เปิดประเทศ ปลุกอสังหาฯไปต่อ!

  บุษกร ภู่แส



          กรุงเทพธุรกิจ

          ฝ่าปัจจัยเสี่ยงเงินเฟ้อ-ดอกเบี้ยขาขึ้น

          สถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย จำนวนผู้ติดเชื้อใหม่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงเรียกว่า ผ่านจุดแย่สุดมาแล้ว แต่ความท้าทายครึ่งปีหลัง ปี 2565 กำลังก่อตัวเป็นที่จับตาถึง “วิกฤติซ้อน วิกฤติ” จากสงครามที่ยืดเยื้อ ส่งผลกระทบ ราคาพลังงานและสินค้าพุ่งไม่หยุด แต่“3 นายกฯ” สมาคมอสังหาฯยังมองบวก! เชื่อหลังเปิดประเทศ กระตุ้นการจ้างงานเพิ่ม หนุนธุรกิจเอาชนะภาวะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้น!

          พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคม อาคารชุดไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯปีนี้น่าจะ บวกจากปีที่แล้ว 10-15% เนื่องจากปีที่แล้วฐานต่ำ สถานการณ์แย่มาก มีการปิดแคมป์ ล็อกดาวน์ ฉะนั้นภาพรวมปีนี้อสังหาฯจะไปใน โซน positive แม้จะได้รับผลกระทบจาก ปัจจัยลบ ทั้งต้นทุนและดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น แต่หากบรรยากาศใช้จ่าย กำลังซื้อดี มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย อสังหาฯ ก็ขายได้

          ”ในเรื่องต้นทุน ผู้ประกอบการต้องไป บริหารจัดการเช่นการลดค่าดำเนินการเพื่อให้กำไรยังพอไปได้ ส่วนดอกเบี้ยที่ขึ้นไม่ได้ มีผลมากนัก เพราะยังมีโปรโมชันจากแบงก์พอช่วยได้”

          จากประสบการณ์และทำวิจัยตลาดมานาน พบว่า “ดอกเบี้ย”ไม่มีผลกระทบต่อตลาดมาก เท่ากับ “ความมั่นใจ” ของลูกค้า มีผลมากกว่าเยอะมาก คนที่ต้องการบ้านเขาก็ซื้ออยู่ดี ไม่รอ ไปซื้อตอนที่ดอกเบี้ยลง ยิ่งภาวะการจ้างงานดี จะทำให้เกิดความมั่นใจว่าจะมีเงินจับจ่ายใช้สอยเขาก็ซื้อทันที

          ”ฟันธงว่าธุรกิจอสังหาฯ ในครึ่งปีหลังจะดีกว่าครึ่งปีแรก เพราะการรีโอเพนนิงกับการจ้างงานจะเอาชนะเงินเฟ้อ หรือภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นได้”

          พีระพงศ์ มั่นใจว่า ประเทศไทยจะไม่เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยเช่นเดียวกับสหรัฐ เพราะจีดีพีไทยกำลังเริ่มฟื้นตัว แม้จะฟื้นช้า แต่ยัง ฟื้นไปได้เรื่อยๆ จาก 2% ขยับไป 3% และ 4% ยาวไปถึงไตรมาสแรกปี 2566 ประกอบกับ ปัญหาในไทยไม่เยอะมากเหมือนสหรัฐ สังเกตได้จากผลประกอบการของเรียลเซกเตอร์ หลังเปิดประเทศ (Reopening) ดีขึ้น

          ขณะที่ต่างประเทศเริ่มฟื้นตัวมาตั้งแต่ปี 2564 เศรษฐกิจร้อนแรง ทำให้เกิดเงินเฟ้อจากดีมานด์ “ไม่ใช่” ผลจากสงครามอย่างเดียว ทำให้ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ประกาศปรับขึ้น อัตราดอกเบี้ยนโยบายสกัดเงินเฟ้อพุ่ง!

          ในส่วนของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) “จำเป็น” ต้องขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายตาม แต่คงไม่ได้ขึ้นมาก เพราะสถานการณ์แตกต่าง กัน ไทยเกิดจาก Cost-Push ต้นทุนพุ่ง ไม่ได้ เกิดจาก Demand-Pull ที่มีการแย่งกันซื้อของ

          สำหรับการที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังจะหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อขยายเวลามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และมาตรการการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการแอลทีวี ที่กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน เป็น100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน)ที่จะสิ้นสุดมาตรการปลายปี 2565 นี้ออกไปอีกอย่างน้อย 1 ปีนั้น ถือเป็นเรื่องที่ดี!

          สะท้อนว่าภาครัฐมองอสังหาฯ เป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจที่ดี และสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้หลายรอบและเร็ว จึงเหมาะเป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ

          ”หากภาครัฐต่อมาตรการลดหย่อน ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% จากที่อยู่อาศัยราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท อยากให้ขยับมาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพราะเซ็กเมนต์ 3 ล้านบาททำได้น้อยเพราะต้นทุนเพิ่มขึ้น”

          หวังไตรมาส 4 ตลาดเทคออฟ

          วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจ บ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมสถานการณ์อสังหาฯ  ปี 2565 น่าจะดีขึ้นหลังจากบอบช้ำกันมานาน 2 ปีจากวิกฤติโควิด ยิ่งหากสงครามยุติ ไตรมาส 4 ตลาดจะเริ่มกลับมาเทคออฟได้

          ”ความจริงภาวะเศรษฐกิจเริ่มจะดีขึ้น แทนที่จะเทคออฟ พอมาเจอภาวะเงินเฟ้อ ค่าครองชีพสูงขึ้น ราคาน้ำมันที่ผันผวน ดอกเบี้ย ขาขึ้น แม้ว่าโควิดจะซาลงแต่สถานการณ์ ยังอึมครึมอยู่ แต่การเดินหน้ากระตุ้นเศรษฐกิจและมาตรการที่อยู่ร่วมกับโควิดทำได้ดีขึ้น จะทำให้ทุกอย่างเริ่มดีขึ้น ลุ้นเพียงสงครามรัสเซีย-ยูเครนจะจบลงเมื่อไร เชื่อว่าจะทำให้ราคาน้ำมัน พลังงานลดลง เป็นปัจจัยหลัก ที่ทำให้เกิดการเทิร์นอะราวด์ เงินเฟ้อชะลอตัว ดอกเบี้ยไม่ปรับขึ้น หรืออาจลดลงด้วย”

          อย่างไรก็ตาม  ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับขึ้น ส่งผลต่อต้นทุนสร้างบ้านใหม่เพิ่มขึ้น ช่วงนี้อาจ ยังมี “สต็อกเก่า-ราคาเดิม” เมื่อบวกโปรโมชัน น่าจะ เป็นนาทีสุดท้ายในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

          ’เงินเฟ้อ-สินค้าแพง’ สร้างภาระคนซื้อบ้าน

          มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปัจจุบันอัตราเงินเฟ้อทำให้คนมีรายได้เหลือสะสมลดลง  แนวโน้มเงินเฟ้อส่อแววลากยาว ซึ่งเป็นปัจจัย ที่น่าเป็นห่วง ข้าวของแพงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น สร้างภาระให้กับคนที่ซื้อบ้าน

          สมมติบ้านราคา 2 ล้านบาท ดอกเบี้ยขึ้น 1% ผ่อนเพิ่มขึ้นเดือนละ 4,000 บาท ต้อง คิดหนักขึ้น อีกประเด็นสำคัญคือโอกาสในการ ขอสินเชื่อซึ่งขณะนี้สินเชื่อส่วนบุคคลสูงขึ้น เป็นประวัติการณ์ สิ่งเหล่านี้เป็นอุปสรรค!!

          ”ที่ผ่านมาอสังหาฯ ระดับบนยังคงไปได้ดี ตามหลัก K-Shaped  ที่มี K ขาบน กับ K ขาล่าง ช่วง 10 ปี ที่ผ่านมาถือว่า ธุรกิจอสังหาฯ ได้รับอานิสงส์จากจีดีพีโตยาว ทำให้ ผลประกอบการค่อนข้างดีก่อนชะลอตัว ในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ซึ่งกลุ่มลูกค้า ระดับบนยังคงมีกำลังซื้อเหลือมาซื้ออสังหาฯ มากขึ้น เทียบกลุ่มกลาง-ล่างมีสัดส่วน เชิงปริมาณน้อยกว่า”

          อย่างไรก็ตาม ภาพรวมอสังหาฯ กว่าจะฟื้นตัวเต็มที่คงต้องใช้ระยะเวลาในการฟันฝ่าไปอีกระยะหนึ่ง

          เงินเฟ้อทำให้คนมีรายได้ เหลือสะสมลดลง ผนวกกับ ข้าวของแพงขึ้น ดอกเบี้ยสูงขึ้น สร้างภาระให้คนที่ซื้อบ้าน มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ

          ต้นทุนบ้านใหม่เพิ่มขึ้น ช่วงนี้ อาจมีสต็อกเก่า-ราคาเดิม บวกโปรโมชัน จะเป็นนาทีสุดท้ายในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย วสันต์ เคียงศิริ

          อสังหาฯ ครึ่งปีหลังจะดีกว่าครึ่งปีแรก เพราะการรีโอเพนนิง การจ้างงาน จะเอาชนะเงินเฟ้อและภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นได้ พีระพงศ์ จรูญเอก

Reference: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ