เศรษฐกิจทรุด ฉุดราคาคอนโดฯ โตไม่แรงเหมือนเคย

           EIC ทำการ web scraping ข้อมูลคอนโดมิเนียมบนเว็บไซต์ Hipflat.co.th เพื่อนำมาวิเคราะห์แนวโน้มราคา พบว่า ในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ประกาศขาย ในภาพรวมเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง อย่างต่อเนื่อง และมีราคา ในบางพื้นที่เริ่มปรับลดลงเมื่อเข้าสู่ปี 2563 ตามภาวะเศรษฐกิจ ที่ซบเซาและผลกระทบจาก COVID-19



          ข้อมูลคอนโดฯ บนเว็บไซต์ Hipflat.co.th ที่ประกาศขาย มีจำนวนมากกว่า 6 หมื่นโพสต์ จาก 2,416 โครงการ (ข้อมูล ณ วันที่ 27 มิ.ย. 2563) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการขายมือสอง โดยกว่า 70% เป็นโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เหลือเป็นโครงการ คอนโดฯ ในต่างจังหวัดที่กระจุกตัวในแหล่งท่องเที่ยวเป็นสำคัญ เช่น พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น EIC มองว่า ข้อมูลชุดนี้สามารถบ่งชี้ ความต้องการขายจากเจ้าของคอนโดฯ หรือนักลงทุนได้อย่างเป็นปัจจุบันและมีความครอบคลุมในหลายทำเล จึงถือเป็นอีกหนึ่งข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการติดตามภาวะของตลาดคอนโดฯ ในไทย



          EIC วิเคราะห์ข้อมูลราคาจากโพสต์ประกาศขายพบว่า ราคา คอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรในภาพรวมมีแนวโน้มชะลอตัวลง ต่อเนื่องตั้งแต่ 2 ปีที่ผ่านมา และราคาในปัจจุบันมีการปรับลดลงครั้งแรกในรอบ 10 ปี จากข้อมูลของเว็บไซต์ Hipflat.co.th ราคาคอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรในภาพรวมทั้งประเทศมีทิศทาง เพิ่มขึ้นมาตลอดหลายปีที่ผ่านมา



          อย่างไรก็ดี ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา การเพิ่มขึ้นของราคาเริ่มมีสัญญาณการชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงปี 2561-2562 อัตราการเติบโตของราคาคอนโดฯ เฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ 3.3% ต่อปี ลดลงจากค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีก่อนหน้า (ปี 2556-2560) ที่ราคาเคยปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.9% ต่อปี ทั้งนี้ในปี 2563 ราคาคอนโดฯ ต่อตารางเมตรในภาพรวมยังคงมีแนวโน้มชะลอลง ต่อเนื่อง โดยอัตราการเติบโตของราคาชะลอลงมาอยู่ที่ 1.2%YOY ในไตรมาสที่ 1 และซบเซาลงต่อเนื่องในไตรมาสที่ 2 จากราคาที่ปรับลดลงมาที่ -0.02%YOY (ราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 9.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) ซึ่งถือเป็นการลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2553



          ราคาคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเติบโตต่ำสุดในรอบ หลายปี ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 โครงการคอนโดฯ ในเขตพื้นที่ กรุงเทพฯ ชั้นใน (ในที่นี้คือ เขตปทุมวัน วัฒนา ราชเทวี พญาไท และสาธร) มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 4 แสนบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนเพียง 1.3%YOY ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2552 ขณะที่โครงการคอนโดฯ ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและปริมณฑลก็มีแนวโน้มในลักษณะเดียวกัน โดยราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 2 ปีนี้อยู่ที่ 8.9 หมื่นบาท ขยายตัวในระดับต่ำที่ 0.3%YOY เป็น การชะลอตัวมา 4 ไตรมาสติดต่อกัน และเป็นอัตราการเติบโตของราคาของย่านนี้ที่ต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี



          แนวโน้มราคาที่ชะลอตัวของโครงการคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเกิดขึ้นทั้งในโครงการที่ใกล้และไกลสถานีรถไฟฟ้า โครงการคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้ BTS MRT หรือ Airport Link ภายในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร (เฉพาะสถานีที่เปิดให้บริการแล้ว) มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 3 แสนบาทในไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 นี้ โดยหดตัวอยู่ที่ -0.1%YOY นับเป็นการหดตัวครั้งแรกเท่าที่มีข้อมูลนับตั้งแต่ปี 2552 ขณะที่โครงการกลุ่มที่อยู่ไกลกว่า 500 เมตร มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในช่วงเดียวกันอยู่ที่ 9.0 หมื่นบาท เพิ่มขึ้น 1.3%YOY เป็นการขยายตัวชะลอลงต่อเนื่องจากในไตรมาสก่อนหน้าและเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2556



          ราคาคอนโดฯ ในต่างจังหวัดติดลบ 2 ไตรมาสติดต่อกัน สำหรับ โครงการคอนโดฯ ในต่างจังหวัด ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมือง ท่องเที่ยวหลัก ได้แก่ ชลบุรี ภูเก็ต และ ประจวบคีรีขันธ์ มีการ เปลี่ยนแปลงของราคาในทิศทางที่ซบเซากว่าในเขตกรุงเทพฯ โดยในไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 นี้ คอนโดฯ ในต่างจังหวัดมีราคา เฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 3 หมื่นบาท ลดลงที่-3.3% เมื่อเทียบกับ ช่วงเดียวกันของปีก่อน และยังเป็นการหดตัวที่เร่งขึ้นจากไตรมาส ก่อนหน้า (-1.6%YOY) ซึ่งถือเป็นการหดตัวครั้งแรกในรอบ 4 ปีนับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2557



          EIC วิเคราะห์ว่าการที่ราคาคอนโดฯ ในไทยมีแนวโน้มชะลอตัวเป็นผลกระทบจากหลายปัจจัยตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทั้งการชะลอตัวของเศรษฐกิจ สงครามการค้า ภาวะอุปทานล้นเกิน (oversupply) มาตรการ LTV และในปัจจุบันยังได้รับผลเพิ่มเติมจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่งมีแนวโน้มที่ผลกระทบจะกินเวลานานอีกด้วย

Reference: หนังสือพิมพ์บางกอกทูเดย์