แรงขับ กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางขึ้นไป หนุนอสังหาฯ ห่วงคอนโดฯ1-2ล.เสี่ยงล้น! ดีเวลลอปเปอร์อัดโปรฯ ดันยอดขายครึ่งปีหลัง

           อสังหาริมทรัพย์

          ตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละปี มีมูลค่าตลาดไม่ตำกว่า 5-6 แสนล้านบาท ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจและภาวะตลาดในแต่ละช่วง ซึ่งการเติบโตของกำลังซื้อจริง (เรียลดีมานด์) และตลาดการลงทุน ก็เป็นปัจจัยหลัก ที่ผลักดันให้ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทอสังหาฯข้ามชาติ เข้ามาลงทุน หรือ ร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย ในการพัฒนา และเปิดโครงการใหม่ ทั้งในกลุ่มคอนโดมิเนียม และบ้านหรู เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งแรกของ ปี 2566 (ม.ค.-มิ.ย.) เริ่มมีสัญญาณที่ผู้ประกอบการชะลอการลงทุน ทำให้ตัวเลขเปิดโครงการใหม่ลดลง 14% อันเป็น ผลจากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ลดลง ไม่เป็นไปตามที่หลาย สำนักประเมินไว้ ซึ่งมีหลายปัจจัยมากดดัน เช่น ตัวเลขการ ส่งออกที่ต่ำเปา เนื่องจากเศรษฐกิจประเทศคู่ค้ามีปัญหา คู่แข่งขันที่มากขึ้น ขณะที่การจัดตั้งรัฐบาลใหม่มีความล่าช้า มีผลต่อการพิจารณางบประมาณแผ่นดินประจำปี 2567 ได้ นั่นหมาย ความว่าการลงทุนของภาครัฐ ซึ่งเป็น “เครื่องยนต์” ใหญ่ อาจสะดุดลงได้!!

          4 กลยุทธ์เสริมศักยภาพผู้ประกอบการ

          SCB EIC ได้ให้มุมมองต่อผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ยังเผชิญความท้าทายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากปัจจัยเศรษฐกิจที่ยังคงกดดันการฟืนตัวของกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป โดยแนวทางการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ มีดังนี้

          บริหารจัดการต้นทุนการพัฒนาโครงการ เพื่อรักษาอัตรากำไร โดยต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับสูงในปีนี้ จากราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าจ้างแรงงาน เป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุน เพื่อรักษาอัตรากำไร ทั้งการสร้างความร่วมมือ กับผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการจัดหาวัสดุก่อสร้าง และแรงงาน รวมถึงการนำเทคโนโลยีการก่อสร้างมาใช้ เพื่อช่วยลดการเกิดวัสดุก่อสร้างเหลือใช้ ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้าง และลดการใช้กำลังแรงงาน ซึ่งจะช่วยให้การพัฒนาโครงการมีประสิทธิภาพ และลดต้นทุนได้มากขึ้น

          เปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง เพื่อหลีกเลี่ยงภาวะสินค้าล้นตลาด (Oversupply)แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 จะได้รับแรงหนุนจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไปมากขึ้น แต่ความท้าทายต่างๆ ทั้งปัจจัยทางเศรษฐกิจการแข่งขันจากตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงการประกาศยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่มีผลตั้งแต่ต้นปี 2566 ยังเป็นแรงกดดันต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย และส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง เพื่อหลีกเลี่ยงภาวะสินค้าล้นตลาด

          ต้องเข้าใจ Customer journey ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ในขั้นตอนต่างๆ ทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real demand) และผู้ลงทุนที่มีความแตกต่างกัน เพื่อนำมาสู่การเพิ่มโอกาสในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และการให้บริการได้อย่างครบวงจร

          ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG ตั้งแต่การก่อสร้าง ไปจนถึง การอยู่อาศัย เช่น ร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้างใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ใช้เทคโนโลยีก่อสร้างเพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การประหยัดพลังงานการติดตั้ง Solar Roof เป็นต้น

          แรงขับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางหนุนตลาดอสังหาฯ

          ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2023 สะท้อนว่าปัจจัยเศรษฐกิจยังคงส่งผลให้การฟืนตัวของกำลัง ซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยทำเล ที่มีความใกล้เมืองเริ่มกลับมามีความสำคัญมากกว่าพื้นที่ใช้สอย จากที่ผู้คนกลับมาใช้ชีวิตอย่างปกติหลังการแพร่ระบาดของ COVID-19

          แรงหนุนตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นความต้องการซื้อจากกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป (รายได้มาก กว่า 50,000 บาทต่อเดือน)และเป็นกลุ่มที่มีแผนจะซื้อภายใน 1 ปี โดยจากความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงขึ้นในทำเลที่สะดวก และมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางมากขึ้น จะหนุนให้ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางขึ้นไป ทั้งคอนโด มิเนียม และแนวราบให้ขยายตัว

          สำหรับปัจจัยเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย มีผลให้เกิดการเลื่อนการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ทั้งเรื่องค่าครองชีพ และภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้น เป็นแรงกดดันสำคัญต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ที่วางแผนเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ โดยสาเหตุหลักมาจากงบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อ

          อย่างไรก็ดี ในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า จะมีความต้องการซื้อจากกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมาเป็นสัดส่วนมากขึ้น ตามเศรษฐกิจที่ฟืนตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หนุนตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมา

          โดยราคามีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด โดยกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับราคาเป็นลำดับแรก ครึ่งหนึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา สะท้อนว่าตลาดผู้มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ยังให้ความสำคัญกับราคาเป็นสำคัญ ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองปี 2566 ยังมีโอกาสขยายตัวต่อเนื่อง จากปี 2565 ที่ขยายตัวได้มาก จากข้อได้เปรียบด้านราคา และการได้ทำเลที่ต้องการโดยช่วงอายุที่สนใจที่อยู่อาศัยมือสองมากที่สุด ได้แก่ Gen X อีกทั้งการประกาศยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่มีผลตั้งแต่ต้นปี 2566 ส่งผลให้ผู้ลงทุนชะลอซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน/เก็งกำไร/ปล่อยเช่า เนื่องจากกำหนดให้ผู้ทำสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ถึง 10-30%

          ปลอดโควิดคนหาโครงการอยู่ทำเลใกล้เมือง

          ทำเลที่มีความใกล้เมือง เริ่มกลับมามีความสำคัญมากกว่าพื้นที่ใช้สอย จากที่ผู้คนกลับมาใช้ชีวิตอย่างปกติหลังการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทั้งการทำงานที่สำนักงาน และการเดินทาง ไปยังสถานที่ต่างๆ โดยผู้มีรายได้ระดับปานกลางลงมายังให้ความสำคัญกับราคาเป็นสำคัญ ขณะที่ผู้มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป  มีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงขึ้นในทำเลที่สะดวกและมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง ประกอบกับส่วนใหญ่มีงบประมาณไม่เกิน 5 ล้านบาท สะท้อนโอกาสของตลาดคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ ที่จะสามารถตอบโจทย์ด้านทำเลในพื้นที่ใกล้เมืองมากขึ้น

          โดยทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลาง อย่างลาดพร้าว จตุจักร ห้วยขวางพระราม 9 ได้รับความสนใจมากที่สุด ซึ่งเป็นพื้นที่ ที่มีความเจริญสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และการเดินทางสะดวก ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน รองลงมาคือที่อยู่ อาศัยในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นใน ซึ่งมีราคาสูงกว่า

          ค่านิยมในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ยังหนุนให้ผู้คนนิยม ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อย่างไรก็ตาม งบประมาณที่ไม่เพียงพอสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยยังเป็นข้อจำกัดให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเลือกเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา รวมถึง Gen Y และ Gen Z มีแผนเช่าที่ อยู่อาศัยมากกว่าช่วงอายุอื่นๆ จากเหตุผลต่างๆ เช่น สถานภาพทางการเงินยังไม่พร้อมซื้อที่อยู่อาศัย ต้องย้ายที่อยู่อาศัยตามที่ทำงานใหม่ เป็นต้น

          คอนโดฯราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทได้รับความนิยมในการซื้อเพื่อการลงทุน/เก็งกำไร/ปล่อยเช่ามากที่สุด ซึ่งมีข้อได้เปรียบด้านทำเล และความสะดวกในการเดินทางเข้าเมือง โดยเฉพาะคอน โดฯราคา 1-3 ล้านบาท ที่สามารถกำหนดอัตราค่าเช่าได้ไม่สูงมากนัก สอดคล้องกับภาพตลาดเช่าที่อยู่อาศัย โดยคอนโดฯที่ได้รับความนิยมในการเช่ามากที่สุด และส่วนใหญ่มองหาอัตราค่าเช่าไม่เกิน 20,000 บาทต่อเดือน ในขณะที่บางทำเล อย่างพื้นที่กรุงเทพฯชั้นกลางบางพื้นที่ ยังสามารถกำหนดอัตราค่าเช่าไม่เกิน 10,000  บาทต่อเดือนได้อีกด้วย

          “คนโสดนิยมเช่าที่อยู่อาศัยมากที่สุด สะท้อนพฤติกรรมคนโสดที่มีความยืดหยุ่นในการย้ายที่อยู่อาศัยสูง” EIC ระบุ

          หวั่นคอนโดฯ 1-2 ลบ.สินค้าคงค้างสูง

          ขณะที่ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร มองตลาดอสังหาฯปี 2566 ว่า จำนวนยูนิตใหม่ยังคงแรงต่อเนื่องในระดับใกล้เคียงกับปี 2565 ที่ 108,600 หน่วย โดยแยกเป็น ตลาดคอนโดฯ สัดส่วน 51% กระจุกตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท ตลาดทาวน์เฮาส์ ตลาดหลักที่ราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-4 ล้านบาท  และบ้านเดี่ยว ตลาดหลักที่ราคา 5-7 ล้านบาท และ 7-10 ล้านบาท ส่วนราคา 15-20 ล้านบาท และ 25-30 ล้านบาท มีการเปิดใหม่ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น

          “แนะกลุ่มผู้ประกอบการ เลี่ยงพื้นที่ที่มีสต๊อกคอนโดฯคงค้างสูง โดยเฉพาะกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ได้แก่ โซนบางนา รังสิตเพชรเกษม และรามอินทรา” เกียรตินาคินภัทร ส่งสัญญาณเตือนผู้ประกอบการ

          ขณะที่แนวราบ เขตพื้นที่ที่มีโอกาสขยายตัวได้ดีในปีนี้ เช่นบางนา ทาวน์เฮาส์ 3-4 ล้านบาท บ้านแฝด 4-6 ล้านบาท, พระราม 2 และบางแค กลุ่มราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป, บางบัวทอง บ้านแฝดราคา 4-6 ล้านบาท, รังสิต ทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท, อ่อนนุช ศรีนครินทร์ และราชพฤกษ์ บ้านระดับราคา 10-15 ล้านบาท และบางนา กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ บ้านเดี่ยวระดับ ราคา 10-20 ล้านบาท และมากกว่า 20 ล้านบาท

          อสังหาฯอัดโปรฯแรงระบายสต๊อก-เพิ่มยอดขายครึ่งปีหลัง

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หากมอนิเตอร์ภาพรวมตลาดอสังหาฯในครึ่งปีแรก ตลาดโดยรวมเริ่มแผ่วลง ผู้ประกอบการระมัดระวังในการลงทุน เพื่อลดความเสี่ยงสินค้าคงค้าง (สต๊อก) ที่อาจจะสะสมเพิ่มขึ้นไปอีก กลายเป็น “ไขมัน” ที่อยู่ในบริษัทอสังหาฯ ต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งจากการดำเนินงาน ต้นทุนดอกเบี้ยของโครงการเป็นต้น

          แต่ล่าสุด เริ่มเห็นกิจกรรมทางการตลาดของผู้ประกอบการที่มาก และหนักขึ้น โดยจัดโปรโมชันร้อนแรง กระตุ้นยอดขายในครึ่งปีหลัง (มิ.ย.-ธ.ค.) เพื่อเดินไปสู่ตัวเลขเปาหมายของผลการดำเนินงาน ทั้งในเรื่องยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และรายได้  ตามที่แต่ละบริษัทประกาศแผนธุรกิจไว้ตั้งแต่ต้นปี 2566

          เริ่มจาก บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ผู้นำในอุตสาหกรรมอสังหาฯ โดย นางพิมพรรณ ปรีชานนท์ ผู้อำนวยการอาวุโสสายงานบริหารแบรนด์และพัฒนาสินค้าบ้านเดี่ยว เอพีกล่าวว่าบริษัทฯได้นำบ้านเดี่ยวรวมกว่า 40 โครงการ มาจัดแคมเปญ AP HOME x VATANIKA ร่วมกับดีไซเนอร์ “คุณแพร-วทานิกา ปัทมสิงห์ ณ อยุธยา” มาเป็นตัวแทนและร่วมถ่ายทอดมุมมองของ “คนช่างเลือก-เลือกสิ่งที่ดีที่สุด” สำหรับลูกค้าที่สนใจบ้านเดี่ยวหลังใหม่ 3 แบรนด์ของเอพี ได้แก่ THE CITY, CENTRO และ MODEN พร้อมกับโปรโมชัน “โปรบ้านเป๊ะ” รับแพกเกจแต่งบ้านจากแบรนด์ดัง และส่วนลดรวมสูงสุด 5 ล้านบาท

          นายวิชาญ วิริยะภูษิต ประธานผู้บริหารสายการเงิน บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแผนในครึ่งปีหลังว่า บริษัทฯจะรุกบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี ภายใต้แบรนด์ เศรษฐสิริอย่างต่อเนื่อง อีก 10 โครงการ มูลค่ารวม 21,900 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมที่จะทยอยเปิดตัวใหม่อีกกว่า 10 โครงการโดยในปีนี้บริษัทจะเน้นพัฒนาโครงการในกลุ่มลักชัวรี ที่ยังคงได้ผลตอบรับที่ดี นอกจากนี้จากตลาดคอนโดมิเนียม ที่เริ่มฟืนตัวชัดเจนขึ้น จะยิ่งส่งผลดีต่อยอดขาย และผลประกอบการของบริษัท

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บรรยากาศของตลาดอสังหาฯในครึ่งปีหลัง 2566 มีแนวโน้มค่อนข้างดีขึ้นจากช่วงต้นปี ผู้บริโภคเริ่มมีความมั่นใจ จับจ่ายใช้สอยเพิ่มขึ้น สังเกตได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือแม้แต่โครงการสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ของ ศุภาลัย พบว่า มียอดจองและจำนวนลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

          ล่าสุด บริษัทจึงเตรียมมอบโปรโมชันพิเศษ จัดดีลส่วนลด และของแถมจากแบรนด์ชั้นนำให้กับลูกค้าที่กำลังตัดสินใจจองที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ ด้วยโปรฯ “รวบตึง! อึ้งทุกโปร” สำหรับผู้จองซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ โดยลูกค้า สามารถเลือกโปรได้ตามใจ ได้แก่ Choice A บัตรกำนัลช้อปมันส์ มูลค่าสูงสุดถึง 200,000 บาท* Choice B เครื่องใช้ไฟฟาจาก SAMSUNG สูงสุด 9 ชิ้น* Choice C ส่วนลดสำหรับลูกค้าสูงสุดถึง 200,000 บาท* และฟรี ค่าธรรมเนียม โอนกรรมสิทธิ์ ค่ามิเตอร์น้ำ ค่ามิเตอร์ไฟ ค่าส่วนกลาง 1 ปีแรก และหากลูกค้ากู้ไม่ผ่านพร้อมยินดีคืนเงิน* ตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.- 30 ส.ค.นี้

          ขณะที่ ผู้นำตลาดคอนโดฯในเมือง บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ยังคงเดินหน้าสร้างผลงานอย่างต่อเนื่อง โดย นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดาฯ ให้มุมมองที่สนใจว่ากำลังซื้อกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงกำลังฟืนตัว ผู้ซื้อเริ่ม มีความมั่นใจในสภาพเศรษฐกิจมากขึ้น หลายสัญญาณในช่วงนี้ บ่งบอกว่าเศรษฐกิจจะกลับมาฟืนอย่างเต็มรูปแบบ รวมไปถึงธุรกิจอสังหาฯด้วย

          เริ่มเห็นภาพความคึกคักจากการจัดกิจกรรมทางการตลาดต่างๆ ที่จัดขึ้น เห็นได้จากความสำเร็จของการจัดอีเวนต์ใหญ่ของบริษัท  Urban Caravan ครั้งที่ 2 @ Terminal 21 ที่ผ่านมา ลูกค้าให้การตอบรับเป็นอย่างดี โดยมียอดลูกค้าเข้าชมและซื้อคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟาเป็นจำนวนมาก และจะมีกิจกรรม Anan da Urban Caravan ครั้งต่อไป เร็วๆ นี้

          บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่วางโรดแมปการเติบโตแบบพหุจักรวาล “Origin Multi verse” ที่วางเปาสร้างอาณาจักรแสน ล้านบาท เตรียมเปิดอีเวนต์ใหญ่ “ORIGIN MISSION POSSIBLE” นำโครงการ คอนโดฯในเครือออริจิ้น ทั้งพร้อมอยู่ และพรีเซล กว่า 30 โครงการ ในราคาเริ่มที่ 1.2 ล้านบาท* มาจัดโปรโมชันไม่ว่า จะเป็นส่วนลดสูงสุด 1 ล้านบาท ดอกเบี้ย 0% ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน เป็นต้น  และยังมี Hot Deal Unit ราคาพิเศษ ในวันที่ 6-9 ก.ค.2566 ที่ Fashion Hall ชั้น 1 Siam Paragon

          ส่วนบริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ได้จัดโปรโมชันพิเศษสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านทุกโครงการ ทุกราคา ทุกทำเล กับแคมเปญ “ดีลฉ่ำ รับฝน ลดกว่า 500,000 บาท” ระหว่างวันที่ 8-9 กรกฎาคม 2566 พิเศษ! สำหรับผู้ที่จองภายในงาน และโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 31 สิงหาคม 2566

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา