่งพบว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่พื้นที่กรุงเทพฯมากถึง 66,201 ยูนิตผู้พัฒนาส่วนใหญ่ เลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีที่ผ่านมาออกไป เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ(บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด) ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแรง

          แต่พบว่า ในปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางส่วน ยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ในบางทำเลที่มั่นใจในกำลังซื้อหรือทำเลที่มีลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่ชัดเจน  แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ค่อนข้างระมัดระวังในการกำหนดราคาขายเป็นอย่างมาก เนื่องจากคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นจากเดิมได้มากนัก (กำลังซื้อภายในประเทศยังไม่ฟื้นตัว กลุ่มลูกค้าต่างชาติยังไม่กลับมา) และพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดพยายามมองหาจุดขายใหม่ๆหรือบริการอื่นๆ เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ

          นอกจากนี้ พบว่าในปี พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลายราย หันกลับมาให้ความสนใจกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขาย ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกอีกครั้ง และหลายโครงการที่เปิดตัวในช่วงที่ผ่านมา ค่อนข้างได้รับความสนใจจากนักลงทุน ที่ซื้อเพื่อการปล่อยเช่า รวมถึงเรียลดีมานด์ที่ซื้อเพื่อ การอยู่อาศัยเป็นอย่างดี

          ปี 65 คอนโดฯเปิดใหม่พลิกเป็นบวกในรอบ 3 ปี ปักหมุด 3 ทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่

          สำหรับในปี พ.ศ.2565 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ทิศทางของตลาดคอนโดมิเนียมว่า โดยภาพรวมตลาดจะกลับมาคึกคัก อีกครั้ง ซึ่งเราเห็นถึงสัญญาณที่ดีตั้งแต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยเริ่มผ่อนคลาย การกำหนดเวลาการออกนอกเคหสถานได้มีการผ่อนปรน ควบคู่ไปกับจำนวนการฉีดวัคซีนที่เพิ่ม มากขึ้น และที่สำคัญคือมาตรการเปิดประเทศจาก ทางภาครัฐฯ ที่อนุญาตให้มีการเปิดประเทศตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน ที่ผ่านมา ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยไม่สะดวกมากขึ้น รวมถึงปัจจัยบวกในเรื่องที่การธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ วันที่ 20 ตุลาคม พ.ศ. 2564-31 ธันวาคม พ.ศ. 2565

          ทั้งหมดนี้ ล้วนส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ใน ประเทศไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม กลับมาคึกคักมากขึ้นในช่วงปลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้พัฒนามีความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียมว่าจะมีการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ จึงเร่งดำเนินการเตรียมความพร้อมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีหน้ากันอย่างคึกคัก ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สประเทศไทย คาดการณ์ว่า อุปทานเปิดตัวใหม่ในปี 65 อาจปรับตัวมา อยู่ที่ประมาณ 24,000 ยูนิตเพิ่มขึ้นจาก ในปีก่อนหน้าประมาณ 28.5% จะกลับมาเป็นบวกอีกครั้ง หลังจากที่ตลาดซบเซามากว่า 3 ปี

          สำหรับในปี พ.ศ. 2565 ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกหรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง-ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา และทำเลย่านบางนา ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์ จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่าง คึกคักในปีหน้า

          ฝ่ายวิจัยฯยังพบว่า ภาพรวมอุปทานคอนโดมิเนียม เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯในช่วงปี พ.ศ.2564 ที่ผ่านมามีทั้งสิ้นจำนวน  47 โครงการ 18,678 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 63,356 ล้านบาท ยังคงปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 3,585 ยูนิต หรือคิดเป็น 16.1% ใน ส่วนของมูลค่าการพัฒนาปรับตัวลดลงประมาณ 7,516 ล้านบาท หรือคิดเป็น 10.6% จากปีก่อนหน้า ซึ่งพบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปี พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา ยังคงเป็นตลาดของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์โดยพบว่าเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาด หลักทรัพย์มากถึง 15,534 ยูนิตหรือคิดเป็น 83.2% ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 55,326 ล้านบาท และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์อีกประมาณ 3,144 ยูนิตหรือคิดเป็น 16.8% ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม ประมาณ 8,030 ล้านบาท

          ศุภาลัย ฤกษ์ดี เปิดคอนโดฯแบรนด์ใหม่รับปีขาล

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับความเคลื่อนไหว ที่น่าสนใจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ในตลาดหลักทรัพย์ เริ่มขยับการลงทุนรับต้นปี 2565 กับ แผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ นำโดย บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดตัวคอนโดมิเนียม ใหม่สไตล์ลอฟท์ ต้อนรับปี 2022 ภายใต้ ชื่อ โครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง (SUPALAI LOFT RATCHADA -WONG SAWANG) โดยโครงการได้ผ่าน EIA Approve เป็นที่เรียบร้อย สร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า ที่รอการเปิดตัวโครงการ โดยมีการปรับและออกแบบโครงการใหม่ทั้งหมด เพื่อให้ตอบโจทย์ในปัจจุบันมากขึ้น รวมทั้งพื้นที่และฟังก์ชันการใช้งาน ตลอดจนระบบที่ถูกนำมาใช้ภายในโครงการเพื่อรองรับการใช้ชีวิตให้เหมาะสม ขณะเดียวกัน ยังมีการออกแบบรองรับ เพื่อผู้พิการด้วย รวมทั้งการใช้ชีวิตในยุควิถีใหม่ (New Normal) ที่มีจุด Delivery Pick up ทุกตึกแยกสัดส่วน ประตูอัตโนมัติติดตั้ง EV Charger ภายในโครงการ ตอบโจทย์ยุคสมัยใหม่ได้ดี

          โดยโครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง พื้นที่โครงการ 9-3-66.8 ไร่ ราคาเริ่มต้น 1.7 ล้านบาท ขนาด 28-64.5 ตร.ม. อาคารชุดพักอาศัยสูง 17 ชั้น (ไม่รวมดาดฟ้า) จำนวน 3 อาคาร รวม 1,309 ยูนิต มีจำนวน 7 ร้านค้า และที่จอดรถ 52% ทำเลที่ตั้งโครงการรายล้อมสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ เพียง 5 นาที ถึงเมเจอร์รัชโยธิน ใกล้เซ็นทรัลลาดพร้าว, Big C วงศ์สว่าง ใกล้ MRT สถานีวงศ์สว่าง พร้อม รถ Shutter Bus รับ-ส่ง

          เอพี ไทยแลนด์ นำร่องขึ้น 2 โครงการใหม่ ราคาจับต้องได้

          ขณะที่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เข้าเกียร์เดินหน้าลงทุนรับต้นปี 2565 หลังจากในปีที่ ผ่านมา สร้างผลงานอย่างโดดเด่นในเรื่องของการสร้างยอดขายและคาดว่าจะปิดยอดโอนฯปลายปี 64 ได้ถึง 40,000 ล้านบาท ล่าสุดบริษัทฯเตรียมเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงต้นปี 65 นำร่อง 2 โครงการบนทำเลที่มีความต้องการซื้อ (Real Demand)  โดยใช้แบรนด์ Aspire ในการเจาะกลุ่มลูกค้า โดยโครงการแรก คือ “Aspire รัชโยธิน” อยู่ในซอยพหลโยธิน 35 (ซอย สังข์ทอง) อยู่ห่างจาก BTS รัชโยธินแค่ 350 เมตร เริ่มต้น 1.99 ล้านบาท

          และโครงการ “Aspire ปิ่นเกล้า-อรุณอมรินทร์“ซึ่งโซนนี้ โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวไม่มาก (ส่วนใหญ่จะไปหนาแน่นในโซนฝั่งถนนจรัญสนิทวงศ์) โดยใช้เวลาไม่ถึง 2 นาทีไปถึงโรงพยาบาลศิริราช และสถานที่สำคัญอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น โรงเรียนกายอุปกรณ์สิรินธร ,ตลาดวังหลัง, วัดระฆังโฆสิตารามวรมหาวิหาร, การไฟฟ้านครหลวงเขตธนบุรี และ ม.ธรรมศาสตร์ ท่าพระจันทร์ มีขนาด 1 ห้องนอน ราคาเริ่ม 2.89 ล้านบาท

          อสังหาฯ ไทยเนื้อหอม ต่างชาติยังสนร่วมทุน ญี่ปุ่น JV มากสุด “จีน-ฮ่องกง” ตามติดๆ

          นายภัทรชัย กล่าวต่อว่า สำหรับสถานการณ์ในปี 2565 เกี่ยวกับภาพรวมการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยกับต่างชาติว่า ถึงแม้หลายฝ่ายมองว่าในช่วงที่ผ่านมาเป็นช่วงขาลงของภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แต่ฝ่ายวิจัยฯ พบว่า อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังคงได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ทั้งผู้ประกอบการที่เคยเข้ามาร่วมทุนและ ผู้ประกอบการรายใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะผู้ประกอบการญี่ปุ่นยังคงให้ความสนใจร่วมทุนหรือ Joint Venture กับผู้ประกอบการไทย ทั้งในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมตลาดแนวราบ อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งเราจะยังคงเห็นภาพของการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและผู้ประกอบการญี่ปุ่นอย่างคึกคักในปี พ.ศ. 2565

          ฝ่ายวิจัยฯ พบว่า หากพิจารณาจากมูลค่าการ รวมทุน หรือ Joint Venture ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ. 2564  ผู้ประกอบการญี่ปุ่นมีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุดที่ประมาณ 68.2% ด้วยมูลค่าการร่วมทุนรวมกว่า 400,000 ล้านบาท ตามมาด้วยผู้ประกอบการจากประเทศจีนและฮ่องกง ด้วยสัดส่วนประมาณ 25.5 % และ 13.6% มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 2 แสนล้านบาท

          แนะเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทยซื้อห้องชุด

          นายภัทรชัย กล่าวถึงทิศทางของลูกค้าต่างชาติว่า ในปี 2565 อาจมีแนวโน้มที่ดีขึ้นกว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาแต่ยังคงไม่กลับไปเหมือนหรือใกล้เคียงกับในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องใช้เวลาเนื่องจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าวไม่เพียงแต่ทำลายระบบทางเศรษฐกิจไทยเท่านั้น แต่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดเจน แต่ในปี พ.ศ. 2565 จากปัจจัยบวกมาตรการเปิดประเทศจากทางภาครัฐฯในช่วงที่ผ่านมา ที่ยังคงอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยได้สะดวกมากขึ้น จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญให้กำลังซื้อต่างชาติที่ยังคงมองเห็นโอกาสการลงทุนในประเทศไทย สามารถเดินทางเข้ามาซื้อ ทำสัญญา และโอนกรรมสิทธิ์ได้สะดวกมากขึ้นในปีหน้า

          “มองว่า ผู้พัฒนาควรเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทยให้มากขึ้นในปีพ.ศ.2565 และสำหรับกำลังซื้อต่างชาติควรเพิ่มช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มเอเจนท์ต่างๆ หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการ ขายอีกช่องทาง ในภาวะที่กำลังซื้อต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้อย่างปกติ”

          ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ภาพรวมในไตรมาส 3 ปี 64การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติ ยังคงได้รับผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 มีหน่วยทั้งหมด 1,755 หน่วย ลดลง -13.1% จากไตรมาสก่อนหน้าและลดลง-6.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

          กลุ่มสัญชาติคนต่างชาติ ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดมากที่สุดคือ ชาวจีน มากที่สุดทั่วประเทศ มีการโอนฯทั้งหมด 3,760 หน่วย คิดเป็น 61.4%

          ได้เห็นดีลซื้อขายโรงแรม-โครงการอีกเพียบ

          นายภัทรชัย กล่าวว่า สำหรับดีลการซื้อขายที่ดินราคาสูงในพื้นที่ใจกลางเมืองในปี พ.ศ. 2565 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า อาจ มีเกิดขึ้นบาง แต่ส่วนใหญ่อาจเกิดขึ้นในพื้นที่รอบใจกลางเมืองเนื่องจากราคาเสนอขายยังไม่สูงมากเหมือนใน ย่าน CBD ซึ่งผู้พัฒนาที่ซื้อไปยังสามารถนำที่ดินมาพัฒนาโครงการได้ด้วยระยะคืนทุนที่ไม่นานมากนัก แต่เรา มองว่าดีลซื้อขายโรงแรม หรือการเทกโอเวอร์โครงการ หรือกิจการ จะเป็นภาพที่อาจจะเห็นมากขึ้นในปีหน้า

อนึ่ง ในปีที่ผ่านมา การซื้อขายโรงแรมและโครงการอสังหาริมทรัพย์และแปลงที่ดิน ยังคงมีธุรกรรมให้เห็น ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและในหัวเมืองท่องเที่ยว ซึ่งผู้ประกอบการที่มีความโดดเด่นในการเข้าเทกโอเวอร์โรงแรม ได้แก่บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ที่มีแอสเสททั้งโรงแรม ศูนย์ค้าปลีกค้าส่ง อาคารสำนักงานและที่ดินในมือที่อยู่ในไพรม์แอเรีย รวมมูลค่ากว่า 1.34 แสนล้านบาท ประกาศตัวเลขดีลซื้อโรงแรมกว่า 200 โรงแรม และก่อนหน้านี้ ดีลจบก่อนสิ้นปี 64 กับการซื้อโรงแรมแบรนด์ดัง “ดุสิต ดีทู เชียงใหม่” จากกลุ่มดุสิตธานี หรือแม้แต่ การร่วมเป็นพันธมิตรกับเจ้าสัวตระกูล “หวั่งหลี” ในการเช่าที่ดินริมน้ำ “ล้ง 1919"รวมเป็นระยะเวลา 64 ปี

          ขณะที่ฟากของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีการสร้าง“สตอรี่” ให้กับธุรกิจมาต่อเนื่อง คงหนีไม่พ้น บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่มาสร้างสีสันในวงการ อสังหาฯ ทั้งเรื่องการเข้าซื้อโครงการคอนโดมิเนียมสร้างค้างบนถนนรัตนาธิเบศร์ ติดรถไฟฟ้าสายสีม่วงรวมถึงประกาศความสำเร็จในการซื้อที่ดินอีกหลายแปลงและล่าสุดเซอร์ไพรส์วงการ เข้าซื้อหุ้นบริษัท เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้จำกัด (มหาชน) ถือหุ้นเบื้องต้นสัดส่วน 24.16%

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา