จับทิศทางอสังหาฯ ปี 65 รอเวลาฟื้นตัวตามเศรษฐกิจ

           ปี 2564 ที่ผ่านมาถือเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความท้าทายและผันผวนสูง จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่องทั่วทั้งอุตสาหกรรม ทั้งแรงงานก่อสร้าง ผู้ประกอบการอสังหาฯ รวมถึงผู้บริโภคที่แม้จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่จากสภาพเศรษฐกิจที่เปราะบางรวมถึงหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ต้องชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป แต่มีการคาดการณ์ว่าปี 2565 อสังหาฯ จะเริ่มฟื้นตัวตามสภาพเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการเน้นระบายสต๊อกคงค้างควบคู่ไปกับการเปิดโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด

          สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผล กระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินและความเชื่อมั่นในการ ใช้จ่ายของผู้บริโภค และยังเป็นตัวแปรสำคัญของภาคธุรกิจหลักของประเทศ ก่อนหน้านี้เคยมีการคาดการณ์กันว่าปี 2564 จะเป็นปีที่อสังหาฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวหลังการแพร่ระบาดของโควิดระลอกแรก แต่สถานการณ์กลับยังผันผวนเนื่องจากการแพร่ระบาดยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องและยืดเยื้อ ผู้บริโภคส่วนใหญ่ชะลอการซื้อ ทำให้ภาพรวมของอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมายังไม่ฟื้นตัวตามที่คาด

          ผลสำรวจของ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ระบุว่า 3 ใน 4 ของผู้บริโภคชาวไทย (71%) ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่เลือกที่จะชะลอ การซื้อออกไปก่อน โดย 39% วางแผนจะซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี ส่วนอุปสรรคสำคัญที่มีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมาจากการขาดรายได้ในช่วงโควิด-19 ถึง 66% รองลงมาคือราคาที่อยู่อาศัย 63% ตามมาด้วยความไม่แน่นอนทางการเมืองและธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านในสัดส่วนเท่ากันที่ 37%

          นอกจากนี้ 80% ของผู้บริโภคยังมองว่ารัฐบาลยังไม่มีส่วนช่วยในการทำให้คนในประเทศสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ โดยมาตรการที่ต้องการจากภาครัฐมากที่สุดคือการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั้งบ้านใหม่และบ้านที่กำลัง ผ่อนอยู่ 57% เพื่อเป็นการแบ่งเบาภาระท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวเช่นนี้

          จากภาพรวมของอสังหาฯ ที่ยังไม่ฟื้นตัวตามที่คาดการณ์ ทำให้ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และ หันมาระบายสต๊อกคงค้างผ่านสงครามราคาเพื่อจูงใจผู้บริโภคแทน ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยของปี 2564 ปรับตัวลดลงถึง 11% จากปี 2563 แต่ในขณะเดียวกันอุปทานของผู้บริโภค ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอุปทานที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ได้รับความนิยมมากขึ้นจากไลฟ์สไตล์ยุค new normal ที่เปลี่ยนไป โดยบ้านเดี่ยว มีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น 33% ทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 30% และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 11% จากปี 2563

          นอกจากที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีแนวโน้มเป็นที่ต้องการของตลาดมากขึ้นแล้ว การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มกระจายออกไปในทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ และแถบชานเมืองมากขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในราคาที่เอื้อมถึง และยังมีปัจจัยบวก จากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ทำให้การเดินทางสะดวกขึ้นอีกด้วย

          ด้าน “ลุมพินี วิสดอม” (LPN Wisdom) เปิดเผยว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 หดตัวลดลงถึง 20% โดยระบุว่า ตัวเลขการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลของปี 2564 อยู่ที่ 53,000-55,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 265,000-300,000 ล้านบาท เป็นส่วนของแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด ประมาณ 33,000-35,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 166,000-188,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ประมาณ 10-20% และเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ประมาณ 20,000-22,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 99,000-112,000 ล้านบาท

          แม้ว่าเศรษฐกิจไทยในปีที่ผ่านมาจะได้รับผลกระทบอย่างมากจากวิกฤตโควิด แต่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ออกมาประเมินว่า เศรษฐกิจไทยได้ผ่านจุดต่ำสุด มาแล้ว และกำลังจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว โดยคาดว่าในปี 2565 เศรษฐกิจไทยจะขยายตัวเพิ่มขึ้น 3.7% จากการใช้จ่ายในประเทศที่ทยอยปรับตัวดีขึ้นตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมของภาครัฐ และตลาดท่องเที่ยวที่น่าจะทยอยฟื้นตัว ทำให้มีการคาดการณ์ว่า ปี 2565 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ ด้วยเช่นกัน

          กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ คาดการณ์ว่า “ปี 2565 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯไทย โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2564 แต่คาดว่าระดับราคาอสังหาฯ จะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก ควบคู่ไปกับการออกแคมเปญหรือ โปรโมชัน เพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีความพร้อมและหวังผลตอบแทนในระยะยาว ในขณะที่อุปทานยังไม่มีสัญญาณล้นตลาด (Oversupply) หรือเกิดภาวะฟองสบู่ ทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา คือ ความคืบหน้าในการควบคุมการแพร่ระบาด รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ จากภาครัฐ ซึ่งจะส่งผลต่อทิศทางการเติบโตโดยตรง อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงเปราะบางและ มีความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการและผู้บริโภคจึงควรติดตามสถานการณ์การระบาดฯ หลังเปิดประเทศ และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างใกล้ชิดก่อนตัดสินใจ”

          ส่วนทางลุมพินี วิสดอม ประเมินว่า ผลจากการเปิดประเทศและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วงเดือนตุลาคม 2564 จะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ของปี 2565 มีแนวโน้มเติบโต 15-20%

          ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) เปิดเผยว่า “ปี 2564 เป็นปีที่ภาคอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว ซึ่งมาตรการผ่อนคลายต่างๆ จากภาครัฐ เป็นปัจจัยที่จะหนุน อสังหาฯ ในปี 2565 ให้สามารถเติบโตได้ หลังจากที่ต้องเผชิญกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 มาต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563-2564 ถึงแม้ภาคอสังหาฯ จะยังไม่ฟื้นกลับไปเท่ากับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่เชื่อว่า ปี 2565 จะเป็นปีแห่งความหวังและโอกาสสำหรับผู้ประกอบการและผู้ซื้ออสังหาฯ ที่จะได้สินค้าที่มีคุณภาพในราคาที่เหมาะสม”

          พร้อมกล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2565 ว่ามีแนวโน้มที่จะเติบโตประมาณ 15-20% ตามการคาดการณ์ แนวโน้มเศรษฐกิจที่คาดว่าจะเติบโตประมาณ 3.5-4% ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) ซึ่งเป็นผลมาจากการที่รัฐบาลมีมาตรการเปิดประเทศให้มีการเดินทางท่องเที่ยวได้เพิ่มขึ้น รวมถึงมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) เป็นการชั่วคราว โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% สำหรับที่อยู่อาศัย ทุกประเภท ซึ่งมีผลจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

          ทั้งนี้มองว่าที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จะยังเป็นที่ต้องการของตลาด โดยเฉพาะ อย่างยิ่งในทำเลที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าทั้งสายเก่าและโครงข่ายใหม่ อย่างทำเลที่ติดกับส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว สีแดง และสีเหลือง เช่น ย่านรังสิต-นวนคร, ศรีนครินทร์สุวรรณภูมิ, อ่อนนุช-บางนา และดอนเมือง-พหลโยธิน

          นอกจากนี้ ยังคาดการณ์ว่าปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 78,000-90,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 305,000-318,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15-20% จากปีก่อน โดยที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ยังคงมาแรงและจะเป็นกลุ่มที่มีการเปิดตัวมากที่สุดในปีนี้ โดยจะเพิ่มขึ้นประมาณ 40-50% เมื่อเทียบกับปี 2564 เพื่อตอบรับกับความต้องการที่อยู่อาศัย ที่เอื้อต่อการทำงานที่บ้าน โดยประเมินว่าจะมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 46,800-54,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 183,000-190,800 ล้านบาท

          ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเปิดตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 10-15% เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวคอนโดมิเนียมและเร่งระบายคอนโดมิเนียมที่คงค้างอยู่ออกมาเป็นจำนวนมาก ทำให้จำนวนหน่วยเหลือขายในตลาดลดลง

          ในขณะที่ระดับราคาของที่อยู่อาศัยในปี 2565 มี แนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นตามราคาที่ดินที่ขยับเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาของระบบขนส่งในระบบรางที่เชื่อมต่อพื้นที่ระหว่างกรุงเทพฯ ชั้นในกับกรุงเทพฯ ชั้นนอก รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ซึ่งประมาณว่าราคาที่อยู่อาศัยจะมีการปรับตัวขึ้น 5-10% ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของโครงการนั้นๆ

          แม้ว่าหลายฝ่ายจะคาดการณ์ว่าปี 2565 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ แต่ปัจจัยเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความมั่นใจของผู้บริโภค ทั้งสภาพคล่องทางเศรษฐกิจ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ภาวะหนี้ครัวเรือน รวมถึงการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ “โอมิครอน” ที่กำลังเผชิญ ยังคงเป็นความท้าทายใหญ่ของตลาดอสังหาฯ ที่ต้องจับตามอง.

ที่มา: ผู้จัดการสุดสัปดาห์ 360 องศา