แอชตันอโศกกระทบเชื่อมั่นทุนต่างชาติ
จับตาแอชตัน อโศก เอฟเฟ็กต์ “คอลลิเออร์ส ประเทศไทย” เผยสถิติ 6 ปีครึ่ง (2558-ครึ่งปีแรก 2564) มีโครงการ JV สะสม 5.3 แสนล้าน ครึ่งปีหลังจ่อเปิดเพิ่ม 3-4 หมื่นล้านบาท กระทบความเชื่อมั่นนักลงทุน-ผู้บริโภค สมาคมคอนโดฯส่งหนังสือถึงบิ๊กตู่ ขอให้สั่งการส่วนราชการทบทวนปรับปรุงกฎหมายการขออนุญาตให้มีความชัดเจน ไม่ต้องตีความ ชี้ทำลายบรรยากาศการลงทุนอสังหาฯ “พฤกษาฯ” ประกาศเลื่อนไม่มีกำหนดแผนลงทุนคอนโดฯร่วมทุนกับญี่ปุ่น
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากกรณีคำพิพากษาของศาลปกครองกลางเพิกถอนใบอนุญาตโครงการคอนโดมิเนียม “แอชตัน อโศก” ประเมินว่า ส่งผลกระทบความเชื่อมั่นกำลังซื้อและนักลงทุนต่างชาติ
โดยในช่วงปลายเดือนกรกฎาคม 2564 ที่ผ่านมา หลังจากศาลปกครองกลางพิพากษาเพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตที่ออกให้แก่บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด โดยให้มีผลย้อนหลังถึงวันที่ออกหนังสือทุกฉบับ ให้กับโครงการแอชตัน อโศก
ดัชนีเชื่อมั่นผู้บริโภคร่วงหนัก
ทั้งนี้ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด เป็นเจ้าของโครงการและ ผู้ประกอบการ (โดยบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก เป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ซี อินเวสเม้นท์ ไฟว์ ไพรเวท ลิมิเต็ด บริษัทในกลุ่มของบริษัท มิตซุย ฟูโดซัง จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากประเทศญี่ปุ่น โดยแอชตัน อโศก เป็นการร่วมทุนพัฒนา (JV-joint venture) มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 6,700 ล้านบาท
หลังจากการพิพากษาดังกล่าว ส่งผล ให้เกิดการวิพากษ์วิจารณ์ต่าง ๆ ในสังคมมากมายถึงต้นเหตุและผลที่จะตามมาหลังจากนี้ ซึ่งจากตัวเลขดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคทุกรายการของมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ในเดือนกรกฎาคม 2564 พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่น ของผู้บริโภคทุกรายการปรับตัวลดลงจากระดับ 43.1 มาอยู่ที่ 40.9 ซึ่งอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 274 เดือน หรือ 22 ปี 10 เดือน
ซึ่งแน่นอนว่าหลังจากการพิพากษาดังกล่าวส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองไทยอย่าง หลีกเลี่ยงไม่ได้
“เกิดคำถามขึ้นมากมายสำหรับกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนคอนโดฯว่า อะไรคือความแน่นอนหลังจากนี้ แม้กระทั่ง คอนโดฯที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมาสักพัก ยังมีคำพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาต ย้อนหลังได้ สิ่งที่เกิดขึ้นกระทบต่อ ภาพรวมการลงทุนที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งในส่วนของการพัฒนาคอนโดฯโครงการใหม่ และกระทบต่อความเชื่อมั่นของ ลูกค้าต่อตลาดคอนโดฯในเมืองไทย ทั้งกำลังซื้อในประเทศและกำลังซื้อต่างชาติ”
อนันดาฯ+ญี่ปุ่น 1.4 แสนล้าน
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า คอนโดฯแอชตัน อโศก เป็นโครงการร่วมทุนระหว่าง ผู้พัฒนาชาวไทย คือ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และบริษัท มิตซุย ฟูโดซัง จำกัด จากญี่ปุ่น ซึ่งทั้ง 2 บริษัทมีการร่วมทุนพัฒนาคอนโดฯในกรุงเทพมหานคร ร่วมกันมาตั้งแต่ปี 2556 ถึงปัจจุบัน
อัพเดตล่าสุด บมจ.อนันดาฯมีการ ร่วมทุน หรือ joint venture กับมิตซุย ฟูโดซัง แล้วเกิน 20 โครงการ มูลค่าการร่วมทุนไม่ต่ำกว่า 140,000 ล้านบาท และมีแผนพัฒนาร่วมกันอีก 24,000 ล้านบาท ในอนาคต
6 ปีครึ่งร่วมทุน 5.3 แสนล้าน
นายภัทรชัยกล่าวว่า ภาพรวมมูลค่าการร่วมทุนระหว่างดีเวลอปเปอร์ไทยกับผู้ร่วมทุนต่างชาติในประเทศไทย ในช่วงปี 2558-ครึ่งปีแรก 2564 มีมูลค่าการร่วมทุน แล้วกว่า 527,120 ล้านบาท
โดยโครงการร่วมทุนสูงที่สุดเกิดขึ้นในปี 2561 ซึ่งมีมูลค่าร่วมทุนสูงถึง 111,020 ล้านบาท และตัวเลขเริ่มมีการปรับตัวลดลง หลังจากนั้นมา สอดคล้องกับภาพรวมตลาดคอนโดฯในประเทศไทย (ธนาคารแห่งประเทศไทยเริ่มใช้มาตรการ LTV-loan to value ในช่วงไตรมาส 2/62)
สำหรับโครงการร่วมทุนในประเทศไทยพบว่า สัดส่วน 90% ของมูลค่าการร่วมทุนเกิดขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่เหลืออีก 10% กระจายโครงการร่วมทุนตามเมืองท่องเที่ยว ต่าง ๆ เช่น ภูเก็ต ชลบุรี เชียงใหม่ เป็นต้น และพบว่าสัดส่วน 80% เป็นการร่วมทุน พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อีก 20% เป็นโครงการร่วมทุนพัฒนาอสังหาฯใน รูปแบบอื่น ๆ เช่น อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก เป็นต้น
“ญี่ปุ่น” ครองส่วนแบ่ง 67%
สำหรับนักลงทุนต่างชาติในตลาด อสังหาฯเมืองไทยพบว่า ญี่ปุ่นเป็นชาติที่สนใจเข้ามาทำ joint venture มากที่สุด ด้วยสัดส่วน 67% มีมูลค่าการร่วมทุน 375,000 ล้านบาท รองลงมาประเทศจีน 19% และฮ่องกง 10%
นายภัทรชัยกล่าวตอนท้ายว่า ถึงแม้ว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมอสังหาฯในประเทศไทยโดยเฉพาะตลาดคอนโดฯอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่ผู้พัฒนาจาก ต่างประเทศโดยเฉพาะญี่ปุ่น ยังคงมองเห็นโอกาสการลงทุนในประเทศไทย และยังคงให้ความสนใจเข้ามาร่วมทุน หรือ joint venture กับผู้พัฒนาอสังหาฯไทยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการร่วมทุนใน คอนโดฯ โดยให้ความสนใจเข้าร่วมทุนกับ ผู้พัฒนารายใหม่ ๆ ในทำเลใหม่ นอกเหนือ จากโซนกรุงเทพฯชั้นใน เช่น บางนา รามคำแหง รัชดาภิเษก เป็นต้น
“แต่จากคำพิพากษาเพิกถอนใบ อนุญาตก่อสร้างแอชตัน อโศก แน่นอนว่า ก่อให้เกิดความกังวลใจ และคำถาม มากมายให้กับผู้พัฒนาต่างชาติที่ยังสนใจที่จะเข้ามาร่วมทุนพัฒนาอสังหาฯ ในเมืองไทย ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายต้องหันมาร่วมกันหาทางออกที่ดีที่สุด จุดโฟกัสที่สำคัญเพื่อเป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติที่มองว่า ไทยยังคงเป็น ประเทศที่เหมาะแก่การลงทุนในอนาคตสำหรับพวกเขาที่จะนำเม็ดเงินมูลค่ากว่าแสนล้านบาทในแต่ละปีเข้ามาลงทุน เหมือนกับที่เคยเกิดในช่วงก่อนหน้า”
ส่อง 10 คอนโดฯครึ่งปีหลัง
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า จากการ รวบรวมข้อมูลแผนลงทุนคอนโดฯในช่วง ครึ่งปีหลัง 2564 พบว่า ในเขตกรุงเทพฯ มีบริษัทบิ๊กแบรนด์อสังหาฯเตรียมความพร้อมรอเปิดตัวคอนโดฯร่วมทุนโครงการใหม่ 10 โครงการด้วยกัน (ดูตารางประกอบ) มูลค่ารวมกัน 40,900 ล้านบาท
โดย 9 โครงการมีพันธมิตรร่วมทุนจากประเทศญี่ปุ่น อาทิ มิตซุย ฟูโดซัง, มิตซูบิชิ เอสเตท, โนมูระ เรียลเอสเตท, ฮันคิว เรียลตี้, โตเกียว ทาเทโมโนะ และ 1 โครงการมีพันธมิตรร่วมทุนกลุ่มฮ่องกงแลนด์
ซึ่งเป็นที่น่าจับตาดูว่าจะเปิดตัวโครงการตามแผนที่วางไว้ หรือจะมีการชะลอการลงทุนออกไปหรือไม่ เพราะมีปัจจัยกระทบทั้งสถานการณ์โควิด กำลังซื้อชะลอตัว ล่าสุดกรณีแอชตัน อโศก ซึ่งกระทบความเชื่อมั่นการลงทุนในตลาดคอนโดฯอย่างมีนัยสำคัญ
พฤกษาฯเลื้อน JV ไม่มีกำหนด
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ครึ่งปีหลัง 2564 วางแผนเปิดตัวโครงการ ได้แก่ 1.บ้านพฤกษา สุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ 2 ราคา 1.5-2 ล้านบาท จำนวน 484 ยูนิต มูลค่าโครงการ 887 ล้านบาท 2.เดอะคอนเน็ค สถานีทิพวัล 3-5 ล้านบาท 221 ยูนิต มูลค่า 770 ล้านบาท 3.พฤกษา วิลล์ บางนา-อ่อนนุช 2-3 ล้านบาท 439 ยูนิต มูลค่า 1,178 ล้านบาท
4.บ้านพฤกษา รังสิต-อเวนิว 2 ราคา 1.5-2 ล้านบาท 496 ยูนิต มูลค่า 973 ล้านบาท 5.บ้านพฤกษา สุขุมวิท-บางปู 2 ราคา 1.5-2 ล้านบาท 497 ยูนิต มูลค่า 1,037 ล้านบาท 6.บ้านพฤกษา ติวานนท์-รังสิต 2 ราคา 1.5-2 ล้านบาท 496 ยูนิต มูลค่า 990 ล้านบาท 7.เดอะ ปาล์ม บางนา-วงแหวน 10-20 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,370 ล้านบาท
8.เดอะ แพลนท์ บางนา-วงแหวน 4-7 ล้านบาท 194 ยูนิต มูลค่า 1,203 ล้านบาท 9.ภัสสร จตุโชติ-ทางด่วนรามอินทรา 5-7 ล้านบาท 99 ยูนิต มูลค่า 650 ล้านบาท 10.เดอะ แพลนท์ ศรีนครินทร์-เทพารักษ์ 5-7 ล้านบาท 99 ยูนิต มูลค่า 1,581 ล้านบาท 11.พลัม คอนโด พระราม 2 ราคา 1-3 ล้านบาท 252 ยูนิต มูลค่า 400 ล้านบาท 12.พลัม คอนโด แจ้งวัฒนะ-ดอนเมือง 1-3 ล้านบาท 486 ยูนิต มูลค่า 909.25 ล้าน
โดยพฤกษาฯยังคงเป้าเดิมที่ประกาศตอนต้นปี วางแผนเปิดตัวใหม่ 29 โครงการ มูลค่า 26,630 ล้านบาท ตั้งเป้า ยอดขาย 32,000 ล้านบาท และเป้ารายได้ 32,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ ช่วงครึ่งปีหลัง 2564 เดิมมีแผนเปิดตัวคอนโดมิเนียมร่วมทุนกับพันธมิตรธุรกิจจากประเทศญี่ปุ่น อย่างไรก็ตาม สถานการณ์โควิดที่ระบาดรุนแรง ทั่วโลกรวมทั้งในประเทศไทย ทำให้ผู้ร่วมทุนญี่ปุ่นขอชะลอการเปิดตัวโครงการออกไปก่อน
“พฤกษาฯมีดีล JV กับญี่ปุ่นเป็น ครั้งแรกของบริษัท วางแผนพัฒนา คอนโดฯ แต่เนื่องจากโควิดทำให้ต่างชาติ คือ ญี่ปุ่น เบรกเรื่องนี้ไปพักหนึ่งก่อน เพราะตลาดยังไม่ค่อยดี” นายปิยะกล่าว
ขณะที่โครงการร่วมทุนกับนักลงทุนไทยยังคงเดินหน้าเปิดตัวภายในไตรมาส 3/64-4/64 เป็นโครงการทาวน์เฮาส์ ราคา 3 ล้านบาทบวกลบ ทำเลรามอินทรา มูลค่าโครงการ 500-1,000 ล้านบาท
ส.คอนโดฯส่งหนังสือถึง “บิ๊กตู่”
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สมาคมได้ส่งหนังสือ 3 ฉบับ ไปยังสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยและหอการค้าไทย, สมาคมธนาคารไทย และส่งถึง พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เพื่อขอความสนับสนุนและขอวิงวอนให้มีการแก้ไข-ทบทวน-ปรับปรุงกฎหมาย กฎระเบียบ หลักเกณฑ์ทางกฎหมาย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาซ้ำรอยกรณีแอชตัน อโศก ในอนาคต
“แอชตัน อโศก กำลังส่งผลกระทบ ต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนญี่ปุ่นซึ่งเข้ามาลงทุนในตลาดคอนโดฯเมืองไทยจำนวนมาก ความรู้สึกของผู้ร่วมทุนต่างชาติเกิดมีคำถามว่า แอชตัน อโศก ได้รับอนุมัติ 9 ใบอนุญาต จาก 8 หน่วยงาน แต่ตอนนี้กลายเป็นว่าไม่ถูกต้องทั้งหมด หลังจากนี้ ประเทศไทยจะไปทางไหน”
ขณะเดียวกัน หนังสือที่ส่งถึงสมาคมธนาคารไทย เพื่อขอความช่วยเหลือประสานงานไปยัง 9 ธนาคาร ที่ปล่อยสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์เจ้าของห้องชุดแอชตัน อโศก วงเงิน 3,000 ล้านบาท ดูแลผ่อนผันผ่อนปรนด้านสินเชื่อ เนื่องจากคดีแอชตัน อโศก อยู่ในขั้นตอนยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุด ซึ่งคาดว่าใช้เวลานานหลายปี แต่เจ้าของห้องชุดแอชตัน อโศก กำลังได้รับผล กระทบแล้วในปัจจุบัน
ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
