บิ๊กอสังหาฯ โหมลงทุนรับศก.-ตลาดฟื้นตัว จับตามูลค่าลงทุนโครงการใหม่ปี 66 กระฉูด

          หลัง‘LH-แสนสิริ-ลลิล’เปิดแผนธุรกิจมูลค่าพุ่งเกินแสนล.

          อสังหาริมทรัพย์

          ท่ามกลางบรรยากาศของการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก พร้อมๆ กับความหวังของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่คาดการณ์ว่าในปี 2566 ตลาดอสังหาฯ จะมีอัตราการขยายตัวได้ดีกว่าปี 2565 สอดรับกับทิศทางของเศรษฐกิจไทย ที่มีแนวโน้มจะขยายตัวสวนทางกับทิศทางของเศรษฐกิจโลก ประกอบกับการเปิดประเทศของจีน ซึ่งคาดการณ์ว่าจะส่งผลดีต่อการท่องเที่ยวไทย และเป็นปัจจัยบวกผลักดันให้ตลาดคอนโดมิเนียมสามารถฟื้นตัวและกลับมาขยายตัวได้ในปีนี้

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าบริษัทอสังหาฯ หลายๆ รายจะตั้งความหวังไว้กับลูกค้าจีน ที่จะเข้ามาช่วยให้ตลาดคอนโดฯ กลับมาฟื้นและขยายตัวในปีนี้ แต่ในฝั่งของผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงระมัดระวังในการลงทุนเปิดตัว คอนโดฯ ใหม่ เพราะตระหนักดีว่าซัปพลายสะสมคอนโดฯ ในตลาดยังมีจำนวนมาก ทำให้ต้องใช้เวลาในการระบายออก

          ดังนั้นในปีนี้ กลุ่มสินค้าที่จะเป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ยังคงเป็นสินค้าแนวราบ แต่เนื่องจากปัจจัยลบจากปัญหาเงินเฟ้อ และแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นส่งผลให้กำลังซื้อของ ผู้บริโภคในตลาดกลาง-ล่าง หรือบ้านแนวราบ ระดับราคา 2.5-5 ล้านบาทชะลอตัวลง ทำให้ในปีนี้ ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดมีดีมานด์ที่เบาบางลง

          ขณะที่กลุ่มบ้านแนวราบในตลาดกลาง-บน ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ถูกคาดการณ์ว่าจะมีอัตราการขยายตัวที่ดี เพราะกลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบจากปัญหาเงินเฟ้อไม่มากนักเท่ากับกลุ่มลูกค้าในตลาดกลางล่าง ทิศทางการลงทุนของบริษัท อสังหาฯ ในปีนี้ทำให้มูลค่าการลงทุนโครงการใหม่มีแนวโน้มว่าจะสูงกว่าในปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจน เนื่องจากระดับราคาบ้านแนวราบที่จะเปิดตัวใหม่ เป็นกลุ่มบ้านในตลาดกลาง-บนเป็นส่วนใหญ่

          แนวโน้มดังกล่าวทำให้ในปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบในตลาดระดับบนออกมาอย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุด พี่ใหญ่ในวงการอสังหาฯ อย่างค่าย “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ประกาศแผนธุรกิจในปี 2566 ว่ายังคงเน้นลงทุนตลาดแนวราบโดยเฉพาะตลาดบ้านระดับบน

          โดย นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH กล่าวว่า ปี 2566 นี้ บริษัทเน้นลงทุนโครงการแนวราบ ซึ่งจะเปิดตัวโครงการใหม่ 17 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 34,960 ล้านบาท โดยโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปีนี้แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 16 โครงการและโครงการคอนโดมิเนียม 1 โครงการ ขณะเดียวกันบริษัทได้เตรียมงบลงทุนไว้ที่ 9,000 ล้านบาทซึ่งจะแบ่งการลงทุนออกเป็นสองส่วนโดยเป็นงบที่ใช้ใน การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ 6,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 3,000 ล้านบาทเป็นงบลงทุนด้าน อสังหาฯ เพื่อเช่า และในปีนี้ บริษัทตั้งเป้าว่าจะมียอดขายอยู่ที่ 35,000 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายรับรู้รายได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ 33,000 ล้านบาท

          นายวัชริน กสิณฤกษ์ กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการโครงการบ้านจัดสรร LH กล่าวว่า ในปี 2565 สินค้าประเภทบ้านแนวราบซึ่งได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นสินค้าหลักที่สร้างยอดขายให้กับบริษัทโดยมีสัดส่วนการขายของบ้านแนวราบ 92% และคอนโดฯ 8% เมื่อจำแนกตามพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลยัง คงเป็นตลาดหลัก โดย มีสัดส่วนยอดขายอยู่ที่ 90% ส่วนอีก 10% เป็นยอดขายจากต่างจังหวัด ทั้งนี้ กลุ่มบ้านระดับ ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนอยู่ที่ 54% ของยอดขายรวม

          จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้บริษัทยังคงเดินหน้าพัฒนาสินค้าแนวราบระดับบนเป็นหลักโดย ณ สิ้นปี 2565 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 70 โครงการคิดเป็นมูลค่า 56,300 ล้านบาท แบ่ง เป็นโครงการแนวราบ 62 โครงการมูลค่า 47,983 ล้านบาทและคอนโดฯ 8 โครงการมูลค่า 8,375 ล้านบาท ส่วนในปี 2566 นี้มีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 17 โครงการมูลค่า 34,960 ล้านบาท โดยโครงการที่เปิดใหม่จะมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิต 8.8-9 ล้านบาท โดยโครงการที่เปิดใหม่แบ่งออกเป็นโครงการแนวราบ 16 โครงการมูลค่า 28,460 ล้านบาทคอนโดมิเนียมหนึ่งโครงการมูลค่า 6,500 ล้านบาท

          แสนสิริ ‘ปูพรม 50 โปรเจกต์’

          ชูบ้านเดี่ยว 8-10 ล.พระเอก

          ขณะที่ค่ายแสนสิริเป็นอีกค่ายอสังหาฯ ที่ให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบ โดย นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวถึงทิศทางการดำเนินธุรกิจของแสนสิริในปี 2566 ว่า ถ้าจะให้เห็นภาพชัดเจนทั้งหมด คงต้องรอการแถลงข่าวในเดือนมกราคมนี้ จาก คุณเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการแสนสิริ แต่ในเบื้องต้นที่ให้ข้อมูลกับนักวิเคราะห์ไปแล้ว ปีนี้จะทำสถิติใหม่ ทั้งในด้านยอดขาย กำไร และการเปิดโครงการใหม่กว่า 50 โครงการ ทำสถิติใหม่มูลค่า 60,000 ล้านบาทเป็นอย่างต่ำ โดยให้น้ำหนักไปที่โครงการแนวราบ สินค้าบ้านเดี่ยวจะเป็นพระเอกในระดับราคาที่ปรับพอร์ตมาเจาะกลุ่มตลาดกลางถึงบน 8-10 ล้านบาทขึ้นไป เช่น แบรนด์บุราสิริ และเศรษฐสิริ

          ”เรามองว่า การที่มาทำตลาดกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับแพง จะเกี่ยวข้องกับภาพรวมเศรษฐกิจ เนื่องจากช่วงเกิดโควิดทำให้เกิด K-Shaped เกิดขึ้น กลุ่มที่มีฐานะก็ร่ำรวย รวยขึ้นไป กลุ่มคนจนมีมากขึ้น แม้แต่ยอดขายแบรนด์ “คอนโด มี” ราคาต่ำกว่าล้าน มีตัวเลขที่ดี แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงร้อยละ 30-50 มีผลให้ต้องทำการขายใหม่ถึง 2 รอบต่อห้อง เช่น 1 ตึก มี 80 ยูนิต ก็เท่ากับมีลูกค้าในมือถึง 160 คน กลุ่มนี้ เงินมัดจำน้อย เป็นคอนโดฯ พร้อมอยู่ ขอให้ผ่านแบงก์รับรองทุกคนโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว เนื่องจากเป็นกลุ่มลูกค้าที่เช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ และตัดสินใจที่จะมีห้องชุดเป็นของตนเอง ซึ่งโครงการคอนโดฯ ราคาต่ำล้าน ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์ คอนโด มี, ดี คอนโด จะปรับพอร์ตลดลง แต่ แบรนด์ เดอะ เบส ซึ่งปรับขึ้นมาจับกลุ่มระดับกลาง ราคา 90,000 บาทถึง 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ที่แสนสิริยังต้องเปิด เพราะเป็นไปตามดีมานด์ ซึ่งโลเกชัน ที่เป็นกำลังซื้อของแบรนด์ เดอะ เบส จะอยู่ตามอุตสาหกรรม แหล่งงาน โรงงาน ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ แสนสิริวิ่งตามกลุ่มนี้ไป ดีมานด์มี แต่ความสามารถในการซื้อจะมีไม่มาก เราทำต้องทำการตลาดสองรอบ”

          ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยว พฤติกรรมการซื้อจะมีหลายแบบ เช่น ขยายครอบครัว กลุ่มที่พึ่งแต่งงานแต่ยังไม่มีบุตร ต้องบ้านหลังเล็กขนาด 120-150 ตารางเมตร หรือกลุ่มที่เปลี่ยนจากทาวน์เฮาส์มาซื้อบ้านเดี่ยว ก็มีพฤติกรรมเหล่านี้ให้เห็น

          ”บ้านเดี่ยว คือ บ้านในฝันของทุกคน แต่บางทีบ้านในฝัน เราเดินทางไม่ไหว เพราะต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างแพงขึ้น อย่างบ้านเดี่ยวราคา 5 ล้านบาท  ต้องไปอยู่นอกวงแหวนเส้นกาญจนาภิเษกออกไป ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาท ยังมีโครงการ ให้เห็นขอบๆวงแหวน แต่ถ้าต้องการอยู่ในเมือง เช่น เส้นแจ้งวัฒนะ ต้องราคา 15-20 ล้านบาท เนื่องด้วยปัจจัยต้นทุนราคาที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น อย่างเช่น โครงการของแสนสิริที่โซนกรุงเทพกรีฑา ก็จะมีการปรับราคาบ้านใหม่เป็น 30 ล้านบาท เนื่องจากราคาที่ดินโตไปถึง 10-20 เท่า ก่อนหน้านี้ ไร่ละ 5-6 ล้านบาท ผ่านมา 10 ปีขยับไปไร่ละ 20 ล้านบาท” นายอุทัยกล่าว

          สำหรับภาพรวมธุรกิจของแสนสิริในปี 2565 นั้น นายอุทัย กล่าวก่อนจะจบปี 2565 โดยระบุว่า แสนสิริ ดีครับ เหนื่อยแต่ดี สามารถเปิดโครงการได้ตามเป้า 30 กว่าโครงการ มั่นใจทำยอดขาย (พรีเซล) ตามเป้า 50,000 ล้านบาท (เหลืออีก 2 ปีข้างหน้าที่จะทำตามแผน 1.2 แสนล้านบาท) มียอดรับรู้รายได้ 35,000 ล้านบาท หรืออาจจะเกินเล็กน้อย โดยเฉพาะในไตรมาส 4 ปี 65 ที่ต้องทำอีก 14,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 5,700 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวประมาณ 8,000-9,000 ล้านบาท เพียงแต่ในเดือน ธ.ค. 65 ที่ผ่านมา มีเป้าเกือบ 8,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าสามารถทำได้อย่างแน่นอน เนื่องจากลูกค้ารับทราบเรื่องที่ภาครัฐจะไม่ต่อมาตรการ เช่น เรื่อง  LTV ขณะที่ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 66 ขยับเพิ่มเป็น 1% (เดิม0.01%) ทำให้ลูกค้าทั้งบ้าน หลังใหม่และบ้านหลังที่สอง ตัดสินใจโอนง่ายและเร็วขึ้น

          ด้าน นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)  หรือ LALIN กล่าวว่าปีที่ผ่านมา เป็นปีที่ความเสี่ยงจากสถานการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 ค่อยๆคลี่คลาย จากการที่คนส่วนใหญ่ได้รับวัคซีน ติดเชื้อ  จนเกิดภูมิคุ้มกันหมู่ การติดเชื้อมักมีอาการที่ไม่รุนแรง ทำให้หลายประเทศเริ่มทยอยดำเนินนโยบายผ่อนคลายต่างๆ ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจทยอยกลับมาดำเนินได้ตามปกติ อย่างไรก็ตามในปี 2565 ที่ผ่านมา โลกต้องเผชิญกับความเสี่ยงทางด้านภูมิรัฐศาสตร์ การแย่งชิงความเป็นผู้นำโลกของประเทศมหาอำนาจ ตลอดจนสงครามระหว่างรัสเซียและ ยูเครนที่เริ่มมาตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี

          นอกจากนี้ ยังเป็นปีที่เงินเฟ้อเร่งตัวขึ้นทั่วโลก ซึ่งสูงที่สุดในรอบหลายสิบปี จนทำให้หลายประเทศต้องดำเนินนโยบายการเงินแบบเข้มงวดเพื่อควบคุมเงินเฟ้อโดย FED ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายถึง 7 ครั้ง รวม 4.25% มาอยู่ที่ระดับ 4.25-4.50% ณ สิ้นปี 2565 ซึ่งเป็นการขึ้นที่เร็วและแรงอย่างที่ไม่เคยเกิดมาก่อน รวมถึงธนาคารกลางของหลายๆ ประเทศต้องดำเนินนโยบายในรูปแบบเดียวกันเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ อันนำไปสู่ความเสี่ยงที่เพิ่มมากขึ้นที่ทั่วโลกจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย หรือ Recession

          ในแง่ของเศรษฐกิจไทย ในปี 2565 ได้รับแรงส่งจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวภายหลัง การเปิดประเทศช่วงกลางปี การขยายตัวของการบริโภคภาคเอกชนส่วนหนึ่งจากมาตรการกระตุ้นต่างๆ ของภาครัฐ และการส่งออกที่ขยายตัวได้ดีในช่วงครึ่งแรกของปี ก่อนเริ่มชะลอลงในช่วงครึ่งปีหลัง สำหรับในปี 2566 คาดว่าเศรษฐกิจโดยรวม ของไทยจะขยายตัวได้ราว 3.6-4.0% อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไทยยังต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนสูง ทั้งความไม่แน่นอนภายในประเทศและต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นความเสี่ยงที่จะเกิด Recession ของเศรษฐกิจยุโรป และสหรัฐฯ ความเสี่ยงที่เกิดจากเรื่องภูมิรัฐศาสตร์

          ในขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศที่ยังอ่อนแอ ภาระหนี้ครัวเรือนและภาคธุรกิจที่อยู่ในระดับสูง ท่ามกลางแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของภาระดอกเบี้ย ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์  ซึ่งเป็นความท้าทายในการดำเนินธุรกิจในปี 2566 นี้

          อย่างไรก็ดี ภาคอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าธรรมเนียมจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถึงสิ้นปี 2566 รวมถึงการ ฟื้นตัวของลูกค้าที่ทำงานในกลุ่มท่องเที่ยว ซึ่งก่อนหน้านี้ถูกจำกัดการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์

          ทั้งนี้ แม้สภาวะเศรษฐกิจ และสภาวะอุตสาหกรรมในปี 2566 นี้จะยังไม่เอื้ออำนวยมากนัก แต่บริษัทมีความเชื่อมั่นในแผนการดำเนินธุรกิจ การบริหารงาน และความเชี่ยวชาญของบริษัทจึงมั่นใจว่าจะสามารถขยายตัวได้ เดินหน้าสู่การเป็น National Property Company โดยตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่ เพิ่มเติมอีก 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 7,000-8,000 ล้านบาท และตั้งเป้าหมายยอดขายสำหรับปี 2566 นี้ไว้ที่ 8,600 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ที่ 6,850 ล้านบาท ซึ่งเป็นการขยายตัว 10% สูงกว่าภาพรวมตลาดที่คาดว่าจะขยายตัวราว 3-5%

          ด้าน นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า  ลลิลฯ มีแนวคิดการดำเนินธุรกิจเพื่อการเติบโต อย่างยั่งยืน โดยมีการบริหารงานที่คำนึงถึงการดำเนินงานด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และบรรษัทภิบาล  (Environ mental, Social and Governance : ESG) รวมถึงการมุ่งเน้นไปสู่การเป็น Digital Organization อย่างเต็มรูปแบบ ควบคู่ไปกับการสร้างวัฒนธรรมองค์กรที่แข็งแกร่งอันเป็นอัตลักษณ์เฉพาะของลลิลฯ ให้เป็นองค์กรที่รู้รอบแบบเจาะลึก มุ่งสู่องค์กรแห่งการเรียนรู้ เสริมสร้างศักยภาพให้ทุกคนในองค์กรให้เป็นบุคลากรที่มีคุณภาพ รู้กว้าง  คิดไกล อยู่กันด้วยความเข้าใจ เพื่อสร้างความแข็งแรงจากภายใน มุ่งสู่การเป็น National Property Company ตามเป้าหมายที่ได้วางร่วมกัน

          สำหรับแผนการตลาดในปี 2566 นี้จะใช้กลยุทธ์ที่มุ่งเน้น Customer Centric ผ่านกลยุทธ์ทั้ง Lifestyle Marketing และ Experience Marketing โดยต่อยอดการทำตลาดผ่านช่องทาง Digital ที่เพิ่มมากขึ้น เพื่อเข้าถึงกลุ่มผู้บริโภคได้ตรงกลุ่มมากขึ้น และมีประสิทธิภาพที่ดีขึ้น โดยนำ Big Data มาใช้ในการวิเคราะห์หา Customer Insights ทั้งนี้ บริษัทฯ ยังคงให้ความสำคัญกับตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่เป็น Real Demand โดยพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคทั้งในรูปแบบของ New Design และ Smart Function ของตัวบ้าน โดยช่วงปีที่ผ่านมา บริษัทเป็นรายแรกที่นำ รูปแบบความงดงามของสถาปัตยกรรมฝรั่งเศสที่ เรียบหรู มาออกแบบบ้านสไตล์ฝรั่งเศสแบบ French Colonial Style บนทำเลศักยภาพ ในราคาที่คุ้มค่า และจับต้องได้

          ในส่วนของสถานะการเงิน บริษัทฯ มีความแข็งแกร่งอย่างมาก โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) เพียง 0.55 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยโดยรวมของอุตสาหกรรมซึ่งอยู่ที่ 1.4-1.5 เท่า โดยในปี 2566 นี้ บริษัทฯ ได้จัดเตรียมงบประมาณในการซื้อที่ดินไว้ประมาณ 1,500-1,600 ล้านบาท และพร้อมปรับเพิ่มให้สอดคล้องกับสถานการณ์เพื่อรองรับการขยายธุรกิจตามแผนงาน และการเติบโตอย่างยั่งยืนของบริษัทฯ 

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา