อสังหาฯชี้ต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนอง แรงไม่พอปลุกตลาดฟื้น

                   เหตุกระตุ้นดีมานด์กลุ่มเดิมที่ถูกซัปพอร์ตไปแล้ว

                   อสังหาริมทรัพย์

                  เสียงเฮ..!! สนั่น เมื่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2564 ที่ผ่านมา มีมติเห็นชอบ ให้ต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจํานองซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการกระตุ้นและ ฟื้นฟูเศรษฐกิจ ปี 2565 ที่หลายคนบอกว่าเป็นทอง ขวัญปีใหม่ สําหรับประชาชนที่กําลังจะซื้อบ้าน และ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กําลังจะโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยการต่ออายุ มาตรการการลดค่าจดจํานองและค่าธรรมเนียมการ โอนมีส่วนช่วยลดภาระค่าโอนและจดจํานองแก่ผู้บริโภค จากล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท ซึ่ง เป็นการเพิ่มกําลังซื้ออีกทางหนึ่งให้กับผู้บริโภคอีกด้วย

                    นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอน ซัลแทนซี จํากัด กล่าวว่า การที่รัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจปี 2565 (มาตรการของขวัญ ปีใหม่ 2565) โดยในส่วนของมาตรการเพิ่มกําลังซื้อของ ประชาชนนั้น มีเรื่องของมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสําหรับที่อยู่อาศัยโดยการลด ค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% ลงเหลือ 0.01% และลด ค่าธรรมเนียมการจํานองจากร้อยละ 1 ลงเหลือ 0.01% (เฉพาะการโอนและจดจํานองในคราวเดียวกัน) สําหรับ ที่อยู่อาศัย และอาคารพาณิชย์ เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและ ราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งครอบคลุม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด ทั้งนี้ มาตรการจะมีผลบังคับใช้สําหรับการโอนและ จดจํานองตั้งแต่วันถัดจากวันที่เผยแพร่ประกาศ กระทรวงมหาดไทยในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

                    มาตรการดังกล่าวรัฐบาลประกาศออกมาเพื่อช่วย เหลือให้ประชาชนที่อยากมีที่อยู่อาศัยสามารถตัดสินใจ ซื้อได้ง่ายขึ้น เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศผ่านการ ซื้อขายที่อยู่อาศัย เพียงแต่มาตรการนี้ยังคงมีข้อจํากัด ที่อาจจะมีผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์หรือการซื้อขายที่อยู่ อาศัยให้เกิดขึ้นไม่เป็นไปตามที่รัฐบาลคาดหวัง เนื่องจาก การจํากัดมูลค่าสูงสุดไว้ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตเป็น เรื่องที่มีผลต่อการซื้อขายในตลาด แม้ว่าสัดส่วนของ ที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตนั้น จะมีมากกว่าสัดส่วนของราคาที่มากกว่า แต่ด้วยศักยภาพ ของผู้ซื้อโดยเฉพาะเรื่องของความพร้อมทางการเงิน ซึ่งอาจจะมีผลต่อการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากคนไทยส่วนใหญ่ชื่อที่อยู่อาศัยโดยการขอสินเชื่อธนาคาร และกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อ ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตนั้น ติดปัญหาเรื่อง ของการขอสินเชื่อธนาคารค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในช่วงที่ผ่านมาที่เศรษฐกิจชะลอตัว

                    การขอสินเชื่อธนาคารสําหรับกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต นั้น เป็นเรื่องที่ค่อนข้างมีปัญหาพอสมควรในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมาเพราะธนาคารมีความเข้มงวดในการพิจารณา การอนุมัติสินเชื่อธนาคาร ผู้ซื้อจํานวนมากติดปัญหา ในการขอสินเชื่อธนาคารค่อนข้างมาก และมีผลต่อผู้ประกอบการ เนื่องจากเงินไม่หมุนเวียนแบบที่ควรจะ เป็นผู้ ประกอบการหลายรายจึงพยายามเรียกร้องให้ ธนาคารผ่อนปรนเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อ แม้ว่า ธนาคารแห่งประเทศไทยจะผ่อนคลายหลักเกณฑ์การ กํากับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง กับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) โดยให้บ้าน หลังที่สองสามารถขอสินเชื่อได้ 100% แต่ก็ยังไม่ได้กระตุ้น กําลังซื้อได้มากมายเท่าที่ควร เพราะภาวะเศรษฐกิจ ชะลอตัว และเรื่องของการขาดความเชื่อมั่นในภาวะ เศรษฐกิจในระยะยาว

                    ผู้ประกอบการหลายรายพยายามเข้าไปช่วยเหลือผู้ซื้อในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารทั้งการให้ความรู้ ทําความเข้าใจ และมีขั้นตอนการพิจารณาสินเชื่อเบื้องต้น ก่อนที่จะทําการยื่นเอกสารขอสินเชื่อธนาคาร เพื่อให้ผู้ซื้อ เข้าใจในปัญหาของตนเอง และแก้ไขก่อนที่จะขอสินเชื่อ ธนาคาร เพื่อเลี่ยงการขอสินเชื่อธนาคารไม่ได้ รวมไปถึง การที่มีผู้ประกอบการบางรายมีการให้เช่าอยู่ก่อนเพื่อให้ ผู้ซื้อค่อยๆ จัดการปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือนให้หมดก่อน แล้วค่อยขอสินเชื่อเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ภายหลัง มาตรการรูปแบบนี้จะช่วยเหลือผู้ซื้อและกระตุ้นเศรษฐกิจ ได้จริงต้องไม่มีการควบคุมเพดานราคาสูงสุด ซื้อที่อยู่ อาศัยราคาใดก็ได้รับผลจากมาตรการนี้ทั้งหมด เพื่อที่จะ ได้มีกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาด มากกว่าที่จะกําหนดราคาไว้ที่ 3 ล้านบาทต่อยูนิต

                    ด้านนายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า การต่ออายุมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นเรื่องพื้นฐาน เป็นสิ่งจําเป็นที่รัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องทํา เพราะสามารถกระตุ้นภาคธุรกิจและ เศรษฐกิจโดยรวม มาตรการดังกล่าวยังช่วยลดภาระ ให้กับผู้บริโภคและบริษัทอสังหาฯ และยังส่งผลดี ทางด้านจิตวิทยาต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของ ผู้บริโภคในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี

                    โดยเฉพาะการผ่อนคลายมาตรการกํากับดูแล LTV ซึ่งทําให้กรณีการกู้ร่วมลดปัญหาไปได้มาก โดยเฉพาะ กรณีการกู้ร่วมเป็นบ้านหลังที่ 2-3 ของผู้ที่เคยกู้ซื้อบ้าน มาแล้ว ซึ่งการผ่อนคลายมาตรการ LTV ทําให้ตลาดที่อยู่ อาศัยระดับกลาง-ล่างฟื้นตัวได้ดีขึ้น เนื่องจากกลุ่มลูกค้า ที่ต้องการซื้อบ้านและมีรายได้ในช่วง 30,000-200,000 บาทสามารถกู้ได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้น เศรษฐกิจยังช่วยลดสต๊อกสะสมในตลาดได้เยอะซึ่งอาจ มีผลให้ในช่วงปลายปีนี้ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น เพื่อให้ได้ส่วนลดจากแคมเปญกระตุ้นยอดขายช่วงใน ปลายปี ซึ่งจะทําให้ในปีนี้ตลาดอสังหาฯ จะสามารถเติบโต ได้ถึง 7% ทั้งนี้สาเหตุที่ทําให้ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้อ ในช่วงปลายปีเพราะในปีหน้าผู้ประกอบการอาจไม่ให้ ส่วนลดมากเท่ากับปีนี้ หลังจากสต๊อกที่อยู่อาศัยในตลาด ลดลงไปมาก ทําให้ผู้ประกอบการกลับมาทําตลาดเหมือน กับในช่วงปกติ

                    นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร และกรรมการผู้จัดการบริษัท แอล. พี. เอ็น. ดี เวลลอปเมนท์ จํากัด (มหาชน) ให้ความเห็นเกี่ยวกับการ ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่า ธรรมเนียมการจดจํานอง จาก 2% และ 1% เป็น 0.01% ไปจนถึง 31 ธันวาคม 2565 ว่า การขยายอายุมาตรการ ดีต่อความเชื่อมั่นและความมั่นใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2565 ทําให้ผู้ซื้อลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ประมาณล้านละ 29,800 บาท มีส่วนช่วยลดค่าใช้จ่ายให้ กับผู้ซื้อได้ ซึ่งเป็นเรื่องดีสําหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2565 โดยกลุ่มสินค้าที่จะได้รับประโยชน์จาก มาตรการผ่อนคลายนี้เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่พร้อม โอน ซึ่งมีอยู่ในตลาดตอนนี้ประมาณ 750,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 300,000 ล้านบาท และแนวราบประมาณ 450,000 ล้านบาท ในส่วนของ LPN เองมีสินค้าที่พร้อมอยู่พร้อมโอนประมาณ 8,000 ล้านบาท ซึ่งน่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการนี้

                    อย่างไรก็ตามนายโอภาสกล่าวว่า “มาตรการสําคัญ ที่จะสามารถกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้คือ การผ่อนคลายความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ของสถาบันการเงิน ซึ่งปัจจุบันเป็นปัญหาใหญ่สําหรับ ผู้ซื้อบ้านโดยปัจจุบันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 40-50% ถ้าสถาบันการเงินผ่อนคลายการ พิจารณา หรือภาครัฐมีการพิจารณาสร้างเครื่องมือมาช่วย ให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ได้ เช่น การค้ำประกัน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อลด ความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน เหมือนที่มีบรรษัท ประกันสินเชื่อเพื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) มาช่วย ค้ำประกันสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ทําให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น” นายโอภาสกล่าว

                    นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้าน จัดสรร กล่าวว่า การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม การโอน และลดค่าจดจํานองเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้นอาจช่วยกระตุ้นตลาดได้ไม่มากนัก เพราะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้นได้รับ สิทธิ์มา 2 ปีแล้ว ทําให้ซัปพลายระดับราคาดังกล่าว ในตลาดถูกดูดซับไปเยอะแล้ว ดังนั้นการต่ออายุมาตรการ ดังกล่าวโดยคงเพดานราคาที่ 3 ล้านบาทเหมือนเดิม ดังนั้น ผลที่ออกมาอาจไม่ช่วยได้มากนักเพราะดีมานด์ ในกลุ่มนี้ถูกดูดซับไปเยอะแล้ว

                    ทั้งนี้ ก่อนหน้านี้ สมาคมฯ เคยยื่นข้อเสนอแนะ ต่อภาครัฐให้ขยายเพดานราคาบ้านในมาตรการลดค่า จดจํานองและโอนกรรมสิทธิ์จาก 3 ล้านบาทขึ้นเป็น 5 ล้านบาท เพื่อให้ฐานกลุ่มคนซื้อที่อยู่อาศัยกว้าง มากขึ้น แต่ผลที่ออกมากลายเป็นว่ารัฐยังคงระดับ ราคาบ้านในกลุ่มเดิมคือไม่เกิน 3 ล้านบาท ดังนั้นผลบวก ที่จะได้จากการขยายอายุมาตรการดังกล่าวจึงไม่น่าจะช่วยกระตุ้นตลาดได้มากนัก เพราะกลุ่มลูกค้าในกลุ่ม ดังกล่าวยังคงเป็นกลุ่มที่มีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูง เหมือนเดิม

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา