อสังหาฯ แตกไลน์ปั้นรายได้ระยะยาว วางตัวเป็น โฮลดิ้ง พร้อมลงทุนธุรกิจแห่งอนาคต

          อสังหาริมทรัพย์

          การแพร่ระบาดของโควิด-19 คือ ตัวเร่งสำคัญที่ ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ปรับตัว หาช่องทางการสร้างรายได้ระยะยาว เพื่อสร้างความสม่ำเสมอ ทางด้านรายได้ให้กับบริษัท ซึ่งเป็นตัวการันตีว่า แม้จะเกิดวิกฤตหรือสถานการณ์ต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ เช่นเดียวกับช่วงวิกฤตการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ตระหนักว่าการมีรายได้ระยะยาวที่สม่ำเสมอ คือ ตัวช่วยให้บริษัทยังคงมีสภาพคล่องทางการเงินที่สามารถใช้ลงทุน และพัฒนาโครงการได้อย่าง ต่อเนื่อง โดยไม่ได้รับผลกระทบหนัก เช่นเดียวกับบริษัทที่มีสภาพคล่องต่ำ

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มขยับตัวแบบจริงจัง และรวดเร็วมากขึ้นในการขยายกิจการหรือธุรกิจของตนเองให้มากกว่าเดิม เพื่อสร้างช่องทางในการสร้างรายได้ให้มากขึ้น จากที่ก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะเน้นไปที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเพื่อขาย โดยรายได้ จะมาจากการขายโครงการเหล่านี้ซึ่งก่อนหน้านี้อาจจะมีรายได้ดีมาโดยตอด แม้ว่าจะมีบางปีบางช่วงเวลาที่มี ปัญหาหรือมีรายได้หรือกำไรลดลง แต่ก็เป็นเพียงช่วงเวลาไม่นาน โดยจะเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงมีรายได้และกำไรอยู่ในอัตรา ที่ไม่แตกต่างกันมากนักในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อาจจะมีเพียงบางไตรมาสเท่านั้นที่รายได้ลดลง ซึ่งไม่ได้มีผลอะไรต่อภาพรวมของบริษัท

          การขยายหรือปรับตัวของผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว โดยอาจจะเห็นได้ชัดเจนจาก บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ที่มีการขยายธุรกิจออกไปค่อนข้างหลากหลาย เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน ค้าปลีก ค้าวัสดุก่อสร้าง หรือธนาคาร เป็นต้น แต่ถ้าพิจารณาดีๆ จะเห็นว่าส่วนใหญ่ยังคงเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ อาจจะเพียงกิจการธนาคารเท่านั้นที่ไม่เกี่ยวข้อง ซึ่งการขยายธุรกิจในรูปแบบนี้ กลายเป็นแนวทางให้บริษัทอื่นๆ เดินตามรอยซึ่งจะเห็น ได้ชัดเจนว่าหลายบริษัทที่มีการขยายธุรกิจออกไปในแนวทางที่คล้ายคลึงกับของ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เช่น บมจ.อนันดาฯ ที่มีการพัฒนาโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ทั้งในกรุงเทพฯ และต่าง จังหวัด

          บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เองก็มีการพัฒนาโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดเช่นกัน แต่การเปิดให้บริการในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว จึงยังไม่เห็นว่าโครงการเหล่านี้มาช่วยเสริมรายได้ของแต่ละบริษัท บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ก็มีการพัฒนาโครงการโรงแรม สนามกอล์ฟ พื้นที่ ค้าปลีก บมจ.แสนสิริ ซึ่งก่อนหน้านี้จัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับบริษัทพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ภายใต้ชื่อบริษัท บีเอฟทีแซด บางปะกง จำกัด เพื่อดำเนินการพัฒนา คลังสินค้า และอาคารโรงงานให้เช่า ธุรกิจคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าเป็นอีก 1 ธุรกิจที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ แต่ส่วนใหญ่เป็น การหาพันธมิตรร่วมทุนร่วมกันพัฒนามากกว่าที่จะดำเนินกิจการเอง

          นอกจากนี้ แสนสิริ ยังขยายการลงทุนในธุรกิจบริหารทรัพย์สินธนาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ โดย ทำสัญญา REVENUE SHARING AGREEMENT กับบริษัท บริหารสินทรัพย์ เอ็กซ์สปริง เอ เอ็ม ซี จำกัด (XSpring AMC) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท เอ็กซ์สปริง แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) ซึ่งจะเป็น การลงทุนในกองสินทรัพย์ที่ทาง XSpring AMC ชนะการประมูลมาจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่ง และอีก ธุรกิจที่ แสนสิริ เข้าลงทุนคือ ธุรกิจประกันภัย โดยช่วงเดือนกันยายน พ.ศ. 2563 ได้อนุมัติให้บริษัท แสนสิริ ไชน่า จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่แสนสิริถือหุ้นอยู่ 100% เข้าร่วมลงทุนในบริษัทร่วมที่จัดตั้งขึ้นใหม่ ชื่อว่าบริษัท ฮักส์ อินชัวรันซ์ โบรกเกอร์ จำกัด (Hugs) ซึ่งทำธุรกิจนายหน้าประกันภัย

          แต่การขยายการลงทุนโดยวางโครงสร้างให้ บริษัทเป็นโฮลดิ้ง ที่พร้อมเข้าไปลงทุนในทุกธุรกิจที่มี แนวโน้มการขยายตัวดี และจะให้ผลตอบแทนในอนาคตซึ่งมีผลต่อรายได้ของบริษัทแม่ที่ชัดเจน เห็นจะหนีไม่พ้นบมจ.สิงห์ เอสเตท ซึ่งก่อนหน้านี้สิงห์อาจจะมีธุรกิจ อื่นๆ ที่สร้างรายได้ หรือเป็นรายได้หลักของกลุ่มบริษัทอยู่แล้ว โดยถ้าไม่นับเรื่องของน้ำดื่ม หรือเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ พวกเขายังมีธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงานด้วย แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะพบว่าพวกเขาเพิ่งประกาศว่า จะ เดินหน้าในเรื่องของนิคมอุตสาหกรรมขนาด 1,800 ไร่ที่จังหวัดอ่างทอง โดยพวกเขาเองก็มีเครือข่ายของบริษัท ที่ประกอบธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มอยู่แล้วเรื่องของพลังงานทดแทนซึ่งเป็นการลงทุนเพื่อรองรับการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมในหลายจังหวัด รวมไปถึงเรื่องของธุรกิจโลจิสติกส์ที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจเดิมของพวกเขา ที่มีเครือข่ายการกระจายสินค้าอยู่แล้วทั่วประเทศ

          บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท คืออีกหนึ่งบริษัท อสังหาฯ ที่วางตำแหน่งตัวเองเป็นโฮลดิ้ง ที่พร้อมเข้า ลงทุนในธุรกิจที่มีอนาคต โดยก่อนหน้านี้บริษัทพฤกษาฯได้ขยายการลงทุนในธุรกิจโรงพยาบาลเพื่อรองรับธุรกิจเพื่อสุขภาพ และธุรกิจเพื่อผู้สูงอายุ โดยนอกจากพฤกษาจะกำลังจะเปิดให้บริการโรงพยาบาลวิมุต โรงพยาบาลแห่งแรกของบริษัทแล้ว พฤกษายังเข้าซื้อหุ้นจำนวน 51% ของบริษัท เทพธัญญภา จำกัด เจ้าของโรงพยาบาลเทพธารินทร์ บนถนนพระราม 4 ซึ่งการเข้าซื้อหุ้นใน ครั้งนี้ทำให้พฤกษามี 2 โรงพยาบาลในมือจำนวนเตียงทั้งหมด 300 กว่าเตียงแสดงให้เห็นว่าพฤกษาเอาจริง ในธุรกิจโรงพยาบาล อีกทั้งพวกเขายังมีแผนจะเปิด ศูนย์สุขภาพในพื้นที่ด้านหน้าโครงการบ้านจัดสรร ของบริษัทอีกด้วย โดยศูนย์สุขภาพเหล่านี้จะเปรียบ เหมือนโรงพยาบาลขนาดเล็กขนาด 30-40 เตียง เพื่อรองรับคน ในโครงการและพื้นที่โดยรอบ โดยภายในศูนย์จะมีบริการดูแลผู้สูงวัยแบบรายวัน ศูนย์กายภาพ บำบัดคลินิกตรวจเช็กสุขภาพ เป็นต้น ซึ่งปีนี้จะเปิดที่ โครงการบ้านจัดสรรย่านสุขาภิบาล 2 ก่อนที่จะกระจายไปโครงการอื่นๆ

          นอกจากนี้ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์พรอพเพอร์ตี้ เป็นอีกบริษัทที่ขยายธุรกิจไปยังการผลิตและส่งออกถุงมือยาง โดยมีการตกลงร่วมลงทุนกับ บริษัทวัฒนชัย รับเบอร์เมท จำกัด โดยมีการก่อสร้างโรงงานผลิตถุงมือยาง ในนิคมอุตสาหกรรมทีเอฟดี จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งทางแกรนด์ แอสเสท คาดว่าจะมีรายได้อีกประมาณ 5,000 ล้านบาท จากความต้องการใช้ถุงมือยางของโลกที่เพิ่มขึ้น และยังมีแนวโน้มขยายตัวได้อีกมาก รวมไปถึงบมจ.ศุภาลัยที่มีการขยายลงทุนในธุรกิจโรงแรมแต่อย่างไรก็ตามรายได้หลักของพวกเขายังคงมาจาก การขายโครงการที่อยู่อาศัย

          ทั้งนี้ การที่รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยลดลง เพราะหลายปัจจัยรวมไปถึงจากเรื่องของโควิด-19 ใน ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการอย่าง บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ที่มีรายได้จากช่องทาง อื่นๆ ยังคงมีกำไรมากเป็นอันดับที่ 1 แม้ว่ารายได้ของพวกเขาจะไม่ได้มาเป็นอันดับที่ 1 ก็ตาม ผู้ประกอบการหลายรายจึงเริ่มมีการปรับตัวเองอีกครั้งในช่วงปี 63 โดยการเปลี่ยนรูปแบบองค์กรใหม่เลย ไม่ใช่การขยายธุรกิจแบบก่อนหน้านี้แล้ว แต่เป็นการเปิดบริษัทใหม่ เพื่อรับผิดชอบธุรกิจใหม่ๆ ที่พวกเขาให้ความสนใจ และมองว่าเป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ในระยะยาวได้

          โดยบริษัทที่เปิดใหม่นี้อาจจะเป็นการร่วมทุนกับ ผู้เชี่ยวชาญที่มีความชำนาญในธุรกิจนั้นๆ หรือเป็นบริษัทใหม่ที่เริ่มธุรกิจด้วยตนเอง โดยการดึงคนที่มีประสบการณ์หรือมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับมาบริหารจัดการ แล้วก็ปรับรูปแบบการบริหารภายในองค์กรเป็นแบบบริษัทโฮลดิ้ง โดยให้บริษัททั้งหมดอยู่ภายใต้บริษัทโฮลดิ้งเพียง 1 บริษัทซึ่งรูปแบบการบริหารจัดการแบบนี้เห็นได้ในหลายๆ ผู้ประกอบการที่มีการปรับตัวในช่วงที่ผ่านมา แม้กระทั่งธนาคารไทยพาณิชย์เองก็ปรับตัวเองไปจากการดำเนินกิจการที่ผ่านมาแบบ 100% เช่นกัน ซึ่งถ้าบริษัทที่ตั้งใหม่บริษัทใดมีการดำเนินกิจการที่ดี ประสบความสำเร็จสามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องและมากมายก็ค่อยเข้าไปบริหารจริงจังหรือเข้าไปเพิ่มทุนโดยบริษัทแม่ (บริษัท โฮลดิ้ง)

          จากนั้นก็ผลักดันให้เข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่ง จะช่วยเพิ่มรายได้ให้กับบริษัทโฮลดิ้งที่เป็นบริษัทแม่อีก 1 ช่องทาง กลับกันถ้าเป็นบริษัทที่ดูแล้วไปต่อไม่ได้ก็ปิดกิจการไป ซึ่งการบริหารจัดการแบบนี้เห็นได้มากขึ้นในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ บางบริษัทมีการ ขยายกิจการออกไปมากมายครอบคลุมหลายธุรกิจ เช่นประกันภัย บริหารอาคาร พลังงาน สุขภาพ โรงพยาบาลผู้สูงอายุ โกดังสินค้า ดาต้าเซ็นเตอร์ โลจิสติกส์ เป็นต้น ซึ่งเป็นธุรกิจที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกับสิ่งที่พวกเขาทำกันมาต่อเนื่องมากกว่า 10-20 ปีเลย แต่เป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว แม้ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจถดถอยจากปัจจัยใดๆ ก็ตาม ในขณะเดียวกันบริษัท หรือผู้ประกอบการที่ก่อนหน้านี้ไม่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาก่อนยังเริ่มมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ดำเนินการโดยบริษัทในเครือของพวกเขา เช่น เซ็นทรัลพัฒนาที่มี บริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนส์ จำกัด พัฒนา และเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรรมากมายทั่วประเทศไทย เพราะพวกเขาต้องการรายได้ที่มากขึ้น และเป็นรายได้ก้อนโตที่สามารถคาดหวังได้ในระยะเวลาอันสั้น (1-3 ปี)

          ในส่วนของผู้ประกอบการรายเล็กก็อาจจะมี การขยับตัวได้ค่อนข้างลำบากในช่วงวิกฤต เพราะ นอกจากรายได้จะหดหายแล้ว การขอสินเชื่อก็ทำได้ยากขึ้นอีก ทั้งยังไม่สามารถหาช่องทางการระดมทุนได้แบบ ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถทำได้ ก่อนหน้านี้ อาจจะเห็นผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางบางราย ที่เร่งสะสมโครงการอสังหาริมทรัพย์ แล้วรีบเข้าตลาด หลักทรัพย์ฯ แบบเร็วที่สุด เพื่อหาช่องทางในการระดมทุนหรือหาผู้ร่วมทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ แต่ก็ไม่ใช่ ผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็กจะสามารถทำแบบนี้ได้ทุกราย เนื่องจากต้องมีรายได้ หรือทรัพย์สินมากพอ ที่จะสามารถดึงดูดหรือสร้างความน่าสนใจให้กับผู้ที่ต้องการร่วมทุนได้รวมไปถึงต้องมีรายได้ในอนาคตที่จะเกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีข้างหน้ามากพอที่จะการันตีว่าจะมีรายได้ที่มั่นคง

          แต่ในช่วงเวลาแบบนี้คงเป็นการยากที่ผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กจะขยับหรือหาช่องทางในการร่วมทุนกับต่างชาติแบบก่อนหน้านี้ เพราะรายได้ที่เข้ามาในบริษัทไม่ได้น่าสนใจ ประกอบกับรายได้ในอนาคตก็ยังไม่สามารถคาดหวังได้เช่นกัน ดังนั้น จึงเป็นการยากที่ ผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กจะยืนระยะให้ผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ ผู้ประกอบการบางรายมีการปล่อยให้ธนาคารยึดที่ดินไปบ้างเพื่อลดภาระหนี้สิน หรือเลือกที่จะหยุดการก่อสร้างบางโครงการไปเลยก็มี เพราะไม่มีเงินทุนหมุนเวียนที่มากพอ

          ขณะที่บางบริษัทที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดิน อาคาร หรือโครงการที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จก็อาจจะเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการรายใหญ่จนนำไปสู่กระบวนการควบรวมกิจการก็เป็นไปได้ แต่ในช่วงวิกฤตโควิด-19 แบบนี้ยังคงยากอยู่ การหาผู้ร่วมทุนต่างชาติก็ไม่สามารถทำได้ เช่นในช่วงก่อนหน้านี้ เพราะติดขัดในเรื่องของการเดินทาง อีกทั้งรายได้หรือกระแสเงินสดในบริษัทยังไม่น่าสนใจในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ ยกเว้นเป็นการขายกิจการหรือควบรวมกิจการแบบที่มีการลดราคาหรือลดมูลค่า ลงมาค่อนข้างมาก ดังนั้น ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จึงเริ่มเห็นผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กมีการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา