เฟดส่งสัญญาณดอกเบี้ยขาขึ้นแนะผู้ซื้อเร่งตัดสินใจก่อน ดบ.ขยับ

          ก่อนบ้านปรับราคารับต้นทุนวัสดุฯ-ค่าก่อสร้างใหม่

          อสังหาริมทรัพย์

          หลังธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา (เฟด) ส่งสัญญาณการปรับขานดอกเบี้ยติดต่อกันในปี 2564 ที่ผ่านมา แถมในปี 2565 นี้ยังมีแนวโน้มว่าจะมีการปรับขึ้น ดอกเบี้ยอีก 2-3ครั้ง ทำให้แนวโน้มดอกเบี้ยโลกขณะนี้อยู่ในช่วงขาขาน รวมถึงประเทศไทยด้วย แน่นอนว่า หากดอกเบี้ยเงานกู้มีการปรับตัวขานผู้ที่จะได้รับผลกระทบ คือ กลุ่มผู้บริโภคที่ผ่อนบ้าน และมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในระยะอันใกล้นี้

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า กระแสการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในประเทศไทยภายในปี พ.ศ. 2565 มีความเป็นไปได้มากขึ้นจากการที่หลายธนาคารพูดถึงทิศทางของอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นตามทิศทางอัตราดอกเบี้ยของโลก ซึ่งถ้าดอกเบี้ยต่างประเทศมีการปรับเพิ่มขึ้น ต่อเนื่องทางคณะกรรมการการเงิน (กนง.) ก็คงมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายในประเทศไทยขึ้นตามไปด้วย เพียงแต่อาจจะมีการปรับเพิ่มขึ้นช้ากว่าต่างประเทศ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ภายในประเทศ และสถานะของแต่ละธนาคารในประเทศไทยด้วย

          ก่อนหน้านี้ทาง กนง.คงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ไว้ที่ 0.50% มาตั้งแต่การประชุมเมื่อเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2563 โดยลดลงจากช่วงก่อนหน้านี้ตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงเนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายนั้น มีผลต่อการตั้งอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารเช่นกัน โดยอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารอาจจะไม่ได้เป็นไปตามดอกเบี้ยนโยบาย แต่มีการปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย การปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะสอดคล้องกับการขยายตัวทางเศรษฐกิจ เมื่อเศรษฐกิจไม่ดีอยู่ในภาวะชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในอัตราที่ไม่สูงมาก และไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อมีความเป็นไปได้ที่เศรษฐกิจจะเริ่มมีการฟื้นตัวหรือมีสัญญาณการขยายตัวที่ดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะเพิ่มขึ้นค่อนข้างชัดเจน ซึ่งทิศทางของเศรษฐกิจปีนี้ก็สอดคล้องกับความเป็นไปได้ที่จะมีการปรับเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยนโยบาย

          การปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อของธนาคารต่างๆ มีผลต่อคนทั่วไปโดยตรง โดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ที่ขอสินเชื่อธนาคาร แม้ว่าการผ่อนชำระสินเชื่อธนาคารนั้นเป็นการผ่อนรายเดือนที่รวมทั้งดอกเบี้ย และเงินต้นไว้ด้วยกัน ดังนั้น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มขึ้นมากน้อยเท่าใด ก็ไม่มีผลต่อยอดการผ่อนชำระรายเดือนที่มีการระบุตายตัวมาจากทางธนาคารอยู่แล้ว เพียงแต่อาจจะมีผลเมื่อพิจารณาที่สัดส่วนของเงินต้น และดอกเบี้ยเมื่อจ่ายให้กับธนาคารไปแล้ว โดยส่วนของดอกเบี้ยอาจจะเพิ่มขึ้นแต่ก็ไม่มากนัก การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยอาจจะเห็นผลชัดเจนในส่วนของผู้ที่ขอสินเชื่อธนาคารมาระยะหนึ่งแล้ว และเลยกำหนดช่วงของการคงอัตราดอกเบี้ยไว้คงที่ตามที่ธนาคารกำหนด ซึ่งจะมีผลให้ยอดการผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้นแน่นอน แต่สุดท้ายแล้วธนาคารก็จะเรียกเก็บเงินผ่อนในอัตราดอกเบี้ยที่ไม่ใช่อัตราสูงสุด ทุกธนาคารมีการคิดอัตราดอกเบี้ยที่ไม่ใช่อัตราสูงสุด

          ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อระยะยาว MLR ของแต่ละธนาคารอยู่ในช่วง 5.25-8.10% โดยมีอัตราเฉลี่ยที่ 6.2447% แต่เมื่อนำมาคิดดอกเบี้ยให้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้วจะไม่ได้อยู่ในอัตรานี้ เพราะทุกธนาคารเองก็ต้องการลูกค้าสินเชื่อซึ่งสร้างรายได้ให้กับธนาคาร อีกทั้งยังต้องแข่งขันกับธนาคารต่างๆ ในการหาลูกค้าสินเชื่อด้วย การให้ดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำกว่า MLR ที่ตั้งไว้ 3-5% เช่น อัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจจะอยู่ในช่วง 2-5% จึงมีให้เห็นเป็นเรื่องปกติ โดยเฉพาะในช่วง 2-5 ปีแรกของการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากนั้นเมื่อใกล้ครบกำหนดผู้ที่ขอสินเชื่อจะเจรจากับธนาคารเพื่อของปรับลดอัตราดอกเบี้ยหรือให้คงอัตราดอกเบี้ยไว้ก่อน และโดยส่วนใหญ่ธนาคารทั่วไป จะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ต่อเนื่อง หรือถ้าปรับเพิ่มขึ้น ก็จะไม่มากนัก ผู้ที่ขอสินเชื่อเองยังสามารถของรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นๆ ได้ตามที่ผู้ขอสินเชื่อเห็นสมควร ซึ่ง อาจจะมีการพิจารณาในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยและ เรื่องอื่นๆ ประกอบกัน

          ช่วงก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มขึ้นเป็นช่วงเวลาที่คนที่มีความพร้อมและต้องการที่อยู่อาศัย รวมไปถึงต้องการสินเชื่อธนาคารจะเข้ามาหาซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อเลี่ยงดอกเบี้ยช่วงขาขึ้น ซึ่งคนที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยและขอสินเชื่อธนาคารในช่วงนี้ จะได้ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่ ปรับขึ้นคงที่ต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปีตามสัญญากับธนาคาร อีกทั้งยังได้ที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในช่วงต้นทุนค่าก่อสร้างเก่าหรือปรับเพิ่มขึ้นมาไม่มากนัก เพราะหลังจากนี้ในช่วง ครึ่งหลังปี พ.ศ. 2565 ต้นทุนค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะ เพิ่มขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงของวัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่ง ค่าแรง และอีกหลายๆ อย่าง ผู้ประกอบการเองก็มีการประชาสัมพันธ์เพื่อเร่งปิดการขายและกระตุ้นความน่าสนใจในโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ช่วงนี้จึงเห็นการแข่งขันกันประชาสัมพันธ์ค่อนข้างมาก แต่อาจจะได้ผลไม่มากนัก เพราะกำลังซื้อส่วนใหญ่ยังมีปัญหาอีกทั้งการขอสินเชื่อธนาคารในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ก็ทำได้ยาก ธนาคารส่วนใหญ่ยังพิจารณาสินเชื่อต่างๆแบบเข้มงวด

          ผู้ประกอบการบางรายมีการเข้ามาช่วยเหลือผู้ที่ซื้อบ้านของตนเองแล้วมีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารโดยการให้ผ่อนดาวน์ต่อเนื่องต่อไป บางรายอาจจะมีให้เข้ามาพักอาศัยในบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการซื้อเลย ในแบบสัญญาเช่า แล้วนำเงินที่เหมือนจ่ายค่าเช่านั้นมา ลดหย่อนในมูลค่า จากนั้นเมื่อผู้ซื้อสามารถขอสินเชื่อธนาคารได้แล้วค่อยโอนกรรมสิทธิ์ แต่โดยทั่วไปแล้ว ผู้ประกอบการจะมีธนาคารที่มีการติดต่อกันเป็นพิเศษมาให้คำแนะนำหรือให้บริการการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยผู้ซื้อสามารถเจรจาและขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารที่ผู้ประกอบการมีการติดต่อกันเป็นกรณีพิเศษ ซึ่งส่วนใหญ่จะได้อัตราดอกเบี้ยที่ไม่สูงมาก และคงที่ในช่วงปีแรกๆ อีกทั้งขั้นตอนการขอสินเชื่อจะรวดเร็วกว่าการไปขอ สินเชื่อกับธนาคารที่ผู้ประกอบการไม่ได้มีการติดต่อไว้

          เรื่องของดอกเบี้ยขาขึ้นอาจจะไม่ได้มีผลแบบเป็นรูปธรรมต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด แต่อาจจะมีผลในเรื่องของจิตวิทยาหรือเรื่องของความคิดในการซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้น เพราะสุดท้ายแล้วการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับเรื่องของการอนุมัติสินเชื่อธนาคาร และความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจระยะยาวมากกว่า แม้ว่าทิศทางของเศรษฐกิจในประเทศไทย จะมีแนวโน้มที่เป็นบวกในปีนี้และในอนาคต แต่ปัญหาที่ เกิดขึ้นในช่วง 2 ปีกว่าที่ผ่านมา มีผลให้กำลังซื้อส่วนหนึ่งลดน้อยลงไปเพราะรายได้ลดลงหรือหายไป ทั้งจากการตกงานหรือเปลี่ยนงาน ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ อาจจะมีผลลบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และหวังว่าจะปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

          ก่อนหน้านี้ นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พูดถึงสถานการณ์ดอกเบี้ยปี 2565 ว่ามีโอกาสที่เฟดจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยหลายครั้งในปีนี้ ซึ่งจะสร้างแรงกดดันต่อนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ เพราะหาก เฟดปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยติดต่อกันหลายครั้ง คงเลี่ยงยากที่ กนง.จะไม่ปรับขึ้นดอกเบี้ย ทำให้ ธอส.เป็นห่วงว่าเรื่องของความสามารถในการผ่อนชำระค่างวดที่อยู่อาศัยของ ผู้บริโภคในปัจจุบันจะเกิดปัญหา เพราะขณะนี้กำลังซื้อและรายได้ของคนไทยยังไม่ฟื้นตัว โดยการปรับขึ้นเงินค่างวดในการชำระสินเชื่อในครั้งนี้จะเป็นครั้งแรกในรอบกว่า 10 ปี ตามอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม หากมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยจริง ธอส.จะพยายามปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยให้ช้าที่สุด

          สำหรับสัญญาณทั่วโลกเป็นเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ลูกค้าที่เข้าโปรแกรมดอกเบี้ยคงที่ ห่วงแต่ที่อิงจาก M จะกระทบแน่ เพราะตามหลักต้องตัดดอกเบี้ยก่อนถึงตัดส่วนเงินต้น คำถามคือ ช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นแล้วตัดดอกเบี้ยไม่พอเหลือตัดเงินต้น คงต้องปรับเงินงวดขึ้นเป็นครั้งแรกซึ่งการจะปรับขึ้นมาจากปัจจัยเดียว คือ การขึ้นดอกเบี้ยติดๆ กันในช่วงสั้นๆ ต้องตามดูว่า กนง.จะรับผลกระทบโดยตรงจากเฟดหรือไม่

          อย่างไรก็ดี ธอส.ได้ประเมินหากต้องปรับขึ้น ค่างวดสินเชื่อจริงนั้น อาจจะมีบัญชีที่ต้องปรับเพิ่มค่างวดประมาณ 35% ของจำนวนพอร์ต ซึ่งใน 35% นี้แบ่งเป็นลูกค้าที่มีรายได้ประจำ 50% ส่วนนี้ผมไม่ห่วง ห่วงแต่ลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระ 50% ที่มีภาระเพิ่มขึ้น โดยเฉลี่ยทุกเงินกู้ 1 ล้านบาท จะเพิ่มเงินงวดประมาณ 500 บาท โดย ธอส.ได้เตรียมพร้อมช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยในสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้น โดย ธอส.เตรียมวงเงิน สินเชื่อ 80,000 ล้านบาท ปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำ 3 โครงการในปี 65 ประกอบด้วย 1. โครงการบ้านล้านหลังเฟส 2 วงเงิน 20,000 ล้านบาท ดอกเบี้ยคงที่ 1.99% 2. สินเชื่อของธนาคารเพื่อผู้มีรายได้น้อย 40,000 ล้านบาท และ 3. นำเงินที่ได้จากการจำหน่ายสลากออมทรัพย์ มาจัดทำเป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อโดยตรงในลักษณะเดียวกันกับ Peerto-Peer Lending (P2P) วงเงินอีก 20,000 ล้านบาท

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา