ตลาดคอนโดแสนล้านสะเทือน หมดโปรผ่อนเกณฑ์ LTV จี้ขยายลดค่าโอนกระตุ้นศก.
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝันร้ายอีกครั้ง เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) พิจารณาไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่จะหมดอายุในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 และปีหน้าจะกลับไปใช้เกณฑ์เดิมตามปกติ โดยให้เหตุผลว่า อุตสาหกรรมดังกล่าวเริ่มทยอยฟื้นตัว สะท้อนจากยอดจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านคอนโดมิเนียมใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดสถานการณ์โควิด จึงประเมินได้ว่ามาตรการผ่อนคลายฯมีความจำเป็นลดลง ขณะเดียวกันประชาชนกู้สินเชื่อส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มที่ซื้อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่สามารถขอสินเชื่อบ้านอยู่ในระดับสูงเต็ม 100% อยู่แล้ว
ส่วนบ้านหลังที่สองหลังที่สาม หากมีความจำเป็นต้องซื้อเพื่ออยู่ใกล้ที่ทำงานบุตรหลานหรือใกล้ที่ทำงาน ผู้ซื้อจะต้องเตรียมความพร้อมเรื่องการวางเงินดาวน์ 10-20% เพราะธนาคารจะกลับมาพิจารณาใช้เกณฑ์ LTV เดิม ปล่อยสินเชื่อไม่เกิน 80-90% ของอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ตัวอย่างหากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV เท่ากับ 90% สามารถกู้ซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาท สำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้าน
สวนทางกับดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องการให้ ธปท. ขยายมาตรการผ่อนคลาย LTV ออกไปอีก 1-2 ปี เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่งจะฟื้นไข้ จากวิกฤตโควิดและแม้ว่าปัจจุบันสถานการณ์จะคลี่คลายลง แต่มีความจำเป็นต้องกระตุ้นกำลังซื้อต่อเนื่อง เพราะเจ้าของกิจการ มนุษย์เงินเดือนเพิ่งเริ่มนับหนึ่งกับการเก็บออม
ที่น่ากังวลอีกประการต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน คือการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ธนาคาร เพราะเมื่อคำนวณค่าผ่อนต่องวดแล้วค่อนข้างสูง ท่ามกลางต้นทุนน้ำมัน วัสดุก่อสร้าง เงินเฟ้อ ยังผันผวนต่อเนื่อง
นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ยอมรับว่าเป็นข่าวร้ายเนื่องจากมองว่ามาตรการผ่อนคลาย LTV ยังมีความจำเป็นกระตุ้นกำลังซื้อต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโด มิเนียมได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะตามข้อเท็จจริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การฟื้นตัวจะช้ากว่าธุรกิจอื่นอย่างภาคท่องเที่ยวโรงแรม
ส่วนมาตรการลดค่าค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองที่จะหมดอายุลงปลายปีนี้ ยังไม่ทราบแน่ชัดว่าจะต่ออายุอีกหรือไม่ แต่ช่วงงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 42 จัดขึ้นระหว่างวันที่ 27- 30 ตุลาคมที่ผ่านมา ได้ฝากการบ้านผ่านรัฐมนตรีแรงงาน ไปถึงนายกรัฐมนตรีว่าขอให้กระตุ้นอสังหาฯลดค่าโอน-จดจำนองต่อเนื่อง
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่ากรณี ธปท. ไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV ตลาดอสังหาฯได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน เพราะต้องหาเงินก้อนมาวางดาวน์ กรณีบ้านหลังที่สอง
อย่างไรก็ตามแม้ ช่วงที่ผ่านมาจะได้รับการผ่อนคลายจากมาตรการ LTV ธนาคารปล่อยกู้ได้เต็ม 100% แต่ หากมีภาระหนี้ครัวเรือนสูงแล้ว อาจถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือได้สินเชื่อไม่เต็ม 100% ได้เช่นกัน
นางสาวชญาวดี ชัยอนันต์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายองค์กรสัมพันธ์ ธปท. กล่าวว่า การใช้มาตรการแบบผ่อนปรนไปนานๆ อาจส่งผลกระทบข้างเคียงตามมาได้ในอนาคต ดังนั้นจึงพิจารณาว่าควรยกเลิกมาตรการดังกล่าว ซึ่งการยกเลิก LTV ครั้งนี้ ทำให้ผู้ขอสินเชื่อบ้าน สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ต้องกลับไปใช้หลักเกณฑ์ LTV เดิม
คือบ้านหลังแรก สัญญา 1 กู้ 100% สัญญาที่ 2 (บ้านหลังที่สอง) วางดาวน์ขั้นต่ำ 10% หากผ่อนสัญญาที่ 1 มากกว่า 2 ปี หรือ 20% หากผ่อนสัญญา 1 น้อยกว่า 2 ปี ส่วนสัญญาที่ 3 วางดาวน์ขั้นต่ำ 30%
ขณะที่บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท สัญญาที่ 1 วางดาวน์ขั้นต่ำ 10% สัญญาที่ 2 วางดาวน์ 20% และ สัญญาที่ 3 วางดาวน์ 30%
ที่ผ่านมา ช่วงการระบาดโควิด ธปท.ผ่อนเกณฑ์การใช้มาตรการ LTV ชั่วคราว กู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้วในทุกกรณี
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ ในเขตเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2565 อยู่ที่ 105,648 หน่วย มูลค่า 451,520 ล้านบาท โดยช่วง 9 เดือนแรก อยู่ที่ 77,398 หน่วย ในจำนวนนี้ เป็นคอนโดฯกว่า 40,000 หน่วย ซึ่งเป็นตัวเลขใกล้เคียงช่วงก่อนเกิดโควิด คาดการณ์ปีหน้า มีโครงการเปิดใหม่ 130,000 หน่วย คาดเกิดสต๊อกรอขาย 250,000 หน่วย ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงและเกรงว่าจะเกิดปรากฏการณ์ล้นตลาด
ต้องการให้ ธปท. ขยายมาตรการผ่อนคลาย LTV ออกไปอีก 1-2 ปี เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่งจะฟื้นไข้ จากวิกฤตโควิด
ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
