ซัปพลายคอนโดฯพุ่งสวนทางอัตราดูดซับ แบงก์เข้มสินเชื่อ-กำลังซื้อยังหด ลูกค้า ตปท.ความหวังอสังหาฯไทยระบายสต๊อก

          อสังหาริมทรัพย์

          ปริมาณของซัปพลายสะสมคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่ยังขายไม่ได้จำนวนมาก ในปัจจุบันกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความกังวลให้แก่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ ได้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตัวเลขการ โอนกรรมสิทธิ์ ทำให้เกิดมียูนิตหลุดโอนเพิ่ม มากขึ้น ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวต่อเนื่องมา 1-2 ปี ได้กลายเป็นปัญหาสำคัญที่ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการ มีต้นทุนการขายเพิ่มสูงขึ้นเมื่อต้องนายูนิตหลุดโอนกลับมาขายใหม่

          การนำยูนิตหลุดโอนกลับมาขายใหม่จำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับลดราคาขายลงต่ำกว่าในช่วง Pre-sale โดยหวังกระตุ้นความสนใจลูกค้า และกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ ส่งผลให้ใน 2564 ยังเป็นปีที่มีการแข่งขันด้วย สงครามราคา

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครในช่วงปี 2532-2563 มีคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้าง แล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯมากถึง 678,262 ยูนิต โดย ณ ต้นปี 2563 พบว่า มีคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ 122 โครงการ คิดเป็นจำนวน 57,220 ยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นปีที่มีคอนโดฯก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดมาก ที่สุดในรอบ 30 ปี

          ขณะที่ในปี 2563 พบว่ามีคอนโดมิเนียม เปิดใหม่มีจำนวน 20,000 ยูนิตเศษ ซึ่งในจำนวนนี้ถูกดูดซับออกไปเพียง 30% ส่งผลให้ในช่วงต้น ปี 2564 ตลาดรวมยังคงมีสต๊อกคอนโดมิเนียมสะสมเพิ่มสูงขึ้นเป็น 60,000 ยูนิตเศษ ส่วนใน ปี 2564 แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่า จะมีคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯอีก กว่า 45,000 ยูนิต

          การเติบโตของอุปทานคอนโดมิเนียมที่ สร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดที่สูงเป็น อย่างมากในปี 2563 ที่ผ่านมานั้น เกิดจากซัปพลายเปิดขายใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งถือว่าเป็นช่วงที่ตลาด คอนโดฯในกรุงเทพฯเปิดตัวอย่างร้อนแรง”

          นอกจากนี้ ปริมาณการสะสมของซัปพลายคอนโดฯที่มีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยังมีผลมาจากการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งมีนโยบายเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อประเภทสินค้าคอนโดฯ มีการปฏิเสธสินเชื่อสูง ในคอนโดฯระดับกลาง-ล่าง ราคาขายต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) มีตัวเลขสูงถึง 30-40% ส่วนกลุ่มคอนโดฯที่มีการปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุด คือ ตลาดล่างราคาขายต่อ ตร.ม. ต่ำกว่า 50,000 บาทลงไป กลุ่มนี้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุดอยู่ที่ 50%

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มคอนโดฯระดับกลาง-ล่าง จะมีปริมาณที่สูงมาก แต่คอลลิเออร์ส ประเทศไทยคาดว่า ในปี 2564 ผู้พัฒนาส่วนใหญ่จะยังคงเลือกที่จะ พัฒนาโครงการคอนโดฯในตลาดล่างเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ยังเป็นกลุ่มที่ให้ผลตอบแทนจาก การลงทุน (ยิลด์) ดีกว่าตลาดอื่นๆ

          โดยทำเลที่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการคอนโดฯตลาดล่างคือ พื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงเส้นรามคำแหง-ลำสาลี รถไฟฟ้า สายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา และแจ้งวัฒนะ จะเป็นพื้นที่ ที่คาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ คึกคักขึ้นในปีนี้

          ประเด็นที่ต้องจับตามองในปีนี้ คือ ปริมาณการสะสมของซัปพลายในตลาด ที่ค่อนข้างสวนทางกับอัตราการระบายออกของซัปพลาย ที่มีปริมาณไม่สอดคล้องกัน ขณะที่ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ยังไม่ดีมากนัก โดยเฉพาะภาวะการหดตัวของกำลังซื้อและการเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ส่งผลให้อัตราการระบายออกของซัปพลายคอนโดฯ อยู่ในระดับ ที่น่าเป็นห่วง

          ปัจจัยที่ส่งผลต่อการระบายสต๊อกสะสมในตลาดคอนโดฯ แม้ในปีนี้ จะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และปัจจัยบวกจากการทยอยฉีดวัคซีนป้องกันไวรัสโควิด-19 แต่ก็ ไม่น่าจะช่วยให้ตลาดได้คึกคักมากนัก เนื่องจากกำลังซื้อของคนไทยยังไม่ฟืนตัวบวกกับสถาบันการเงินยังเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย ดังนั้นผลบวกจากการทยอย ฉีดวัคซีน  โควิด-19 จึงยังไม่เห็นชัดในปีนี้ โดยคาดว่าจะเริ่มชัดเจนในช่วงปี 2565  ภายใต้เงื่อนไขการฉีดวัคซีนอย่างทั่วถึง และการควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 อย่างเด็ดขาด พร้อมกับการปลดล็อกดาวน์ และเปิดประเทศ ให้นักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างประเทศเดินทางเข้ามาได้ตามปกติ”

          ทั้งนี้ ต้องยอมรับว่า ตลาดอสังหาฯไทยยังคงต้องพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติช่วยในการระบายสต๊อก โดยเฉพาะสต๊อกคอนโดฯในเมืองท่องเที่ยวเช่น คอนโดฯในจังหวัดภูเก็ตพัทยาและหัวหิน

          อนึ่ง ตามนโยบายของรัฐบาล โดยกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาวางเป้าหมายในการเปิดประเทศแบบจำกัดพื้นที่ภายในวันที่ 1 เมษายน 2564 โดยนำร่องใน 5 จังหวัด และหากผลเกิดความสำเร็จ รัฐบาลจะผ่อนคลายและขยายไปสู่จังหวัดอื่นๆ เพิ่มเติม

          ซีอีโอ’แอสเซทไวส์‘ชูระบบ‘ฟินพลัส’ สกรีนลูกค้ากู้แบงก์ผ่าน

          นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งมั่นสร้างสรรค์ที่อยู่อาศัยคุณภาพ กล่าวว่า ปัญหาการสะสมของซัปพลายคอนโดมิเนียมในระบบจำนวนมากนั้น ต้องทำ ความเข้าใจก่อนว่า การสะสมของคอนโดฯใน แต่ละทำเลนั้น มีจำนวนมากหรือจำนวนน้อยต่างกันไป นั่นหมายความว่า ปัญหาโอเวอร์ซัปพลายหรือคอนโดฯสะสมในพื้นที่มากเกินดีมานด์นั้นไม่ได้เกิดในทุกทำเล

          ดังนั้น ในการเลือกทำเลการพัฒนาโครงการ จำเป็นต้องลงรายละเอียดในแต่ละทำเล หาก ทำเลไหน มีสต๊อกสะสมจำนวนมาก บริษัทก็จะ ไม่เข้าไปพัฒนาโครงการ เช่น ทำเลแนวรถไฟฟ้า สายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ ซึ่งเป็นทำเลที่มี ซัปพลายคอนโดฯเหลือขายหรือซัปพลายสะสมจำนวนมาก จะหลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการใหม่ในทำเลดังกล่าว ขณะเดียวกัน หากเป็นทำเล เปิดใหม่ เช่น ทำเลที่มีการเปิดใช้รถไฟฟ้าในเส้นทางใหม่ เช่น ทำเลรามอินทรา มีนบุรี ซึ่งเป็นทำเลที่ไม่มีคอนโดฯใหม่ๆ ขาย ไม่มีที่ดินขายก็เป็นทำเลตัวเลือกแรกๆ ที่บริษัทสนใจเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ

          ส่วนปัญหา การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยของสถาบันการเงินในปัจจุบัน ยอมรับว่า เป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาพัฒนาสินค้าในแต่ละกลุ่มตลาดของผู้ประกอบการ เพราะสภาวะความแข็งแกร่งของกำลังซื้อของผู้บริโภค หรือลูกค้านั้นมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งจุดที่เป็นปัญหาของผู้บริโภค (Pain Piont) ที่เกิดขึ้นปีนี้ บริษัททราบดีและมีการเตรียมความพร้อมรับมือและแก้ปัญหาดังกล่าว ทางแอสเซทไวส์ได้พัฒนาระบบ “ฟินพลัส” เพื่อใช้ในการสกรีนและช่วยเหลือลูกค้าในการตรวจสอบความพร้อมก่อนยื่นขอสินเชื่อ ช่วยให้บริษัทสามารถรู้ถึงระดับความพร้อมด้านการเงิน และกำลังซื้อของลูกค้า ก่อนที่จะให้ลูกค้าจองซื้อห้องชุด หรือที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัท ทำให้โอกาสในการถูกปฏิเสธสินเชื่อน้อยลงทำให้ในปัจจุบันสัดส่วนในการถูกสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อของ แอสเซทไวส์ มีจำนวนค่อนข้างต่ำ

          สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีอัตราการปฏิเสธ สินเชื่อมากที่สุด ในปัจจุบันนั้น ยังชี้ชัดไม่ได้นัก เพราะเกิดขึ้นในทุกเซกเมนต์ จึงไม่สามารถเจาะจงได้ว่ากลุ่มใดมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด ทั้งนี้การปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มผู้บริโภคนั้น ขึ้นอยู่กับความพร้อม ความสามารถ กำลังซื้อและภาระหนี้สินของแต่ละบุคคล เพราะบริษัทไม่สามารถรู้ได้เลยว่าลูกค้าแต่ละรายที่เดินเข้ามานั้น ใครมีภาระหนี้มากน้อยกว่ากัน แต่บริษัทจะช่วยทำหน้าที่ให้คำแนะนำกับลูกค้า หลังมีการตรวจสอบความพร้อมลูกค้าผ่านระบบ “ฟินพลัส” ซึ่งจะทำให้ทราบว่าลูกค้า มีกำลังซื้อและภาระหนี้มากน้อยเท่าใด และมีความสามารถซื้อเหมาะสมกับสินค้าระดับ ราคาเท่าไหร่ ซึ่งจะช่วยลดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อได้มากขึ้น

          ส่วนปัญหาการทิ้งดาน์ และต้องนำสินค้ากลับมารีเซลหรือกลับมาทำตลาดใหม่นั้น ส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาลูกค้าไม่พร้อมในช่วงวันโอน ไม่ใช่เกิดจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ เพราะหลังจากมีการตรวจสอบกำลังซื้อภาระหนี้สินผ่านระบบฟินพลัส และมีการทำสัญญาจองซื้อกับบริษัทแล้วมีจำนวนน้อยมากที่กู้ไม่ผ่าน และสินค้าส่วนใหญ่ที่มีการ นำกลับมาขายใหม่นั้น โดยมากจะมีการนำกลับมาขายซ้ำเพียงรอบเดียวก็สามารถปิดการขายได้“นายกรมเชษฐ์กล่าว.

          ต้องยอมรับว่า ตลาดอสังหาฯไทย ยังคงต้องพึ่งพากาลังซื้อจากต่างชาติช่วยในการระบายสต๊อกโดยเฉพาะสต๊อกคอนโดฯ ในเมืองท่องเที่ยว เช่น คอนโดฯในจังหวัดภูเก็ตพัทยา และหัวหิน”

          แอสเซทไวส์ ได้พัฒนา ระบบ “ฟินพลัส” เพื่อใช้ในการสกรีน และช่วยเหลือลูกค้าในการตรวจสอบความพร้อมก่อนยื่นขอสินเชื่อ ช่วยให้บริษัทสามารถรู้ถึงระดับความพร้อมด้านการเงินและกาลังซื้อของลูกค้า  ก่อนที่จะให้ลูกค้าจองซื้อห้องชุด”

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา