โควิดฉุดออฟฟิศ-รีเทลร่วง คอนโด เปิดตัวต่ำสุดรอบ 12 ปี

           หวังปี 65 ตลาดอสังหาฯ มีเสถียรภาพมากขึ้น

           เน็กซัส ฉายภาพอสังหาฯ ช่วง 2 ทศวรรษ ระบุปี 64 “คอนโด” เปิดตัวใหม่ ต่ำสุดรอบ 12 ปี ลุ้นปี 65 เปิดใหม่ 3 หมื่นยูนิต เจาะกลุ่ม “ลักชัวรี-ซิตี้คอนโด” ขณะที่ “อาคารสำนักงาน-ศูนย์การค้า” อ่วมพิษโควิด

          นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า ช่วงเวลา 20 ปีที่ผ่านมา ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยแบ่งได้เป็น 3 ช่วง สำหรับช่วงแรกระหว่างปี 2544-2552 “คอนโดมิเนียม” กระจุกตัวย่านกลางเมือง มีจำนวน 123,000 ยูนิต  ช่วงปี 2553-2561 ขยายตัว รอบนอกอุปทานโตก้าวกระโดด 482,000 ยูนิต ช่วงปี 2562- 2664 คอนโดมิเนียม “หดตัว” จากวิกฤติโควิด-19 อุปทานเหลือเพียง 80,100 หน่วย ในปี 2564 เปิดใหม่เพียง 16,800 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 12 ปี

          ทั้งนี้ ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วง 20 ปีที่ผ่านมาปรับตัวสูงสุดถึง 3 เท่า จากราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 48,000 บาท ในปี 2544 ปรับสูงสุด ในปี 2562 อยู่ที่ 141,800 บาทต่อตารางเมตร แต่หลังจากโควิด-19 ราคาเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 128,600 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2564

          จากผลวิจัยพบว่าคอนโดมิเนียม เปิดใหม่ในปีที่ผ่าน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 86,100 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นผลมาจากปรับตัวสู่  ”บัดเจท คอนโด” มากขึ้น โดยในปี 2564 ที่ผ่านมา ยอดขายคอนโดมิเนียมต่ำที่สุดในรอบ 12 ปีที่ผ่านมามียอดขาย 23,400 ยูนิต ซึ่งปี 2564 อุปทานของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีทั้งหมด 694,000 ยูนิต

          “ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2565 ราคาอาจทรงตัว หรือปรับขึ้นไม่มาก เนื่องมาจากคอนโดมิเนียมที่พัฒนาใหม่จะเจาะกลุ่ม บัดเจท คอนโด”

          จากปี 2565 เป็นต้นไปการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมจะมีเสถียรภาพมากขึ้น  ระดับราคาที่เติบโตจะสะท้อนความต้องการจริง คาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะมี โครงการเปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 30,000 ยูนิต และ อุปทานโตในตลาดลักชัวรี ใจกลางเมือง และ ซิตี้คอนโด ที่ราคาเข้าถึงง่ายอยู่รอบนอกเมือง  จากปัจจัยการขยายตัวของเมืองและรถไฟฟ้า

          นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวด้วยว่า ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม รอบ 20 ปีที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงใน หลายด้านเช่นกัน ทั้งจำนวนพื้นที่เช่า พฤติกรรมการเช่า และราคาค่าเช่า รวมถึง การสร้างรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดิน

          อย่างไรก็ดี ปัจจุบัน ตลาดอาคารสำนักงาน และตลาดศูนย์การค้าได้รับผลกระทบจากการ แพร่ระบาดของโควิด-19 ค่อนข้างมาก อีกทั้ง ตลาดศูนย์การค้าจะสวิงตัวมากกว่า เนื่องจาก มีปัจจัยอ่อนไหวง่าย อาทิ ความเชื่อมั่นผู้บริโภค ความไม่สงบทางการเมืองและเหตุการณ์โรคระบาด ซึ่งการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ตลาดชะลอตัวสูงสุดในรอบ 20 ปี

          โดยอุปทานทั้งกรุงเทพฯ ปี 2564 มี 6.3 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.3 เท่าจากปี 2544 ทั้งนี้ จากการระบาดของโควิด-19 รวมถึงอุปทานใหม่ ที่เพิ่มเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคา ค่าเช่าปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยค่าเช่า เฉลี่ยลดลง 1%  หดตัวต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี ของตลาดอาคารสำนักงาน คาดการณ์ว่าจะมี อุปทานใหม่รวม 1.9 ล้านตารางเมตรใน 5 ปีข้างหน้า คิดเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ กว่า 90% ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากอาคารใหม่ รวมถึงอาคารสำนักงานเก่าที่จะหายไปในอนาคตตามอายุอาคาร

          20 ปีที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในพื้นที่ใจกลางเมือง หรือ Central Retail District (CRD) ได้แก่ บริเวณสยามสแควร์ ราชประสงค์ และพร้อมพงษ์ ได้รับผลกระทบ จากสถานการณ์มากมาย โดยเฉพาะความไม่สงบ ทางการเมือง เศรษฐกิจและโรคระบาด

          โดย สิ้นปี 2564 มีอุปทานรวมทั้งสิ้น 635,000 ตร.ม.เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากปี 2544 และ สถานการณ์ที่ลากยาวของโควิด-19 ส่งผลให้ศูนย์การค้าได้รับผลกระทบอย่างมาก ทั้งปิดศูนย์การค้าชั่วคราว กำลังซื้อในประเทศ หดตัว และไม่มีนักท่องเที่ยว ทำให้อัตราการเช่า ลดลงเหลือ 91% ณ สิ้นปี 2564 นับว่าต่ำที่สุด ในรอบ 20 ปี

          “ปี 2565 เป็นต้นไปตลาดคอนโดจะมีเสถียรภาพมากขึ้น ระดับราคาที่เติบโตจะสะท้อนความต้องการจริง คอนโดเปิดใหม่ในกรุงเทพฯคาด 3 หมื่นยูนิต”

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ