6บิ๊กเนมขย่มต่างจังหวัด2.6หมื่นล้าน หลุมหลบภัยโควิด-เปิดศึกราคา2-10ล้านบี้โลคอล

          ส่องครึ่งปีหลัง 2563 บิ๊กแบรนด์ เมืองกรุงทำการบ้านหนักมาก เบนเข็ม ทิศลงทุนบ้านจัดสรรดักกำลังซื้อลูกค้าในต่างจังหวัด เผย 6 บริษัทมหาชนกางแผนบุกรวมกัน 2.6 หมื่นล้าน “ศุภาลัย” เล็งคว้ายอดขาย 8.8 พันล้าน “เอพี” หว่านลงทุนบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์ 1.5-9 ล้าน ด้าน NC เท 700 ล้านที่พัทยา “ฟีนิกซ์ฯ” ชี้ทางรอดยุคโควิด ทุนกรุงต้องเอกซเรย์นอกเมืองหลวงหาช่องทางสร้างฐานลูกค้า-สร้างรายได้ เสริมพอร์ต

          ไครซิสแมเนจเมนต์ของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุควิกฤตเศรษฐกิจ โฟกัสยุคโรคระบาดโควิดทำให้ต้องปรับตัวเพิ่มน้ำหนักการลงทุนสินค้า แนวราบมากขึ้น แต่โลกนี้ไม่มีอะไรฟรี การพัฒนาโครงการแนวราบต้องแลกมากับการทำงานเหนื่อยขึ้น หนักขึ้น แลกกับมีข้อดีสามารถควบคุมกระแสเงินสดทั้งฝั่งรับเข้าและจ่ายออกได้ง่ายกว่าโครงการแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียม

          ดีกรีการแข่งขันยุคโควิดจึงได้เห็นปรากฏการณ์ผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือทุนกรุงแข่งขันกันลงทุนโครงการแนวราบในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑลอย่างมีนัยสำคัญ รวมทั้งย้ายสมรภูมิการแข่งขันออกไปไล่ล่ายอดขาย ยอดโอนในหัวเมืองต่างจังหวัดอย่างหนาหูหนาตาเป็นพิเศษในปี 2563

          ต่างจังหวัด-ขุมทรัพย์บิ๊กแบรนด์

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การออกไปลงทุนพัฒนาโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัดของผู้ประกอบการรายใหญ่มีมาโดยตลอด โดยแบรนด์ที่มีโครงการเปิดขายในต่างจังหวัดค่อนข้างมาก อยู่แล้ว เช่น ศุภาลัย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แสนสิริ ฯลฯ

          ในขณะที่ช่วงปี 2562-2563 มี ผู้ประกอบการรายใหญ่จำนวนมากที่ประกาศแผนลงทุนขยับเข้าหากำลังซื้อของคนในต่างจังหวัดมากขึ้น เช่น

          1.โกลเด้นแลนด์ ปี 2562 เปิดพรีเซล 4 โครงการในจังหวัดเชียงราย พระนครศรีอยุธยา ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ถัดมาปี 2563 เปิดตัวเพิ่ม 2 โครงการในเชียงใหม่และชลบุรี มูลค่ารวม 3,500 ล้านบาท (ดูตารางประกอบ)

          2.เอพี (ไทยแลนด์) ปีนี้ลงทุนเยอะ 5 จังหวัด มูลค่ารวม 4,700 ล้านบาท 3.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ปี 2563 เปิดขาย 3 โครงการบ้านเดี่ยวในจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ภูเก็ต เชียงใหม่ มูลค่ารวม 4,470 ล้านบาท

          4.ศุภาลัย ปี 2563 มีแผนลงทุนมากถึง 12 โครงการ มูลค่ารวม 9,600 ล้านบาท 5.แสนสิริ ปี 2563 มีแผนเปิด แนวราบในภูเก็ต 1 โครงการ มูลค่า 1,317 ล้านบาท 6.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ปีนี้ ทำบ้านจัดสรร 3 โครงการ ในฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง กับคอนโดฯ 1 โครงการ ในชลบุรี มูลค่ารวม 3,400 ล้านบาท

          ก่อนหน้านี้ การแข่งขันสูงอยู่ในสินค้าคอนโดฯ แต่ภาวะซัพพลายล้น ทำให้หลายรายชะลอการลงทุน เช่น พฤกษา เรียลเอสเตท, เอสซี แอสเสทฯ และ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เป็นต้น

          “เทรนด์ปีนี้ ในยุคโควิดการเปิดขายโครงการใหม่ในต่างจังหวัดที่เป็นหัวเมือง เศรษฐกิจขนาดใหญ่ของแต่ละภาค เป็นการกระจายพื้นที่ในการหารายได้ให้มากขึ้น เพิ่มโอกาสสร้างรายได้ รวมถึงสร้างฐานลูกค้าและความน่าเชื่อถือในตลาดใหม่ ๆ ให้มากขึ้นกว่าที่เป็นมา เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ รวมไปถึงการประชาสัมพันธ์ที่มากกว่าผู้ประกอบการท้องถิ่นอยู่แล้ว”

          ศุภาลัยเบ่งรายได้นอกกรุงเทพฯ

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2562 มียอดขายรวม 22,324 ล้านบาท สัดส่วนตลาดต่างจังหวัด 34% หรือ 7,590 ล้านบาท เป้ายอดขายรวมปี 2563 อยู่ที่ 26,000 ล้านบาท สัดส่วนต่างจังหวัด ยังเท่าเดิม คือ 34% แต่เม็ดเงินเพิ่มขึ้นเป็น 8,840 ล้านบาท ในขณะที่วางแผนเปิดตัว 12 โครงการใหม่ มูลค่าโครงการรวม 9,600 ล้านบาท

          อัพเดตครึ่งปีแรก 2563 เปิดพรีเซล แล้ว 5 โครงการ มูลค่ารวม 3,800 ล้านบาท โดยมียอดขายโครงการ ต่างจังหวัด ณ สิ้นไตรมาส 1/63 จำนวน 4,600 ล้านบาท แผนลงทุนครึ่งปีหลังยังคงเป้าเดิม คือ เปิดตัวบ้านจัดสรรให้ครบ 12 โครงการ ตามแผนที่ประกาศไว้ ครอบคลุมเซ็กเมนต์ 2-3 ล้านบาท, ตลาดระดับกลาง 3-7 ล้านบาท และตลาดบนอีกจำนวนหนึ่ง ราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 7 ล้านบาท/ยูนิต และไม่มีแผนลงทุนคอนโดฯต่างจังหวัดในปีนี้ เนื่องจากเป็นสินค้าที่มีซัพพลายคงค้างจำนวนมาก

          “จังหวัดเด่นของเรามีทั้งชลบุรี ภูเก็ต ระยอง เชียงใหม่ สงขลา อย่างไรก็ตาม การลงทุนยุคโควิด ทุกจังหวัด ทุกตลาดต้อง evaluated ถี่ยิบรายสัปดาห์ เพื่อปรับตัวตามสถานการณ์จริง”

          โฟกัสเรียลดีมานด์ลดเสี่ยง

          นายไตรเตชะ กล่าวถึงแนวโน้มการแข่งขันว่า รายใหญ่ที่จะลงทุนต่างจังหวัดในปีนี้คาดว่ามีไม่มากนัก ส่วนใหญ่เปิดโครงการใหม่ปีละ 1-2 โครงการ ขณะที่ ศุภาลัยปักธงการลงทุนต่างจังหวัดมานาน โมเดลธุรกิจพัฒนาจังหวัดละ 4-5 โครงการขึ้นไป การแข่งขันจึงเป็นผู้ประกอบการ โลคอลเป็นหลัก ซึ่งมีความได้เปรียบที่ เป็นคนพื้นที่ มีโนว์ฮาวในการพัฒนาโครงการ ที่สำคัญ มีจุดได้เปรียบที่มีต้นทุนที่ดินถูกกว่า

          “ในการเข้าตลาดต่างจังหวัด ศุภาลัยจะเรียกว่าเราเป็นรายเล็กในพื้นที่ก็ได้นะครับ เพราะต้องเข้าใจว่าดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นก็มีกำลัง และมีความรู้ มีที่ดินที่สามารถทำแข่งขันกับเราได้ ฉะนั้นเราก็ต้องนำคุณภาพที่เหนือกว่าทั้งการออกแบบ การก่อสร้าง การบริการต่าง ๆ ถึงจะแข่งขันได้ เพราะฉะนั้น ไม่แปลกหรอกครับ ในต่างจังหวัดเราไม่ได้เป็นดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ที่สุด”

          ส่วนแนวโน้มกำลังซื้อตลาดต่างจังหวัดไม่มีอะไรน่าเป็นห่วง กลับมองว่าฟื้นตัวและกลับมาใช้ชีวิตปกติเร็วกว่าในกรุงเทพฯ ด้วยซ้ำในหลายจังหวัด ยกเว้นหัวเมือง ท่องเที่ยวที่อาจโดนผลกระทบโควิดมากกว่าเมื่อเทียบกับหัวเมืองหลักที่เศรษฐกิจมี ตัวช่วยด้านอื่น ๆ

          กลยุทธ์การลงทุนของศุภาลัย เน้นเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่เน้นนักลงทุนหรือเก็งกำไร เหตุผลเพราะ กลุ่มเรียลดีมานด์เมื่อจองซื้อ วางเงินดาวน์ สร้างเสร็จแล้วมักจะรับโอนกรรมสิทธิ์ ไม่สร้างปัญหาทิ้งดาวน์ จึงเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าทั้งในภาวะเศรษฐกิจปกติและช่วงวิกฤต

          เอพีหว่านราคา 1.5-9 ล้าน

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการ ผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยเพิ่มเติมว่า แผนลงทุนเชิงรุกในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 ยังคงดำเนินงานตามโรดแมป Masterplan For Tomorrow ที่วางไว้ตั้งแต่ต้นปี ด้วยการลงทุนแนวราบใน 5 จังหวัด แบรนด์ “อภิทาวน์” มูลค่ารวม 4,700 ล้านบาท ได้แก่ นครศรีธรรมราช ระยอง พระนครศรีอยุธยา ขอนแก่น เชียงราย ในรูปแบบโครงการแบบมิกซ์โปรดักต์ (mix products) ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ราคาเริ่มต้น 1.5-9 ล้านบาท

          “อภิทาวน์จะเป็นแบรนด์กลุ่มต่างจังหวัดที่เพิ่มเข้ามาในพอร์ตเอพี สื่อถึงความตั้งใจที่จะสร้างและส่งมอบมาสเตอร์แพลนแห่งการอยู่อาศัยที่มีคุณภาพให้กับคนไทยทุกคน ผสาน 2 จุดแข็ง 1.การเป็นผู้นำสเปซดีไซน์ 2.tech-life management นำเทคโนโลยีเข้ามาประยุกต์ในการอยู่อาศัย ติดตั้งนวัตกรรมความปลอดภัยภายในหมู่บ้าน 24 ชั่วโมง เปิดตัวโครงการแรก อภิทาวน์ นครศรีธรรมราช พรีเซล 26-27 กันยายน และโครงการอื่น ๆ ในช่วงเดือนตุลาคมนี้ พื้นที่โครงการ 30-40 ไร่ เหมือนในกรุงเทพฯ มูลค่าโครงการเฉลี่ย 1,000 ล้าน”

          “ผมคิดหนักเลย จริง ๆ ก่อนไปเราก็เข้าไปศึกษาตลาด แน่นอนที่สุดเราเป็น ผู้ตาม ไม่ได้เป็นผู้นำในการไปตลาด ต่างจังหวัด ข้อแรก เราไปศึกษาผู้บริโภคว่าโอกาสของเรามีที่ไหนบ้าง มีคนอยู่ในเมืองขนาดไหน เศรษฐกิจในจังหวัด การเป็นแหล่งงาน และ running rate แต่ละพื้นที่ บางแห่งมีเป้าจะไป เราก็ถอยถ้าเจอเรดโอเชียน อย่างนครศรีฯเป็นแหล่งงานที่ดี ไม่ใช่แหล่งงานจากคนข้างนอก หรือเชียงรายเป็นจังหวัดที่มีโรงพยาบาลมาก รับผู้ป่วยจากประเทศเพื่อนบ้าน จึงมีแหล่งงานในท้องถิ่นเยอะ ถ้าจะไป เราจะเลือกจังหวัดแบบนี้”

          NC สานต่อตลาดชลบุรี

          นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ NC เปิดเผยว่า ปี 2563 มีแผนลงทุนแนวราบ 4 โครงการ 2,600 ล้านบาท แบ่งมาลงทุนมิกซ์โปรดักต์ (บ้านแฝด+ทาวน์เฮาส์) 700 ล้านบาท ทำเลเมืองพัทยา ราคา 3-5 ล้านบาท

          ทั้งนี้ เอ็น.ซี.ฯมีพอร์ตพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดแล้ว 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี เชียงใหม่ ขอนแก่น โดยชลบุรีเป็นพื้นที่ลงทุนมากที่สุดเกือบ 10 โครงการทั้งแนวราบและคอนโดฯ ปัจจุบันมีโครงการเปิดขายคือ เนทูเรซา พัทยา ยูนิตละ 3-5 ล้านบาท, เชียงใหม่มีคอนโดฯโลว์ไรส์ ดิอามองต์ มูลค่า 530 ล้านบาท เซ็กเมนต์ 2-3 ล้านบาท และขอนแก่นบริษัทเคยลงทุนซื้อ NPA โครงการคอนโดฯมาพัฒนาต่อเมื่อ 10 กว่าปีก่อน

          “ตอนนี้กำลังศึกษาตลาดระยอง เป็นเมืองอุตสาหกรรมมีรายได้ต่อหัวประชากรสูงกว่าชลบุรี กับสนใจสงขลาเพื่อทำศูนย์ wellness สำหรับผู้สูงวัยรูปแบบอาจร่วมทุนกับโลคอล”

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ