แนะเพิ่มราคาประเมิน บ้านมือสอง หนุนวงเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัย-เพิ่มสภาพคล่องในระบบ

          สถานการณ์การประกาศขายบ้านมือสองในตลาด มีความเคลื่อนไหวในทิศทางการขยายตัวเพิ่มมากขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยเดือนที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายมากที่สุด ได้แก่ เดือนมีนาคม ซึ่งมีจำนวน 155,027 หน่วย มูลค่า 1,027,953 ล้านบาท และยิ่งภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว บริษัทหลายแห่งปิดกิจการ และค่าครองชีพที่สูงขึ้น ก็อาจจะเป็นปมที่ทำให้ ‘เจ้าของบ้าน’ ประกาศขายบ้าน หรืออาจจะมองหาที่อยู่อาศัยในเมือง เพื่อให้สะดวกต่อการเดินทาง

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอจำกัด กล่าววิกฤตเรื่องราคาพลังงานที่มีผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้าว่า ราคาน้ำมันแพงยังไม่มีแนวโน้มที่จะลดลงในช่วงเวลาอันสั้น ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อหลายๆ อย่างในชีวิตประจำวันของคนไทย เพราะเมื่อต้นทุนในการผลิต และการขนส่งสินค้าแพงขึ้นกว่าที่ผ่านเกือบเท่าตัว แน่นอนว่า ราคาสินค้าก็ต้องแพงขึ้นด้วยเช่นกัน ทั้งสินค้าอุปโภค บริโภค รวมไปถึงบริการต่างๆ ที่จำเป็นต้องปรับราคาขายหรือค่าบริการเพิ่มขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับราคาน้ำมัน รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม ที่ต้องปรับราคาขายเพิ่มขึ้นแน่นอน หลังจากนี้ คาดว่าต้นทุนบ้านและคอนโดมิเนียมจะปรับขึ้นอีก 5-7% เพราะวัสดุก่อสร้างแพงขึ้น โดยที่วัสดุบางอย่างแพงขึ้นมาก่อนหน้านี้แล้ว เช่น เหล็ก และบางโครงการที่เปิดขายในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ราคาขายมีการปรับเพิ่มขึ้นไปแล้ว หรือมีการปรับวัสดุก่อสร้างหรือการตกแต่ง เพื่อให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดลง แต่ราคาขายยังคงไม่แตกต่างจากโครงการ ที่เปิดขายก่อนหน้านี้ในทำเลเดียวกัน หรือแบรนด์เดียวกันของผู้ประกอบการเพื่อให้ยังสามารถแข่งขันในตลาดได้

          เมื่อต้นทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมมีราคาขายสูงขึ้น การปรับราคาขายเพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง และได้รับผลกระทบจากโควิดมาต่อเนื่องกว่า 2 ปี อาจจะส่งผลให้คนจำนวนหนึ่ง ที่ยังต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและมีความพร้อม เลือกที่จะพิจารณาที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น เพื่อนำมาเปรียบเทียบในเรื่องของราคา เพราะที่อยู่อาศัยมือสองในทำเลเดียวกันกับที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ยังมีให้เลือกซื้ออีกไม่น้อย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในหลายๆ ทำเลทั่วประเทศไทย

          และที่น่าสนใจ คือ “ที่อยู่อาศัยมือสอง” ที่สร้างเสร็จมาก่อนหน้านี้ มีราคาขายที่ต่ำกว่าสินค้ามือหนึ่งแน่นอน แต่โครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ที่สร้างเสร็จมาแล้วไม่เกิน 5 ปี จะยังคงมีสภาพของโครงการ จึงได้รับความสนใจจากคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ ในช่วงที่กระแสของการปรับเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยที่เพิ่งเปิดขายในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

          อนึ่ง Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย ได้มอง “อัตราเงินเฟ้อ” ทั้งปี 2565 จะพุ่งขึ้นมาอยู่ที่ 6.1% จากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่าง “ยูเครนและรัสเซีย” ที่ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ที่จะทำให้ราคาพลังงานในภาพรวมจะยืนสูงตลอดทั้งปี อีกทั้ง ในช่วงที่เหลือของปี คาดว่า การส่งผ่าน “ต้นทุน” ผู้ประกอบการไปยังราคาสินค้าและบริการ จะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากดัชนีราคาผู้ผลิตที่ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

          *ซื้อบ้านมือสอง ต้องมีวินัยในการออมอย่างมาก

          นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า ปัญหาหลักของการซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการซื้อขายที่อยู่อาศัย คือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมือสองต้องมีความพร้อมทั้งในเรื่องของ “เงินทุน” และความพร้อมในการ”ขอสินเชื่อธนาคาร” ซึ่งคนที่ซื้อเงินสดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ก็อาจจะไม่มีปัญหา แต่คนที่ต้องการขอสินเชื่อธนาคาร ก็อาจจะต้องมีความพร้อมมากกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง อาจไม่ต้องใช้เงินจำนวนมากในการซื้อในช่วงแรกๆ เพราะสามารถผ่อนดาวน์ได้จนกว่าโครงการจะสร้างแล้วเสร็จ แม้ว่าจะมีโครงการบ้านจัดสรรจำนวนไม่น้อย ที่สร้างเสร็จก่อนขายหรือใช้เวลาในการผ่อนดาวน์ที่สั้นมากๆ อาจจะเพียง 2-4 เดือนเท่านั้น แต่อย่างไรก็ตาม โครงการส่วนใหญ่ยังพอมีเวลาให้ผู้ซื้อเตรียมตัวหรือหาเงินเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้

          เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ผู้ซื้อจำเป็นต้องชำระเงินตามมูลค่าของที่อยู่อาศัยแบบ 100% ทันทีเมื่อเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้ออาจจะได้รับสินเชื่อจากธนาคารไม่ครบ 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อ หรืออาจจะเพียง 70-80% เท่านั้นไม่ได้มากเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่ง ผู้ซื้อต้องมีเงินส่วนหนึ่งมาจ่ายให้กับผู้ขายเอง รวมไปถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีผลต่อการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองพอสมควร เนื่องจาก ผู้ซื้อบางส่วนไม่ได้เตรียมตัวที่จะต้องจ่ายเงินในส่วนนี้มาก่อน ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

          *จี้ปลดล็อก ราคาประเมินกู้ซื้อบ้านมือสอง

          เรื่องของการที่ผู้ซื้อบ้านมือสอง อาจจะไม่ได้สินเชื่อเต็มมูลค่าที่อยู่อาศัยทั้งที่เป็นการซื้อบ้านหลังแรกก็ตาม เป็นเรื่องที่ “สร้างปัญหาให้กับตลาดบ้านมือสอง” พอสมควร อีกทั้งคนไทยจำนวนไม่น้อย “มีรายได้ลดลง” หรือขาดรายได้ไปเลยตั้งแต่ 2 ปีก่อนหน้านี้ ซึ่งอาจจะมีผลต่อการเสียเครดิตบูโร” เพราะขาดส่งเงินกู้กับทางสถาบันการเงิน รวมไปถึงการที่ หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีผลต่อการพิจารณาการขอ สินเชื่อแน่นอนผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ทั้งแบบ มือหนึ่งและมือสอง

          ที่อยู่อาศัยมือสองเป็นอีก 1 ปัจจัยสำคัญในการพิจารณา ถึงการขยายตัวของการลงทุนในฝั่งของผู้ประกอบการ เพราะถ้าผู้ประกอบการเลือกที่จะไม่พิจารณาเรื่องที่อยู่อาศัยมือสอง รวมไปถึงส่วนของยูนิตเหลือขายที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการ ก็อาจจะมีผลให้มียูนิตเติมเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ในภาวะที่ “กำลังซื้อลดน้อยลง” แบบปัจจุบัน นอกจากนี้ การที่มีผู้ขอสินเชื่อสถาบันการเงินจำนวนไม่น้อยที่มีปัญหาเรื่องของรายได้ลดลง หรือรายได้หายไปทันที เพราะโควิด-19 ทำให้มีหนี้เสีย(NPL) เข้าสู่ระบบมาก และสร้างปัญหาให้กับทางสถาบันการเงินพอสมควรเนื่องจากมูลค่าของที่อยู่อาศัยบางส่วน ที่โดนยึดมาจากผู้ขอสินเชื่ออาจจะมีมูลค่าต่ำกว่าที่สถาบันการเงินให้สินเชื่อ เพราะมูลค่าที่อยู่อาศัยอาจจะอ้างอิงกับราคาประเมินราชการ ซึ่งอาจจะสูงกว่ามูลค่าที่มีการซื้อขายจริงเนื่องจากผู้ประกอบการอาจจะมีการลดราคาขายลงมาในช่วงก่อนหน้านี้ ในขณะที่ราคาประเมินราชการ อาจจะประเมินไว้สูงกว่าสภาพตลาดปัจจุบัน สถาบันการเงินจึงอาจจะได้อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาด 

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา