อสังหาฯ ยุคธรรมดาที่ไม่ธรรมดา

          บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ’แตกไลน์-กลายพันธุ์’ ทางรอดเพื่อไปต่อ

          ท่ามกลางความท้าทายหลังเผชิญผลกระทบเศรษฐกิจชะลอตัว โควิด-19 ที่ยืดเยื้อรวมถึงภาวะเงินเฟ้อพุ่งต่อเนื่อง ฉุดรั้งการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องพลิกแพลงธุรกิจออกนอกกรอบเดิมๆ สร้าง “นิว บิสสิเนส โมเดล” รองรับ “นิวอีโคโนมี”

          สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ผลจากโควิด-19 เปลี่ยนแลนด์สเคปธุรกิจอสังหาฯ จากความต้องการและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป  ผู้ประกอบการดำเนินธุรกิจแบบเดิมไม่ได้ ต้องปรับตัวด้วยการ กลายพันธุ์ให้สามารถอยู่รอดได้ในระยะยาว เพราะปัจจัยลบที่เข้ามา ไม่ว่าจะเป็นจำนวนเด็กเกิดใหม่ที่ลดลง กำลังซื้อหดตัว ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง

          ข้อมูลสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุ กลุ่มคนที่มีช่วงอายุระหว่าง 25-44 ปี มีจำนวนลดลงแบบเห็นได้ชัดเจน และ มีแนวโน้มที่จะลดลงต่อเนื่องในอนาคต เพราะอัตราการเกิดใหม่ของประชากรไทยลดลงดังกล่าวข้างต้น ความต้องการที่อยู่อาศัย หรือในด้านอื่นๆ ในอนาคตจะได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน

          เพราะต้องไม่ลืมว่าที่อยู่อาศัยในตลาดปัจจุบันทั้งที่มีการขายไปแล้ว และยังไม่ได้ขาย หรือรอการขาย จะกลับมาเป็นที่อยู่อาศัยที่สามารถขายต่อได้เช่นกัน เป็นบ้าน หรือ คอนโดมิเนียมมือสอง มือสามในตลาด หากสภาพของที่อยู่อาศัยนั้นยังสามารถ เข้าไปอยู่อาศัยได้ ในทางกลับกันจำนวน ผู้สูงอายุกลับมาทิศทางที่มากขึ้นซึ่งเป็น การเพิ่มขึ้นในอัตราที่มากกว่ากลุ่มคนอายุ 25-44 ปี

          โดยกลุ่มที่มีอายุมากกว่า 60 ปีขึ้นไป ในปี 2563 เพิ่มขึ้นมากกว่า 42% จาก ปี 2554 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ต่อปี ขณะที่กลุ่มคนอายุ 25-44 ปี ลดลงในอัตราประมาณ 7% จากปี 2554 หรือลดลง 1% ต่อปี  อาจจะ ดูเหมือนไม่ใช่เรื่องที่ต้องกังวล เพราะ กลุ่มที่มีกำลังซื้อยังลดลงในอัตราที่น้อยกว่าชัดเจน แต่ถ้าอัตราการขยายตัวเป็นไปแบบนี้ เรื่อยๆ เป็นไปได้ที่กลุ่มคนอายุ 25-44 ปี จะมีสัดส่วนไม่แตกต่างจากกลุ่มคนที่มีอายุมากกว่า 60 ปีขึ้นไปในอนาคต ซึ่งจะมี ผลกระทบต่อหลายๆ มิติ

          ดังนั้นการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อขายจึง “ไม่ใช่” แนวทางการประกอบธุรกิจที่ยั่งยืนในระยะยาว เพราะทุกคนมองเห็น ปัญหาที่รออยู่ในอนาคต เพียงแต่จะให้เลิกกิจการก็ไม่ใช่วิถีของคนทำธุรกิจ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องหาช่องทางอื่นๆ เพื่อรักษารายได้และสามารถขยายกิจการ รักษาการขยายตัวของบริษัทให้คงอยู่ต่อไป

          ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมพยายามดึกำลังซื้อชาวต่างชาติมากขึ้นทดแทนกำลังซื้อคนไทยที่ลดลง เมื่อผู้ประกอบการไม่สามารถหยุดหรือเลิกการเปิดขายโครงการใหม่ได้ การได้กำลังซื้อจากต่างประเทศเข้ามาจึงเป็นหนึ่งในช่องทางการระบายสินค้าแต่สุดท้ายแล้วกำลังซื้อต่างชาติก็ยัง “ไม่ใช่” ทางออกอยู่ดี

          ”เมื่อค่าเงินรูเบิลตก 40% ทำให้กำลังซื้อรัสเซียหายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาแทบจะทันที หรือการห้ามเดินทาง ออกนอกประเทศช่วงโควิดระบาดหนัก ก็มีผลให้กำลังซื้อต่างชาติทั้งหมดหายไปจากตลาดประเทศไทย โดยเฉพาะชาวจีนที่เป็นลูกค้าหลักของตลาดคอนโดมิเนียมในไทย ผู้ประกอบการหลายรายต้องเผชิญกับปัญหาไม่โอนกรรมสิทธิ์หรือติดต่อผู้ซื้อต่างชาติไม่ได้ในช่วงปีที่ผ่านมา จนมีผลให้ผู้ประกอบการบางรายมีปัญหาเรื่องรายได้ ไม่เป็นไปตามเป้า”

          ปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้ทำให้ผู้ประกอบการมองหาโอกาสธุรกิจในระยะยาวมากขึ้น  โควิดนับเป็นตัวเร่งชั้นดี ทำให้หลายบริษัทลงมือทำทันทีในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาในการขยายขอบเขตในการทำธุรกิจออกไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ เร่งแผนเดินหน้า เร็วขึ้น หรือหากยังไม่สามารถลงสนามนั้นๆ ได้เอง จำเป็นต้องหา “ผู้ร่วมทุน” ที่มีความชำนาญหรือเป็นผู้ที่ประกอบธุรกิจนั้นๆ อยู่แล้ว รวมไปถึงการซื้อกิจการเพื่อเป็นเจ้าของทันที

          ใน 1-2 ปีนี้จึงเห็นการก้าวออกจากกรอบของธุรกิจเดิมของผู้ประกอบการอสังหาฯ ด้วยการแตกไลน์ธุรกิจใหม่ออกมารองรับเมกะเทรนด์โลกเกี่ยวกับสุขภาพและผู้สูงอายุที่เข้ามามีบทบาทในประเทศไทย

          และอีกหนึ่งธุรกิจที่อาจจะดูเหมือน ไม่ยากแต่ก็จำเป็นต้องอาศัยคนมีประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจ คือ บริหารสินทรัพย์(Asset Management) ส่วนหนึ่ง อาจจะเข้ามาบริหารพอร์ตหรือที่อยู่อาศัยในเครือของตนเอง รวมไปถึงการเข้าซื้อหรือประมูล NPA จากสถาบันการเงินต่างๆ เพื่อนำมาขายหรือบริหารต่อ ซึ่งจำเป็น ต้องอาศัยคนมีประสบการณ์ที่มีความเข้าใจธุรกิจ กฎหมาย และระบบต่างๆ เนื่องจากขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายนั้นมีหลายขั้นตอน ไม่ใช่การซื้อมาขายไปเท่านั้น

          นอกจากนี้ ยังมีธุรกิจโลจิสติกส์ คลังสินค้า ดาต้าเซ็นเตอร์ ที่เป็นโมเดลธุรกิจ ที่เข้ามารองรับเศรษฐกิจใหม่ หรือนิวอีโคโนมี ที่เข้ามา disrupted ธุรกิจและการใช้ชีวิตของคนบนโลกใบนี้ ถือเป็นตลาดใหม่ ที่ต้องรีบเข้าไปจับจองเพื่อช่วงชิงดีมานด์ใหม่ที่กำลังเข้ามาในอนาคต

          เพราะนั่นหมายถึง แหล่งรายได้ใหม่ที่เข้ามาเสริมความแข็งแกร่งให้องค์กรให้สามารถเติบโตและอยู่รอดในระยะยาว

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ