ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างขาย กับราคาที่ดินก่อนพัฒนาในกทม.-ปริมณฑล Q3/64
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2564 พบว่า ค่าดัชนีเท่ากับ 127.2 ลดลงร้อยละ -0.7 โดยเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งเป็นการลดลงของบ้านจัดสรรต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สาม และเมื่อติดตามการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาฯ เทียบกับ ไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรลดลงต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 2 ปี 2564 ที่ร้อยละ -0.5
ต่อเรื่องนี้ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้ อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริม ทรัพย์ เผยว่า ผลการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่ลดลง ข้างต้น แสดงให้เห็นผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกที่ 4 ที่มีความรุนแรงมากขึ้นในไตรมาสนี้ เห็นได้ชัดจากตัวเลขผู้ติดเชื้อเฉลี่ยรายวันอยู่ที่ประมาณ 15,000 คนต่อวัน เพิ่มขึ้นจากเดิมในไตรมาส 2 ปี 2564 อยู่ที่ประมาณ 2,500 คนต่อวัน ส่งผล กระทบต่อเศรษฐกิจไทยให้มีการฟื้นตัวช้า มีการล็อคดาวน์ในบางพื้นที่โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลที่เป็นพื้นที่ตลาดที่อยู่อาศัยหลักของประเทศ และเห็นได้ชัดว่าผู้ประกอบการมีความกังวลต่อสถานการณ์ดังกล่าวเป็นอย่างมาก
โดยพบว่า ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์ทางการตลาดด้วยการลดราคาเพื่อกระตุ้นการขายบ้านจัดสรร ควบคู่กับการเริ่มมีโปรโมชั่นการให้เข้าอยู่ฟรี 1-2 ปีแรก หรือ การปรับเป็นส่วนลดเงินสดในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อเป็นการเร่งรัดในการตัดสินใจซื้อ ด้วยเหตุนี้จึงเป็นสาเหตุทำให้ราคาบ้านจัดสรรใหม่ลดลง โดยเฉพาะในโซน ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ และ โซนคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง ที่ยังคงมีหน่วยเหลือขายอยู่มากจากรอบการสำรวจที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของ ปี 2564 ดังนั้นผู้ประกอบการจึงใช้กลยุทธ์การลดราคาเพื่อกระตุ้นการขายบ้านจัดสรร และระบายสินค้าใน 2 โซนดังกล่าว
เป็นการเสนอโปรโมชั่นในลักษณะของแถมและคาดว่าผล กระทบต่อเศรษฐกิจในประเทศจากการระบาดจะมีมากสุดใน ช่วงไตรมาส 3 ก่อนจะเริ่มฟื้นตัวได้ในช่วงต้นไตรมาส 4 จากแนวโน้มการฉีดวัคซีนครบโดสของประชากรที่จะเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เป็นผลดีต่อความเชื่อมั่นและการกลับมาดำเนินการของกิจกรรมเศรษฐกิจ
เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า
- กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.2 ลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลงร้อยละ -0.4
- 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.1 ลดลงร้อยละ - 0.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลงร้อยละ -0.5
1) ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว
ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2564 มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.5 ลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลงร้อยละ -0.4
- กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.0 ลดลงร้อยละ -0.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลงร้อยละ -0.3
- 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.6 ลดลงร้อยละ -0.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลงร้อยละ -0.4
2) ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์
ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2564 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.1 ลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลงร้อยละ -0.5
- กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.3 ลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลงร้อยละ -0.4
- 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.2 ลดลงร้อยละ -0.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลงร้อยละ -0.5
สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่า ส่วนใหญ่ร้อยละ 37.7 เป็นของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ ฯลฯ รองลงมาร้อยละ 35.9 เป็นส่วนลดเงินสด และร้อยละ 26.4 เป็นส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์และ/หรือฟรีค่าส่วนกลาง (รายการส่งเสริมการขายในไตรมาส 2 ปี 2564 การลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์และ/หรือฟรีค่าส่วนกลางมากสุดร้อยละ 40.8 รองลงมาคือ การให้ของแถมร้อยละ 32.4 และการให้เป็นส่วนลดเงินสดร้อยละ 26.8)
สำหรับ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2564 พบว่า ค่าดัชนีเท่ากับ 151.7 จุด ลดลงร้อยละ -0.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีค่าดัชนีลดลงต่อเนื่องกันเป็นไตรมาสที่ 4 สำหรับการเปลี่ยนแปลงของดัชนีเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่า ในไตรมาสนี้ลดลงต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 2 ปี 2564 ที่ร้อยละ -0.2
จากดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ได้แสดงให้เห็นว่า ราคาห้องชุดใหม่ยังมีทิศทางที่ลดลง ซึ่งเป็นผลมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดในระลอกที่ 4 ของไวรัส COVID-19 ที่มีความรุนแรงมากขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2564 เห็นได้ชัดจากตัวเลขผู้ติดเชื้อเฉลี่ยรายวันอยู่ที่ประมาณ 15,000 คนต่อวัน เพิ่มขึ้นจากเดิมในไตรมาส 2 ปี 2564 อยู่ที่ประมาณ 2,500 คนต่อวัน ส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวและส่งผลกระทบต่อรายได้และการจ้างงาน มีการล็อคดาวน์ในบางพื้นที่โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลที่เป็นพื้นที่หลักสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศ ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลง และยังมีข้อจำกัดในการเดินทางเข้าประเทศของคนต่างชาติซึ่งถือว่าเป็นกำลังซื้อที่สำคัญของตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ต้องหดตัวลงในภาวะสถานการณ์ที่ไม่ปกติในปัจจุบันนี้
จากการสำรวจราคาห้องชุดใหม่ในไตรมาสนี้ พบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงใช้กลยุทธ์ทางการตลาดด้วยการนำเสนอโปรโมชั่นในรูปแบบของแถมมากถึงร้อยละ 64.1 ของโครงการสำรวจ โดยเป็นการให้เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้องชุดแบบพร้อมเข้าอยู่อาศัยให้ผู้ซื้อ เพื่อเป็นการเร่งรัดการตัดสินใจซื้อ หรือ การให้ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อแบ่งเบาค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ หรือ การให้ส่วนลดเงิน ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาห้องชุดใหม่ลดลง
ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 3 ปี 2564 นี้ เมื่อพิจารณาแยกตามพื้นที่ พบว่า
- กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.3 จุด ลดลงร้อยละ -0.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และลดลงร้อยละ -0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
- 2 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 144.0 จุด ลดลงร้อยละ -0.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และลดลงร้อยละ -0.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
สำหรับรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่า ส่วนใหญ่ ร้อยละ 64.1 เป็นของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ รองลงมาร้อยละ 22.9 เป็นส่วนลดเงินและ/หรืออยู่ฟรีตามระยะสัญญาของแต่ละโครงการ และร้อยละ 13.0 เป็นส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ (รายการส่งเสริมการขายในไตรมาส 2 ปี 2564 การส่งเสริมการขายแบบ การให้ของแถม มีสัดส่วนมากถึง ร้อยละ 50.0 รองลงมาคือการให้เป็นส่วนลดเงินสด ร้อยละ 28.5 และการให้เป็นส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ร้อยละ 21.5)
ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนาในกทม.-ปริมณฑลQ 3/64
นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ ได้รายงานถึงดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2564 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 334.4 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ของปีก่อน (YoY) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ในช่วงภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2563 ที่ผ่านมา และหากดูค่าเฉลี่ยอัตราขยายตัวย้อนหลังไป 5 ปี ตั้งแต่ปี 2558-ปี 2562 ก่อนเกิดวิกฤตการณ์แพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 เห็นได้ว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าในแต่ละไตรมาสเพิ่มขึ้นโดยมีค่า เฉลี่ยประมาณร้อยละ 14.8 ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณร้อยละ 4.1 ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
ดร.วิชัย กล่าวต่อว่า อัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่า ก่อนการพัฒนาเริ่มขยายตัวต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ต่อเนื่องกันมา 3 ไตรมาสแล้ว ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2564 ที่มีการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาส 3 ปี 2564 ซึ่งเป็นผลกระทบของการแพร่ระบาดเป็นระลอกที่สาม จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังคงเพิ่มขึ้น แต่เป็นแบบชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด แสดงให้เห็นว่าเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่งอาจมีการถือครองที่ดินต่อไป เพื่อรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัวขึ้น และอาจมีเจ้าของที่ดินอีกส่วนหนึ่งได้ขายที่ดินในช่วงนี้ เพื่อนำมาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการประกอบธุรกิจ จึงทำให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นบ้าง แต่เพิ่มขึ้นไม่มากนัก
โดยส่วนใหญ่เป็นการปรับราคาเพิ่มขึ้นในบริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่านเป็นหลัก และในบริเวณปลายสายรถไฟฟ้าที่เป็นส่วนต่อขยาย ของเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว โดยเฉพาะสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ที่ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นติดต่อกันมา 4 ไตรมาส แต่อย่างไรก็ตาม ในระยะต่อไปหากเจ้าของที่ดินมีความต้องการระบายที่ดินมากขึ้น ก็อาจส่งผลให้อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ชะลอตัวลงต่อเนื่องในระยะเวลาต่อไป
ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ
1. สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยเป็นที่ดิน โซนตะวันตกของกทม. มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ร้อยละ 33.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตหนองแขม และบางแค เป็น บริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก โดยที่ดินในบริเวณนี้มีราคาเพิ่มขึ้นเป็น อันดับ 1 ติดต่อกันมา 4 ไตรมาสแล้ว ทั้งนี้ราคาที่ดินที่เปลี่ยนแปลง ในพื้นที่ดังกล่าวเป็นผลต่อเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ที่เปิดให้บริการแล้ว
2. สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) และ สายสีน้ำเงิน (หัว ลำโพง-บางแค) ซึ่งเป็นโครงการรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ส่วน สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการที่มีแผนจะ ก่อสร้างในอนาคต โดยทั้ง 3 โครงการมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางกอกใหญ่ บางกอกน้อย คลองสาน และพระนคร เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก
3. MRT เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางซื่อ และจตุจักร เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง
4. สายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ซึ่งเป็นโครงการเพิ่งเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 2 สิงหาคม 2564 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตตลิ่งชัน บางพลัด และอำเภอบางกรวย เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากอย่างต่อเนื่อง และ
5. สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และในไตรมาสนี้ มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้วร้อยละ 86.26 มีอัตราการ ขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตห้วยขวาง และบางกะปิ เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากอย่างต่อเนื่อง
ที่มา: หนังสือพิมพ์บางกอกทูเดย์
