เอกชนชูฟื้นฟูอสังหาฯปลุกจีดีพีไทย

           อสังหาริมทรัพย์

          สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเวลานี้เรียกว่าอยู่ในช่วงวิกฤตก็คงจะไม่ผิด เนื่องจากทิศทางและแนวโน้มตลาดในช่วงที่ผ่านมายังหดตัวลงต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีกลุ่มที่อยู่อาศัยในบางเซกเมนต์ที่ยังสามารถทำยอดขายได้ดี เช่น กลุ่มบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และ ทาวน์เฮาส์ ในตลาดกลาง-บน รับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการ อสังหาฯขนาดใหญ่และขนาดกลาง ที่เน้นจับกลุ่มตลาดดังกล่าวได้รับอานิสงส์ทางด้านยอดขายและโอนกรรมสิทธิ์เติบโตจนมีรายได้เป็นบวก บางราย มีรายได้ขยายตัวมากกว่าช่วงตลาดปกติด้วยซ้ำไป

          อย่างไรก็ตาม การขยายตัวของตลาดเพียง เซกเมนต์เดียวยังไม่สามารถผลักดันให้ตลาดอสังหาฯ รวมพ้นจากวิกฤตไปได้ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีซัปพลายล้นตลาดอยู่ในปัจจุบัน ขณะเดียวกัน การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่สามารถคลี่คลายได้ ก็ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อห้องชุด ปัญหาการหดตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทย และตลาดโลกยิ่งส่งผลต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

          นอกจากนี้ สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯกังวลและเป็นห่วงว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดให้หดตัวรุนแรงมาก กว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันคือ ปัญหาความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง ซึ่งขณะนี้ปัญหาด้านการเมืองได้เริ่มก่อตัวชัดเจนมากยิ่งขึ้น หลังจากกลุ่มนักเรียน นักศึกษา และประชาชนบางส่วนได้ออกมาประท้วงและเรียกร้องให้มีการยุบสภาฯคืนอำนาจให้แก่ประชาชนเลือกตั้งใหม่ ซึ่งหากการเรียกร้องดังกล่าวขยายตัวในวงกว้างจะส่ง ผลกระทบอย่างมากต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใน ทุกเซกเมนต์ ซึ่งนั้นหมายความว่าจากที่ตลาดอสังหาฯที่ยังมีบางเซกเมนต์พอที่จะสามารถขยายตัวได้ จะเปลี่ยนมาเป็นหดตัวในทุกเซกเมนต์ในทันที

          อย่างไรก็ตาม เป็นที่ทราบกันดีว่าโจทย์ใหญ่ใน ครั้งนี้คือปัญหาการโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งหากสามารถทำให้ระบายออกซัปพลายในตลาด คอนโดฯได้เร็วมากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งทำให้ตลาดอสังหาฯ มีโอกาสฟื้นตัวได้เร็วขึ้นเท่านั้น ทั้งนี้ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ในครึ่งแรกของปี 63 มีซัปพลายที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 213,291 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนกว่า 2.29 แสนล้านบาท โดยสามารถขายไปได้แล้วประมาณ 164,568 ยูนิต หรือคิดเป็น 77.2% ทำให้มียูนิตเหลือขายในตลาด ประมาณ 48,723 ยูนิต หรือคิดเป็น 22.8% จากซัปพลายที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด

          โดยในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัวการพัฒนาและเปิดขายโครงการใหม่ โดยการเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปในปี 64 โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ และหันมาเน้นระบายสต๊อกห้องชุดในโครงการเหลือขายแทน และเพื่อกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายๆ รายมีการลดราคาขายมากกว่า 30-40% ขณะเดียวกันก็มีการจัดโปรโมชันอื่นๆ เพื่อเร่งการตัดสินใจผู้บริโภคไปด้วย เช่น การลดค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งก็สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ในไตรมาส 2 นี้ หลายๆ โครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายลงได้ 100%

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯถือว่าเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมต้นน้ำที่มีบทบาทสำคัญ และมีผลต่อการขยายตัวหรือหดตัวของ จีดีพี ในประเทศ ค่อนข้างมาก เนื่องจากเป็นอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับหลากหลายธุรกิจ ดังนั้น การผลักดันให้ตลาดอสังหาฯฟื้นตัวได้เร็วขึ้นจะส่งผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในประเทศให้กลับมาได้เร็วขึ้น สำหรับแนวทางการ ฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ ในภาวะปัจจุบันต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลในการกระตุ้นตลาดเป็นสำคัญ โดยรัฐสามารถแบ่งดำเนินการได้เป็น 2 ช่วงคือ 1. ช่วงระหว่างที่ของการระบาดของเชื้อโควิด-19 และหลังจบปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19

          โดยในช่วงของการระบาดของเชื้อโควิด-19 นี้รัฐสามารถกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้ด้วยการเลื่อนหรือยกเลิกการใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ออกไปก่อนโดยระยะเวลาของการเลื่อนการบังคับใช้มาตรการดังกล่าวหากสามารถเลื่อนออกไปได้อีกหนึ่งปี หรือหนึ่งปีครึ่ง ก็จะช่วยให้กลุ่มที่มีสัญญาซื้อขายห้องชุดอยู่แล้วแต่ยังไม่ครบกำหนดสามปีสามารถกลับมาตัดสินใจซื้อเพื่อยื่นขออนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อีกครั้ง ขณะเดียวกันในด้านของผู้ประกอบการอสังหาฯนั้น รัฐก็สามารถช่วยลดต้นทุนจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยการเลื่อนระยะเวลาจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปจัดเก็บในปี 64 ได้แม้ว่าขณะนี้ภาษีดังกล่าวได้มีการบังคับใช้แล้วแต่หากมีการเลื่อนระยะเวลาบังคับใช้ออกไปอีกก็จะทำให้ผู้ประกอบการมีต้นทุน ที่ลดลงและไม่จำเป็นต้องเร่งนำที่ดินสะสมออกมาพัฒนาโครงการใหม่ให้เร็วขึ้น

          ”มองในแง่รายได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างซึ่งบังคับใช้อยู่ในขณะนี้ อัตราการจัดเก็บ ที่ให้ส่วนลดภาษีถึง 90% ถือว่ามีมูลค่าที่ไม่มาก จึงไม่น่ากระทบต่อรายได้ในการจัดเก็บภาษีของภาครัฐ”

          นอกจากนี้ในส่วนของมาตรการกระตุ้นตลาด อสังหาฯ ที่ให้ส่วนลดการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจำนองให้เหลือ 0.01% ซึ่งรัฐมีการกำหนดเพดานราคาที่อยู่อาศัย ที่จะได้รับสิทธิ์ในมาตรการดังกล่าว ต้องมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หากมีราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป จะไม่เข้าเกณฑ์หรือข้อกำหนดในมาตรการนั้น หากรัฐมีการยกเลิกหรือตัดข้อกำหนดด้านเพดานราคา กลุ่มที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทออกไป ก็จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในวงกว้างได้มากขึ้น

          ”การตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้บริโภคที่ชะลอตัวอยู่ในขณะนี้นอกเหนือไปจากผลกระทบที่เกิดจากการ ระบาดของโควิด-19 แล้วบรรยากาศทางเศรษฐกิจ ก็เป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่สำคัญหากรัฐมีการยกเลิกเพดานราคา ที่อยู่อาศัยเกินกว่า3ล้านบาทขึ้นไป ให้ได้รับมาตรการ กระตุ้นอสังหาฯ ก็จะทำให้กลุ่มกำลังซื้อในตลาดกลาง-บน มีการตัดสินใจซื้อที่เร็วขึ้น เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในตลาดนี้มีกำลังซื้ออยู่แล้วแต่ที่ยังลังเลไม่ตัดสินใจซื้อในบางกลุ่มเป็นเพราะบรรยากาศที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน”

          สำหรับกลุ่มผู้บริโภคในตลาดระดับกลาง-บน ถือว่ากลุ่มนี้ยังมีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่องและพร้อมที่จะตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นหากมีแรงกระตุ้นเข้ามา สังเกตได้จากในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา การจัดแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของบริษัทที่พัฒนาโครงการ กลายเป็นตัวเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้เป็นอย่างดี ทำให้ในช่วงไตรมาสช่วงนี้บริษัทที่พัฒนาโครงการบ้านระดับบนมีผลประกอบการ ที่ขยายตัวได้ดีแม้จะพัฒนาบ้านราคาแพงออกมาขาย ซึ่งนั่นแสดงให้เห็นได้ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องหากได้รับการกระตุ้นก็จะทำให้เกิดการตัดสินใจที่เร็วขึ้น

          นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ส่วนมาตรการฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ ที่รัฐจะสามารถทำได้อีกครั้งคือ หลังจากสิ้นสุดสถานการณ์โควิด-19 แล้ว คือ การกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยหลักๆ แล้วคือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งเป็นมาตรการที่สามารถกระตุ้นตลาดอย่างได้ผลสังเกตได้จากในทุกช่วงรัฐบาลที่ดำเนินมาตรการนี้สามารถกระตุ้นการตัดสินใจซื้อผู้บริโภคได้เป็นอย่างดีและเป็นส่วนหนึ่งในการผลักดันจีดีพีให้เกิดการขยายตัวได้เป็นอย่างดี

          นอกจากนี้หากรัฐสามารถแก้ไขปัญหาโควตาการซื้อห้องชุดในสัดส่วน 49% ของลูกค้าต่างชาติ ซึ่งหากสามารถเพิ่มสัดส่วนโควตาของลูกค้าชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นได้อีก ก็จะเป็นอีกทางหนึ่งในการช่วยระบายสต๊อกหรือซัปพลายสะสมในตลาดให้ลดลงได้เร็วขึ้น อย่างไรก็ตาม หากไม่สามารถเพิ่มสัดส่วนโควตาในแต่ละโครงการได้ รัฐก็สามารถเลือกเป็นโซนนิ่งหรือพื้นที่ให้โควตาพิเศษในการซื้อห้องชุดของลูกค้าต่างชาติได้มากกว่า 49% โดยการนับรวมห้องชุดในพื้นที่เป็น 100% แล้วให้โควตาพิเศษในโซนนิ่งดังกล่าวให้ลูกค้าต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้มากกว่า 49%

          ”อย่างไรก็ตามเรื่องนี้ถือว่าเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก ที่ผ่านมาจากการพูดคุยกับผู้ประกอบการโครงการ อสังหาฯผู้ประกอบการในบริษัทต่างๆ มีการเรียกร้องในเรื่องดังกล่าวค่อนข้างมาก แต่เนื่องจากเป็นการแก้กฎหมายอาคารชุดทำให้เป็นเรื่องที่ดำเนินการได้ยาก แต่หาก สามารถดำเนินการเรื่องนี้ได้จริงก็จะช่วยให้ห้องชุดที่มีราคาแพงกำลังซื้อของคนไทยไปไม่ถึงสามารถระบายออกได้อีก เป็นจำนวนไม่น้อย”

          นอกจากนี้ในการกระตุ้นกำลังซื้อรัฐยังสามารถดำเนินการด้วยการเพิ่มอายุสัญญาเช่าชื้อระยะยาวสำหรับลูกค้าต่างชาติ ทั้งนี้หากในระยะแรกยังไม่สามารถทำได้ทั้งหมดก็สามารถจัดโซนนิ่งในการขยายสัญญาเช่าระยะยาวจาก 30 ปีเป็น 50 ปีได้ ขณะเดียวกันมาตรการ กระตุ้นการตัดสินใจซื้อกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยการให้วีซ่าพิเศษสำหรับลูกค้าต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศ ซึ่งมีมูลค่ามากกว่า 25 ล้านบาทขึ้นไปก็เป็นอีกแนว ทางหนึ่งที่จะช่วยระบายสต๊อกและฟื้นฟูตลาดคอนโดฯ ซึ่งแนวทางนี้ในต่างประเทศ เช่น มาเลเซียได้ดำเนินการอยู่โดยกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 25 ล้านบาทขึ้นไป รัฐออกวีซ่าระยะยาว 3 ปีหรือ 5 ปีให้แทนวีซ่าระยะสั้น 3 เดือน หรือ 6 เดือน ซึ่งจะส่งผล ต่อการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานในประเทศไทยหรือทำงานระยะยาวอยู่ในประเทศไทยให้ตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น

          โดยแนวคิดในเรื่องของการยกเลิกเพดานกำหนดราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้ได้รับมาตรการ กระตุ้นอสังหาฯได้ด้วยนั้น สอดคล้องกับแนวคิดของ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ซึ่งกล่าวไว้ก่อนหน้านี้ว่า หากต้องการให้ตลาดอสังหาฯและเศรษฐกิจหมุนเวียนดีขึ้น รัฐบาลอาจต้อง ลดเงื่อนไข ในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจ อสังหาฯมากขึ้น เช่น การตัดเพดานราคาที่อยู่อาศัยกลุ่มราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ออกไป

          ”โดยส่วนตัวแล้วคิดว่าดีที่สุด คือ อย่าไปล็อกราคา อย่าไปมีเพดาน แต่ถ้ากังวลก็อาจทำเป็นขั้นบันได เช่น ถ้าไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็ลดเหลือ 0.01% ส่วนที่เกินกว่าที่กำหนดเพดานไว้ ก็คิดตามปกติก็ได้ ทำให้ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายได้ การปลดล็อกเพดานราคา จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น และช่วยให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านตัดสินใจง่ายขึ้น คนมีเงินที่อยากซื้อแต่ยังอยู่ระหว่าง การตัดสินใจนั้น เมื่อมีมาตรการคลายล็อกโดยไม่กำหนดเพดานราคาก็อาจทำให้คนคิดว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอน ไม่เยอะแล้ว อย่าลืมว่า โครงการของผู้ประกอบการ ราคาถ้าขาย 3.1 ล้านบาท หรือ 3.5 ล้านบาท ก็ถูกคิดค่าใช้จ่ายเต็ม แต่ถ้าเกินมา 1 แสนบาท 5 แสนบาท ก็คิดส่วนนี้เต็มได้ จะกระตุ้นให้เกิดการซื้อบ้านราคา 4 และ 5 ล้านบาทตามมาด้วย”

          ทั้งนี้ หากปรับเงื่อนไขเรื่องเพดานราคาหรือขั้นบันไดแล้ว ก็จะมีคนกลุ่มหนึ่งจะเริ่มปรับพอร์ตเงินของตนเอง แทนที่จะฝากเงินไว้กับธนาคารได้ผลตอบแทนไม่มาก ก็เริ่มมองอสังหาฯในทำเลที่น่าสนใจมากขึ้น นอกจากนี้ การขับเคลื่อนภาคอสังหาฯต่อไปนั้น ผู้ประกอบการ มีภาระต้นทุนหลายตัวที่จะต้องแบกรับ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนในกลุ่มโครงการคอนโดฯ หาก ไม่สามารถปิดการขายได้ทั้งหมด ก็ต้องแบกรับต้นทุนค่าส่วนกลางของยูนิตที่อยู่ระหว่างการขาย ดังนั้น หากเราจะให้ผู้พัฒนาโครงการขายได้เร็วขึ้น ก็ต้องช่วยลดต้นทุนการขาย เช่น การลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหมือน ในช่วงปี 40 ก็จะช่วยให้ต้นทุนผู้ประกอบการลดลง ซึ่งแน่นอนว่าในส่วนของต้นทุนที่ลดลงนี้ ผู้ประกอบการ ยังสามารถนำไปเป็นส่วนลดหรือจัดแคมเปญช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้ผู้บริโภคได้อีกด้วย

Reference: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา