เปิดปมแก้ผังเมืองใหม่ฉุดการพัฒนานนทบุรี
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด เปิดเผยว่า ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีจริงแล้วหมดอายุไปแล้วหลายปีแล้วเพราะฉบับสุดท้ายที่มีการบังคับใช้ก่อนที่จะหมดอายุไปนั้นประกาศใช้ปี 2548 มีผลบังคับใช้ 5 ปีต่ออายุได้ 2 ครั้ง ครั้งละ 1 ปีรวมแล้วก็ 7 ปี แม้ว่าจะรวมช่วงเวลาของการต่ออายุการบังคับใช้ได้แต่ถ้านับถึงฉบับปัจจุบันที่เพิ่งประกาศบังคับใช้ไป ผังเมืองรวมนนทบุรีก็หมดอายุไปหลายปีมากแล้ว ทำให้เกิดสุญญากาศในการบังคับใช้ผังเมืองของจังหวัดนนทุบรีไปนานเป็น 10 ปี ประกอบกับช่วงเวลาที่ผังเมืองนนทบุรีหมดอายุนั้น เป็นช่วงเวลาที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงกำลังก่อสร้างจึงเร่งให้เกิดการขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่ในช่วงระหว่างปี 2555-2559 โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมทั้งในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และในซอยย่อยต่างๆ รวมไปถึงโครงการบ้านจัดสรรจำนวนมากที่เปิดขายใหม่ในช่วงเวลานั้น
หลังจากนั้น เมื่อร่างผังเมืองจังหวัดนนทบุรีมีการเปิดเผยออกมาเมื่อช่วงปี 2560 มีการคัดค้านแสดงความไม่เห็นด้วยจากผู้ประกอบการ และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จำนวนมาก เพราะข้อกำหนดในร่างผังเมืองนนทบุรีที่ประกาศออกมานั้น ออกไปในแนวทางที่สอดคล้องหรือเป็นไปในทิศทางเดียวกับผังเมืองของกรุงเทพมหานครซึ่งเน้นการกระจายความหนาแน่นออกไปจากพื้นที่ส่วนกลางหรือส่วนที่เจริญแล้ว แต่ด้วยศักยภาพ การเดินทาง และปัจจัยหลายๆ อย่างของนนทบุรีไม่เหมือนกรุงเทพมหานคร ทำให้เกิดข้อจำกัดในการพัฒนา และเหมือนเป็นการบีบบังคับให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต้องกระจายออกไปจากชุมชน หรือพื้นที่ที่มีความเจริญมากขึ้น เช่น การห้ามสร้างคอนโดมิเนียม (ความสูงไม่เกิน 23 เมตร) หรือโครงการจัดสรรในซอยที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ในพื้นที่ผังเมืองสีเหลือง หรือการห้ามการพัฒนาโครงการจัดสรรในพื้นที่ผังเมืองสีเขียว FAR หรือพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ที่ดินทั้งหมดก็ลดน้อยลงจากเดิม เป็นต้น
การคัดค้านหรือความพยายามในการขอให้มีการเปลี่ยนแปลงในร่างผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีในช่วงเวลานั้นไม่ได้ผล แต่ก็ยังไม่การประกาศใช้ ยังคงปล่อยให้จังหวัดนนทบุรีไม่มีผังเมืองควบคุมหรือกำหนดทิศทางมาอีกหลายปี จนวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2566 ผังเมืองรวมนนทบุรี 2566 มีการประกาศบังคับใช้ออกมากแล้ว และข้อจำกัดต่างๆ รวมไปถึงข้อกำหนดในการพัฒนาก็ยังเป็นไปในแนวทางเดียวกับที่ร่างผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีเคยออกมาก่อนหน้านี้
ประเด็นหลักๆ ที่เป็นปัญหาในมุมมองของผู้ประกอบการและคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดนนทบุรี คือเรื่องของการกำหนดให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูก และเป็นที่นิยมในจังหวัดนนทบุรีนั้น ไม่สามารถพัฒนาได้บนที่ดินที่อยู่บนถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตรในพื้นที่ผังเมืองสีเหลืองซึ่งพื้นที่ผังเมืองสีเหลืองนั้นอยู่ในพื้นที่ที่มีความเจริญมาก่อนหน้านี้แล้ว และถนนซอยส่วนใหญ่ในจังหวัดนนทบุรีมีความกว้างไม่เกิน 12 เมตรเท่านั้น บ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดก็เช่นกัน ที่ต้องพัฒนาบนที่ดินที่ติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ตึกแถวนั้นต้องมีที่ดินติดถนนไม่น้อยกว่า 12 เมตรจึงจะพัฒนาได้ เรียกได้ว่าข้อกำหนดในผังเมืองเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร รวมไปถึงในพื้นที่ที่มีผังเมืองสีเขียวซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของภาคตะวันตกของจังหัดนนทบุรีไม่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทใด ยกเว้นในบางพื้นที่เท่านั้น แต่ก็ต้องติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรเช่นกัน
ที่มา: หนังสือพิมพ์ดอกเบี้ยธุรกิจ
