อสังหาตั้งการ์ดสูง เร่งสร้างเร่งโอน

          อสังหาฯตั้งการ์ดสูง-ปรับแผนรับปลดล็อกแคมป์ก่อสร้าง “โนเบิลฯ” ชี้ต้นทุนดอกเบี้ยสูงกว่าค่าเร่งงาน เดินหน้าสร้างบ้านเสร็จก่อนขายให้ทันไตรมาส 4/64 “เพอร์เฟค” เร่งเคลียร์งานค้าง- งานตรวจรับมอบบ้านก่อนโอน อัดฉีดค่าเร่งงาน 10-20%-สกรีนงานก่อสร้างจำเป็นกับไม่จำเป็น LPN คนงานหาย 15% กระทบเลื่อนส่งมอบ 1 คอนโดฯ ในไตรมาส 4/64 เป็นส่งมอบปีหน้าแทน แนะรัฐบาลการ์ดอย่าตกในการหาวัคซีน generation 2

          สถานการณ์โควิดที่มีผู้ติดเชื้อใหม่เกินวันละ 20,000 คน ในขณะที่วงการสาธารณสุขคาดการณ์ยอดผู้ติดเชื้อมีโอกาสแตะ 45,000 คน ภายในเดือนกันยายน 2564 นี้ โจทย์ของการเปิดแคมป์ก่อสร้างหลังจากถูกสั่งหยุดทำงานก่อสร้าง 30 วัน ในช่วงเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา จึงต้องระมัดระวังตั้งการ์ดสูงไม่ให้มีคลัสเตอร์โควิดเกิดขึ้นในแคมป์อีกในอนาคต

          โนเบิลเร่งบ้านเดี่ยวขาย Q4

          นายธงชัย บุศราพันธ์ ประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังจากรัฐบาลปลดล็อกมาตรการปิดแคมป์ก่อสร้างโดยสามารถกลับมาทำงานก่อสร้างในแคมป์ได้ตั้งแต่ต้นเดือนสิงหาคม 2564 บริษัทปรับแผนธุรกิจโดยเร่งก่อสร้างบ้านเดี่ยว 1 โครงการ ตั้งเป้าเป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ปัจจุบันมีความคืบหน้า 30-40% ถ้าเร่งงานก่อสร้างได้เสร็จตามกำหนดเดิม คาดว่าจะสามารถเปิดขายได้ภายในไตรมาส 4/64 นี้

          ส่วนประเด็นต้นทุนในการเร่งงานมองว่าเพิ่มเพียงเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบกับต้นทุนดอกเบี้ยที่รันตลอดเวลา “...การเร่งงานแล้วเซฟค่าดอกเบี้ย ทำให้ต้นทุนเราลดลงด้วยซ้ำไปถ้ามองภาพรวม ถ้าเอาค่าดอกเบี้ยกับค่าต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นมาชั่งน้ำหนักกัน”

          สิ่งที่โนเบิลฯให้ความใส่ใจเป็นเรื่องการตรวจสอบความพร้อมของแรงงานก่อสร้าง การเข้มงวดกับมาตรการควบคุมและป้องกันโควิดเพื่อที่จะให้คนงานก่อสร้างได้รับการฉีดวัคซีนและอยู่ในจุด ที่สามารถควบคุมได้ เพราะบริษัทไม่อยาก ให้คลัสเตอร์โควิดในแคมป์ก่อสร้างกลับมา มีปัญหาใหม่จนต้องปิดแคมป์อีก

          เพอร์เฟคเพิ่มอินเซนทีฟ 10-20%

          นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หลังจากเปิดแคมป์ก่อสร้างได้แล้วมีงานต้องทำอีกมากมาย ต้องมีการวางแผนและจัด priority เรียงลำดับความสำคัญ โดยมีโจทย์ใหญ่คือติดตามคนงานกลับเข้าไซต์ก่อสร้าง ซึ่งต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 1-2 สัปดาห์ คาดว่าตามกลับมาได้เต็มที่เพียง 70-80%

          โดยเรื่องแรก ๆ ที่ต้องเร่งทำเป็นการเคลียร์การส่งมอบบ้านเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า หรือกรณีลูกค้ารับโอนไปแล้ว แต่ยังมีการเก็บงานเล็ก ๆ น้อย ๆ แต่จุกจิกและใช้เวลา เฉพาะงานในส่วนนี้คาดว่าใช้เวลา 1 เดือน

          ”แรงงานก่อสร้างในสถานการณ์โควิด ที่มีมาตรการล็อกดาวน์ยืดเยื้อ ต้องยอมรับกันว่าอาจจะไม่สามารถตามกลับมา ได้ครบทุกคน ประเด็นที่ต้องคำนึงยัง รวมถึงคนงานที่ได้มาเป็นแรงงานฝีมือหรือเปล่า เพราะงานก่อสร้างมีหลายส่วนงาน ที่ต้องการทักษะฝีมือแรงงาน เช่น งานปูกระเบื้อง ทาสี ช่างไฟฟ้า ฯลฯ”

          วิธีการเร่งงานทำได้หลายรูปแบบ เช่น เพิ่มค่าทำงานล่วงเวลา หรือโอที (over the time) กรณีงานที่จำเป็นเร่งด่วนสามารถให้ทำงาน 2 กะ ทำงานตอนกลางคืน จัดคนงานเป็นชุดที่ 1 ชุดที่ 2 เป็นต้น และการเพิ่มผลประโยชน์จูงใจ หรืออินเซนทีฟ เป็นค่าเร่งงาน ยกตัวอย่าง งานก่อสร้างบางรายการใช้เวลา 14 วัน มีข้อเสนอให้ลดเวลาเหลือ 8 วัน โดยมีค่าเร่งงานบวกเพิ่มให้ 10-20% เป็นต้น

          ”ค่าแรงเพื่อเร่งงานก่อสร้างไม่เยอะ ปกติค่าแรงมีสัดส่วน 20% ของราคาบ้าน ถ้าค่าเร่งงานเพิ่ม 10% เท่ากับต้นทุนค่าแรงเพิ่มเป็น 22% เท่านั้น ประกอบกับไม่ใช่ทุกงานที่ต้องเร่งก่อสร้าง มีเฉพาะงานที่เรียกว่าเป็น critical path คือ งานที่รอไม่ได้ ช้าไม่ได้ งานบางอย่างที่ไม่จำเป็นต้องเร็วนัก ก็ไม่ต้องเร่ง ทำไปตามปกติ จ่ายค่าแรงงาน เฉพาะงานที่จำเป็นต้องเร่งเท่านั้น เป็นวิธี บริหารต้นทุนค่าแรงปกติ ไม่ใช่เฉพาะในยุคโควิด”

          ปรับแผนโอนบ้าน-คอนโดฯ

          นายวงศกรณ์กล่าวต่อว่า ในช่วง ครึ่งปีหลัง เพอร์เฟคมีกำหนดส่งมอบที่อยู่อาศัยให้ลูกค้าทั้งบ้านและคอนโดฯ โดยบ้านแนวราบเป็นการส่งมอบเป็นหลัง ๆ ไป เช่น สร้างเสร็จ 1 ซอย ส่วนลูกบ้านเลือกซื้อหลังไหนก็จะมีการซ่อมเพื่อให้ตรวจรับมอบบ้านทีละหลัง โดยขั้นตอนนี้ใช้เวลา 20 วัน

          ส่วนคอนโดฯของบริษัท ปีนี้วางแผนก่อสร้างเสร็จและส่งมอบ 1 โครงการ ภายในเดือนกันยายนนี้ แบรนด์ “เมโทร สกาย วุฒากาศ” ซึ่งถือว่าโชคดีเพราะการก่อสร้างคืบหน้าถึง 90-95% ก่อนจะมีคำสั่งปิดแคมป์ในเดือนกรกฎาคม ที่ผ่านมา ดังนั้น จึงมั่นใจว่าสามารถเร่งงาน ทันส่งมอบได้ตามกำหนดเดิม ไม่จำเป็นต้องเลื่อนกำหนดเวลาแต่อย่างใด

          ”ไซต์ก่อสร้างคอนโดฯส่วนใหญ่เป็นผู้รับเหมารายใหญ่รายเดียว แคมป์คนงาน ก็จะมีขนาดใหญ่มาก การ manage ก็ง่ายหน่อย ในขณะที่ไซต์ก่อสร้างบ้านแนวราบมีตั้งแต่รายเล็ก-กลาง-ใหญ่ โดยรับเหมารายใหญ่อาจรับก่อสร้าง 20 หลัง รายกลาง 10 หลัง รายเล็ก 4-5 หลัง ผู้รับเหมาคละกันทุกไซต์ ดังนั้น การ manage ไซต์แนวราบจะยุ่งยากกว่าในแง่ที่มีผู้รับเหมาหลายราย”

          ยุคโควิดคุมสต๊อก-แคชโฟลว์

          นายวงศกรณ์กล่าวถึงการรับคนงานเข้าแคมป์ก่อสร้างด้วยว่า ไซต์ก่อสร้างในเมืองไทยปัจจุบันพึ่งพาแรงงานต่างด้าวจากเมียนมากับกัมพูชา สัดส่วน 2 ใน 3 ที่เหลือเป็นแรงงานคนไทย ถ้ากลุ่มนี้ไม่กลับมาทำงานจะทำให้เกิดปัญหาขาดแคลนแรงงานก่อสร้างได้ ในขณะที่ โจทย์การรับแรงงานก่อสร้างไม่ใช่พิจารณาแค่ตัวคน แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือต้องสกรีนงานที่จำเป็นเร่งด่วนมากกว่า

          ทั้งนี้ ดีเวลอปเปอร์ต้องยอมรับว่า สภาวะแบบนี้การขายบ้านหรือขายคอนโดฯ อาจจะไม่ดีเท่าเดิม ตลาดยังไม่กลับมา ฉะนั้นก็ต้องเลือกงานที่จะก่อสร้าง เหมือนกัน ถ้าระดมสร้างโดยที่ไม่มั่นใจว่าขายได้ จะมีปัญหาเรื่องสต๊อกเกิน แคชโฟลว์ก็จะมีปัญหา จึงต้องสกรีน งานก่อนว่าจำเป็นต้องสร้างหรือไม่ งานไหนเร่ง งานไหนชะลอ ต้องบริหารแคชโฟลว์ของบริษัทให้ดี ฉะนั้น พอก่อสร้างเท่าที่คิดว่าจะขายได้ งานก่อสร้างไม่ต้องมากเกินไป คนงานที่มีจำกัดสามารถโฟกัสในโครงการ ที่ขายดีได้

          ในสถานการณ์โควิดที่มีการระบาดรุนแรง หากรัฐบาลใช้มาตรการปิดแคมป์ ก่อสร้างอีกครั้งจะมีผลกระทบมากน้อยแค่ไหน นายวงศกรณ์แสดงข้อคิดเห็นว่า เพอร์เฟคมีบิสซิเนสโมเดลขายบ้านพร้อมอยู่ หรือบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ปกติมีสต๊อกพร้อมขาย การหยุดสร้าง 1 เดือน สามารถเร่งงานได้ทัน ถ้าหยุดสร้าง 2 เดือน สต๊อกเริ่มตึงมือ แต่ถ้าหยุดก่อสร้างเกิน 2 เดือนครึ่ง คาดว่าจะเป็นปัญหาใหญ่ของธุรกิจอสังหาฯ เพราะไม่มีสต๊อกรอขาย

          ”ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มูลค่าเพิ่มสูงมาก เพราะฉะนั้น ถ้าปิดแคมป์จะมีผลกระทบเศรษฐกิจโดยรวมอย่างร้ายแรง และกระทบคนเป็นจำนวนมาก รัฐบาลมีมาตรการ bubble&seal ถ้าผู้รับเหมายอมรับในเงื่อนไขได้ ผมเชื่อว่างานก่อสร้างก็สามารถทำต่อได้โดยไม่ติดขัด โดยที่มีระเบียบเข้มงวดทั้งการทำ social distancing การสวมหน้ากากอนามัย การล้างมือ มีสุขภาพอนามัยที่ดีตามที่ภาครัฐกำหนดไว้ มีการตรวจคัดกรองสม่ำเสมอ พยายามระดมฉีดวัคซีนให้ได้มากที่สุด และซีลกลุ่มนี้ไว้ไม่ให้ออกไปนอกกลุ่ม นอกแคมป์”

          ไม่ให้ออกไปนอกกลุ่ม นอกแคมป์“LPN ฉีดวัคซีนคนงาน 100%

          นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน หัวหน้าคณะเจ้าหน้าที่บริหารด้านกลยุทธ์ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า ในช่วงมาตรการปิดแคมป์ แรงงานก่อสร้างของ LPN กลับบ้านไม่มากนักเพียง 15% ประเด็นอยู่ที่โรคระบาดกลายพันธุ์เดลต้าไม่มีอาการ ไม่มีไข้ การรับคนงานกลับแคมป์จึงต้องระมัดระวังสูงมาก บริษัทมีการฉีดวัคซีนคนงานโดยตั้งเป้าครบ 100% ทั้งแรงงานไทยและแรงงานต่างด้าว

          ทั้งนี้ การเร่งงานโดยเพิ่มคนงานมองว่ายังมีปัญหาที่ต้องระมัดระวัง เพราะถ้าความหนาแน่นเข้ามามากก็อาจกลายเป็นความเสี่ยงที่จะเกิดโรคได้ เพราะฉะนั้น บริษัทเลือกบริหารจัดการแรงงานเดิมที่อยู่ในแคมป์ให้มาโฟกัสงานที่จำเป็นจะต้องส่งมอบ การเพิ่มแรงงานเข้ามาในระยะสั้นมองว่าอาจช่วยทำให้งานเสร็จ เร็วขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงขึ้นเยอะ เพราะถ้ามี 1 คนติดเชื้อ จะกระทบทำให้ต้องหยุดก่อสร้างทั้งไซต์

          ”การเปิดทำงานก่อสร้างอาจต้องมีการเลือกพื้นที่ หมายถึงถ้าเป็นไซต์ก่อสร้าง ที่แยกตัวเป็นเอกเทศเริ่มทำงานได้ปกติ กับไซต์ที่ต้องทำงานผสมกันหลาย ๆ ทีม เพราะก่อสร้างไม่ได้มีแค่ผู้รับเหมาบริษัทเดียว อาจมีหลาย ๆ บริษัท จึงต้องเพิ่มความระมัดระวัง ต้องทำงานไม่ให้มีโอกาสเจอกัน ซึ่งจะช่วยป้องกันการติดเชื้อได้”

          เลื่อนโอนคอนโดฯ 1 โครงการ

          นายสุรวุฒิกล่าวต่อว่า ก่อนมีมาตรการปิดแคมป์ LPN วางแผนก่อสร้างให้เสร็จและส่งมอบห้องชุด 1 โครงการ ภายในไตรมาส 4/64 ล่าสุดตัดสินใจดีเลย์การ ส่งมอบไปไตรมาส 1/65 แทน เพราะบริษัท ต้องการเน้นเรื่องความปลอดภัยจากโรคโควิดของทีมงานเป็นอันดับแรก

          ”ผลกระทบต่อเป้ายอดขายคงมีอยู่แล้ว แบ่งเป็น 2 หมวด คือ บ้านแนวราบไม่ได้รับผลกระทบ การก่อสร้างยังสามารถตีตื้นได้ อาจกระทบจากการส่งมอบบางส่วน แต่เรามี inventory เพียงพอที่จะส่งมอบได้ ขณะที่คอนโดฯกระทบแน่นอน ต้องเลื่อนแผนเปิดตัวล่าช้าออกไปไม่เกิน 3 เดือน เช่น วางแผนเปิดไตรมาส 2 ก็เลื่อนไปเปิดไตรมาส 3 แทน”

          แนะรัฐเร่งหาวัคซีน Gen 2

          ในสถานการณ์ที่มีผู้ติดเชื้อใหม่เกินวันละ 20,000 คน กรณี worst case ที่มีปัญหาคลัสเตอร์โควิดในแคมป์ก่อสร้างปะทุ ขึ้นมาอีก จะมีข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลอย่างไร ประเด็นนี้นายสุรวุฒิให้ความเห็นว่า ภาพใหญ่ของประเทศคงต้องกลับมาที่เรื่องวัคซีน แน่นอนว่าวัคซีนต้องทั่วถึงทั้งที่เป็นวัคซีน generation 1 และการจอง ดีเวลอปเมนต์ของวัคซีน generation 2 ซึ่งคาดว่าเมื่อพัฒนาสำเร็จก็จะต้องมีการแย่งซื้อกันอีก

          ”ตอนนี้ประเทศไทยได้รับบทเรียนมาแล้วเรื่องบริหารจัดการวัคซีน ผมคิดว่า เราควรจะต้องใกล้ชิดกับการที่เราจะ จองวัคซีนใน generation 2 ซึ่งการที่เราทำให้ประชากรของเราได้ฉีดวัคซีนมากขึ้น ความมั่นใจในการดำเนินธุรกิจจะมีมากกว่า ทำให้ภาพรวมของเศรษฐกิจรีคัฟเวอร์ได้เร็วขึ้น หัวใจหลักอยู่ที่เราไม่ควรการ์ดตกในเรื่องของการหาวัคซีน”

          ในขณะที่ประเมินแนวโน้มอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 บรรยากาศการ ซื้อขายบ้าน-คอนโดฯคล้ายกับปี 2563 กล่าวคือผู้ซื้อคงจะ wait and see ไปสักระยะหนึ่ง ในด้านกำลังซื้อมีหลายบริษัทจากหลายวงการธุรกิจได้รับผลกระทบ ทำให้พนักงานได้รับผลกระทบด้วย สถาบันการเงินยกการ์ดสูงในการพิจารณาสินเชื่อ ทำให้ภาพรวมชะลอตัว แต่ยังเชื่อมั่นว่าปีที่แล้ว อสังหาฯถึงจุดสโลว์ที่สุดไปแล้ว เทียบกับปี 2564 ผลกระทบน่าจะน้อยกว่าปี 2563

Reference: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ