โควิด-เก็บภาษีที่ดินฯ 100% ไม่กระทบ ตลาดบ้านหรูปี 65 เดือด บิ๊กอสังหาฯเดินเกมช่วงชิงดีมานด์

          อสังหาริมทรัพย์

          ตลาดบ้านหรู หนึ่งเซกเมนต์ของกลุ่มที่อยู่อาศัย ที่ยังคงเติบโต โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแนวราบที่ได้รับความนิยมอย่างมาก เนื่องจากลูกค้าได้มีการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมในการเลือกซื้อโครงการที่อยู่อาศัย ที่ต้องการพื้นที่รองรับการใช้ชีวิตประจาวัน และด้วยนโยบายที่ต้องทางานที่บ้านมากขึ้น (WFH) หรือการเรียนการสอนผ่านระบบออนไลน์ ส่งผลให้ดีมานด์ในโครงการบ้านจัดสรรกลุ่มไฮเอนด์เติบโตในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และยังอยู่ในเทรนด์ขาขึ้น

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวถึงภาพรวมของตลาดบ้านหรูสำหรับปี พ.ศ.2564 ที่ผ่านมาว่า เห็นได้อย่างชัดเจนตลาดแนวราบยังคงเป็นดาวเด่นของตลาดที่ยังคงร้อนแรงและเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งในส่วนของอุปทานเปิดขายใหม่ และอัตราการขายที่ค่อนข้างร้อนแรง สวนกระแสภาพรวมตลาดอสังหาฯที่หลายฝ่ายมองว่าเป็นช่วงขาลง ซึ่งพบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดรวมถึงผู้พัฒนารายใหม่ต่างให้ความสนใจในการพัฒนาบ้านจัดสรร โดยเฉพาะบ้านจัดสรรระดับบน เปิดตัวโครงการกันอย่างดุเดือดในปี พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา หลายโครงการประกาศปิดการขาย 100% ทั้งโครงการ หรือ ปิดการขาย 100% ในเฟสที่เปิดขายกันเป็นจำนวนมาก

          สะท้อนให้เห็นถึงความร้อนแรงของกำลังซื้อของตลาดที่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง ซึ่งกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ของบ้านจัดสรรระดับนี้ จะเป็นนักธุรกิจที่ประสบความสำเร็จที่ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากภาพรวมของเศรษฐกิจมากนักเหมือนในช่วงระดับราคาอื่นๆ ซึ่งฝ่ายวิจัยและการ สื่อสารคอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่า ตลาดบ้านระดับบนยังมีแนวโน้มที่เติบโตอย่างต่อเนื่องในปี พ.ศ. 2565 โดยพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดแทบทุกราย ปรับเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาบ้านจัดสรรในช่วงระดับนี้มากขึ้น เตรียมความพร้อมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดว่า ในปีนี้ จะมีอุปทานเปิดขายใหม่ของบ้านจัดสรรระดับราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาท รอการเปิดตัวกว่า 2,000 ยูนิตเปิดขายใหม่กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯและพื้นที่โดยรอบ

          ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาในพื้นที่กรุงเทพฯพบว่า อุปทานเปิดขายใหม่ของบ้านในระดับราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีประมาณ  8,083 ยูนิต เฉลี่ยปีละ 1,616 ยูนิต / ปี และสำหรับในปี พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา พบว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่ของบ้านในระดับราคาดังกล่าวประมาณ 27 โครงการ 2,500  ยูนิต  มูลค่า 34,500 ล้านบาท และกว่าร้อยละ 64.1 เป็นผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ พัฒนากระจายตัวอยู่ในหลายพื้นที่ ของกรุงเทพฯ



          โดยประเภทบ้านเดี่ยว ยังคงเป็นรูปแบบที่ผู้พัฒนาสนใจพัฒนามากที่สุดของตลาดบ้านจัดสรรในระดับ ราคา 10  ล้านบาทขึ้นไป ในพื้นที่กรุงเทพฯและพื้นที่โดยรอบ อยู่ที่ประมาณร้อยละ 87 โดยในช่วงประมาณ 5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เปิดขายมากขึ้นในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นใน เพื่อทดแทนกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับบนแต่ไม่อยากได้ คอนโดฯที่มีพื้นที่ใช้สอยจำกัด ผู้พัฒนาหลายรายจึงเลือกที่จะพัฒนาบ้านจัดสรรขนาดเล็กในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน เพื่อรองรับกำลังซื้อกลุ่มนี้ ซึ่งก็ได้รับการตอบรับค่อนข้างดี แม้จะเป็นช่วงที่ผ่านมาภาพรวมเศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่กำลังซื้อกลุ่มนี้ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่าใดนัก รวมถึงบ้านจัดสรรที่มีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง ที่ดินขนาดใหญ่และมีการออกแบบ ที่โดดเด่นตั้งอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองที่สามารถ เดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย

          โควิด-เก็บภาษีที่ดินฯ 100%

          ไม่กระทบกำลังซื้อบ้านหรู

          นายภัทรชัย ให้ความเห็นถึงผลกระทบจากการมาเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในอัตราเดิมที่เริ่ม จัดเก็บในปี 2565 ว่า เรามองเฉพาะบ้านหรือคอนโดฯ ที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นลักชัวรี หรือ ซูเปอร์ลักชัวรี ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากเรื่องจัดเก็บภาษีที่ดินฯเพราะเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลักไม่ใช่เพื่อการลงทุน ดังนั้น จะไม่มีผลต่อกำลังซื้อในตลาดกลุ่มนี้อย่างแน่นอน

          ”กลุ่มบ้านระดับลักชัวรี เป็นกลุ่มมีกำลังเงิน ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง เป็นการจัดครอบครัวใหม่ คิดว่าดีมานด์อยู่ในเกณฑ์ที่สูง ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ก็เข้ามาชิงตลาดในส่วนนี้ และยังขยายตลาดพร้อมแตกแบรนด์ในเซกเมนต์บ้านและคอนโดฯระดับบนอย่างต่อเนื่อง ดีไซน์แปลกใหม่ เช่นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น เป็นต้น หรือแม้แต่แบรนด์ เอสซีฯ โครงการบ้านระดับบน ขายดีอย่างมาก สร้างไม่ทันกับความต้องการของลูกค้า”

          บิ๊กอสังหาฯกระโจนชิงแชร์ตลาดบ้านหรู

          ’บลูโอเชี่ยน’

          นายภัทรชัย กล่าวว่า ณ สิ้นปี พ.ศ. 2564 ภาพรวมตลาดบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯและพื้นที่โดยรอบ มีอัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 4.3 ของ ทุกช่วงระดับราคา แต่หากพิจารณาเฉพาะบ้านจัดสรรในช่วงระดับราคาขายที่สูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป พบว่ามีอัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 4.8 ซึ่งสูงกว่าอัตราการดูดซับเฉลี่ยรวมของตลาดถึงร้อยละ 0.5 ซึ่ง จากอัตราการดูดซับเฉลี่ยที่ค่อนข้างสูง สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถด้านการขายของบ้านจัดสรรระดับบน นอกจากนี้ พบว่าบางโครงการสามารถปิดการขายได้ 100%

          ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่า ตลาดบ้านระดับบน ยังมีแนวโน้มที่เติบโตอย่างต่อเนื่องในปี พ.ศ.2565 ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ต่างประกาศเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับบนมากขึ้นในปี 65

          สำหรับเทรนด์ของบ้านในระดับบนในปีนี้ สิ่งที่เป็นที่ดึงดูดใจลูกค้าเป็นสิ่งแรก คือ ทำเล ซึ่งต้องเป็นทำเล ที่ดีอาจตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง หรือทำเลศักยภาพ ที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย และมีการพัฒนาฟังก์ชันต่างๆ ที่สามารถตอบสนองกับไลฟ์สไตล์ได้มากที่สุด บ้านระดับบนมี แนวโน้มการพัฒนาอยู่บนที่ดินที่มีขนาดเล็กลง เป็น แนวบ้านทรงสูงขึ้น แต่ยังมีฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครันมีพื้นที่ใช้สอยที่มากพอสำหรับกลุ่มบ้านในระดับราคาสูง ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ที่มองหาบ้านในระดับนี้ มักจะเป็นนักธุรกิจที่ประสบความสำเร็จ ซึ่งกลุ่มลูกค้าเหล่านี้จะต้องการสิ่งที่ดีที่สุด ต้องการความแตกต่างและความโดดเด่น เป็นส่วนหนึ่งที่เสริมสร้างภาพลักษณ์ และยังมองว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า

          SC เหนียวแน่น แชมป์ตลาดบ้านแพง

          10 ลบ.ขึ้นไป

          นายณัฏฐกิตติ์ ศิริรัตน์ หัวหน้าสายงานการตลาดบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กล่าวถึงภาพรวมตลาดบ้านระดับบนว่า มีแนวโน้มเติบโตมาต่อเนื่อง โดยคาดว่าในสิ้นปี 2564 ที่ผ่านมา มูลค่าการขายของสินค้าแนวราบทั้งตลาดเพิ่มขึ้นไปทะลุ 100,000 ล้านบาท เป็นปัจจัยที่หนุนต่อการ ขายสินค้าแนวราบของบริษัท ทั้งนี้ เอสซี วางเป้าที่จะเป็นอันดับ 1 ในภาพรวมตลาดสินค้าแนวราบทุกระดับราคาภายในปี 2566 จากปัจจุบันที่อยู่อันดับ 2 ขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้านบาท บริษัทฯมีส่วนแบ่งตลาด (Market share) ในอันดับที่ 3 อีกทั้งมีแผนที่จะรุกตลาดแนวราบทุกระดับตลาดมากขึ้นในปี 2566 เช่นกัน

          โดยที่ในปี 2565  บริษัทฯมีแผนจะเปิดตัวบ้านเดี่ยวแบรนด์ใหม่ระดับลักชัวรี จำนวน 1 โครงการ อีกทั้งจะทยอยเปิดโครงการแนวราบระดับราคา 5-10 ล้านบาท มากขึ้น โดยเฉพาะแบรนด์ VENUE ID ที่จะมีการเปิดใหม่ จำนวน 4-5 โครงการ ในโซนอื่นๆ และแบรนด์ VERV อีก 2-3 โครงการ และการกลับมาเปิดแบรนด์ PAVE อีก 2 โครงการ ในทำเลรังสิต และพุทธมณฑล สาย 4 จากแผนการเปิดโครงการใหม่ ทั้งหมด 20 โครงการ

          ทำให้บริษัทจะมีกลุ่มสินค้าแนวราบระดับราคา 5-10 ล้านบาท เข้ามาเสริมในพอร์ต ซึ่งจะเป็นไปตามเป้าหมายของบริษัทที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ของตลาดแนวราบในทุกระดับราคา จากที่ปัจจุบันบริษัทเป็นผู้นำอันดับ 1 ในตลาดแนวราบระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป

          LH รักษาตลาดผู้นำโครงการแนวราบ

          ระดับกลาง-ไฮเอนด์

          ขณะที่บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ปี 65 เปิดเพิ่ม 15 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 29,520 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 50% เมื่อเทียบกับการเปิดโครงการใหม่ในปี 2564 แบ่งเป็นโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 12 โครงการ และต่างจังหวัด 3 โครงการ ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ที่เปิดตัวจะเป็นกลุ่มโครงการแนวราบ

          อย่างไรก็ดี โครงการบ้านระดับไฮเอนด์ ทาง  LH มีการเปิดตัวในหลายทำเลในราคาที่สูง เริ่มจากใน ไตรมาส 2 เปิดโครงการ VIVE พระราม 9 บ้านเดี่ยว จำนวน 75 หลัง ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 27.5 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการ 2,060 ล้านบาท

          ไตรมาส 3 กับโครงการนันทวัน พระราม 9 กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ บ้านเดี่ยว จำนวน 136 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 37.9 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการ 5,150 ล้านบาท และในไตรมาส 4 เปิดโครงการนันทวัน ปิ่นเกล้ากาญจนา บ้านเดี่ยว จำนวน 179 หลัง ราคาเฉลี่ยหลังละ 34.1 ล้านบาท มูลค่า 6,100 ล้านบาท และโครงการ มัณฑนา บางขุนเทียนชายทะเล บ้านเดี่ยว 90 หลัง ราคาเฉลี่ย 15.9 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่า 1,430 ล้านบาทเป็นต้น

          ออริจิ้นฯ กาง 6 โลเกชัน

          ตลาดบ้านหรูคึกคัก

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยกับ “ผู้จัดการรายวัน360” ถึงแนวโน้มตลาดบ้านหรูว่า เป็น โปรดักต์หรือเป็นตลาดที่ต้านโควิด-19 ได้ดี เหมือนกระเป๋าแบรนด์เนม นาฬิกาหรูๆ ที่ฟื้นตัวได้ดีมาก ตลาดบ้านหรูก็เช่นกัน ยังเติบโตได้อีกเยอะ ซึ่งโควิดก็เป็นปัจจัยบวกต่อตลาดบ้านจัดสรรอยู่แล้ว ใครๆ ก็อยากมีบ้าน ถ้ามีกำลังผ่อน และในการพัฒนาโครงการ เราต้องคิดถึง รูปแบบที่สามารถรองรับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย เช่น พื้นที่การทำงานที่บ้าน เรียนออนไลน์ ต้องมีความเป็นส่วนตัว เสียงไม่ถูกรบกวน

          ”หากพูดถึงถนน โซนที่เหมาะกับการพัฒนา โครงการบ้านหรู ได้แก่ ถนนบางนา, ถนนราชพฤกษ์, ถนนพระราม 9, ถนนรามอินทรา, ถนนกัลปพฤกษ์ และพุทธมณฑล โดยใน 6 โลเกชัน ออริจิ้นฯมีโครงการที่เข้าไปเปิดตลาดเกือบหมดแล้ว ซึ่งปีนี้เราจะไปพัฒนาโครงการที่พุทธมณฑลเพิ่ม แถวๆ วงแหวนปิ่นเกล้า และจะทยอยเปิดเรื่อยๆ ในทำเลศักยภาพ”

          ศุภาลัย สร้างบ้านแพง

          เหตุราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น

          ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหารบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวกับผู้สื่อข่าว ถึงการรุกตลาดแนวราบระดับลักชัวรี ว่า ปีนี้ จะมีการขยายพอร์ตและทำโครงการที่มีสไตล์ระดับลักชัวรี มากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินแพงขึ้น เช่น จากบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ดีไซน์เพิ่มเป็น 3 ชั้น โดยล่าสุดได้เปิดตัว บ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีที่ใหญ่ขึ้นกว่าโครงการ  ก่อนหน้านี้ ภายใต้ชื่อโครงการใหม่ “ศุภาลัย เอเลแกนซ์ บรมราชชนนี 121” โดยหวังเป็นทางเลือกแรกของบ้านเดี่ยว 3 ชั้น เจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนในทำเลดังกล่าว ตัวโครงการตั้งอยู่บนพื้นที่ 34 ไร่ พัฒนาในรูปแบบของบ้านเดี่ยว 3 ชั้น ขนาด 112.4-114 ตารางวา ราคาเริ่มต้นที่ 20-30 ล้านบาท จำนวน 86 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 2,000 ล้านบาท ล่าสุดได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า และในปีนี้ จะเปิดโครงการเพิ่มที่โซนพหลโยธิน 50 ราคา ประมาณ 10-20 ล้านบาท 

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา