คลัง แนะ ธปท. ลดเกณฑ์แอลทีวี

       ”เอเจนซี่ ฟอร์ฯ”ชง 7 มาตรการถือครองอสังหาฯคนต่างชาติ ลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน “ศุภาลัย” หนุนรัฐดึงต่างชาติซื้อบ้าน คอนโด”ไซมิส แอสเสท” ชงต่างชาติซื้อบ้านหลังที่ 2 “อัลติจูด”แนะรัฐดึงผู้สูงวัยต่างชาติซื้อบ้าน

        นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า กระทรวงการคลังได้ดำเนินมาตรการทางการคลังเต็มที่ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจตั้งแต่ช่วงต้นปีงบประมาณ ได้แก่ การดำเนินมาตรการขาดดุลการคลัง มาตรการทางภาษี อาทิ ลดหย่อนภาษีเงินได้ Easy E-Receipt มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ อาทิ ลดค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง มาตรการทางการเงิน เช่น โครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำของธนาคารรัฐ

        กระทรวงการคลัง ยังได้มอบหมายให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เสนอไปยังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ถึงมาตรการในการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan to Value Ratio) เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วหลายครั้ง อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ก็ยังไม่มีคำตอบที่แน่ชัด

        รายงานข่าวจาก ธปท.ระบุว่า ในรายงานการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (ฉบับย่อ)เมื่อวันที่ 7 ก.พ.2567 กนง.ประเมินว่า เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของไทยในปัจจุบันมีความเหมาะสม โดยเห็นว่าข้อเสนอให้พิจารณาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จากองค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ผ่านกระทรวงการคลัง อาจส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพระบบการเงิน และไม่คุ้มกับประโยชน์ที่ได้จากการกระตุ้น การซื้อขายในระยะสั้น ด้วยเหตุผล ดังนี้

        1.เกณฑ์ LTVปัจจุบันไม่เป็นอุปสรรคต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนส่วนใหญ่ โดยจากข้อมูลพบว่าเกือบ 90% ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ได้ติดเกณฑ์ LTV และสามารถได้รับวงเงินกู้ที่ 100% ได้อยู่แล้ว

        นอกจากนี้ เกณฑ์ LTV ปัจจุบันที่ 90-100% สำหรับสัญญาแรกมีความผ่อนปรนเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ อาทิ เกณฑ์ LTV ของเกาหลีใต้ สิงคโปร์ และนิวซีแลนด์อยู่ที่ 50-70% , 75% และ 80% ตามลำดับ

        2.ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังสามารถเติบโตได้ โดยยอดขายยังเพิ่มขึ้นสะท้อนจากจำนวนการโอน กรรมสิทธิ์ ในขณะที่อุปทานฟื้นตัวสะท้อนจากจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ อีกทั้งดัชนีความเชื่อมั่นของ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังสะท้อนมุมมอง การขยายตัวต่อเนื่องในระยะข้างหน้า

       3.การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เพิ่มเติมอาจกระทบต่อเสถียรภาพระบบการเงิน ผ่านการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยบางกลุ่มปรับสูงขึ้น ผู้กู้บางราย อาจก่อหนี้เกินตัว อีกทั้งกระบวนการลดหนี้ (deleveraging) ที่เริ่มมีความคืบหน้าไปบ้างอาจถูกกระทบ ซึ่งปัจจัยดังกล่าวจะสร้างความเปราะบาง ให้กับระบบการเงินในระยะยาว

       คง LTV - ลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหนุนตลาด

       ทางด้าน สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-THAI) ร่วมกับมูลนิธิประเมินค่า -นายหน้าแห่งประเทศไทย และศูนย์ข้อมูลวิจัย และประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จัดสัมมนา “การค้าอสังหาริมทรัพย์-ข้อมูลเพื่อการวางแผนภาครัฐและภาคเอกชน” วานนี้ (21 ก.พ.) โดยมีผู้แทนจากภาครัฐและเอกชนร่วมเสวนาสถานการณ์ ปัญหาและทางออก

       นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัดกล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 น่าจะดีกว่า ปี2566 จากคาดการณ์จีดีพีโต 3.5-4% แม้ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนสูง หรือการที่มูลหนี้เพิ่มขึ้น แต่เชื่อว่าสถานการณ์เศรษฐกิจไม่แย่จนกระทั่งธนาคารมีปัญหาเหมือนปี 2540

       ”วันนี้ยังไม่มีวี่แววที่จะมี NPL สูงถึงขนาดนั้น แต่กระแสข่าวอาจดูน่ากลัว เพราะปัจจุบันมีหน่วยขายที่หยุดการขายไปน้อยมาก ดังนั้นจึงเห็นด้วยที่ยังคงมาตรการแอลทีวี ต่อไปเพื่อป้องกันไม่ให้มีการเก็งกำไรแต่ที่อยากให้ลดคือดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 1%”

       อสังหาฯ สร้าง Multiple Effects

       ทั้งนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคเศรษฐกิจสำคัญที่มีอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก มีสัดส่วนคิดเป็น 9.8% ของจีดีพี ประเทศไทย มีการจ้างงานรวม 2.8ล้านคน ตามข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย แต่จากการเก็บข้อมูลของเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP)ในปี2566 มูลค่า 18,200,00 ล้านบาท มูลค่าการซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศ ในปี 2566 อยู่ที่ 1,039,333 ล้านบาท มูลค่าการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใน ปี 2566 มูลค่า 1,045,790 ล้านบาท สังเกตได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีสัดส่วน 5.7% ไม่ใช่ 9.8% ของจีดีพี

       ”ดังนั้น Multiple Effects สามารถเกิดขึ้นได้จากการซื้อขายบ้านมือสอง โดยไม่จำเป็นต้องระเบิดหินหรือก่อสร้างใหม่”

        จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ประมาณการจำนวนที่อยู่อาศัยพร้อมขายทั่วประเทศไทย จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 617,923 หน่วย จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 4,654,370 หน่วย อัตราว่างของที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 13.3% จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จทั่วประเทศ จำนวน 27,708,635 หน่วย จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จที่ไม่มีผู้อยู่ทั่วประเทศ จำนวน 1,309,551 หน่วย สัดส่วนที่อยู่อาศัยที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย 4.7% มูลค่าอุปทานที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายทุกประเภททั่วประเทศ 3,190,527ล้านบาท จำนวนที่อยู่อาศัยทั้งที่สร้างเสร็จและไม่เสร็จ รอการขายทั้งหมดทั่วประเทศ 1,518,000 หน่วย

       ชง 7 มาตรการถือครองอสังหาฯต่างชาติ

       อย่างไรก็ตาม มาตรการที่ควรมีสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ นั้น นายโสภณ เสนอ 7 มาตรการ ได้แก่

       1.ให้ซื้อเฉพาะผู้ที่มีถิ่นพำนักในไทย ไม่ใช่ใครก็ได้ที่จะมาเก็งกำไร 2.กำหนดราคาขั้นต่ำที่จะซื้อได้ เช่น 10 ล้านบาท 3.ให้มีภาษีซื้อเพื่อนำเงินมา พัฒนาประเทศ เช่น 20% ของราคาตลาด 4.กำหนดสัดส่วนให้ซื้อได้และห้ามซื้ออยู่รวมกัน

       5.การขายต่อให้ขายให้คนสัญชาติไทยเท่านั้น 6.กำหนดให้เสียภาษี เช่น คนไทย ไปซื้อในประเทศตะวันตก เช่น เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง1%ของราคาตลาด เสียภาษีกำไรจากการขาย20% ของราคาตลาด เสียภาษีมรดกตามสมควร 7.ให้ตั้งหน่วยงานระดับกองบังคับการมาตรวจสอบเป็นระยะๆ

      “ศุภาลัย”หนุนดึงต่างชาติซื้ออสังหาฯ

       นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า อยากให้รัฐบาลออกมาตรการส่งเสริมชาวต่างชาติ ให้มีสิทธิ์ ซื้อ บ้าน-ที่ดินในประเทศไทย ยกตัวอย่าง ดูไบ หรือ สาธารณรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE)ที่มีนโยบายที่เอื้อต่างชาติ สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศได้ สามารถมีรายได้จากการพัฒนาอสังหาฯมาพัฒนาประเทศเจริญก้าวหน้าได้ อาทิ โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่อย่างโครงการเดอะปาล์ม โครงการปาล์มจีเบลอาลี โครงการเดอะเวิลด์ เกาะดาเรีย เป็นต้น

       ”เขาสามารถพลิกทะเลทรายมาพัฒนาเป็นโรงแรม คอนโด ออฟฟิศให้ต่างชาติเข้ามาใช้บริการ กลายเป็นจุดขายให้กับประเทศได้ เป็นเรื่องที่น่าสนใจ ล่าสุดมีการพัฒนามิวเซียมให้คนต่างชาติเข้าไปชมอีกด้วย”

       ชงต่างชาติมาซื้อบ้านหลังที่ 2

       นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อยากเสนอต่อรัฐบาลสนับสนุนต่างชาติมาซื้อบ้านหลังที่ 2 รองรับวัยเกษียณ เพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยผ่อนเงื่อนไขให้ เช่น ผ่อนผันให้ซื้อบ้านจัดสรรได้แต่กำหนดว่าให้ซื้อในสัดส่วนเท่าไหร่เหมือนกับคอนโดที่ต่างชาติซื้อได้ในสัดส่วน 49% และให้จ่ายภาษีในอัตราที่แพงกว่าคนไทย ยกเลิกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือ แอลทีวี เพื่อควบคุมระดับวงเงินปล่อยกู้ต่อ มูลค่าหลักประกันที่อยู่อาศัยนั้น ถือเป็นปัจจัยลบที่ทำให้คนกู้ไม่ผ่านและมีความกังวลมากขึ้น รวมทั้งนโยบายสนับสนุน อสังหาฯเพื่อสูงอายุ เป็นเทรนด์ที่กำลังเข้ามามีบทบาทในอนาคต และส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในประเทศ

       แนะรัฐดึงผู้สูงวัยต่างชาติซื้อบ้าน

       นายชยพล หรรรุ่งโรจน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์คนขาดความมั่นใจในซื้อที่อยู่อาศัยเกิดความไม่มั่นใจเศรษฐกิจ มีผลค่อนข้างมาก เพราะยังไม่เห็นความชัดเจนในการแก้ปัญหาจากรัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวปัญหาหนี้ครัวเรือนทำให้เกิดการชะลอตัวในการซื้อที่อยู่อาศัย ยกเว้นกลุ่มคนที่มีความจำเป็นและมีกำลังซื้อ ดังนั้นทำให้ผู้ประกอบการหันไป พัฒนาโครงการในทำเลพื้นที่มีกำลังซื้อ ในหัวเมืองต่างจังหวัด ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมีกลุ่มคนต่างชาติสนใจเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

      อย่างไรก็ตาม อยากให้ภาครัฐออกนโยบายออกมาดึงกำลังซื้อต่างชาติจากยุโรป ญี่ปุ่น อเมริกา โดยกลุ่มผู้สูงวัยที่มีกำลังซื้อเข้ามาซื้อบ้านเมืองไทยได้ เพราะเป็นเรียลดีมานด์ที่เข้ามาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ เพราะบ้านเป็นสินค้าที่คนกลุ่มนี้ต้องการมากกว่าคอนโดมิเนียม ขณะเดียวกันส่งเสริมให้ ชนชั้นกลางสามารถมีบ้านได้ด้วยการให้ สิทธิพิเศษทางภาษี กับกลุ่มคนที่กำลังมีครอบครัว หรือลูก เป็นต้น

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ