ถึงเวลาคอนโดฯ ทวงบัลลังก์ 

          มวลน้ำก้อนใหญ่อาจเป็นจุดเปลี่ยนอสังหาฯ ตปท.มองไทยเซฟโซนดีมานด์จ่อทะลักหลังบาทอ่อน

          อสังหาริมทรัพย์

          ทิศทางการกลับมาขยายตัวของตลาดคอนโดฯ ในปี 2565 นี้ เริ่มมีเค้าลางความเป็นจริงขึ้นทุกที เมื่อปัจจัยรอบด้านต่างหนุนส่งให้คอนโดมิเนียมเริ่มกลับมาเติบโตได้อีกครั้ง หลังจากซบเซานานกว่า 3 ปีเพราะผลกระทบการแพร่ระบาดของโควิด-19 และปัญหาการเกิดภาวะโอเวอร์ ซัปพลายในตลาดคอนโดฯ โดยปัจจัยหนุนที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา คือ การออกมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดหน่วยค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง และคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV)

          การอ่อนค่าของเงินบาทกลายเป็นปัจจัยบวกให้อสังหาฯ ไทยโดยเฉพาะคอนโดฯ ได้รับความสนใจจากลูกค้ายุโรป อเมริกา และรัสเซีย รวมถึงกลุ่มลูกค้า ชาวจีน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักตลาดคอนโดฯ ของไทยกลับเข้ามาซื้อคอนโดฯ มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจีน ซึ่งมองเห็นโอกาสและผลตอบแทนในอนาคต ทำให้ในช่วงไตรมาส3/2565 ที่ผ่านมามีการซื้อและ โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดฯ แบบบิ๊กล็อตเกิดขึ้นในหลายๆ โครงการ

          นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ในปี 2566 นักลงทุนและธุรกิจอสังหาฯ ต่างยังคงจับตามองการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกอย่างใกล้ชิด การลงทุนในฝั่งยุโรป และอเมริกาค่อนข้างซบเซาเพราะเศรษฐกิจไม่นิ่งทำให้มีความเสี่ยงในการลงทุน โซนเอเชียนั้นเศรษฐกิจดูดีกว่า โดยเฉพาะประเทศไทยที่นักลงทุน นักท่องเที่ยว และกลุ่มคนมีเงินมองว่าเป็นประเทศที่มีความน่าอยู่เป็นเซฟโซนในการอยู่อาศัย ในภาวะที่เกิดสงคราม หรือปัญหาการเมือง คนมีเงินส่วนใหญ่จะเลือกหนีเข้ามาพักอาศัยอยู่ในประเทศไทย

          นอกจากนี้ เศรษฐกิจประเทศไทยยังมั่นคงมี สภาพคล่องสูง ทำให้ไม่มีความจำเป็นต้องรีบเร่งปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ตามการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยของเฟด ประกอบกับการอ่อนค่าของเงินบาททำให้ต่างชาติสนใจเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ ไทยมากขึ้นในช่วงนี้ ปัจจัยดังกล่าวทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ดีมานด์จากฝั่ง ยุโรป อเมริกา และตะวันออกกลาง รวมถึงรัสเซีย และจีน จึงทยอยเข้ามาลงทุนในภูมิภาคอาเซียน โดยเฉพาะประเทศไทย ซึ่งตลาดอสังหาฯ กลายเป็นตลาดระดับโลกไปแล้วทำให้อสังหาฯ ไทยได้รับความสนใจมากที่สุด โดยเฉพาะกลุ่มคนมีเงินจากรัสเซีย ที่สนใจเข้ามาซื้อวิลล่าในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งเป็นเมือง ท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงระดับโลก ขณะเดียวกันดีมานด์จีนที่อั้นมา 2 ปีเริ่มต้องการออกมาใช้จ่ายภายนอกประเทศมากขึ้น คนมีเงินในจีนต้องการย้ายมาพักอาศัยในประเทศไทยมากขึ้น โดยเฉพาะหลังจากที่รัฐบาลเปิดกว้างให้นักธุรกิจต่างชาติสามารถซื้ออสังหาฯ ไทยได้มากขึ้น

          “ปัจจัยที่เกิดขึ้นทำให้ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา อนันดาฯ สามารถทำยอดโอนได้สูงกว่าในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าอย่างถล่มทลาย โดยในช่วงก่อนปิดงบไตรมาสที่ 3/2565 อนันดาฯ ใช้เวลาเพียง 4 วันใน การทำยอดโอนห้องชุดในโครงการย่านพระราม 9 ไปกว่า 1,400 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้เป็นการโอน ห้องชุดให้ลูกค้าต่างชาติสูงถึง 50% ซึ่งมีทั้งกลุ่มผู้ซื้อลงทุน ซึ่งมีทั้งรายย่อยที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเองและการ ซื้อแบบล็อตใหญ่ซึ่งซื้อเพื่อลงทุน และคาดว่าใน ไตรมาส 4 ของปีนี้ก็จะสามารถทำยอดขายและยอดโอนได้เป็นนิวไฮท์อีกครั้ง” นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิตประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าว

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ช่วงหลายปี ที่ผ่านมา การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในประเทศไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครมีส่วนหนึ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับชาวต่างชาติ เพราะคอนโดฯ สามารถขายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติได้โดยถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ประกอบการหลายรายก็ให้ความสำคัญกับผู้ซื้อ ชาวต่างชาติเช่นกัน เนื่องจากผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้ามาทดแทนกำลังซื้อคนไทยได้ โดยจะเห็นได้ชัดเจนเลยว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยมากขึ้นตั้งแต่ก่อนปี พ.ศ. 2560 ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน

          ทั้งนี้ แม้ว่าจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลง ในช่วงปี พ.ศ.2563-2565 เพราะสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งทำให้การเดินทางเข้า-ออกนอกประเทศทำได้ยาก และค่าเดินทางแพงกว่าช่วงเวลาปกติมากนัก ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติลดลง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นเลย รวมไปถึงการขายคอนโดมิเนียมให้กับชาวต่างชาติก็ยังคงมีกิจกรรมต่างๆ ต่อเนื่อง ไม่ได้หายไปเลย เพียงแค่ลดลงเท่านั้น

          ผู้ซื้อชาวต่างชาติหลักๆ ในประเทศไทยก็คือ ผู้ซื้อชาวจีนซึ่งครองสัดส่วนประมาณ 48-60% ของการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมผู้ซื้อชาวต่างชาติตั้งแต่ ปี พ.ศ. 2561 เป็นต้นมา แม้ในช่วงปี พ.ศ. 2563-2564 ต่อเนื่องมาถึงปี พ.ศ. 2565 ที่ประเทศจีนเข้มงวดกับการควบคุมโรคโควิด-19 ภายในประเทศตนเองภายใต้นโยบาย “Zero-Covid” หรือการควบคุมไม่ให้มี ผู้ติดเชื้อโควิด-19 แม้เพียง 1 คนในพื้นที่ใดๆ ก็ตามในประเทศจีน ซึ่งเป็นมาตรการที่เข้มงวดและส่งผล กระทบไปในวงกว้างไม่เพียงแต่ในประเทศจีนเท่านั้น มาตรการนี้มีความเข้มงวดมากแบบที่คนจีนคุ้นเคยกับหลายๆ มาตรการของรัฐบาลเองก็มีความรู้สึกอึดอัด เพราะรัฐบาลมีคำสั่งล็อกดาวน์เมืองหรือหลายๆ เมืองพร้อมกันทันที เมื่อตรวจพบผู้ติดเชื้อ รวมไปถึง การกำหนดวันกักตัวผู้ที่เดินทางเข้าประเทศจีนจากต่างประเทศไว้สูงถึง 21 วัน และมีการติดตามผลต่อเนื่องอีกหลายวัน ส่งผลให้คนจีนจำนวนไม่น้อยตกค้าง ในต่างประเทศหรือเลือกที่จะไม่กลับประเทศจีนในช่วงโควิด-19

          นอกจากนี้มีคนจีนอีกจำนวนไม่น้อยที่เริ่ม มองหาช่องทางหรือมองหาโอกาสในการมีที่อยู่อาศัยในต่างประเทศเพื่อพำนักในระยะยาว ซึ่งการจะไปพำนักในต่างประเทศในระยะยาวนั้นจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย และจำเป็นต้องมีอาชีพหรือประกอบธุรกิจเพื่อที่จะได้มี ใบอนุญาตทำงาน ไม่ใช่ไปในฐานะนักท่องเที่ยวซึ่งมีเรื่องของวีซ่ากำหนดระยะเวลาที่สามารถอยู่ในประเทศนั้นๆ ได้ และการจะอยู่ในประเทศใดนานๆ ก็ต้องมั่นใจคน ในประเทศนั้นให้การต้อนรับ รวมไปถึงมีช่องทางใน การทำธุรกิจหรือสามารถประกอบอาชีพใดๆ ก็ตามใน ประเทศนั้นๆ ได้ด้วย ซึ่งเรื่องต่างๆ เหล่านี้นั้น ประเทศไทยค่อนข้างเปิดกว้าง และสอดคล้องกับการมองหาที่อยู่อาศัยนอกประเทศจีนของคนจีน เพราะ เดินทางสะดวก สามารถอยู่ได้นานถ้าทำธุรกิจหรือประกอบอาชีพ แล้วมีใบอนุญาตทำงาน ซึ่งจะเห็น ได้จากจำนวนของคนจีนที่ขอใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยซึ่งเริ่มมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นในปี พ.ศ. 2565 แม้ว่าจะยัง ไม่เทียบเท่าช่องก่อนโควิด-19 แต่ก็เห็นได้ชัดเจนว่า เพิ่มขึ้น

          การเพิ่มขึ้นของคนจีนที่ขอใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยนั้น แสดงให้เห็นว่ามีคนจีนจำนวนไม่น้อยทำงานในประเทศไทย แม้ว่าจำนวนของคนญี่ปุ่นที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยจะมากเป็นอันดับ 1 มาโดยตลอด แต่จำนวนของคนจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยก็มากขึ้นเรื่อยๆ โดยจำนวน ณ เดือนสิงหาคม  พ.ศ. 2565 อยู่ที่ 27,147 คนน้อยกว่าคนญี่ปุ่นเพียง 261 คนเท่านั้น จากที่ช่วงปี พ.ศ. 2561 คนจีนน้อยกว่ามากถึง 7,805 คน แสดงให้เห็นว่าจำนวนคนจีนที่เข้ามาทำงานหรือทำธุรกิจในประเทศไทยมี มากขึ้นต่อเนื่อง และเมื่อรัฐบาลประเทศจีนผ่อนคลายเรื่องของการกักตัวเมื่อเดินทางเข้าประเทศจีนเหลือ 7 วันที่สถานที่กักตัวและ 3 วันที่ที่พัก ยิ่งส่งผลให้เกิดการเดินทางออกนอกประเทศจีนมากขึ้น แม้ว่าในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา จะมีปัญหาเรื่องของเที่ยวบินที่ยังน้อยอยู่หรือค่าโดยสารที่แพงกว่าช่องก่อนโควิด-19 แต่ก็มีจำนวนของคนจีนที่เดินทางเข้าประเทศไทย มากขึ้นแบบชัดเจน

          คนจีนที่เดินทางเข้าประเทศจีนในช่วงที่ผ่านมา เป็นส่วนหนึ่งที่เข้ามาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทย รวมไปถึงคนจีนอีกจำนวนไม่น้อยที่ทำงานในประเทศไทย ดังจะเห็น ได้จากจำนวนของคนจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยที่ไม่ได้หายไปไหนหรือลดลงมากมาย เมื่อเทียบกับจำนวนของนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งคนจีนกลุ่มนี้ คือ กลุ่มหลักอีก 1 กลุ่มที่ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย รวมไปถึงคนที่ทำธุรกิจหรือทำการค้าในประเทศไทยผ่านช่องทางออนไลน์ต่างๆ แล้วไม่ได้นำเงินจากการทำธุรกิจกลับประเทศก็เลือกที่จะซื้อคอนโดมิเนียมเก็บไว้ทั้งเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ทรัพย์สินเพื่อการลงทุน และ เพื่อให้ญาติพี่น้องหรือคนรู้จักมาพักอาศัย และที่สำคัญมีคนจีนบางส่วนเลือกประเทศไทยเป็นเหมือนที่หลบภัย และหลีกหนีจากการควบคุมของรัฐบาลทั้งในช่วงของโควิด-19 และช่วงเวลาอื่นๆ เพราะประเทศไทยเปิดรับคนจีนในทุกๆ ด้าน คนจีนสามารถใช้ชีวิตรวมไปถึง ทำธุรกิจในประเทศไทยได้แบบไม่ลำบากมากเกินไป และการเดินทางกลับประเทศจีนก็สะดวกรวดเร็ว

          คนจีนที่ทำงานหรือทำธุรกิจในประเทศไทยมีทั้งที่ซื้อคอนโดมิเนียม และบ้านในนามของนิติบุคคลหรือในชื่อของภรรยาคนไทย ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจและพยายามขายทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านในโครงการจัดสรรให้กับผู้ซื้อคนจีนกลุ่มนี้ อีกทั้งพยายามสร้างแรงจูงใจหรือพยายามโน้มน้าวให้คนจีนกลุ่มนี้ช่วยบอกต่อหรือพาคนจีนอื่นๆ ที่พวกเขารู้จักมาซื้อแบบต่อเนื่อง เพราะคนจีนย่อมคุ้นเคยกับคนจีนด้วยกัน และเมื่อเป็นการชักชวนจากคนจีนที่เป็นญาติหรือคนรู้จักจึงตัดสินใจได้ง่ายและรวดเร็วกว่าการตัดสินใจจากการเสนอขายของผู้ประกอบการหรือนายหน้า จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยของคนจีนแม้ว่าจะลดลง แต่ก็ยังคงครองสัดส่วนมากเป็นอันดับ 1 มาโดยตลอด และถ้าการเดินทางระหว่างประเทศกลับมาเป็นปกติก็มีความเป็นไปได้ที่การโอนกรรมสิทธิ์จะมากขึ้น แม้ในช่วงที่ผ่านมาการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติอาจจะทำไม่ได้แบบปกติ แต่ก็ยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นในกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนผ่านตัวแทน บริษัท ญาติหรือคนรู้จักต่างจากผู้ซื้อชาวยุโรป สหรัฐฯ หรือประเทศอื่นๆ ที่อาจจะหายไปเลย หรือเจรจาขอเลื่อนกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ออกไปก่อน

          นอกจากดีมานด์จากจีนและประเทศโซนยุโรป ที่ต้องการเข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยเพิ่มขึ้นแล้ว ปัจจัยสำคัญที่เคยทำให้ตลาดคอนโดฯ ขยายตัวอย่างร้อนแรงจนสามารถมีแชร์ตลาดที่อยู่อาศัยมากกว่าครึ่ง หรือทำยอดขายแซงที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2554 คือปัญหาน้ำท่วมขังในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล ซึ่งการเกิดปัญหาน้ำท่วมใหญ่ในปี2554 ทำให้คอนโดมิเนียมมียอดขายถล่มทลายและมียอดโอนคอนโดฯ สูงเป็นประวัติการณ์มาแล้ว

          ขณะที่ภาพสถานการณ์น้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 กำลังวนซ้ำกลับมาอีกครั้งในปีนี้ หลังจากมวลน้ำจำนวนมหาศาลจากภาคเหนือกำลังทะลักเข้าสู่พื้นที่ภาคกลาง ซึ่งทำให้จังหวัดที่อยู่ในเส้นทางผ่านของมวลน้ำ อย่าง เช่น อ่างทอง ชัยนาท สิงห์บุรี สุพรรณบุรี พระนครศรีอยุธยา กำลังกลายเป็นพื้นที่ประสบภัยน้ำท่วม และล่าสุดประกาศเตือนพื้นที่เสี่ยงประสบภัยน้ำท่วมในจังหวัดปริมณฑล เช่น นนทบุรี ปทุมธานี ที่ออกมาทำให้ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยที่มีแผนจะซื้อบ้าน แนวราบ ต้องกลับไปทบทวนการเลือกซื้อบ้านที่อยู่อาศัยกันใหม่ เพราะกลัวประวัติศาสตร์จะซ้ำรอยอีกครั้ง .

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา