แนวรถไฟฟ้าจ๊าก ประเมินที่ดินพุ่ง ผู้ประกอบการถือสต๊อกแบกภาระภาษีอ่วม

          ท้องถิ่นยิ้มร่าจัดเก็บรายได้เพิ่ม

          ที่ดินพุ่ง30%

          เปิดไส้ในราคาประเมินที่ดินใหม่ ปี 2566-2569 ขึ้นพรวด! แนวเส้นทางรถไฟฟ้า ท้องถิ่นตีนบวมรีดภาษีที่ดินพุ่ง ผู้ประกอบการแบกสต็อกคอนโดฯอ่วม

          กทม.ยิ้มฟันภาษีเพิ่มการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดิน รอบใหม่ ปี2566 -2569 ของกรมธนารักษ์ เฉลี่ยทั่วประเทศ 8.93% และกรุงเทพ มหานครเฉลี่ย  2.69% เพื่อใช้แทนบัญชีรอบเก่าปี 2559-2562 ที่ใช้มา 7 ปี (4 ปีรอบบัญชี  บวกสถานการณ์โควิด 3 ปี )  ทั้งนี้เมื่อเปิดไส้ในรายทำเล พบว่า ที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและถนนสายสำคัญย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในกทม.เมื่อเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินเก่าค่อนข้างปรับตัวสูง

          สะท้อนจาก ถนนวิทยุ (เพลินจิตคลองแสนแสบ) เปลี่ยนแปลง 100% หรือเท่าตัว จากราคา 500,000 บาทต่อตารางวาเป็น 1,000,000 บาท ต่อตารางวา สาเหตุของการปรับขึ้น ของราคาที่ดินบริเวณถนนวิทยุ บางช่วงที่สูงถึง 100% เนื่องจากมีความเคลื่อนไหวการซื้อขายของภาคเอกชนและการพัฒนาโครงการต่อเนื่อง

          ตามด้วยถนนวิทยุช่วงถนนพระรามที่ 4 ถึงถนนเพลินจิต ปรับขึ้น1,000,000 บาทต่อตารางวา จากเดิมอยู่ที่ 750,000 บาทต่อตารางวา  หรือปรับขึ้น 33.33% ฯลฯ ถนนพระราม 1 ช่วงถนนราชดำริ ถึงพญาไท ราคาประเมินรอบเก่า 900,000 บาท ขยับมาเป็น 1,000,000 บาท ต่อตารางวา ปรับขึ้น  11.11% เป็นต้น

          รถไฟฟ้าใหม่พุ่ง

          เช่นเดียวกับ เส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ อยู่ระหว่างก่อสร้าง ขยับสูงเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า  30%  เนื่องจากมีความเคลื่อนไหวการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนอยู่อย่างต่อเนื่อง มีการประเมินจากกรมธนารักษ์และกูรูในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระบุเป็นเสียงเดียวกันว่า ราคาประเมินปรับขึ้นจะทำให้หลักทรัพย์ค้ำประกันกับสถาบันการเงิน มีมูลค่าสูงขึ้นมีส่วนต่างกู้เงินได้มากขึ้น

          รัฐเอาคืนโขกรายได้

          ผลของการปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินรอบนี้ จะส่งผลดีต่อภาครัฐ, องค์กรปกองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)  เพราะสามารถเรียกเก็บรายได้เพิ่มมากขึ้นจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ปี2566 เต็ม100% แม้ รัฐบาลมีมาตราการลดหย่อนภาษีลง 15% เพื่อลดภาระค่าครองชีพประชาชน แต่เมื่อราคาประเมินที่ใช้เป็นฐานเรียกเก็บภาษีปรับขึ้น เชื่อว่าอาจจะไม่ช่วยให้เกิดการลดหย่อนลงได้กลับกันมีแต่จะเพิ่มขึ้นหรือไม่ก็ เท่าทุนไม่ได้ไม่เสีย เช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินรัฐขยายเวลาลดหย่อนค่าโอนจาก2% เป็น1% ขยับขึ้นจากปีก่อนที่เคยลดหย่อน 0.99% (เดิมเหลือ 0.01%) ท่ามกลางราคาประเมินปรับขึ้น

          แยกอโศกพุ่งพรวด

          จากการตรวจสอบของ “ฐานเศรษฐกิจ” พบว่า ถนนสุขุมวิท ช่วงทางด่วนเฉลิมมหานคร-แยกอโศกมนตรี ปรับขึ้น 257% จากต่ำสุด 210,000 บาทต่อตารางวาเป็น 750,000 บาทต่อตารางวา, แยกอโศกมนตรี-ซอยสุขุมวิท 40, 42, 59 ,63  ปรับขึ้น 200% โดยราคาประเมินต่ำสุด 200,000 บาทต่อตารางวาปรับเป็น 600,000 ต่อตารางวา เนื่องจากการเติบโตของเมือง ที่เอกชนเน้นพัฒนารูปแบบมิกซ์ยูส ผสามผสาน คอนโดมิเนียม โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าเป็นต้น

          อีกทำเลที่น่าจับตาจะเป็น รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ตัดกับ MRT สายสีน้ำเงิน บนถนนลาดพร้าวบริเวณแยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว ต้นทางของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองปรับขึ้น สูงสุด 72.4% ต่ำสุด 38% หรือ จาก 145,000-180,000 บาทต่อตารางวาเป็น  250,000 บาทต่อตารางวา รวมถึง เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตะวันออก อาทิ เขต ห้วยขวาง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกที่เติมเข้ามาบนถนน รัชดาฯ และพระราม9 ราคาประเมินใหม่ ปรับขึ้น 21.46 % เป็นต้น ในพื้นที่เขตห้วยขวาง

          แหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์เปิดเผยว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้งเส้นทาง รวมทั้งส่วนต่อขยายราคาประเมินเฉลี่ยอยู่ที่ 18.89% สูงสุด600,000 บาทต่อตารางวาทำเลอโศกมนตรี ต่ำสุด 115,000 บาทต่อตารางวา ทำเลถนนอิสรภาพแต่ทั้งสองทำเลยืนราคาไม่มีการปรับราคาเพิ่มสำหรับทำเลที่ดินที่ปรับเพิ่มมากที่สุดที่ จะอยู่บริเวณ อโศกดินแดง บริเวณอาคารฟอร์จูน ทาวน์เวอร์ พระราม 9 อยู่ที่  450,000 บาทต่อตารางวาจากเดิม 250,000 บาทต่อตารางวา เพราะสามารถเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายอื่น อาทิ สีแดง สีส้ม และมีการพัฒนาต่อเนื่อง ขณะสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่บางซื่ออยู่ที่ 250,000 บาทต่อตารางวาปรับขึ้นจากเดิมไม่มากนัก

          สต็อกบ้านอ่วม

          ขณะดีเวลลอปเปอร์ มองว่า ราคาประเมินอาจจะกระทบต่อสต็อกที่อยู่อาศัยจำนวนนับแสนหน่วยในเขต กทม.ทำให้ต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มในอัตราพาณิชย์ 0.3% นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทยสะท้อนว่า ผู้ประกอบการได้รับผลกระทบแน่นอนจากการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ขณะของขวัญของรัฐบาลที่ลดหย่อนค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินลง15% อาจจะไม่มีผล เพราะจะไปเจ๊ากับราคาประเมินที่เพิ่มขึ้นปีหน้าโดยเฉพาะสต็อกบ้านที่ผู้ประกอบการจะรับภาระค่าใช้จ่ายนอกจากนี้ต้องรับภาระค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เป็น 1% เพิ่มขึ้น 0.99% เมื่นเทียบจากปีที่ผ่านมารัฐบาลลดหย่อน 0.01%

          อย่างไรก็ตามไม่แน่ใจว่านี่คือของขวัญหรือระเบิดลูกใหญ่จากรัฐบาล

          กทม.ยันรายได้เพิ่ม

          ด้านแหล่งข่าวจากกทม.ระบุว่า ราคาประเมินที่ดินใหม่ที่ปรับเพิ่มขึ้น จะส่งผลดีต่อการจัดเก็บภาษีที่ดินในทางกลับกันรัฐบาลลดจัดเก็บลง 15% จะเป็นผลดีกับประชาชนแต่เชื่อว่าบางทำเลอาจจะปรับสูงขึ้นและบางทำเลอาจจะไม่เปลี่ยนแปลง ดังนั้นประชาชนสามารถตรวจสอบด้วยตนเองได้ที่กรมธนารักษ์ได้

          ”ราคาประเมินปรับขึ้น จะทำให้หลักทรัพย์ค้ำประกันกับสถาบันการเงิน มีมูลค่าสูงขึ้นมีส่วนต่างกู้เงินได้มากขึ้น”

Reference: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ