เพิ่มสิทธิต่างชาติซื้ออสังหาฯ ปลุกสัญญาชีพเศรษฐกิจไทย จับตา บ้าน-คอนโดฯ แพงขึ้นหรือไม่!? 

         ข่าวใหญ่ในแวดวงอสังหาฯ สืบเนื่องจากประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงประเทศไทย ขยายสิทธิประโยชน์ให้ต่างชาติสามารถซื้ออสังหาฯ และที่ดินในไทย ตลอดจน พิจารรณาขยายกรรมสิทธิ์การถือครองคอนโดมิเนียมมากกว่า 49% รวมทั้งปลดล็อกสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน การดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว หรือ long-term stay

          ประเด็นนี้ในภาคธุรกิจมองว่าเป็นโอกาสทองของเศรษฐกิจไทย ตลาดต่างชาติคือทางรอดของอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทย และจะกลายเป็นดีมานด์ถาวรของไทยในอนาคต ขณะเดียวกันก็เกิดข้อกังวลว่าการเปิดทางให้สิทธิต่างชาติการครอบครองอสังหาฯ ในไทย จะส่งผลกระทบให้ราคาที่ดินหรืออสังหาฯ ต่างๆ บ้าน คอนโด ฯลฯ แพงขึ้น หรือไม่?

          ทั้งนี้ ราชกิจจานุเบกษาได้เผยแพร่ประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องการอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรไทยเป็นกรณีพิเศษตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้าประเทศไทย ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 2 มิ.ย. 2565 โดยจะมีผลบังคับใช้ในเดือน ก.ย. 2565 เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่มได้แก่ กลุ่มประชากรผู้ที่มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ และกลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทยและกลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษ สามารถพำนักและทำงานในประเทศไทยได้ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการให้สิทธิในการถือครองที่ดินของคนต่างชาตินั้น เป็นหนึ่งในการสร้างแรงจูงใจให้มีการนำเงินมาลงทุนในประเทศ

          โดยกรมที่ดินชี้แจงว่า คนต่างด้าวที่เข้าเกณฑ์ดังกล่าวต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี ในธุรกิจหรือกิจการประเภทที่กำหนด กรณีผิดเงื่อนไขทั้งเรื่องการลงทุน หรือไม่ใช้เพื่อการอยู่อาศัย จะถูกยกเลิกสิทธิและต้องขายที่ดินออกไปด้วย กฎกระทรวงฉบับนี้จะกำหนดให้มีอายุการใช้บังคับเพียงแค่ 5 ปี

          ส่วนประเด็นมาตรการลดค่าธรรมเนียมใช้เฉพาะผู้มีสัญชาติไทยเท่านั้น โดยเป็นการซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรืออาคารชุดจากผู้ประกอบการที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้สิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 0.01%

          นายนิพนธ์ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย เปิดเผยว่าปัจจุบันมีต่างชาติสนใจมาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจำนวนมาก แต่ด้วยข้อจำกัดที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ 49% ล่าสุดกำลังพิจารณาจะขยายขอบเขตได้มากขึ้นเกิน 49% ตามที่ภาคเอกชนมีข้อเสนอ แต่จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพราะยังมีหลายภาคส่วนวิตกกังวล

          นอกจากนี้ กรมที่ดินกำลังจะออกประกาศกฎกระทรวงเกี่ยวกับการกำหนดเงื่อนไขว่าต่างชาติอยู่ในประเทศไทย หรือคนต่างด้าวมีคุณภาพ หรือต่างชาติมาลงทุนในไทยมากกว่า 40 ล้านบาท อย่างน้อย 3 ปี ให้มีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยเนื้อที่ 1 ไร่ได้ในหลายทำเล เช่น กรุงเทพฯ ปริมณฑล ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต เป็นต้น โดยคาดว่าจะเสนอให้ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาได้เร็วๆ นี้

          “คอนโดฯ มีอยู่ 1.5 ล้านยูนิต ยังมีซัปพลายเหลืออยู่ 9 หมื่นยูนิต คิดเป็นมูลค่าทางเศรษฐกิจ 4 แสนล้านบาท หากสามารถทำได้จะช่วยลดซัปพลายตรงนี้และกระตุ้นเศรษฐกิจได้” นายนิพนธ์กล่าว

          ข้อมูลจากวงเสวนาเรื่อง “ต่างชาติ.ทางรอดอสังหาฯ ไทย?” ภายในงาน PROPERTY INSIDE 2022 เผยถึงผลสำรวจในเชิงลึกพบว่าการที่ต่างชาติได้เดินทางกลับเข้าสู่ประเทศไทย ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ในไทย ไตรมาสแรก ปี 2565 เติบโตมากที่สุดใน รอบ 2 ปี โดยส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อจากชาติยุโรป 60% ถือเป็นโอกาสทองของอสังหาฯ ไทยที่ฟื้นกลับมาสู่ปกติ ขณะกลุ่มคนจีนกำลังซื้อหลักยังสนใจอสังหาฯ ในไทยต่อเนื่อง

          นักลงทุนในตลาดอสังหาฯ ไทย มองว่าในห้วงเวลานี้ต่างชาติคือทางรอดของอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทย กลายเป็นดีมานด์ถาวรของไทย ประการสำคัญคือรัฐต้องเร่งออกมาตรการและเงื่อนไขควบคุมให้ดี ป้องกันผลกระทบระยะยาว โดยเฉพาะการกำหนดโซนที่ชัดเจน

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่าตลาดจีนมีความสนใจอยากซื้อบ้านในไทยเป็นอันดับหนึ่ง หากไทยมีการเปิดขายอสังหาฯ ภายใต้ข้อจำกัดทางกฎหมาย เชื่อว่าสามารถขายหมดภายในระยะเวลาไม่นาน อีกทั้งยังมองเห็นสัญญาณบวกในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา คนจีนมีเงินฝากในระบบเพิ่มขึ้นระยะเวลาเพียง 1 เดือน เทียบเท่ากับเงินฝากเงินในไทยทั้งระบบในปัจจุบันถึง 15 ล้านล้านบาท ซึ่งทางจีนต้องการให้เม็ดเงินไหลออกนอกประเทศ ถือเป็นโอกาสที่ดีในแง่ดีมานด์ของอสังหาฯ ของไทย

          ประเด็นที่น่าสนใจถัดมาก็คือ แล้วในประเทศอื่นๆ มีแนวทางในเรื่องดังกล่าวเอาไว้อย่างไรบ้าง

          กมลชนก รามโกมุท ผู้อำนวยการ Estate Planning and Family Office SCB เผยแพร่ผ่านทางเว็บไซต์ SCB ถึงแนวทางการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในต่างประเทศที่มีความเสรี โดยยกตัวอย่างให้เห็นภาพเอาไว้ว่า สหรัฐอเมริกา เป็นประเทศที่ยินยอมให้ต่างชาติเข้าไปซื้อที่อยู่อาศัยได้ แต่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่ค่อนข้างสูงมาก และยังมีค่าส่วนกลาง ค่าบริหารทรัพย์สินรวมทั้งภาษีมรดกในอัตราที่สูงลิบลิ่ว

          อังกฤษ เป็นประเทศที่เปิดใจให้คนต่างชาติไปซื้อที่อยู่อาศัยได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องการถือครอง จะถือกี่หน่วยกี่หลังก็ได้ แต่มีค่าบำรุงรักษาที่อยู่อาศัย ค่าโอน ภาษีต่างๆ เช่น Stamp Duty Land Tax ภาษีเงินได้ (กรณีมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง) ภาษีจากผลกำไรจากส่วนต่างของราคาทรัพย์สิน (Capital Gains Tax) (หากขายทรัพย์สินและมีกำไร) ภาษีมรดก และ Council Tax เป็นต้น ซึ่งทุกค่าใช้จ่ายและภาษีที่กล่าวมามีอัตราการเก็บที่ค่อนข้างสูงมาก

          และญี่ปุ่น เป็นประเทศที่มาแรงมากในช่วงหลังที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะไร้ข้อจำกัดอย่างสิ้นเชิง วิธีการซื้อค่อนข้างง่าย แต่รัฐเก็บค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ภาษีทรัพย์สินถาวร ภาษีการวางแผนเมือง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการจัดการ ค่าบำรุงรักษา เบี้ยประกันภัย เป็นต้น

          ส่วนในประเทศที่มีข้อจำกัดเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ เช่น จีน นิวซีแลนด์ ออสเตรเลีย สิงคโปร์ มาเลเซีย เป็นต้น ข้อจำกัดส่วนใหญ่จะมีแนวทางคล้ายๆ กัน ยกตัวอย่าง การกำหนดหน่วยของการถือครอง กำหนดอัตราขั้นต่ำของราคาและพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ กำหนดเวลาที่ขายทรัพย์สินต่อได้ และที่สำคัญที่คล้ายกันเกือบทุกประเทศคือการกำหนดอัตราภาษีทรัพย์สิน ค่าดูแลรักษาทรัพย์สิน รวมถึงภาษีมรดก ในอัตราที่สูงมาก

          สำหรับประเทศไทย การแก้กฎหมายขยายสิทธิประโยชน์ให้ต่างชาติสามารถซื้ออสังหาฯ และที่ดินในไทย ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่คนไทยได้ประโยชน์สูงสุด ส่วนข้อกังวลที่ว่าต่างชาติมีกำลังซื้อสูงจะทำให้ราคาอสังหาฯ ในไทยมีราคาสูงขึ้นหรือไม่นั้น ปัจจุบันไม่มีการปรับแก้กฎหมายใด เพียงเพิ่มสิทธิสำหรับต่างชาติเพื่อประโยชน์การเศรษฐกิจและการลงทุนของไทยเท่านั้น

ที่มา: ผู้จัดการสุดสัปดาห์ 360 องศา