รถไฟฟ้า LRT ปลุกทำเลบางนา-ตราด
กทม.ปัดฝุ่นรถไฟฟ้ารางเบา “LRT บางนา-สุวรรณภูมิ” 19.7 กิโลเมตรในรอบ 8 ปี ปลุกตลาดอสังหาฯแนวเส้นทาง 14 สถานีคึกคักกระชุ่มกระชวย “คอลลิเออร์สฯ” เผยยักษ์ธุรกิจปักหมุดโครงการท่วมทำเล พื้นที่ค้าปลีก 6.3 แสนตารางเมตร เช่าเกือบเต็ม 96% ออฟฟิศบิลดิ้งพรึ่บ 17 โครงการ ตลาดบ้าน-คอนโดฯ มูลค่ารวมทะลุ 5.4 หมื่นล้าน “MQDC-แสนสิริ-แอสเสทไวส์- CMC-AIA-WHA” แข่งลงทุนรับอนาคตทำเลไร้รอยต่อเชื่อม EEC
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เป็นโครงการรถไฟฟ้ารางเบา (Light Rail Transit : LRT) สายบางนา-ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ระยะทาง 19.7 กิโลเมตร วงเงิน 27,892 ล้านบาท ซึ่งมีผลศึกษาครั้งแรกเมื่อปี 2556 ล่าสุดทางต้นสังกัด เจ้าของโครงการ คือ “กทม.-กรุงเทพ มหานคร” ได้ฤกษ์หยิบโครงการมา ปัดฝุ่นอีกครั้ง ในอนาคตจะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจให้กับทำเลย่านกรุงเทพฯ ตะวันออก ตามแนวถนนบางนา-ตราด อย่างเห็นได้ชัด
งบฯ 21 ล้านจ้างรีวิวโครงการ
นายประพาส เหลืองศิรินภา ผู้อำนวยการสำนักการจราจรและขนส่ง (สจส.) กรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า สจส.ใช้งบประมาณดำเนินการ 21.795 ล้านบาท ในการว่าจ้างกลุ่มที่ปรึกษา 5 บริษัท ทำการศึกษาความเป็นไปได้โครงการใหม่ เนื่องจากผลศึกษาเดิมไม่ได้รวมการจัดทำรายงานวิเคราะห์โครงการตาม พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2562 หรือ พ.ร.บ.ร่วมทุน 2562 ประกอบกับสถานการณ์โควิดทำให้ปัจจัยบางอย่างมีการเปลี่ยนแปลง
รายละเอียด 5 บริษัท ประกอบด้วย 1.บริษัท ทีมคอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ จำกัด 2.บริษัท อวานการ์ด แคปปิตอล จำกัด 3.บริษัท อินฟราทรานส์ คอนซัลแตนท์ จำกัด 4.บริษัท ดาวฤกษ์ คอมมูนิเคชั่นส์ จำกัด และ 5.บริษัท พีเอสเค คอนซัลแทนส์ จำกัด มีเวลาศึกษา 200 วัน เริ่มตั้งแต่ 11 มิถุนายน 2564-กุมภาพันธ์ 2565 โดยคาดว่ามีการจัดสัมมนาสรุปผลโครงการภายในมกราคม 2565 เพื่อนำเสนอรายละเอียดผลการศึกษาโครงการ
มาเลย์โมเดล “เกอลานาจายา”
แหล่งข่าวจาก กทม.เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ไทม์ไลน์ล่าสุดโครงการนี้ คาดว่าสรุปผลการศึกษาแล้วเสร็จช่วงต้นปี 2565 จากนั้น กทม.จะนำเสนอโครงการตามขั้นตอนให้กระทรวงมหาดไทยพิจารณาให้ความเห็นชอบ ก่อนเสนอเข้าสู่ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ในปี 2566 จากนั้นจะเข้าสู่กระบวนการจัดทำเอกสารและหา ผู้ร่วมลงทุนตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2562 ใช้เวลาอีก 1 ปีครึ่ง คาดว่าจะได้ตัวผู้ร่วมลงทุนและเริ่มก่อสร้างภายในปี 2568 ใช้เวลาก่อสร้างอีก 4 ปี กำหนดแล้วเสร็จในปี 2572
ทั้งนี้ นอกจากให้ศึกษาโครงการใหม่แล้ว อีกด้านหนึ่งกำลังจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA อยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) ซึ่งคาดว่ามีผล กระทบน้อย เพราะแนวเส้นทางใช้เขตทางของการทางพิเศษแห่งประเทศไทย (กทพ.) กรมทางหลวง (ทล.) และองค์การบริหารส่วนตำบลในพื้นที่ ซึ่งเคยมีหนังสืออนุญาตการใช้พื้นที่แล้ว ล่าสุดจะมีหนังสือขอคำยืนยันอีกครั้งหนึ่ง
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เบื้องต้น รูปแบบ โครงการ LRT บางนา-สุวรรณภูมิ ออกแบบเป็นรถไฟฟ้ารางเบาที่วิ่งได้ทั้งระดับดินและยกระดับ โดยมีโมเดลต้นแบบจากรถไฟฟ้ารางเบา “เกอลานาจายา” (Kelana Jaya LRT Line) ประเทศมาเลเซีย ซึ่งเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2541 มีผู้โดยสารใช้งานปี 2562 วันละ 329,406 เที่ยวคน
เชื่อมรถไฟฟ้า “เขียว-เหลือง”
สำหรับ LRT บางนา-สุวรรณภูมิ ตามแผนที่วางไว้แบ่งก่อสร้าง 2 เฟส ออกแบบเป็นทางยกระดับทั้งหมด ประกอบด้วย เฟสที่ 1 ช่วงบางนาธนาซิตี้ ระยะทาง 14.6 กิโลเมตร มี 12 สถานี ส่วนเฟสที่ 2 ช่วงธนาซิตี้-สนามบินสุวรรณภูมิ 5.1 กิโลเมตร มี 2 สถานี และกำหนดให้มีโรงจอดและศูนย์ซ่อมบำรุงพื้นที่ 29 ไร่ อยู่ติดกับสถานีธนาซิตี้
ไฮไลต์จะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าอีก 2 สาย ได้แก่ สายสีเขียวช่วงแบริ่ง-คูคต ที่ “สถานีบางนา” ใกล้กับ BTS อุดมสุข และ BTS บางนา มีแผนทำทางเลื่อนอัตโนมัติ 150 เมตร เพื่อเชื่อมกับ sky walk ที่ กทม.สร้างไว้ และสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง ที่ “สถานีวัดศรีเอี่ยม” ใกล้กับสถานีศรีเอี่ยม และสถานีศรีลาซาล ซึ่งจะทำ sky walk เชื่อมต่อกับสถานีวัดศรีเอี่ยมของสายสีเขียว และเชื่อมต่อกับอาคารจอดแล้วจรที่ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกัน
ค้าปลีกทะลุ 6.3 แสนตารางเมตร
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า องค์ประกอบหนึ่งของเมืองน่าอยู่คือการมีระบบขนส่งที่มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะในเมืองขนาดใหญ่อย่างมหานครกรุงเทพ โดยโครงการ LRT บางนา-สุวรรณภูมิไม่มีการเวนคืนที่ดิน คาดว่าใช้เวลาก่อสร้าง 3 ปี นับจากเริ่มตอกเสาเข็ม และผลการศึกษาเดิมคาดว่าในปีแรกที่เปิดบริการมีปริมาณผู้โดยสาร 42,720 เที่ยวคน/วัน ขณะที่อัตราค่าโดยสารเก็บตามระยะทางเริ่มต้น 12 บาท และเก็บเพิ่มกิโลเมตรละ 2 บาท
สำหรับย่านบางนา-ตราด เป็นหนึ่งในทำเลคุณภาพที่มีถนนสายหลักใช้เดินทางสู่ภาคตะวันออกหรือ EEC ปัจจุบันมีการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมค่อนข้างหนาแน่น
ณ สิ้นไตรมาส 2/64 แวดล้อมด้วยพื้นที่ค้าปลีกรวมกัน 638,294 ตารางเมตร แบ่งเป็นศูนย์การค้า 532,198 ตารางเมตร คิดเป็น 83.4% ของพื้นที่ค้าปลีกในทำเล รองลงมาคอมมิวนิตี้มอลล์
82,046 ตารางเมตร คิดเป็น 12.8% สเปเชียลิตี้สโตร์ 22,500 ตารางเมตร คิดเป็น 3.5% และพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนอีก 1,550 ตารางเมตร สัดส่วน 0.5%
ปัจจุบันพื้นที่ค้าปลีกย่านบางนามีอัตราเช่าพื้นที่แล้วเกิน 96.7% ถือว่าเป็นทำเลที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากสำหรับธุรกิจค้าปลีกทั้งในปัจจุบันและอนาคต
เซ็นทรัล-เดอะมอลล์-MQDC พรึ่บ
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสารคอลลิเออร์สฯ พบว่า มีผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกรายใหญ่ ของประเทศ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา เปิดให้บริการ Central Village Luxury Outlet เป็น luxury outlet แห่งแรกในประเทศไทย, กลุ่มสยามพิวรรธน์ร่วมทุนกับไซม่อน พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป เปิดตัว สยาม พรีเมี่ยม เอาท์เล็ต โครงการอินเตอร์เนชั่นแนลลักเซอรี่เอาท์เล็ตแห่งแรกของประเทศไทย ตั้งอยู่ใกล้กับสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิเช่นเดียวกัน
โดยคาดการณ์ว่าในอนาคตอันใกล้บนทำเลบางนา-ตราดจะมีพื้นที่ค้าปลีกอีกเกือบ 1 ล้านตารางเมตร ทั้งในส่วนของโครงการ แบงค็อก มอลล์ของกลุ่มเดอะมอลล์ กรุ๊ป บนที่ดิน 100 ไร่ บริเวณสี่แยกบางนา มูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 50,000 ล้านบาท วางแผนให้เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ พื้นที่รวม 650,000 ตารางเมตร
อภิโปรเจ็กต์ยังรวมถึง “The Forestiasเดอะ ฟอเรสเทียส์” โครงการ mix-used บนพื้นที่ 300 ไร่ พัฒนาโดยบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) มูลค่าโครงการ 125,000 ล้านบาท
AIA-WHA แข่งลงทุนออฟฟิศ
นอกจากพื้นที่ค้าปลีกแล้ว ทำเลย่านบางนา-ตราดยังแวดล้อมด้วยอาคารสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้งไม่ต่ำกว่า 17 โครงการ พื้นที่เช่ารวม 284,457 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่สำนักงานถูกใช้ไปแล้ว 245,458 ตารางเมตร สัดส่วน 86.3% ราคาเสนอเช่าอยู่ในช่วงระหว่าง 350-700 บาท/ตารางเมตร
อัพเดตล่าสุดในช่วงครึ่งปีแรก 2564 บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA Group ผู้พัฒนาชั้นนำครบวงจรด้านโลจิสติกส์และนิคมอุตสาหกรรมของไทย เดินหน้าขยายธุรกิจเปิดตัว WHA Tower พื้นที่สำนักงานเกรด A บนถนนบางนา-ตราด กม. 7 พื้นที่ใช้สอย 52,000 ตารางเมตร
ขณะเดียวกัน มีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการพัฒนาอีกไม่ต่ำกว่า 100,000 ตารางเมตร ที่เตรียมจะเปิดตัวในอนาคตประกอบด้วย ออฟฟิศในโครงการ The Forestias และโครงการเอไอเอ อีสต์ เกตเวย์ (AIA East Gateway) พัฒนาโดยบริษัท เอไอเอ ประเทศไทย จำกัด อาคารสำนักงานระดับพรีเมี่ยมเกรด A ออกแบบเป็นอาคารไฮไรส์ความสูง 33 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 70,000 ตารางเมตร บนเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 10 ไร่
บ้าน-คอนโดเปิดขาย 5.4 หมื่น ล.
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยตลอดแนวเส้นทาง 14 สถานีของโครงการ LRT บางนา-สุวรรณภูมิ พบว่ามีมูลค่าตลาดไม่ต่ำกว่า 54,000 ล้านบาท (ดูตารางประกอบข่าว) แบ่งเป็นสินค้าบ้านจัดสรรมีโครงการเปิดขายอยู่ในปัจจุบัน 22 โครงการ จำนวน 2,209 ยูนิต มูลค่าโครงการ 21,929 ล้านบาท ขายได้แล้ว 1,388 ยูนิต คิดเป็น 62.8% เป็นบ้านเดี่ยว 823 ยูนิต ขายไปแล้ว 40.3% ทาวน์เฮาส์ 1,018 ยูนิต ขายไปแล้ว 80.2% บ้านแฝด 346 ยูนิต ขายได้ 61.2% และอาคารพาณิชย์ 22 ยูนิต ขายไปแล้ว 81.2%
คอนโดมิเนียมมี 10 โครงการ รวม 5,171 ยูนิต มูลค่าโครงการ 30,252 ล้านบาท ขายไปแล้ว 3,512 ยูนิต คิดเป็น 67.9% มียูนิตเหลือขาย 1,645 ยูนิต คิดเป็น 32.1%
แสนสิริ-ASW-CMC ผุดคอนโดฯ
นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า ย่านบางนา-ตราดเป็นทำเลที่บิ๊กแบรนด์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจและเตรียมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคตอีกเป็นจำนวนมาก เช่น บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW เตรียมเปิดตัวแบรนด์ “แอทโมซ บางนา-Atmoz Bangna” คอนโดฯ โลว์ไรส์สไตล์รีสอร์ตสูง 8 ชั้น 5 อาคาร จำนวน 1,101 ยูนิต ร้านค้า 2 ยูนิต มูลค่า 2,239 ล้านบาท บนพื้นที่โครงการ 10 ไร่ ทำเลต้นถนนบางนา-ตราด กม.4
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการ “เดอะ มูฟ บางนา” ในซอยบางนา-ตราด 37 เป็นอาคาร 8 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 464 ยูนิตในช่วงกลางปี 2564 ที่ผ่านมา และในช่วงครึ่งปีหลังบริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ CMC เตรียมเปิดตัวโครงการ Cerocco บางนา 36 เป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ 8 ชั้น สไตล์ Moroccan จำนวน 4 อาคาร พื้นที่โครงการ 5-3-98 ไร่ จำนวน 752 ยูนิต เป็นการสะท้อนได้ว่าทำเลย่านนี้ค่อนข้างคึกคักเป็นอย่างมากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์
ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
